Mülkiyet sınırları, hukuk düzeninin en net çizgilerinden biridir. Ancak, bazen yapılaşma süreçlerinde bu sınırlar aşılır ve bir yapının bir kısmı komşu taşınmaza taşabilir. İlke olarak bir taşınmazın sahibi, kendi taşınmazına yapılan herhangi bir saldırı ve tecavüze katlanmak mecburiyetinde değildir. Bu çerçevede tecavüze uğrayan arazi maliki, mülkiyet hakkına dayanan el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davasını (md. 683) açabilir. Diğer yandan taşkın yapının yıktırılması yönündeki bir karar ise, çok önemli bir ekonomik değerin ortadan kaldırılması sonucuna yol açabilir, yani söz konusu yapı için harcanan emek ve para iktisadi ve sosyal açıdan ciddi maliyetli olabilir ve toplum çıkarlarını zedeleyebilir. İşte bu tür durumlar, taşınmaz mülkiyetinin bütünlüğünü koruma ilkesi ile yapının korunması gerekliliği arasında bir çatışma doğurur. Bu çatışmayı çözmek isteyen yasa koyucu taşkın yapının varlığı halinde onu korumaya dönük -mülkiyet hakkının varlığına rağmen- bazı istisnaları hukuk sistemimizde kabul etmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi, taşkın yapıların hukuki statüsünü belirleyerek bu dengeyi sağlamaya çalışmaktadır. Bu yazıda, taşkın yapı kavramı, hukuki dayanakları ve uygulamada karşılaşılan sorunlar ele alınacaktır.

İlgili Mevzuat:

Yasal istisnalar dışında, Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesinin birinci fıkrası ve 718. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bir arazinin mülkiyeti ve buna bağlı tasarruf hakkı, o arazi üzerinde kalıcı olarak yapılan şeyleri de kapsar. Bir arazideki yapının, bulunduğu arazinin bütünleyici parçası olup onun mülkiyetine tabi olduğu kuralının istisnalarından birini teşkil eden husus, Türk Medeni Kanunu’nun “Taşkın Yapılar” başlıklı 725. maddesinde, düzenlenmiştir:

“Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmaz bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir”.

Dolayısıyla taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü ya ilk fıkraya göre, tarafların bu konuda bir anlaşmasından doğabilir ya da ikinci fıkraya göre, bu konuda taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmamış olsa da ikinci fıkrada sıralanan şartların birlikte gerçekleşmesi halinde söz konusu olabilir.

Bir başka ifadeyle, maddede; yapıyı yapan malikin taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip olması durumunda, taşan kısmın yapıyı yapan malike ait taşınmazın bütünleyici parçası olacağı belirtilmiş; irtifak hakkının bulunmaması durumunda ise arazi malikinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmediği ve ayrıca, durum ve koşulların da haklı gösterdiği hâllerde taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimsenin, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir (AYM, Fatma Nalan Akdoğan, 2013/3538, 13.4.2016, §  46).

Taşkın yapı sahibi, hangi koşullarda mülkiyet hakkı kazanabilir?

Muhdesat ile bağlantısı kesilmiş olan bina sahibine, belirli koşulların sağlanması halinde taşkın yapının bulunduğu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanma imkânı tanınmıştır. Bunun için şu şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Ama öncelikle taşkın yapı kavramının açıklığa kavuşturulması gerekir.

Taşkın yapı, tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde inşa edilmiş olmalı ve bu yapının bir kısmı, yine tapuya kayıtlı üçüncü bir kişiye ait taşınmaza taşkın şekilde yapılmış olmalıdır. Dolayısıyla taşkın yapı, yapıldığı taşınmazın sınırı aşılarak komşu (bitişik) arazinin de üzerinde bulunacak şekilde bir yapı inşa edilmesi faaliyetidir.

Taşkın inşaat, iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte ve ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu nedenle taşkın yapıya dayanan temliken tescil talebi, taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu, eşyaya bağlı bir borç olduğundan, inşaat maliki bu hakkını taşınmazın her malikine karşı ileri sürebilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinde öngörülen haklardan yararlanabilecekleri gibi, taşkın yapıdan doğan borçlardan da sorumlu olur.

