Kamu idarelerinin en küçüğü ve mahalli idarelerin en eskisi olan köy, muhtarlığının gerek tüzel kişiliği gerek bütçesi gerekse yetkileri açısından mahalleden çok farklı ve özerk bir idari yapıya sahiptir.

6360 sayılı Kanunun 30 Mart 2014 tarihinde yürürlüğe girmesinden evvel 16 adet büyükşehir belediyesi vardı.  6360 sayılı Kanun ile birlikte Büyükşehirlerin sınırları il mülki sınırlarına kadar genişledi ve 14 il daha Büyükşehir statüsüne getirildi. Fakat bununla birlikte büyükşehir belediyesi sınırları içindeki binlerce köy mahalleye dönüştürüldü ve yönetim biçiminin bu şekilde değiştirilmesiyle kırsallık da ortadan kalktı.

On altı binden fazla köyü ve binden fazla beldeyi etkileyen bu düzenleme yürürlüğe girmeden önce Büyükşehir belediye sınırları içerisinde belediye ve mücavir alan dışındaki yerlerde il özel idareleri yetkiliydi.  Büyükşehir belediyelerinin sınırları içerisindeki köy tüzel kişiliklerinin kaldırılması ve il özel idarelerinin kapatılması ile köy tüzel kişiliğine ait orta malları ile meralarının mülkiyeti bağlandıkları belediyeye geçti ve kırsal yönetim biçimleri yerini kentsel yönetime bıraktı.

Mahalleye dönüşen ve kırsal yönetim biçimi ilga olan ve idari açıdan belediyeymiş gibi görünse de kırsal hayatın devam ettiği köylerin kendi gerçekliklerine uygun olarak yönetilebilmeleri amacıyla büyükşehir belediyelerine kırsal mahalle ve kırsal yerleşik alanları belirlemeleri için karar alma yetkisi verildi.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/ğ maddesinde Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verileceği düzenlendi. Bu hükümde köyden hiç bahsetmeksizin, “Mahalleye dönüşen ve nüfusu 5000'in altında kalan yerler” İfadesi kullanıldı. Bu hükme göre bazı köyler ve beldeler kapatılırken, bazı yerde ilçeler de ya kapatıldı ya da iki belediyeye bölündü.

Bu yazıda köyden mahalleye dönüştürülen yerlere getirilen maddi muafiyet ve indirimler ile yapı ruhsatı bakımından getirilen muafiyetleri inceleyeceğiz.

BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE YÖNETİMİNİN KÖYDEN MAHALLEYE DÖNÜŞTÜRÜLEN YERLEŞME ALANLARI ÜZERİNE ETKİLERİ  

Kırsal yönetim biçiminden belediye yönetimine geçmenin günlük hayata etki eden sonuçları bulunmaktadır. Kırsal sınırının dışına çıkıldığında hayvan besleme ya da benzer birçok şey yapılamaz hale gelir. Hıfzısıhha Kanununa göre belediye sınırları içinde tavuk beslemek dahi sorun olur. Ancak kırsal mahalleye geçildiğinde belediye sınırlarında yasak olan şeyler teşvik edilmeye başlanır. Tarım ve hayvancılık yapanlara destekler/yardımlar verilir. 

Bu nedenlerle köyden mahalleye dönüştürülen ancak kırsal özellikleri devam eden yerlerle alakalı olarak; mahalleden kırsal mahalleye ya da kırsal yerleşik alana dönüştürme konusunda düzenlemeler yapılmış ve bu konuda büyükşehir belediye meclisleri yetkilendirilmiştir.

