Tarımsal amaçlı yapılaşma ile tarım arazilerinin imara açılması, hukuki ve uygulama esasları itibarıyla farklı dinamiklere dayanan, ancak birbirine temas eden iki ayrı süreçtir. Bu yazıda, her iki sürecin kapsamı, dayandığı mevzuat ve yargı kararları ışığında detaylandırılarak, tarım arazilerinin kullanım, yapılaşma ve planlama ilkeleri ile ilgili hukuki sınırlar açıklanmıştır.

TARIM ARAZİLERİNDE YAPILAŞMA

Tarımsal Amaçlı Yapı Nedir?

Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmelik’e göre tarımsal amaçlı yapılar şunlardır:

– Toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri,

– Entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilatı,

– Mandıra,

– Üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar,

– Un değirmeni,

– Tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri,

– Seralar,

– Tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde ürünün kalite ve besin değeri kaybolması söz konusu ise bu ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler ile

– Bakanlık tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen entegre nitelikte olmayan diğer tesisleri.

Tarımsal Amaçlı Yapılarla İlgili Mevzuat ve Yapılaşma Koşulları

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 3. Maddesi; “Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.” hükmünü taşımaktadır.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 3. maddesine göre; Yönetmelik kapsamındaki alanların onaylı bir çevre düzeni planı kapsamında kalması halinde, çevre düzeni planı kararlarına uyulur.

İlgili mevzuat uyarınca tarımsal amaçlı yapıları 4 başlıkta incelemek mümkündür:

– İskân Dışı Alanlarda Tarımsal Amaçlı Yapılar

– Köy Yerleşik Alanlarında Tarımsal Amaçlı Yapılar

– Büyükşehirlerde Mahalle Olan Köylerde Tarımsal Amaçlı Yapılar

– Yerleşik Alan Tespiti Yapılmamış Köylerde Tarımsal Amaçlı Yapılar

a) İskân Dışı Alanlarda Tarımsal Amaçlı Yapılar:

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Belediye ve Mücavir Alan Sınırları içinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskan Dışı) Alanlarda Uygulanacak Esaslar”a ilişkin Altıncı Bölümünün “yapı şartları” başlıklı 63. maddesinde:

Üst ölçekli planı (çevre düzeni planı) bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde aşağıdaki koşullarda yapılaşmaya izin verildiği görülmektedir:

Bağ ve Sayfiye Evleri, Kırkahvesi, Lokanta: 

- İnşaat Alanı Katsayısı: Yüzde 5’i geçmemelidir.

- Yapı İnşaat Alanı: Toplamda 250 metrekareyi aşmamalıdır.

- Yapı Yüksekliği: Doğal zemin seviyesinden 6.50 metreyi ve 2 katı aşmamalıdır.

- Parsel Sınırları: Yola ve parsel sınırlarına en az 5 metre mesafede olmak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binalarının yapılabileceği,

Tarımsal amaçlı entegre tesis niteliğinde olmayan yapılar (tarımsal amaçlı depo, tesis vb): 

- Yapı Türleri:

- Mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar bu kapsama girer.

- Konum Şartları: Yapılar, mahreç aldığı yola en az 10 metre, Parsel sınırlarına en az 5 metre mesafede olmalıdır.

- İnşaat Alanı Katsayısı: Parseldeki tüm yapıların toplam inşaat alanı, %40'ı geçemez.

- Yapı Yüksekliği: Yapıların yüksekliği 6.50 metreyi ve 2 katı aşmamalıdır.

- Konutla Birlikte Yapım: Yapılar konutla birlikte inşa edilecekse, toplam inşaat alanı katsayısı %40'ı aşamaz.

- Tarımsal Üretim Odaklılık: Yapılar, tarımsal üretimi desteklemek amacıyla tasarlanmış ve entegre tesis niteliğinde olmamalıdır.

