Türkiye’de kırsal alanlarda yaşayanlar, ihtiyaçlarını karşılamak adına yapı ruhsatı almadan konut ve çeşitli yapılar inşa edebilme imkanına sahiptir. Bu durum, İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerde tanımlanan belirli muafiyetlerle düzenlenmiştir. Köy yerleşik alanlarından kırsal mahallelere dönüşen yerleşimlerde uygulanan bu muafiyetler, hem hukuki hem de pratik açıdan önemli sonuçlar doğurmaktadır. Bu yazıda, kırsal alanlarda ruhsatsız yapılaşmanın şartlarını ve bu konudaki yasal düzenlemeleri ele alacağız.

KÖYDE RUHSATSIZ BİNA YAPMAK

İmarKanunu’nun 27. maddesi; belediye ve mücavir alanlar dışında kalan köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda ruhsatsız ev yapabilme imkanı verir.

Bu alanlarda ayrıca entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için de yapı ruhsatı aranmaz. 

Samsun BİM, 2. İDD, E. 2019/1056 K. 2020/608 T. 16.10.2020:

“Bu durumda, köyde bulunan uyuşmazlığa konu konut amaçlı yapının, 3194 sayılı Kanun'un 27.maddesi hükmü uyarınca yapı ruhsatı aranmayan yapılardan olduğu ve ruhsata tabi olmadığı, hissedarların muvafakati alınmadan inşa edilmesinin bu durumu değiştirmeyeceği sonucuna varılmış olup, üzerinde bulunduğu taşınmazın hisseli oluşu, hissedarlarının şikayetinin sürmesi ve mülkiyet problemi olduğundan bahisle 3194 sayılı Kanun'un işlem tarihinde yürürlükte bulunan 32.maddesi uyarınca yıkımına ilişkin dava konusu işlemde hukuka uygunluk, davanın reddi yolundaki Mahkeme kararında hukuki isabet görülmemiştir.”

DANIŞTAY 6. D. Esas No : 2023/1229 Karar No : 2023/3113:

“Uyuşmazlıkta; dava konusu yıkım işleminin tesis edildiği 08/08/2012 tarihinden önce köy yerleşik alanı tespitinin yapıldığı ve davacıya ait yapının da köy yerleşik alanı içerisinde kaldığı görüldüğünden, temyize konu Mahkeme kararında belirtilen gerekçenin aksine, anılan yapının 3194 sayılı İmar Kanununun 27. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, yıkım işleminin tesis edildiği tarihte köy yerleşik alanı içerisinde kaldığı açık olan yapı için yapı ruhsatı aranamayacağı, üstelik idarece yapının yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olup olmadığı yönünden bir tespitte de bulunmadığı dikkate alındığında, dava konusu yıkım işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”

Buralarda ruhsat aranmasa da yapının fen ve sağlık koşullarına uygun olarak yapılacağını gösteren projelerin hazırlanıp valiliğe sunulması gerekir. Valilik incelemesinin ardından durumun muhtarlığa bildirilmesi yeterlidir. 2013 yılına kadar köy yerleşik alanlarında konut yapmak muhtarlık iznine tabiydi ancak İmar Kanununun 27. Maddesinde yapılan değişiklikle artık muhtarlıktan izin alınması gerekmiyor, valilikten alınan onayın muhtarlığa bildirilmesi yeterli kabul ediliyor.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 51. Maddesinde 11.07.2021 tarihinde  yapılan değişiklikle köyde ruhsatsız yapı yapabilmek için köy nüfusuna kayıtlı olma ve köyde sürekli oturanlarca yapılma kriteri kaldırılmıştır. Bu değişiklikle birlikte köyde oturmayanlar da parselleri diğer kriterleri karşılıyor ise köyde ruhsatsız ev yapabilir.

KÖY YERLEŞİK ALANININ 100 METREDEN 300 METREYE ÇIKARILMASI KONUSU

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 4’te 11.07.2021 tarihinde yapılan değişiklikle; Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı, köydeki yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanın 300 metre dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alana karşılık gelmektedir.

Köy yerleşik alanın sınırı ile bu sınırın en fazla 300 metre dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alan ise köy yerleşik alanı civarını tanımlar.

