Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıların yıkılıp yerine güvenli konutların inşa edilmesi amacıyla başlatılan, ancak taraflar arasındaki uyuşmazlıklar nedeniyle zaman zaman çıkmaza giren zorlu bir süreçtir. Kat maliklerinin en büyük kâbusu; evlerini yıktırıp müteahhide teslim ettikten sonra, inşaatın hiç başlamaması veya yarıda kalıp yıllarca çivi çakılmamasıdır. Kanun koyucu kentsel dönüşümün "ivedilik" prensibini gözeterek 6306 Sayılı Kanun'a eklediği kritik bir madde ile "İdari Fesih" yolunu açmıştır.
Bu makalemizde; 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası uyarınca, işi sürüncemede bırakan müteahhitlere karşı sözleşmenin, mahkeme kararına gerek kalmaksızın İdare (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) eliyle nasıl feshedileceğini tüm detaylarıyla ele alacağız.
1. HUKUKİ DAYANAK: 6306 SAYILI KANUN MD. 6/14
Kentsel dönüşüm kapsamında düzenlenen sözleşmelerin, müteahhit kaynaklı sebeplerle tıkanması durumunda kat maliklerini korumak amacıyla getirilen düzenleme şöyledir:
"Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapım işine başlanılmasından veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulduktan sonra, yüklenicinin (müteahhidin) işi zamanında bitiremeyeceğinin anlaşılması hallerinde..."
Kanun, sözleşmenin idari yoldan feshi için iki temel senaryo öngörmüştür. Bu şartların varlığı halinde, uzun dava süreçleri beklenmeden sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir.
2. İDARİ FESİH İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR VE SÜRELER
İdarenin (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetki devri varsa Belediyeler) fesih sürecini işletebilmesi için aşağıdaki iki durumdan birinin gerçekleşmiş olması gerekir:
A) İşe Hiç Başlanamaması (1 Yıllık Süre)
Müteahhit ile yapılan yapım sözleşmesinin tarihinden itibaren 1 yıl geçmiş olmasına rağmen, müteahhit kaynaklı sebeplerle inşaata başlanmamış olması gerekmektedir.
- Sürenin Başlangıcı: Burada baz alınacak tarih, kural olarak kat malikleri ile müteahhit arasında imzalanan noter onaylı "Düzenleme Şeklinde İnşaat Sözleşmesi"nin tarihidir. Riskli yapılarda tespitin kesinleştiği tarihtir.
B) İşin Durması (6 Aylık Süre)
Yapım işine başlanmış (örneğin temel atılmış veya kaba inşaata geçilmiş) ancak inşaatın belirli bir seviyede durduğu ve en az 6 aydır projenin ilerlemediği durumlar.
- Kriter: İnşaat sahasında fiili bir çalışmanın olmaması, şantiyenin terk edilmiş görüntüsü vermesi ve iş programının gerisinde kalınmasıdır. Yada yeterli personel ve ekipman olmaması.
3. KARAR ALMA YETER SAYISI: "SALT ÇOĞUNLUK"
İnşaatın başlamaması veya durması halinde, sözleşmenin feshi için kat maliklerinin hisseleri oranında SALT ÇOĞUNLUĞU (yani %50 + 1) ile karar alması yeterlidir. Bu düzenleme, pasif kalan veya müteahhit ile organik bağı olan azınlık hisselerinin süreci tıkamasını engellemek için getirilmiştir.
4. İSPAT YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE SÜRECİN YÖNETİMİ
İdareye başvurmadan önce, iddianın (inşaatın başlamadığı veya durduğu) belgelerle ispatlanması şarttır. Sözlü beyan ile fesih yapılamaz.
İspat İçin İzlenecek Yollar:
1. Noter Tespiti: Bir notere başvurarak inşaat mahallinde tespit yaptırılabilir. Tutanakta "İnşaat sahasında hiçbir işçi bulunmadığı, malzemelerin paslandığı, vincin çalışmadığı" gibi hususlar kayıt altına alınır.
