15/12/2012 tarih ve 28498 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Uygulama alanında hak sahipliği ve diğer uygulamalar" başlıklı 13.maddesinin 11.fıkrasında; "Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, hak sahiplerince aşağıda belirtilen şartlar dâhilinde talep edilebilir.

Fesih hakkının kullanılabilmesi için;

1) Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir.

2) Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir.

b) Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, salt çoğunluk ile alınan karar tarihi esas alınarak hesap edilir.c) (a) bendinde belirtilen durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin salt çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin salt çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin salt çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir.

ç) Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye yapılır. Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.

d) Fesih müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın (a), (b) ve (c) bentlerinde belirtilen hususlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat bu bendlere uygun olarak yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhitte on beş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır.

e) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhittin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhittin işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhitte bildirilir.

f) Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.

g) Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.

ğ) Fesih işleminden sonra yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların hisseleri, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası kapsamında anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara açık artırma usulü ile satılır.

Uygulamada, arsa maliklerince inşaatın gerçekleşme oranının tespitine yönelik  Asliye Hukuk Mahkemesinden D.iş dosyası ile Delil tespiti yapılarak inşaatın geldiği seviye tespit edilmeli,  akabinde arsa maliklerinin salt çoğunluğuyla  idareye başvurarak , taşınmazlarının 6306 sayılı Kanun kapsamında Riskli Yapı tespiti neticesinde yıkıldığı, dönüşüm amacıyla taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, ancak yeni yapı için inşai faaliyetin yeterli ekip ve ekipmanla devam etmediği belirtilerek 6306 sayılı Kanun kapsamında söz konusu sözleşmenin feshedilmesinin talep edilmesi  üzerine fesih süreci başlatılmalıdır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama yönetmeliğinin 13/11-d hükmüne istinaden müteahhitten konu ile ilgili bilgi ve belge iletmesi için on beş gün süre verilmeli , idarece Ulusal Yapı Denetim Sistemindeki inşaat seviyesi, Asliye Hukuk Mahkemesince delil tespiti dosyasındaki bilirkişi raporu, Uydu görüntüleri ve SGK Hizmet belgeleri ile ilgili Belediyesindeki inşaata ilişkin bilgiler kayıtların topyekûn incelenerek,  yapım isinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla insai faaliyete devam edilmiyor olduğu kanaatine varılırsa , 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinin maliklerin fesih haklarını kullanmalarına dair hükümlerin de yer aldığı Md.13/11'e istinaden otuz gün içerisinde sözleşmeye konu yapım isine başlanılması /projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla ise devam edilmesi gerektiği, aksi takdirde otuz günlük sürenin sonundan itibaren söz konusu taşınmaz vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 6306 Sayılı Kanun kapsamında re 'sen feshedilmiş sayılacağı ve tapu kaydına şerh edilmiş olan sözleşmelerin tapu müdürlüğünce terkininin sağlanacağının müteahhitte ihtar edileceği, ihtara rağmen yapım isine başlanılması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla ise devam edilmediğinin  idare elemanlarınca denetleneceği ,söz konusu şartları uyulmaması durumunda , mevcut halin tutanakla tespiti ile neticesinde 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğin Md.13/11-e hükmüne istinaden sözleşmenin feshedilmesine karar verile bilinecektir.

Bu durumda,  idare tarafından aktarılan sürece ilişkin kapsamlı bir inceleme ve değerlendirme yapılarak hazırlanacak rapor sonucuna göre işlem tesis edilmesi, gecikme ve durmanın hangi sebeplerle gerçekleştiği, gecikmenin müteahhitten  kaynaklanıp kaynaklanmadığı ile projeyi bitirecek seviyede gerekli ekip ve ekipmanla en az altı ay süreyle inşaata devam edilip edilmediğinin açık, net, somut ve denetlenebilir şekilde ortaya konulması gerekirken anılan hususların denetime elverişli ve ispata yarar şekilde bilgi ve belgelerle ortaya konulmaksızın, projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla en az altı aydır ise devam edilmediğinin tespiti ve davacıya yapılan ihtara rağmen verilen 30 günlük süre içerisinde gerekli ekip ve ekipmanla ise başlanılmadığı gerekçesi ile İnşaat sözleşmesinin iptaline karar verilebilecektir.

--------------

15/12/2012 tarih ve 28498 sayılı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğini

Gaziantep BİM 7.İDD 2023/82E. 2023/36K