Hemen belirtmek gerekiyor ki hükümde yer alan 300 metre koşulu 2021 yılında yapılan değişiklik öncesinde 100 metre şeklinde idi ve 2021 yılındaki değişiklik 100 metre sınırını 300 metreye çekerken aynı zamanda daha önce valiliklerince tesbit edilmiş ve İl İdare Kurullarınca karara bağlanmış olan köy ve mezraların yerleşik alan sınırları geçerli olduğunu düzenlemektedir. Yani 300 metrelik yeni bir tespit yapılmadıysa; 100 metrelik eski tespit geçerli sayılıyor ve 100 metrenin dışında ve 300 metrenin içinde olan yerler ruhsat muafiyetinin kapsamı dışında kabul ediliyor.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 24/12/2018 tarih ve E:2017/3032, K:2018/5836 sayılı kararında “köy yerleşik alan tespitinin” ruhsat muafiyeti bakımından ana kriter olduğu net olarak ifade edilmiştir: “Köy yerleşik alanları ve civarında yapılacak konut amaçlı yapılar için inşaat ve iskan ruhsatı aranmayacağı, ancak yapı projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair valilik görüşü alındıktan sonra, muhtarlıkça izin verilmesi gerektiği, davacı tarafından yapının 1988 yılında muhtarlık izini ile inşa edildiği ileri sürüldüğünden, dava konusu yapının, yapımına ilişkin köy muhtarlığı kayıtlarında herhangi bir bilgi ve belge bulunup bulunmadığı, anılan köyde köy yerleşik alanının tespit edilip edilmediği, tespit edilmiş ise yapının bu alan içinde kalıp kalmadığı araştırılarak yeniden karar verilmesi gerektiği” şeklinde hüküm kurulmuştur.

RUHSATSIZ YAPILAŞMANIN SINIRLARI

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde sayılan şartları taşıyan yapıların ruhsat ve iskan almaları gerekmez. 

Bu şartlar:

- Köy ve mezraların yerleşik alanlarında bir parselde tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40’ı geçemez.

- Komşu mesafeleri, civarın yapı düzeni ve karakterine, yapılacak binaların münferit konut veya tarımsal işletme birimi (ahır, samanlık, arabalık v.b.) oluşuna göre ilgili idare tarafından takdir ve tayin olunur.

- Bina cephe ve istikametlerinin, köy ve mezraların mevcut teşekkülü esas alınarak tayin ve tesbitine ilgili idare yetkilidir.

- Bina yükseklikleri 2 katı ve (7.50 m.) geçemez. 

- Çatı yapılması halinde, kiremit kaplamalı çatıların %33 meyille yapılması ve civarın karakterine uyulması lazımdır. Saçaklar, 1.20 m’yi aşmayacak şekilde lüzumu kadar genişlikte yapılabilir. Parsel dışına taşan çıkma yapılamaz.

- Çıkmalar, bitişik veya blok nizamda komşu sınırına 2.00 m’den fazla yaklaşamaz. Saçaklar ve 0.20 m’yi geçmeyecek çıkıntılar, bina içine dahil edilmemek şartı ile çıkma sayılmaz.

- İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir.

- 1500 m2 den büyük olan hisseli parsellerde ise, maliklerin muvafakati alınmak kaydı ile, binalar arasındaki mesafeler (6.00) m. den az olmamak şartı ile, hissedar sayısını ve her durumda 3 adeti geçmemek üzere birden fazla bina yapılabilir. Bu durumda diğer yapılaşma koşullarına uyulmak kaydı ile her bir binanın yapı inşaat alanı 250 m2 yi toplam yapı inşaat alanı ise 750 m2 yi geçemez.

- Her müstakil ev veya dairede en az 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri, 1 hela bulunması gerekir.

BÜYÜKŞEHİRLERDE KÖYDEN KIRSAL MAHALLELERE DÖNÜŞEN YERLERDE RUHSATSIZ BİNA YAPMAK

3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesinin (ğ) bendinde: “Büyükşehir Belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verilir. Büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamalar 27. madde hükümlerine göre yürütülür. 27. maddede belirtilen projeler, ilçe belediyesince onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.” hükmü bulunmaktadır. 