Böylece 725. maddede yasa koyucu, bitişik araziye taşan kısımların komşu taşınmazın değil, asıl taşınmazın bütünleyici parçası olacağını kabul etmiş, taşkın yapının maliki ile taşılan arazinin maliki arasındaki ilişkiyi, taşkın yapı malikinin taşılan taşınmaz üzerinde ayni bir hakkının bulunup bulunmamasına göre farklı şekilde değerlendirmiştir.

725. maddenin ilk fıkrasına göre taşkın yapı malikiyle taşılan arazinin maliki arasında taşkın yapıya ilişkin bir taşınmaz lehine irtifak hakkı kurulması mümkündür. Bu fıkrada yasa koyucu, taşkın yapının ayni bir hakka dayalı olarak inşa edilmiş olması ihtimalini kurala bağlamıştır. Elbette bu durumda taşkınlık meydana getirilmeden önce irtifak hakkı tesisi gerekir. O halde ilk fıkrada hukuka uygun olarak meydana getirilen taşkın yapı söz konusudur.

İlk fıkradaki gibi bir hukuka uygunluk yok ise yani tamamen yetkisiz ve hukuka aykırı şekilde inşa edilen bir taşkın yapı söz konusu ise 725. maddenin ikinci fıkrası hükmü uygulama alanı bulur. Fıkrada; taşkın yapı sahibinin, komşu taşınmazın taşılan kısmı üzerinde bir irtifak hakkı kurulması veya taşan kısmın mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilmesi için dört koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Bunlar ise şöyledir: i) zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmesi, ii) Durum ve koşulların da taşkın yapı sahibinin taşılan arazinin ilgili kısmı üzerinde irtifak hakkı elde etmesi veya bu kısmın mülkiyetinin kendisine devrini haklı göstermesi, iii) taşkın yapıyı yapan kimsenin iyiniyetli olması, iv) taşkın yapının sahibince taşılan arazinin sahibine uygun bir bedel ödenmesi.

i) Zarar gören (taşırılan) arazi sahibinin itiraz etmesi: Eğer taşınmazın maliki veya o taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olan zarar gören kişiler, taşkınlığı öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz ederlerse, yapı malikinin iyiniyetli olduğu kabul edilemez. Yani iyiniyet koşulu ancak itiraz yapılmadığı hallerde aranır. Şayet geçerli bir itiraz söz konusu ise artık iyiniyeti veya durum ve koşulların elverişliliğini araştırmaya gerek yoktur.

 Bu itirazın herhangi bir şekil şartı yoktur. Ancak, sürenin başlangıcının objektif olarak belirlenmesi gerekir; yapının görünür hâle geldiği tarih esas alınmalı, taşkın taşınmaz malikinin öğrenmesini engelleyen öznel (sübjektif) sebepler dikkate alınmamalıdır. Aksi hâlde, yasa koyucunun amacı bertaraf edilmiş olur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.3.2006 tarihli, E.2006/1-62 K.2006/92 sayılı Kararı).

ii) Taşkın yapıyı yapan kimsenin iyiniyetli olması: İyiniyet, bir hakkın veya hukuki sonucun doğmasına engel olan bir nedenin varlığını kişinin bilmemesi ve bilmesinin gerekmemesi şeklinde tanımlanır. İnşaatı yapan kişinin iyiniyetli olması gerekmektedir. Bir başka ifadeyle, taşınmazın kendisine ait olduğu ya da mülkiyetin ileride kendisine geçeceği inancıyla hareket etmiş olması gerekir. 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı da bu hususu desteklemektedir.

Ayrıca 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, iyiniyetin ispat yükü taşkın yapı malikine ait olmakla birlikte, iyiniyet iddiası bir def’i (savunma) değil, bir itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeniyle ilgili olduğundan, mahkeme tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınmalıdır.