MAHALLEYE DÖNÜŞTÜRÜLEN KÖYLERDEKİ YAPI VE İŞLETMELER İÇİN AF NİTELİĞİNDE BİR HÜKÜM

Büyükşehirlerde yer alan köyleri mahalleye dönüştüren 6360 sayılı Kanunun Geçici 1/14. maddesinde: Bu Kanunla mahalleye dönüşen köylerde; Bu Kanunun yayımlandığı tarih itibarıyla 25/4/2006 tarihli ve 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanununa göre oluşturulan Ulusal Adres Bilgi Sistemine kayıtlı veya Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından uydu fotoğraflarıyla tespit edilen:

- Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılardaki işletmeler ile bu yerlerde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, fırın, kahve, lokanta, pansiyon, tanıtım ve teşhir büfeleri, yerleşim yeri halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatifler işletme ruhsatı almış sayılır.

- Bu işletmelerin bulunduğu binalar ile konutlardan, bu Kanunun yayımlandığı tarihe kadar bitirilmiş olanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya belediye ya da üniversiteler tarafından fen ve sanat kuralları ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapıldığı tespit edilenler ruhsatlandırılmış sayılır. Ayrıca bu yapılar elektrik, su ve bunun gibi kamu hizmetlerinden yararlandırılır. Ancak; bu fıkranın öngördüğü uygulamaların özel kanun hükümlerine aykırı olması durumunda, özel kanun hükümleri geçerlidir.

Danıştay 14. Dairesi de bu düzenlemeyi benzer nitelikte değerlendirmiş, 27.4.2016 tarih ve K:2016/3409 sayılı kararında; Bu durumda; dava konusu zeytinyağı imalathanesinin 2981/3290 sayılı Kanun uyarınca imar affından yararlandığının göz önünde bulundurulması ve yatakhane binasına ilişkin ise bina tespit ve değerlendirme raporu doğrultusunda, 6360 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesinin 14. bendi kapsamında ruhsatlandırılmış sayılıp sayılmayacağının araştırılması suretiyle, dava konusu işlem hakkında yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir…” şeklinde hüküm kurmuştur.

Burada dikkat çeken bir hususu da belirtmek gerekmektedir. Düzenlemede kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren belirli bir süre içerisinde ruhsatlandırılmış sayılma başvurusunun yapılması yönünde bir süre sınırlaması konulmamış olup ilgili yapı sahipleri kanundaki şartları taşımaları halinde her zaman idareye başvurabileceklerdir. Başvuranların yapıları fen, sanat ile ilgili mevzuat hükümlerine uygun yapıldıkları tespit edilirse ruhsatlı sayılacaktır. Bu nedenle herhangi bir mühendislik hizmeti almadan inşa edilen yapıların ruhsatlı sayılmayacağını söyleyebiliriz.

ARAZİ KULLANIMI VE YAPILAŞMA BAKIMINDAN SONUÇLAR.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/ğ maddesine göre:

Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verilir.

Büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamalar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesindeki hükümlere göre yürütülür. Madde 27 ve 8/ğ’ye göre Büyükşehir Belediye sınırları içinde köyden mahalleye dönüştürülen yerlerde:

- Konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.

- Kırsal yerleşik alanı ve civarı sınırlarının tespitinde ve bu alanlarda ruhsata tabi olmadan yapılabilecek yapılara ilişkin ilgili kurum veya kuruluşlarca yapılan etüt, proje, proje uygunluk görüşü için resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.

- 27. maddede belirtilen projeler, ilçe belediyesince onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.

- Kamuya ait bir yaya veya taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz.

İmar Kanunu Madde 27 aynı zamanda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin dayanağıdır. Mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerden, kırsal yerleşim özelliğinin devam ettiğine büyükşehir belediye meclisince karar verilmesi üzerine İmar Kanunu Madde 27’nin uygulanacağı yerlerde inşa faaliyetler Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre yürütülür. Ancak Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre Çevre düzeni planı varsa öncelikle çevre düzeni planında yer alan hükümler uygulanır. Çevre düzeni planı yoksa Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği madde 6’ya göre : “Arazi kullanımı ve yapılaşmada mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ve imar planlarındaki kararlara uymak zorunluluğu vardır.” Madde metninden de görüleceği üzere çevre düzeni planı varsa uygulanması zaruridir. Çevre düzeni planında hukuka aykırılık olduğunu düşünenlerin planın iptali için dava açmaları gerekmektedir. Plan yürürlükte olduğu sürece aksi bir uygulama mümkün olmayacaktır.