6360 sayılı ”ON ÜÇ İLDE BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ VE YİRMİ ALTI İLÇE KURULMASI İLE BAZI KANUN VE KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMELERDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN” Geçici 1. maddesinin yürürlüğe girdiği 12.11.2012 tarihi itibarıyla büyükşehirde olması nedeniyle mahalleye dönen köylerdeki bütün yapıları ruhsatlı saydı. Muhtarlık izni/onayı bulunmayan yapılar da 12.11.2012 tarihinden önce yapıldıklarını uydu görüntülerinden vb. ile ispatlamakladıkları takdirde belediyelerce mühürleme yapılamayacaktır. 

Yine  entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılardaki işletmeler ile bu yerlerde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, fırın, kahve, lokanta, pansiyon, tanıtım ve teşhir büfeleri, yerleşim yeri halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatifler mevzuatta aranan diğer şartları tam olarak sağlamasalar da işletme(işyeri açma ve çalışma) ruhsatı almış sayıldılar. Sayılanlar dışındaki işletmeler ancak mevzuatta aranan şartları taşıyorlarsa ruhsat alabilirler.

RUHSATSIZ EV YAPMANIN ŞARTLARI :

1) Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köylerde yapılmış olmak ya da kırsal mahalle niteliğinde olmak.

2) Köy yerleşik alanının tespit edilmiş olması 

Köy yerleşik alanı tespit edilmemişse ruhsatsız yapı yapılamaz.  Bu durumda, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi hükümleri uygulanır, yani ruhsat ve iskan gerekir.

Büyükşehirlerde İmar Kanununun 8. maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendi kapsamında kırsal özelliği devam eden yerleşimlerde daha evvel tespit edilmiş olan köy yerleşik alan sınırları, kırsal yerleşik alan sınırı olarak kabul edilir.

İhtiyaç duyulması hâlinde mevcut köy yerleşik alan sınırları il genel meclislerince yeniden belirlenebilir.

3) Yapılacak yapının yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması

4)Yapının konut ve hayvancılık amaçlı olarak veya köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılamak üzere yapılmış olması

5)İmar planının olmaması

Mahalleye dönüşen köylerde büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar ruhsat gerekmez.

Köy yerleşme planı 

Köy yerleşme planlarının amacı köy yerleşik alanını belirlemek değildir. Bir tür imar planı olarak kabul edilir. Köy yerleşme planı bulunan yerlerde ruhsatsız inşaat yapılamaz, köy yerleşim planına göre ruhsatlandırma yapılır. Köyden ruhsatsız ev yapmak amacıyla yer almak isteyenlerin bu hususa dikkat etmeleri gerekir. 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2007/12 sayılı Genelgesinde “Köy yerleşme planları, köylerin sağlıklı bir şekilde yerleşimini ve gelişimini sağlayan imar planları olduğundan belediye ve mücavir alan sınırları dışında köy yerleşme planı bulunan alanlarda, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca onaylı köy yerleşme planına uygun olarak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi zorunludur. Bu alanlarda ruhsat ve yapı kullanma iznine ilişkin başvuruların 5302 sayılı kanun uyarınca il özel idaresince değerlendirilmesi gerekmektedir” şeklinde ifade edilmiştir.

6) Valilik onayı

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre, bu yapıların etüt ve projelerinin valilikçe onaylanması, muhtarlığa bildirim yapılması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

7) Muhtarlığa bildirim

Köyde ruhsat almadan yapı yapmak için muhtarlık izni gerekmez; bildirim yeterlidir.

Köylerde kaçak yapı ceza miktarı

Danıştay6. Dairesi E. 2021/664 K. 2022/1923 sayılı ve 21.2.2022 tarihli kararında konuyu güzelce açıklamıştır:

”...Bu nedenle anılan taşınmazın inşa edildiği tarih itibarı ile köy yerleşik alanı sınırları içinde kaldığı anlaşıldığından, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesininin 2. fıkrası uyarınca hesaplanan para cezası miktarının, aynı maddenin işlem tarihinde yürürlükte olan 5. fıkrası uyarınca beşte birinin uygulanması suretiyle belirlenmesi gerekirken, söz konusu indirim uygulanmadan tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin para cezası verilmesine ilişkin kısmının iptaline karar verilmiştir.”