Türk Borçlar Kanunu (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel düzenlemeler getirerek kiracıları koruma altına almıştır. Bu düzenlemelerden en önemlilerinden biri de kira sözleşmelerinin sona ermesi ve tahliye koşullarıdır. Özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye etme hakkı sınırlanmıştır. Ancak bu koruma mutlak değildir ve belirli koşullar altında kiraya verenin sebep göstermeksizin tahliye hakkı doğmaktadır.
TBK'nın 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasını amaçlayan temel hükümleri içermektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağını belirtir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu, kiracının sözleşmeyi uzatma konusunda daha güçlü bir konumda olduğunu gösterir. Ancak, maddenin devamında kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin tahliye hakkı düzenlenmiştir.
10 Yıllık Uzama Süresi ve Tahliye Hakkı
TBK m. 347'ye göre, kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu hüküm, kiraya verene uzun süreli kira ilişkilerinde belirli bir noktadan sonra sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanımaktadır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Durum
TBK m. 347, belirsiz süreli kira sözleşmeleri için de benzer bir düzenleme getirmiştir: belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda da on yıllık sürenin dolması, kiraya verene sebep göstermeksizin fesih hakkı tanımaktadır.
Yaygın Yanlış Anlamalar ve Doğruları
Kiracının 10 yıl sonra sebep gösterilmeksizin tahliyesi konusunda toplumda bazı yanlış anlamalar bulunmaktadır. Bu yanlış anlamaları ve hukuki doğrularını aşağıda inceleyelim:
Yanlış Anlama 1: "10 Yıl Dolunca Kiracı Otomatikman Çıkarılır."
Doğrusu: Kiraya verenin 10 yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin tahliye hakkını kullanabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. 10 yılın dolması, kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez.
- Uzama Süresi Kavramı: TBK m. 347'deki "on yıllık uzama süresi" ifadesi önemlidir. Bu süre, kira sözleşmesinin ilk yapıldığı tarihten itibaren değil, belirli süreli kira sözleşmesinin ilk bir yıllık süresinin bitiminden sonra kendiliğinden uzayan sürelerin toplamıdır. Yani, 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldığında, bu sözleşme 1 yılın sonunda kendiliğinden uzar ve bu uzamalar 10 yılı bulduğunda kiraya verenin tahliye hakkı doğar. Dolayısıyla, ilk sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi tamamlanmalıdır.
- Bildirim Şartı: Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirim yapılmadığı takdirde, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.
Yanlış Anlama 2: "Sözleşme Yenilendiğinde 10 Yıllık Süre Baştan Başlar."
Doğrusu: Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması halinde, 10 yıllık uzama süresinin başlangıcı bu yeni sözleşmenin başlangıç tarihi olarak kabul edilir. Ancak, sözleşmenin kendiliğinden uzaması durumunda süre baştan başlamaz, ilk sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bir kararında bu konuya açıklık getirilmiştir:
Hukuk Genel Kurulu 2017/458 E. , 2021/614 K.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 3. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir Her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taraflarca yeni bir sözleşme yapılarak 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmeleri imzalanmıştır Bu sözleşmelere göre, Türk Borçlar Kanununun 3. maddesinin 3. maddesinin son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir Somut olayda en son düzenlenen yazılı kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamış olduğu halde, mahkemece taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresi esas alınarak yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur
Bu karar, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılması durumunda, 10 yıllık uzama süresinin bu yeni sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanacağını açıkça ortaya koymaktadır. Dolayısıyla, kira ilişkisi uzun yıllara dayansa bile, her yeni sözleşme yapıldığında 10 yıllık süre yeniden başlar.
Yanlış Anlama 3: "Sadece Konut Kiraları İçin Geçerlidir."
Doğrusu: TBK m. 347, "konut ve çatılı işyeri kiraları" için geçerlidir. Yani, işyerleri de bu hüküm kapsamındadır. Çatılı işyeri kiralarında da kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda ve gerekli bildirimleri yaparak sebep göstermeksizin tahliye hakkını kullanabilir.
Yanlış Anlama 4: "Kiraya Veren İstediği Zaman Tahliye Edebilir."
Doğrusu: Kiraya verenin sebep göstermeksizin tahliye hakkı, sadece 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ve yasal bildirim sürelerine uyularak kullanılabilir. Bu süre dolmadan veya bildirim yapılmadan kiraya verenin sebep göstermeksizin tahliye hakkı bulunmamaktadır. Kiraya veren, bu süreler dışında kiracıyı tahliye etmek isterse, TBK'da belirtilen diğer tahliye sebeplerine (örneğin, ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye vb.) dayanmak zorundadır.
Yanlış Anlama 5: "Sözleşmede 10 Yıldan Kısa Bir Süre Belirtilmişse Bu Hüküm Uygulanmaz."
Doğrusu: TBK m. 347, belirli süreli kira sözleşmelerinin kendiliğinden uzamasını öngördüğü için, sözleşmede başlangıçta 10 yıldan kısa bir süre belirtilmiş olsa bile, bu sürelerin uzamasıyla birlikte 10 yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya verenin tahliye hakkı doğar. Önemli olan, sözleşmenin kendiliğinden uzayarak toplamda 10 yıllık uzama süresine ulaşmasıdır.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kiraya verenlerin 10 yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin tahliye hakkını kullanırken dikkat etmeleri gereken bazı önemli noktalar bulunmaktadır:
1. Sürenin Doğru Hesaplanması: 10 yıllık uzama süresinin başlangıç tarihi ve bitiş tarihi doğru bir şekilde hesaplanmalıdır. Yeni bir sözleşme yapılıp yapılmadığı bu hesaplamada kritik öneme sahiptir.
2. Yazılı Bildirim: Tahliye bildiriminin yazılı olarak ve yasal süresi içinde (uzama yılının bitiminden en az üç ay önce) yapılması zorunludur. Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması, ispat açısından daha güvenli bir yöntemdir.
3. Dava Açma Süresi: Bildirimin ardından, kira sözleşmesinin sona ereceği tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir.
4. İyi Niyet İlkesi: Her ne kadar sebep göstermeksizin tahliye hakkı olsa da, hukukun genel ilkelerinden olan iyi niyet ilkesi her zaman göz önünde bulundurulmalıdır. Hakkın kötüye kullanılması durumunda hukuki sonuçlar doğabilir.
Sonuç / Özet
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan önemli bir düzenleme olmakla birlikte, kiraya verene de belirli koşullar altında sebep göstermeksizin tahliye hakkı tanımaktadır. Bu hak, kira sözleşmesinin ilk süresi ve ardından gelen 10 yıllık uzama süresinin dolması ve kiraya verenin bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmasıyla kullanılabilir.
Toplumda yaygın olan "10 yıl dolunca kiracı otomatikman çıkarılır" veya "sözleşme yenilenince süre baştan başlar" gibi yanlış anlamalar, hukuki gerçekleri yansıtmamaktadır. Kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi için yasal sürelerin doğru hesaplanması ve usulüne uygun bildirimlerin yapılması büyük önem taşımaktadır.