- Çevre düzeni planı bulunan yerlerde bu konudaki plan hükümlerine göre ruhsatlandırma yapılacaktır. Planda hüküm bulunmayan hallerde Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanacaktır.

İlgili Yargı Kararları

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 31.03.2021 tarihli kararında:

- Çevre düzeni planı ile belirlenmiş olan yapılaşma koşulları maksimum değerlerdir, bu değerlerin yetiştirilen ürün ve toprak özelliklerine bağlı olarak gerekiyorsa belirli kesimlerde alt ölçekli plan kararları ile(nazım imar planı,uygulama imar planı) sınırlanabileceği Çevre Düzeni Planı ile getirilen yapılaşma değerlerinin mutlak olmadığı, bu değerlerin maksimum değerler olduğu,

- Çiftçinin barınabileceği yapının emsale dahil olduğu, toplam inşaat alanı ifadesinin de tüm katların toplam alanını ifade ettiği. Başka bir ifade ile bağ ve sayfiye evleri ile tarımsal amaçlı entegre tesis niteliğinde olmayan yapıların toplamının emsal hesabına katılacağı.

- Çevre Düzeni Planda birtakım projelerle ilgili tesislerde emsal değerin %50 oranında arttırılması yönündeki düzenlemenin; emsalin %50 arttırılması durumunda dahi, emsal değerlerinin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 63. maddesi ile öngörülen 0.40’ı aşmayacağı, sadece dava konusu plan ile 0.30 olarak belirlenen marjinal tarım arazilerinde emsalin %50 artırılması halinde, emsal değerinin 0.45’e çıkabileceği ve bu durumda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde öngörülen en yüksek 0.40 emsalin aşılması durumunun ortaya çıkabileceği değerlendirilebilir ise de, bu hallerde davalı idare tarafından Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 63. maddesinde öngörülen usul ve esaslara uyulmak suretiyle uygulama yapılabileceği,

- Dava edilen Çevre Düzeni Planının hükümleri uyarınca tarım arazilerinin bölünemeyeceği açık olduğundan sulanan tarım topraklarında hayvancılık faaliyetlerinin geliştirilmesi amacıyla öngörülen emsal: 0,20 değerinin mevzuata aykırı bulunmadığına hükmetmiştir.

Danıştay 10. Dairesi 11.01.2021 tarihli kararında:

- Davacı tarafından yapılan başvurunun “tarımsal amaçlı depo izni” yapılmasına yönelik olduğu ve bu nitelikteki tarımsal amaçlı yapıların her tür ve sınıftaki tarım arazileri üzerinde yapılabilmesinin olanaklı olduğu ve bunun için gerekli olan koşulların ise imar ile ilgili şartlar ve toprak koruma projesine uyulması şartlarını sağlamaktan ibaret olduğu, dolayısıyla da davalı Valiliğin olumsuz görüş yazısında ileri sürülenin aksine, üzerine tarımsal amaçlı yapı yapılmak istenilen arazinin mutlak tarım arazisi olmasının, “tarımsal amaçlı” yapı yapılabilmesine hukuken engel teşkil etmediği dikkate alındığında, davalı idarelerce Kanun, Tüzük ve Yönetmelik hükümleri uyarınca, imar ile ilgili şartlar ve toprak koruma projesine uyulup uyulmadığı muvacehesinde bir değerlendirme yapılmak suretiyle davacının talebi hakkında bir işlem tesisi gerekirken, ancak tarım arazilerinin tarım dışı amaçla kullanılmak istenilmesi durumunda göz önünde bulundurulabilecek ölçütler olan ve Bakanlıkça “tarımsal amaçlı yapılar” için de 16/12/2013 tarih ve 100810 sayılı Talimat ile normlar hiyerarşisine aykırı olarak aranılan “sulama, drenaj, toprak muhafaza ve benzeri planlama veya uygulama projeleri bütünlüğünü veya çevre arazilerdeki tarımsal kullanım bütünlüğünü bozup bozmama” ölçütüne göreyapılan değerlendirme üzerine tesis edilen işlemde sebep unsuru yönünden hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığı.