5216 sayılı Kanunun Geçici 1. Maddesinde Büyükşehir Belediyesine geçmenin ardından en geç 2 yıl içinde 1/25.000 ölçekli nazım imar planı yapma zorunluluğu getirilmişti. Bir Büyükşehrin nazım imar planı onaylanmış olsa da nazım plandan sonra kırsal yerleşme alanlarında yapı karakterleri, kat adedi, yapının alanı/emsali gibi yapılaşma şartları içeren ayrıca bir meclis kararı alınmamışsa ya da kırsal alanda yapılaşma yönergeleri oluşturulmamışsa İmar Kanunu 27. Maddeye göre işlem yapılacaktır. Büyükşehir Belediye meclisi tarafından onaylanmış 1/5000 ila 1/25000 arasında herhangi bir ölçekte nazım planı olması 27. maddenin uygulanmasına engel değildir.

Bu da aslında kırsal yerleşme alanlarında çevre düzeni planının ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin uygulanacağı anlamına gelmektedir. Büyükşehir Belediyesi olmayan bir ilde nazım imar planı bulunuyorsa bir belediyenin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğini uygulaması mümkün değildir.

Eğer Büyükşehir belediye meclisi kırsal alanlarda yapılaşmanın nasıl gerçekleşeceği ile ilgili kararını almışsa; Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğini uygulamadan önce o meclis kararına uyulması gerekir. Kanundan gelen yetkiye göre Büyükşehir belediye meclisi kırsal alanlarda yapılaşmaya dair bir karar almışsa artık Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin önüne geçer. Büyükşehir belediye meclisine kırsal alanlarda yapılaşma ile ilgili karar alma yetkisi 3194 sayılı İmar Kanunu madde 8/ğ ve 27 ile 5216 sayılı kanunun 7. Maddesinden gelir.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamalar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesindeki hükümlere göre yürütülür. 

Bu alanlarda uygulanacak Çevre Düzeni Planlarının niteliğini hakkında bilgi edinmek için 3194 sayılı İmar Kanunu Madde 5 ile Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 6’daki çevre düzeni planı tanımlarına bakılabilir. 

Büyükşehirlerde proje onayları ilçe belediyesince yapılır. Valilik onayı yerine Büyükşehir belediyelerinde yetki ilçe belediyelerindedir. Yani Madde 27’de aranan fen ve sağlık koşullarına uygunluk belgesi valiliklerden değil ilçe belediyesinden alınıp muhtarlığa bildirildiğinde izinli yapı statüsü kazanılır.

MADDİ YÜKÜMLÜLÜKLER BAKIMINDAN SONUÇLARI

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu madde Ek-3’e göre: Köy veya belde belediyesi iken mahalleye dönüştürülen ve büyükşehir belediyesi sınırları içinde bulunup sosyo-ekonomik durumu, şehir merkezine uzaklığı, belediye hizmetlerine erişebilirliği, mevcut yapılaşma durumu ve benzeri hususlar dikkate alınarak ilgili ilçe belediye meclisinin kararı ve teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisinin en geç doksan gün içinde alacağı karar ile kırsal yerleşim özelliği taşıdığı tespit edilen mahalleler, kırsal mahalle kabul edilir.

2021’e kadar 6360 sayılı Kanun’un içerisinde sadece su parası ve emlak vergisiyle ilgili bazı muafiyet hükümleri var iken, bu muafiyetlere ilişkin hükümler birkaç kez uzatılarak uygulandı. 2021 yılında 5216 sayılı Kanuna Ek-3. Madde eklendi. Bu maddeye göre kırsal mahalle ve kırsal yerleşik alan olarak tespit edilen yerlerdeki muafiyet ve indirimler aşağıdaki gibi düzenlendi:

- Kırsal yerdeki bazı işyerleri zirai depolar ve meskenler emlak vergisinden muaftır.