“... Türk Medenî Kanunu’nun 725 (651) maddesinde ifadesini bulan iyiniyet, sübjektif iyiniyettir. Burada uygulanması gereken kural, taşkın yapı sahibinin tecavüz ettiği taşınmazın, başkasının mülkü olduğunu ya da yapısının başkasının arsasına taştığını bilmemesi veya kendisinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilecek durumda olmamasıdır. Dosyadaki bilgi ve belgelere göre somut olayda davalı, kadastro gören yerde, iyiniyet iddiasını ispat edememiş; İl İdare Kurulu’nca da ifrazın mümkün olmadığı bildirilmiştir. Bu durumda, taşkın yapının yıkımı suretiyle elatmanın önlenmesine karar verilmelidir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.06.2006 tarihli, E.2006/1-362 K.2006/454 sayılı Kararı).

Temliken tescil talep eden davalı/karşı davacı A... T.... 1980 yılında kayıt malikinin muv.afakati ile şu an 0 ada - 4478 parsel üzerinde kalan 2 (iki) katlı binayı inşa etmiş, 1992 yılında yapılan ifraz sonucu 19.11.2014 havale tarihli bilirkişi raporunda gösterildiği şekilde iki katlı binanın bir kısmı 0 ada - 4477 parsel sayılı taşınmaza tecavüzlü hale gelmiştir. Temliken tescil talep eden A... T...'ün dosya kapsamına göre taşınmazın malikinin muvafakati ile iki katlı binayı inşa ettiği sabit olduğundan iyiniyetli kabul edilmesi gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E.2019/3870 K.2020/4446 sayılı Kararı)

Yargıtay kararlarında kadastro geçmiş yerler ile çapa bağlanan taşınmazlarda (yapının veya arsanın boyutlarını ve sınırlarını gösteren harita) yapılacak inşaatın taşırılmasının taşkın yapı sahibinin iyiniyetini değil tam aksine  kötüniyetini gösterir denilmektedir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 31.1.2008 tarihli, 2007/6194 Esas – 2008/641 Kararı). Zira bu durumda taşkın yapının sahibi, bina yaptırdığı arazinin sınırlarını net bir şekilde bilebilecek konumda olup yapısını da buna göre inşa ettirmek durumundadır. Buna rağmen bir taşkın yapı söz konusu ise ilgili, gereken özeni göstermemiş olduğundan iyiniyetli kabul edilemeyecektir.

iii) Durum ve koşulların irtifak hakkı tesisi veya mülkiyetin devrini haklı göstermesi: “Türk Medenî Kanunu’nun 725.maddesi … ” (ne) “ … göre temliken tescil koşullarının oluşması için, taşkın yapı sahiplerinin iyi niyetli olmasının yanı sıra, durum ve koşulların da haklı göstermesi gerekmektedir”. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.4.2009 tarihli, E.2009/14-68 K.2009/149 sayılı Kararı). Bu açıdan hâlin icabına göre taşkın inşaatın yıkılıp yıkılmaması gerektiğinin değerlendirilmesi zorunludur.

Uygulama ve doktrinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen bu şart, taşkın yapının yıkılmasının inşaat sahibine vereceği zarar ile yıkılmaması hâlinde arsa malikinin uğrayacağı değer kaybının kıyaslanmasını gerektirir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 17.04.2009 tarihli, E.2008/15158 K.2009/5102 sayılı Kararı)..

“Durum ve koşulların haklı göstermesi” şeklinde açıklanan koşulundan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması gibi hususlar anlaşılmalıdır” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.03.2006 tarihli, E.2006/1-62 K.2006/92 sayılı Kararı). Yani taşkın kısmın ana taşınmazdan ifraz edilerek müstakil bir parsel oluşturması veya ait olduğu taşınmazla birleştirilerek tescilinin mümkün olması gerekmektedir.