- Her ne kadar davalı (…) Belediye Başkanlığınca, taşınmazın 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında “tarımsal niteliği korunacak alan” içerisinde yer alıp imar dışı olduğu, bu nedenle talebin reddedildiği savunulmaktaysa da, gerek dava konusu taşınmazı da kapsayan 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında, gerekse de Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde davacının yapmak istediği nitelikteki tarımsal amaçlı yapıların yapılmasını yasaklayan hükümler bulunmadığı, aksine, belli şartlar altında bu tip yapıların yapılmasına cevaz veren hükümler bulunduğu dikkate alındığında, davalı idarenin, imar yönünden izin verilmesine olanak olmadığı yönündeki bu savunması yerinde görülmediği gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Danıştay 6. Dairesi 18.12.2019 tarihli kararında:

- Dava konusu encümen kararında yapının ıslahının mümkün olmayan kısımlarının yıkımına karar verilmesinin sebebinin İzmir – Manisa – Kütahya 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 7.8.7.1 maddesi uyarınca inşaat emsalinin E=0,10 olarak uygulanması olduğu anlaşılmaktadır.

- Bu durumda, dava konusu encümen kararına dayanak teşkil eden 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nın iptal edildiği dikkate alındığında, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğindeki 0.40’lık emsale cevaz veren hüküm cari olacağından encümen kararının, inşaat emsalinin anılan Çevre Düzeni Planına göre 0,10 olarak kabulü ile taşınmazın 1044 m²’sinin yıkımına ilişkin kısmında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

Danıştay 6. Dairesinin 30.3.2015 tarihli kararında;

Uyuşmazlıkta, davacının kurmak istediği tesis Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında tarımsal üretimi korumak amacıyla yapılacak bir tesis olmayıp entegre nitelikte bir tesis olduğundan anılan Yönetmelik kapsamında yapı ruhsatı verilmesi mümkün olmadığından davacının yapı ruhsatı verilmesi isteminin reddine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

b) Köy Yerleşik Alanlarında Tarımsal Amaçlı Yapılar:

İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre;

- Köy yerleşik alan sınırları dışında kalan ve entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur.

- Ancak belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

Bu hükümlere göre köy yerleşik alanlarında tarımsal amaçlı yapıların ruhsatsız olarak yapılabilmesi için şu şartların mevcut olması gerekir:

- Yapı yapılacak köy veya mezranın, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olması gerekir. Bu durum, Kanun metninde açıkça zikredilmiştir.

- Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak yapıların ruhsattan muaf olabilmesi için köy yerleşik alanının tespit edilmiş olması gerekir.

- Bir köyün, yerleşim planının yapılmış olması halinde, burada inşa edilecek yapılar için il özel idaresinden inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması gerekir.

- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesinde 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla değişik şeklinde “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan” şartı kaldırılmıştır.

- Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak yapıların ruhsattan muaf olabilmesi için yapının Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde sayılan şartlarda olması gerekir.

- Ruhsat alınmadan yapı yapılabilmesi için yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

- Yapının konut, tarım ve hayvancılık amaçlı olarak yapılması gerekir.

- Bu yapıların etüt ve projelerinin valilikçe onaylanması, muhtarlığa bildirim yapılması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

c) Büyükşehirlerde Mahalle Olan Köylerde Tarımsal Amaçlı Yapılar:

- Kırsal yönetim biçiminden belediye yönetimine geçmenin günlük hayata etki eden sonuçları bulunmaktadır. Kırsal sınırının dışına çıkıldığında hayvan besleme ya da benzer birçok şey yapılamaz hale gelir. HıfzısIhha Kanunu’na göre belediye sınırları içinde tavuk beslemek dahi sorun olur. Ancak kırsal mahalleye geçildiğinde belediye sınırlarında yasak olan şeyler teşvik edilmeye başlanır. Tarım ve hayvancılık yapanlara destekler/yardımlar verilir. 

