3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı “yapıları” konu almaktadır. Dolayısıyla, yapı niteliği taşımayan imalatlar için bu maddeler kapsamında yıkım kararı alınması veya idari para cezası uygulanması mümkün değildir.
Bu yazımızda, imar hukukunda ruhsata tabi olan yapılar ile “esaslı tadilat” ve “basit tadilat” ayrımı ele alınacak; ayrıca, konunun somutlaştırılması adına emsal yargı kararlarına yer verilecektir.
1.RUHSATA TABİ YAPILAR
3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Tanımlar” başlıklı 5. maddesinde, “yapı” ve “bina” kavramları detaylı şekilde tanımlanmıştır:
- Yapı: Karada ve suda, dâimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yer üstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
- Bina: Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebildiği ve oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etme gibi amaçlarla kullanılan, ayrıca hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar olarak tanımlanmıştır.
Görüldüğü üzere, yapı kavramı oldukça geniş bir uygulama alanına sahiptir. Yapının en yaygın ve bilinen türü binalar olmakla birlikte, bina kavramı, yapıya kıyasla daha dar bir tanıma sahiptir. Her bina bir yapı olarak kabul edilirken, her yapı bir bina niteliğinde değildir.
Örneğin; istinat duvarı, iskele, temel betonu gibi imalatlar birer yapı olarak değerlendirilirken, bina kapsamında değildir.
Bir imalatın yapı niteliği taşıyıp taşımadığını belirleyen en önemli unsur, taşınmazın fiziksel durumunda değişiklik meydana getiren ve insan eliyle gerçekleştirilen "inşai" bir faaliyetin varlığıdır. Bu unsur, imar hukukunda ruhsata tabi olup olmadığı konusunda yapılacak değerlendirmelerin temel kriterlerinden biri olarak kabul edilmektedir.
2. ESASLI TADİLAT – BASİT TADİLAT AYRIMI
Kural olarak, ruhsatlı bir yapıda sonradan yapılan ilave ve değişiklikler hakkında yıkım ve para cezası kararı alınabilmesi için, bu değişiklikleri “Esaslı Tadilat” niteliğinde olması gerekmektedir. Basit tadilat kapsamında kalan ilave ve değişiklikler ruhsata tabi olmadığı için, bu nitelikteki ilave ve değişiklikler için yıkım ve para cezası kararı alınamaz.
A-)ESASLI TADİLAT
03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde, hangi değişikliklerin esaslı tadilat kapsamında olduğu sayılmıştır. Buna göre;
- Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen,
- Yapı inşaat alanını,
- Emsale konu alanını,
- Taban alanını,
- Bağımsız bölüm sayısını,
- Ortak alanların alanını,
- Bağımsız bölümlerin alanını,
- Kullanım amacını,
- Ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler
Esaslı tadilat olarak sayılmış ve esaslı tadilatın ruhsata tabi olduğu düzenlenmiştir.
Yönetmeliğin 58. maddesinin 1. fıkrasında ise; “Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.” hükmüne yer verilmiştir.
B-) BASİT TADİLAT
Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4/y bendinde, hangi değişikliklerin basit tamir ve tadilat kapsamında olduğu sayılmıştır. Buna göre;
- Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhî tesisat tamirleri ile
- Bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemleri
Basit tamir ve tadilat olarak sayılmıştır.
Yönetmeliğin 59. maddesinin 1. fıkrasında ise;
- Basit tamir ve tadillerin,
- Balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile
- Bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişiminin
Ruhsata tabi olmadığı düzenlenmiştir.
BASİT TADİLATLARA ÖRNEKLER
- Banyonun bir kısmına WC yapılması (Danıştay 14. Dairesi, 05.07.2017 tarihli kararı)
- Kapalı alan oluşturmayacak şekilde güneş ve yağmurdan korunma amacına yönelik olarak ve taşıyıcı unsuru etkilemeyecek nitelikte yapılmış olan sundurma/pergola (Danıştay 14. Dairesi, 13.03.2018 tarih ve E:2015/1099, K:2018/1369)
- Açık çıkma balkonun sabit yapı niteliğinde olmayan açılır kapanır cam malzeme ile kapatılması (Danıştay 14. Dairesi, 05.07.2017 tarihli kararı)
- Bağımsız bölümde brüt inşaat alanını artırmamak, kullanım amacı ve cephe görünümünü değiştirmemek koşulları ile taşıyıcı sistemi etkilemeyen duvarların yerlerinin değiştirilmesi ve kaldırılması (Danıştay 6. Dairesi, 24.06.2019 tarihli kararı)
- Gömme balkonun kapatılması veya odaya dahil edilmesi (Danıştay İdari Dava daireleri Kurulu, 03.03.2014 tarihli kararı)
- Dükkân giriş kapısının ön cephe sol köşede olması gerekirken ortaya alınması, (Danıştay 14. Dairesi, 15.03.2016 tarihli kararı)
- Arazinin etrafını çevrelemek amacıyla yapılan beton direkler ve tel çit (Danıştay 14. Dairesi, 19.04.2016 tarihli kararı)
- Bahçe kısmında su basman seviyesinde zemine fayans döşemesi şeklinde yapılan ve üzerinde herhangi bir kapalı yapı bulunmayan teras imalatı (Danıştay 14. Dairesi, 19.03.2018 tarihli kararı),
- İmar Kanunu kapsamında yapı niteliğini haiz olmayan elektronik haberleşme cihazı (İstanbul BİM, 5. İDD, 15.01.2019 tarih ve E:2018/43, K:2019/95).