Bu kapsamda mahkemeler; taşkın yapının büyüklüğü ve değerini, taşılan taşınmazın imar durumunun irtifak hakkının kurulması ve mülkiyetin devrine müsait olup olmamasını, tarafların çıkarları arasında aşırı bir dengesizliğinin bulunup bulunmadığını araştırarak bu kriterin karşılanıp karşılanmadığının tespitini yaparlar.

iv) Taşkın yapının sahibince taşılan arazinin sahibine uygun bir bedel ödenmesi: Yukarıdaki koşulların varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir.

Bu çerçevede her davada hakim uygun bedeli belirlerken yalnızca taşkın yapılan arazinin değeri ile sınırlı değildir; taşkınlığa maruz kalan taşınmazın geri kalan kısmında da bir değer kaybı olup olmadığı uzman bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Dolayısıyla bilirkişiler devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konulara da raporunda yer vermek zorundadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 4. ve Türk Borçlar Kanunu’nun 50. maddeleri uyarınca, ayrıca sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde en uygun değer belirlenmeli, eğer daha önce bir ödeme yapılmışsa mahsup edilerek arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmelidir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.03.2006 tarihli, E.2006/1-62 K.2006/92 sayılı Kararı).

Mahkeme, taşkın yapı davalarında hangi incelemeleri yapmalıdır?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1749 Esas 2019/414 Karar Sayılı İlamı:

Bina ne zaman yapıldı?

•Davacının binasının inşa tarihinin netleştirilmesi gerekir.

İnşaat yapıldığı tarihte davacının mülkiyet sınırları içinde miydi?

•Binanın, inşaat sırasında davacıya ait taşınmaz sınırları içinde mi yapıldığı, yoksa baştan itibaren sınır aşımı olup olmadığı araştırılmalıdır.

Taşkınlık yenileme kadastrosu nedeniyle mi oluştu?

•Yenileme kadastrosu sırasında yapılan ölçüm değişiklikleri, taşkın yapının sonradan oluşmasına sebep olmuş olabilir. Bunun netleştirilmesi gerekir.

Kadastro kayıtlarının incelenmesi gerekir mi?

•Yenileme kadastro tutanakları, krokiler ve dayanak belgeleri ile ilk tesis kadastro tutanaklarının, tedavüllü tapu kayıtları ve dayanakları temin edilmelidir.

Yerinde keşif yapılmalı mı?

•Taşkınlığın tam olarak belirlenmesi için uzman bilirkişi eşliğinde taşınmazda keşif yapılmalıdır.

Yapıyı yapan kişi iyi niyetli mi?

•Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesine göre, taşkın yapının korunabilmesi için yapı malikinin iyi niyetli olması gerekmektedir.

•İyi niyetin belirlenmesi için mahkeme;

•Davacının taşınmazın sınırlarını bilip bilmediğini,

•Beklenen tüm dikkat ve özeni gösterip göstermediğini,

•Mülkiyetin ileride kendisine geçeceğine dair haklı bir inancının olup olmadığını incelemelidir.

•Eğer taşkın yapıyı yapan kişi kötü niyetli ise, diğer koşullar incelenmeden yapının kaldırılması yönünde karar verilmesi gerekir.

Taşkın yapının bedeli nasıl belirlenecek?

•Mahkeme, taşkın yapının ekonomik değerini ve taşkınlığın neden olduğu mülkiyet kaybını belirlemelidir.

•Bunun için:

•Taşkın kısım ile taşınmazın tamamının piyasa değeri,

•Arsa malikinin taşkınlıktan kaynaklı değer kaybı,

•İnşaatın yıkılmasının doğuracağı zarar bilirkişi raporlarıyla tespit edilmelidir.

•Taşkın yapıyı yapan kişi iyi niyetli ise, mahkeme taşınmazın bedelinin belirlenerek yapı malikine devrine karar verebilir.

Taşkın yapıyı yapanlar ya da satın alanların durumu nedir?

Öte yandan, taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin E.2018/4912 K.2020/3923 sayılı Karar)

Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu, eşyaya bağlı bir borç olduğundan, inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de 4721 s. TMK'nun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin E.2022/4414 K.2022/7207 sayılı Kararı)

Av. Gökhan BİLGİN & Hukuk Öğrencisi Burak Alp SAĞLAM