- Bu nedenlerle köyden mahalleye dönüştürülen ancak kırsal özellikleri devam eden yerlerle alakalı olarak; mahalleden kırsal mahalleye ya da kırsal yerleşik alana dönüştürme konusunda düzenlemeler yapılmış ve bu konuda büyükşehir belediye meclisleri yetkilendirilmiştir.

MAHALLEYE DÖNÜŞTÜRÜLEN KÖYLERDEKİ YAPI VE İŞLETMELER İÇİN AF NİTELİĞİNDE BİR HÜKÜM

- Büyükşehirlerde yer alan köyleri mahalleye dönüştüren 6360 sayılı Kanunun Geçici 1/14. maddesinde: Bu Kanunla mahalleye dönüşen köylerde; Bu Kanunun yayımlandığı tarih itibarıyla 25/4/2006 tarihli ve 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanununa göre oluşturulan Ulusal Adres Bilgi Sistemine kayıtlı veya Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından uydu fotoğraflarıyla tespit edilen:

- Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılardaki işletmeler ile bu yerlerde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, fırın, kahve, lokanta, pansiyon, tanıtım ve teşhir büfeleri, yerleşim yeri halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatifler işletme ruhsatı almış sayılır.

- Bu işletmelerin bulunduğu binalar ile konutlardan, bu Kanunun yayımlandığı tarihe kadar bitirilmiş olanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediye ya da üniversiteler tarafından fen ve sanat kuralları ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapıldığı tespit edilenler ruhsatlandırılmış sayılır. Ayrıca bu yapılar elektrik, su ve bunun gibi kamu hizmetlerinden yararlandırılır. Ancak; bu fıkranın öngördüğü uygulamaların özel kanun hükümlerine aykırı olması durumunda, özel kanun hükümleri geçerlidir.

- Danıştay 14. Dairesi de bu düzenlemeyi benzer nitelikte değerlendirmiş, 27.4.2016 tarih ve K:2016/3409 sayılı kararında; Bu durumda; dava konusu zeytinyağı imalathanesinin 2981/3290 sayılı Kanun uyarınca imar affından yararlandığının göz önünde bulundurulması ve yatakhane binasına ilişkin ise bina tespit ve değerlendirme raporu doğrultusunda, 6360 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesinin 14. bendi kapsamında ruhsatlandırılmış sayılıp sayılmayacağının araştırılması suretiyle, dava konusu işlem hakkında yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir…” şeklinde hüküm kurmuştur.

Burada dikkat çeken bir hususu da belirtmek gerekmektedir. Düzenlemede kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren belirli bir süre içerisinde ruhsatlandırılmış sayılma başvurusunun yapılması yönünde bir süre sınırlaması konulmamış olup ilgili yapı sahipleri kanundaki şartları taşımaları halinde her zaman idareye başvurabileceklerdir. Başvuranların yapıları fen, sanat ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapıldıkları tespit edilirse ruhsatlı sayılacaktır. Bu nedenle herhangi bir mühendislik hizmeti almadan inşa edilen yapıların ruhsatlı sayılmayacağını söyleyebiliriz.

ARAZİ KULLANIMI VE YAPILAŞMA BAKIMINDAN SONUÇLAR.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/ğ maddesine göre:

- Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verilir.

- Büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamalar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesindeki hükümlere göre yürütülür. Madde 27 ve 8/ğ’ye göre Büyükşehir Belediye sınırları içinde köyden mahalleye dönüştürülen yerlerde:

- Konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.

- Kırsal yerleşik alanı ve civarı sınırlarının tespitinde ve bu alanlarda ruhsata tabi olmadan yapılabilecek yapılara ilişkin ilgili kurum veya kuruluşlarca yapılan etüt, proje, proje uygunluk görüşü için resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.