2. Sulh Hukuk Mahkemesi Tespiti: En sağlam yöntemlerden biridir. Mahkeme kanalıyla bilirkişi atanır ve inşaatın seviyesi ile durma durumu teknik raporla kesinleştirilir.
3. İlgili İdarenin Tutanakları: Yapı denetim firmasının seviye tespit tutanakları veya belediyenin yerinde yapacağı denetim tutanakları da (Örneğin; Seviye Tespit Tutanağı) delil niteliğindedir.
5. BAŞVURU MERCİİ VE FESİH PROSEDÜRÜ
Salt çoğunlukla karar alan kat malikleri, ellerindeki ispat belgeleriyle birlikte;
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri bünyesinde) veya,
- Yetki devri yapılmışsa ilgili Belediye Başkanlığı'na yazılı olarak başvurur.
Süreç Şöyle İşler:
1. İnceleme: İdare, başvuruyu ve ekindeki belgeleri inceler. Şartların oluştuğu kanaatine varırsa müteahhide bildirim yapar.
2. Müteahhide Süre Verilmesi: İdare, müteahhide 30 gün süre vererek; işe başlaması veya devam etmesi gerektiğini, aksi takdirde sözleşmenin resen feshedileceğini ihtar eder.
3. Savunma Hakkı: Müteahhit bu 30 gün içinde, gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığını (mücbir sebep vb.) ispat edemezse veya işe başlamazsa fesih kesinleşir.
4. Resen Fesih ve Terkin: Süre sonunda idare, sözleşmenin feshine karar verir. Bu karar Tapu Müdürlüğü'ne bildirilir. Tapu müdürlüğü, müteahhit lehine konulan şerhleri (satış vaadi şerhi, kat karşılığı inşaat şerhi) maliklerin muvafakati aranmaksızın resen terkin eder (siler).
Bu nokta hayati önem taşır; zira normal şartlarda mahkeme kararı olmadan tapudaki şerhlerin silinmesi mümkün değildir. 6306 sayılı kanun, idareye bu "süper yetkiyi" vererek maliklerin önünü açmıştır.
6. FESHİN SONUÇLARI VE TARAFLARIN EDİMLERİ
Sözleşmenin idari yolla feshedilmesi, taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi "geriye etkili" (ex tunc) olarak sona erdirir.
- Kat Malikleri Açısından: Arsaları üzerindeki müteahhit şerhinden kurtulurlar ve başka bir müteahhit ile anlaşma özgürlüğüne kavuşurlar.
- Müteahhit Açısından: Eğer inşaatta belirli bir seviyeye gelmişse (örneğin %20), yaptığı imalatın bedelini talep etme hakkı saklıdır. Ancak bu talep, yeni müteahhitle anlaşılmasını veya tapudaki şerhin silinmesini engellemez. Müteahhit, yaptığı kısmın bedeli için genel hükümlere göre dava açabilir.
- Teminatlar: Müteahhidin verdiği teminatlar varsa, idare veya malikler bu teminatları irat kaydedebilir veya zararlarının tazmini için kullanabilir (Sözleşme şartlarına bağlı olarak).
SONUÇ VE ÖNERİLER
6306 Sayılı Kanun'un 6/14. maddesi, kentsel dönüşümde "tıkanıklığı açan anahtar" niteliğindedir. İnşaatın 1 yıl başlamaması veya 6 ay durması hallerinde, kat maliklerinin %50+1 (salt çoğunluk) ile alacağı karar, süreci kilitleyen müteahhidin devre dışı bırakılmasını sağlar.
Ancak bu sürecin sağlıklı yürütülebilmesi için;
1. Sürelerin Hesaplanması: Sözleşme tarihi ve durma tarihlerinin net tespiti,
2. Delil Tespiti: Noter veya mahkeme kanalıyla durumun belgelenmesi,
3. Usulüne Uygun Başvuru: İdareye yapılacak başvurunun hukuki gerekçelerinin sağlam olması,
büyük önem arz eder. Yanlış bir adım veya eksik bir ispat, idarenin talebi reddetmesine yol açabilir. Bu nedenle, idari fesih sürecinin mutlaka titizlikle yürütülmesi, olası hak kayıplarının önüne geçecektir.