- Bazı unsurlara emlak vergisi %50 indirimli uygulanır. (ticaret, sanayi ve turistik taşınmazlarda)

- Kırsal yerlerde bina inşaat harcı ile imarla ilgili diğer harçlar alınmaz.

- Belediye giderleri kanununa göre harçlara katılma % 50 indirimli uygulanır.

- Kullanma suları için alınacak ücret en ucuzun % 25 ve %50 si oranında alınır..

- Bilanço esasına göre defter tutan işyerleri bu indirim ve muafiyetlerden yararlanamaz.

- Orman Kanunu’nun 17. Maddesine göre çeşitli muafiyetlerden faydalanan yerleşim yerlerinde orman köylerinde orman kanunundan kaynaklanan muafiyetlerde uygulanır. Orman emvalinden alınan paylar, işçilerin öncelikli olarak köylerden seçilmesi gibi uygulanmaya devam eder.

KIRSAL MAHALLE ve KIRSAL YERLEŞİK ALAN TESPİTİ 

Büyükşehir belediyesi içerisinde köy veya belde belediyesi iken mahalleye dönüştürülmüş bir yerin kırsal mahalle olarak tespit edilebilmesi için;

a) Kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmemesi,

b) Şehir merkezine olan uzaklık ve ulaştırma durumu,

c) Belediyelerin yol, su, atık su, katı atık, toplu taşıma gibi hizmetlerinden en az birine erişebilme imkânına tam kapasitede ulaşabilip ulaşamaması,

ç) Mevcut yapılaşma durumunun kırsal niteliğinin devam edip etmemesi,

d) İmar mevzuatı uyarınca yerleşik ve gelişme alanları içinde olup olmaması,

e) Sosyo-ekonomik olarak; kırsal nüfus oranının yüksek olması, yüzölçümünün önemli bir kısmını tarım, orman, mera, yaylak ve kışlak arazilerinin oluşturması, tarımsal üretimin, hayvancılık ve orman faaliyetlerinin başlıca geçim kaynağı olarak tespit edilmiş olup olmaması, hususlarından bir veya daha fazlası ile benzeri hususlar dikkate alınır.

Kırsal yerleşik alan tespiti:

Uygulamanın mahalle düzeyinde yapılması esastır. Bununla birlikte mahalle bütünlüğü içinde kırsal mahalle tespiti için yukarıda belirtilen şartları taşımaması nedeniyle kırsal mahalle olarak tespit edilemeyen mahallelerdeki on bin metrekareden büyük alanlar, yukarıda belirtilen ilkelerde ve şartlarda kırsal yerleşik alan olarak belirlenebilir.

Kırsal yerleşik alanlar, bir mahallenin veya birden fazla mahallenin bir kısmını içeren yerlerinde tespit edilebilir.

Bir mahallede kısmen şehir hayatını yansıtan lüks villalar ile kısmen de köy hayatını hatırlatan kerpiç evlerin bir arada bulunması gibi bir durum söz konusuysa kısmi olarak kırsal mahalle tescili yapılabilir. İdari mahalle sınırının tamamının kırsal mahalle ilan edilme zorunluluğu yoktur. 10.000 metrekarenin altında kalmamak şartıyla, ne kadarı kırsal özellikleri kapsıyorsa o kısım da kırsal olarak belirlenebilir. Ama o zaman artık bunun adı kırsal mahalle olmaktan çıkacak “kırsal yerleşik alan” olacaktır.

Kanun kırsal alanların tespitini buyurduğundan kırsal alanda ilgili çalışma yapılmaması durumunda ilçe belediyesine müracaat edilerek kırsal alan tespiti yapılması istenebilir. Talep reddedilirse idare mahkemesinde iptal davası açılarak sonuç alınabilir.

(Dr. Ayşe Ünal Hanım’a katkılarından dolayı teşekkürler)

(https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezDetay.jsp?id=qV2DYBHqgVMUAjtE3XznEA&no=ed5sIt8Y9OLclBWkFswzbg)