- 27. maddede belirtilen projeler, ilçe belediyesince onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.

- Kamuya ait bir yaya veya taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz.

- İmar Kanunu Madde 27 aynı zamanda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin dayanağıdır. Mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerden, kırsal yerleşim özelliğinin devam ettiğine büyükşehir belediye meclisince karar verilmesi üzerine İmar Kanunu Madde 27’nin uygulanacağı yerlerde inşa faaliyetler Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre yürütülür. Ancak Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre Çevre düzeni planı varsa öncelikle çevre düzeni planında yer alan hükümler uygulanır. Çevre düzeni planı yoksa Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır.

- Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 6’ya göre : “Arazi kullanımı ve yapılaşmada mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ve imar planlarındaki kararlara uymak zorunluluğu vardır.” Madde metninden de görüleceği üzere çevre düzeni planı varsa uygulanması zaruridir. Çevre düzeni planında hukuka aykırılık olduğunu düşünenlerin planın iptali için dava açmaları gerekmektedir. Plan yürürlükte olduğu sürece aksi bir uygulama mümkün olmayacaktır.

- 5216 sayılı Kanunun Geçici 1. Maddesinde Büyükşehir Belediyesine geçmenin ardından en geç 2 yıl içinde 1/25.000 ölçekli nazım imar planı yapma zorunluluğu getirilmişti. Bir Büyükşehrin nazım imar planı onaylanmış olsa da nazım plandan sonra kırsal yerleşme alanlarında yapı karakterleri, kat adedi, yapının alanı/emsali gibi yapılaşma şartları içeren ayrıca bir meclis kararı alınmamışsa ya da kırsal alanda yapılaşma yönergeleri oluşturulmamışsa İmar Kanunu 27. Maddeye göre işlem yapılacaktır. Büyükşehir Belediye meclisi tarafından onaylanmış 1/5000 ila 1/25000 arasında herhangi bir ölçekte nazım planı olması 27. maddenin uygulanmasına engel değildir.

- Bu da aslında kırsal yerleşme alanlarında çevre düzeni planının ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin uygulanacağı anlamına gelmektedir. Büyükşehir Belediyesi olmayan bir ilde nazım imar planı bulunuyorsa bir belediyenin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğini uygulaması mümkün değildir.

- Eğer Büyükşehir belediye meclisi kırsal alanlarda yapılaşmanın nasıl gerçekleşeceği ile ilgili kararını almışsa; Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğini uygulamadan önce o meclis kararına uyulması gerekir. Kanundan gelen yetkiye göre Büyükşehir belediye meclisi kırsal alanlarda yapılaşmaya dair bir karar almışsa artık Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin önüne geçer. Büyükşehir belediye meclisine kırsal alanlarda yapılaşma ile ilgili karar alma yetkisi 3194 sayılı İmar Kanunu madde 8/ğ ve 27 ile 5216 sayılı kanunun 7. Maddesinden gelir.

- Yukarıda da belirttiğimiz gibi büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamalar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesindeki hükümlere göre yürütülür. 

- Bu alanlarda uygulanacak Çevre Düzeni Planlarının niteliğini hakkında bilgi edinmek için 3194 sayılı İmar Kanunu Madde 5 ile Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 6’daki çevre düzeni planı tanımlarına bakılabilir. 

- Büyükşehirlerde proje onayları ilçe belediyesince yapılır. Valilik onayı yerine Büyükşehir belediyelerinde yetki ilçe belediyelerindedir. Yani Madde 27’de aranan fen ve sağlık koşullarına uygunluk belgesi valiliklerden değil ilçe belediyesinden alınıp muhtarlığa bildirildiğinde izinli yapı statüsü kazanılır.

d) Yerleşik Alan Tespiti Yapılmamış Köylerde Tarımsal Amaçlı Yapılar:

Eğer köy yerleşik alanı tespiti yapılmamış ise, ruhsat almadan yapı yapılabilmesi mümkün değildir. Bu durumda, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi hükümlerinin uygulanması ve yapı ruhsatı alınması gerekir.

Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 20.11.1989 tarihli ve E:1989/831, K:1989/2190 sayılı kararda köy yerleşik alanı sınırları belirlenmemiş köylerde ilgili valiliklerden ruhsat alınması gerektiği ifade edilmiştir

TARIM ARAZİLERİNİ İMARA AÇMA

Tarım Alanlarının İmara Açılması

1. Tarımsal Yapılaşma ile İmara Açılma Arasındaki Fark

Tarımsal amaçlı yapılaşma, bağ evi, entegre olmayan tesis, ahır, kümes gibi tarım üretimine yönelik tesisleri ifade eder.

İmara açılma ise, arazinin tamamen tarım dışı bir kullanım için dönüştürülmesini içerir ve genellikle kamu yararı gerekçesiyle gerçekleştirilir. Toprak Koruma Kanunu, bu tür dönüşümler için soğuk hava deposu veya akaryakıt istasyonu gibi kamu yararına tesislerin kurulmasını istisnai olarak mümkün kılmaktadır. Şartlar sağlandığında parsel bazlı planlama yapılması mümkündür. Bazı durumlarda bir bölgede yaşayan sakinler de bölge bazlı plan yapmasını ilgili idareden talep edebilirler. Şartlar mevcut ise planlama talepleri kabul edilir. Ancak talep üzerine yapılan planların masrafları talep edenlerce karşılanır. İdare yalnızca re’sen yaptığı planları finanse eder.

2. Tarım Arazilerinin Amacı Dışında Kullanımı

- Tarım arazilerinin imara açılması, genellikle çevre düzeni planları ve imar planları üzerinden gerçekleştirilir. Bu süreç, Tarım İl Müdürlüğü'nün uygun görüşü alınmadan yapılamaz.

- Tarım arazilerinin imar planına konu olabilmesi için çevre düzeni planında yerleşim alanına açılmasına ya da bir şekilde yapılaşmaya karar verilmiş olması gerekmektedir.

3. Tarım Arazilerinin Sınıflandırılması

- Türkiye'de mutlak tarım arazisi, marjinal tarım arazisi, ve kuru tarım arazisi gibi sınıflamalar mevcut olsa da bu sınıflamaların tamamı eksiksiz bir envanterle belirlenmiş değildir. Bu eksiklik, süreçlerin tam bir birlik ve belirlilik ile yönlendirilmemesine olmaktadır. Tarım arazisi türünün net olarak tespit edilmediği durumlarda sürecin devamı plana ihtiyaç olduğu ve kamu yararı bulunduğuna dair olumlu görüş alınmasına bağlı olacaktır.

- Tarım İl Müdürlükleri, bu sınıflamaları yaparken bölgesel veya siyasi faktörlere bağlı olarak süreci hızlandırabilir ya da sürüncemede bırakabilir.

4. Planlama Süreci ve İmar Planı

- Çevre düzeni planında yapılaşma hakkı bulunan bir bölge ya da parsel için, ilgili nazım imar planı ve uygulama imar planı süreçleri başlatılır.

- Parsel bazında başvuru yapıldığında, masraflar genellikle arazi malikine ait olur. Bu süreçte haritalama, jeoteknik etütler ve kamu kurumlarından alınacak izinler için detaylı bir çalışma gereklidir. Ancak parsel bazlı planlama idarelerin her zaman yapmaya zorlanabileceği bir uygulama değildir. Böyle bir sürece başlanmadan önce Çevre Düzeni Planından bir dayanak bulunması ve tarım il müdürlüğünden ve yerin ve yapılmak istenen planın niteliğine göre var ise ilgili başkaca kurumlardan olumlu bir görüş alınması boşa masraf ve enerji harcanmaması bakımından önemlidir.