İnşaatın tamamlanma oranının tespiti ancak yasal binalarda söz konusu olabilir. Yüklenicinin iş bedeline veya geriye etkili fesih halinde imalat bedeline hak kazanabilmesi için yaptığı imalatın ekonomik değeri haiz olması yani, sözleşme ve ekleri ile tasdikli projesine, imar mevzuatına uygun olması zorunludur. Yapının imara aykırı olması halinde inşaat ruhsatı, tasdikli projesi ve ekleri getirtilip inşaatın tamamen veya kısmen ruhsat, proje ve imara aykırı olup olmadığı, kısmen aykırılık varsa aykırı olmayan kısımların fesih tarihi itibariyle bedelinin tespiti gerekir.(1)
İnşaatın büyük kısmı bitmişse (%85-90) ve arsa sahibi talep ettiyse dürüstlük kuralı gereğince ileriye etkili fesih uygulanabilir. İleriye etkili feshin kabul edildiği durumda müteahhidin tamamlanan kısımla orantılı şekilde kat karşılığını talep edebileceğinin kabulü gerekir. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine mahkemece karar verilmiş olması veya taraflarının iradelerinin birleşmesi sonucu taraflarca ileriye etkili olarak sonuç doğurur şekilde sözleşmenin feshi halinde yüklenici sözleşme uyarınca kendisine verilmesi gereken bağımsız bölüm ya da bölümlerin adına tapuya tescilini veya ifa yerine geçen olumlu zarar kapsamında bedelini arsa sahibinden talep edebilir. (2)
Sözleşme ve zeyilname ile yapımı üstlenilen inşaatlar süresinde tamamlanmadığı, bu halde 6098 sayılı TBK'nın 124/3. maddesindeki süre verilmeksizin ve ihtara gerek olmaksızın fesih koşulları gerçekleştiği ve arsa sahibi 6098 sayılı TBK'nın 125/II. maddesindeki sözleşmeden dönme seçimlik hakkını tercih ettiği durumlarda, arsa sahibinin sözleşmenin feshi istemini de içerdiği kabul edilen talebi ve el atmanın önlenmesi talebinin de kabulü gerekir.(3)
Yargıtaya göre inşaatın getirildiği fiziki seviye eserin kabulü için en az %95 olmalıdır. Aksi halde eserin hukuken tesliminden söz edilemez ve eserin kalanının para karşılığı tamamlanmasına arsa sahibi zorlanamaz. Bu seviyedeki bir teslim nedeniyle yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanmak suretiyle talepte bulunamaz.(4)
------------
1-T.C YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas: 2007 / 1020 Karar: 2007 / 2825 Karar Tarihi: 30.04.2007
2-25.01.1984 gün, 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
3-T.C YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 614 Karar: 2018 / 3599 Karar Tarihi: 04.10.2018
4-T.C YARGITAY 14. Hukuk Dairesi Esas: 2006 / 11752 Karar: 2006 / 13727 Karar Tarihi: 23.11.2006
