Eksik işlerin "nama ifa" yoluyla tamamlanması ya da eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi bedelinin istenebilmesi için inşaatın imar mevzuatına uygun olması zorunludur. İmar mevzuatına yani emredici hukuk kuralları içeren İmar Yasası hükümlerine ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun şekilde yapılan inşaat, "yasal yapı" sayılır.1
TBK, md. 113'ün uygulanabilmesi için; yüklenicinin sözleşme hükümlerine aykırı olarak borcunu yerine getirmediğinin sübuta ermesi ve temerrüde düşmesi gerekir. Nama ifaya karar verilmesi halinde iznin hangi imalatlar için verildiğinin, bu imalatların türü ile avans niteliğinde tamamlanma giderlerinin hüküm fıkrasında veya karar eki bilirkişi raporunda açıkça gösterilmesi gerekir. Yargıç, keşif yaparak ve uzman bilirkişi kurulundan görüş alarak, eksik bırakılan iş kalemlerini ve bunların tamamlanması ve giderilmesi masraflarını tahminen saptayarak, izin kararını verir. İzin kararının hüküm fıkrasında da eksik ve ayıplı iş kalemleri ile her birinin tahmini masrafları tek tek gösterilir. Genel nitelikli yetki ve izin verilemez. Nama ifaya izin verilen işlemlerin tamamlanma bedelinin avans olarak, nama ifa kapsamı dışında kalan imalatlara ait kalite (nefaset) farklarının ise normal bir alacak olarak hüküm altına alınması gerekir. Her iki alacağın hukuksal sonuçları farklıdır. Nama ifa kapsamındaki işler bakımından, nama ifa kararı verilmesi halinde, avans olarak verilen para yetersiz kaldığında, davacı tarafça yükleniciden eksik kalan kısmın istenmesi mümkün iken, nama ifa kararı ile birlikte olumlu zararın tahsili anlamına gelen eksik is bedelinin tahsiline ilişkin de hüküm kurulması halinde ise, arsa sahibinin eksik ise ilişkin kesinleşen bu tutarın üzerinde talepte bulunması mümkün olmayacaktır. Avans alacağının (yapılacak masrafların) karşılanabilmesi için koşulları oluştuğunda yükleniciye ait yeter miktardaki bağımsız bölümün satışına izin verilmesi mümkün iken, normal bir alacağın tahsili için taşınmaz satışına izin verilmesi mümkün değildir. Nama ifa kapsamındaki işler bakımından nama ifa ile birlikte bedelinin avans olarak tahsiline karar verilmesi, nama ifa kapsamı dışında kalan imalatlar yönünden ise belirlenen kalite (nefaset)bedelinin hüküm altına alınması gerekir. Öte yandan, yükleniciye ait bağımsız bölümün ifaya izin kapsamında satışına ancak izin verilen işlerin giderini karşılamak amacıyla karar verilebilir. Satış kararı verilebilmesi için ifasına izin istenilen işlerin bedeli ile satışına izin istenilen taşınmazın bedeli arasında aşırı oransızlık bulunmaması, satışa izin talebinin TMK. md. 2'deki dürüst davranma ilkesine ve hakkaniyete de aykırı olmaması gerekir.
Yüklenicinin ifasına izin verilen işler bedelini ödemeye hazır olduğunu bildirip mahkeme veznesine depo etmesi veya bedeller arasında önemli oranda fark bulunması halinde taşınmaz satışına izin verilmesine dair talebin reddedilmesi gerekir.2
Arsa payı karşılığı yapılan inşaatlarda "nama ifa" istenmesi durumunda; arsa sahibi, kural olarak nama ifa yoluyla tamamlayacağı inşaatın, yüklenicinin payına düşen bağımsız bölümlerin eksik islerini tamamlamak ve kusurları gidermek zorunda değildir.Buna göre, inşaattan kendisine isabet edecek bağımsız bölümler ile ortak alanlarını yüklenici adına tamamlamak üzere TBK’nın 113/I. maddesi hükmüne dayanarak izin isteyebilir. Sözleşmenin yanları arasında bağımsız bölümlerin paylaşımı yapılmamış ise, arsa sahibi inşaatın tamamı için nama ifa izni talep etmek durumundadır. Eksik ve kusurlu işler bedelin isteminde ise; sözleşmenin yerine getirilmesi doğrultusunda zararın tazmini kapsamında sadece bedel istemi söz konusu olduğundan nama ifada olduğu gibi "yargıç izni" gerekmez. Öyleyse, davacı tarafın yüklenici namına ifaya izin mi; eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsilini mi istediği sorulup açıkça saptanmalıdır. Mahkemece, yanlar arasındaki sözleşmenin bağlayıcı ve eksik ve kusurlu işler olduğu ileri sürülen yapı ya da yapı kısmının "yasal yapı" niteliğinde olduğunun saptanmış olması durumunda; gerekliyse taraf teşkilinin sağlanmasından sonra açık bir biçimde davada talebin ne olduğunun tespitine göre, belediye işlem dosyası, onaylı projeler ve yanlar arasındaki sözleşme ve ekleri de incelenip değerlendirilerek, bilirkişi kurulu raporu almak suretiyle ve tarafların yasal delilleri de gözetilerek varılacak sonuca göre uyuşmazlık hakkında bir hüküm kurulmalıdır.3
-------------
1-Yargıtay 15. HD. 7.7.2010, 3532/3905
2-Yargıtay 23.HD 11.12.2014 ,3366/8086
3-Yargıtay 15. HD. 3.3.2009, 6908/1163
