Ödenen kira bedelinin gerek paranın alım gücünün düşmesi gerekse kiralananın çevresinde taşınmaz satış ve kira bedellerini artıran değişiklikler olması sebebiyle son derece düşük kalması sebebiyle, başlayacak yeni dönem kira bedellerinin rayiç ve emsallere uygun olarak belirlenmesi için kira tespit davaları açılmaktadır. Özellikle 5 yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde kira tespit davaları sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalar sonucu belirlenen yeni kira bedelinin tahsilinde dikkat edilmesi gerekenler yazımızda açıklanacaktır.
1) KİRA TESPİT KARARI KESİNLEŞMEDEN KİRA FARKI ALACAĞI İCRA TAKİBİNE KONU EDİLEMEZ.
Kural olarak mahkeme tarafından verilen kararlar kesinleşmesi beklenmeden takibe konu olabilmektedir. Ancak bu durumun istisnaları mevcut olmakla birlikte kesinleşmeden takibe konulamayacak kararlara çeşitli kanunlarda yer verilmektedir. Örnegin; Kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar. (HMK 367/2). Mahkûmiyete ilişkin ceza ilamlarının tazminat ve yargılama giderlerine ilişkin kısımları, (5275 sayılı Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı Hakkındaki Kanun'un 4.maddesi), Kira tespit ilamları (12.11.1979 tarih 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı). Menfi tespit davasına ilişkin ilamlar ( İİK 72. madde). Yabancı Mahkeme ilamlarının tenfızi hakkındaki kararlar ( MÖHUK. 41/2 ), Sayıştay Kararları (6085 sayılı Sayıştay Kanunu 53. madde), İdare aleyhine açılan haciz veya ihtiyati haciz uygulamaları ile ilgili davalarda verilen kararlar (2577 sayılı İYUK28/1) . kesinleşmeden takibe konulamazlar.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında benimsendiği üzere kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir. Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hâle gelmesi için miktarı kesin olarak belli olmalıdır. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracının edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir.
Bu durumda davacı tarafça kira tespit kararı kesinleşmeden kira tespit kararına dayanarak kira farkı alacağının tahsili amacıyla icra takibi başlatılmış olduğundan davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde yargılamaya devam edilerek karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7339E. 2019/5407K.)
Sulh Hukuk Mahkemelerince kira tespit davalarında verilen kararların hüküm bölümünde, “...kira parasının...... TL olarak tespitine” şeklinde karar verilmekte, dolayısıyla likit bir miktarın ödenmesi yönünde eda hükmü oluşturulmamaktadır. Buna göre, takip konusu kira tespit ilamında kira alacağı yönünden edaya dair hüküm bulunmadığından, alacaklı kira farkı ve faizi için ancak ilamsız takip yapabilir.
2) KİRA FARKI ALACAĞINA KESİNLEŞMEDEN ÖNCEKİ DÖNEMLER İÇİN FAİZ İŞLETİMEZ ANCAK KESİNLEŞME TARİHİNDEN İTİBAREN FAİZ YÜRÜTÜLEBİLİR.
Kira parasının tesbitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağı ve kira farkı parasına hangi tarihten itibaren faiz yürütülebileceği konusundaki uyuşmazlığa gelince; 12.11.1979 gün ve 1/3 sayılı 24.11.1995 gün ve 2/2 sayılı İ.B.K.'na göre kira parası farklarının kira tespit kararına dayanılarak istenmesi durumunda kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının belli olması gerekir. Kira miktarındaki belirginlik ise ancak kira tespitine ilişkin kararın kesinleşmesiyle oluşur. Tespit kararı kesinleşmiş olmakla ayrıca ihtara gerek olmaksızın kira farkı alacağı belirgin ve istenebilir hale gelir, buna bağlı olarak kira farkı alacağına kesinleşme tarihinden itibaren faiz yürütülebilir. Somut olayda, kira parası farkı ve faizinin tahsiline ilişkin dava 07.07.2004 tarihinde açılmış, kira tespit kararı ise bu tarihten sonra 28.07.2006 tarihinde kesinleşmiştir. Bu durumda yukarıda açıklandığı davaya konu edilen kira farkı alacağı, dayanağı olan kira tespit kararı kesinleşmeden istendiğinden 01.10.2001 - 01.07.2003 tarihleri arası 21 aylık kira farkı alacağı isteminin reddine. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 8615E. 2006/9441K.)
Kira tesbitine esas kararda istenen fark alacağı, kira tesbit kararı kesinleşmeden muaccel olamayacağından, kesinleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez. Bu durumda kira tespit kararı ile belirlenen kira fark miktarına kira tespit kararının kesinleştiği tarih olan 25.04.2016 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanması gerekirken (Yargıtay 8.Hukuk Dairesi 2019/3890E. 2019/7466K.)
3) KİRA TESPİT DAVASI SONUC BELİRLENEN KİRA BEDELİ EDA HÜKMÜ İÇERMEDİĞİNDEN, TESPİTE İŞİLKİN OLDUĞUNDAN İLAMLI İCRA TAKİBİNE KONU EDİLEMEZLER, KİRA FARKLARI ANCAK İLAMSIZ TAKİPLE TALEP EDİLEBİLİR.
Para ve teminat verilmesi hakkındaki ilamların icrası İİK'nın 32 ve ardından gelen maddelerde düzenlenmiştir. Anılan maddede (para borcuna veya teminat verilmesine dair ilam icra dairesine verilince icra müdürü borçluya bir icra emri tebliğ eder…), İİK'nın “ilam mahiyetini haiz belgeler” başlığını taşıyan 38. maddesinde ise (Mahkeme huzurunda sulhler, kabuller ve para borcu ikrarını havi re’sen tanzim edilen noter senetleri ve temyiz kefaletnameleri ile icra dairesindeki kefaletler ilamların icrası hakkındaki hükümlere tabidir…) şeklinde düzenlemelere yer verilmiştir. İlgili yasa maddeleri ile yasa koyucu hangi belgelere dayanılarak ilamlı takip yapılabileceğini, önemine binaen titizlikle düzenlemiş gerekli gördüğü yerlerde bunu özel kanunlarda belirleyip sınırlandırmıştır. Maddede yer verilen ilamların, icrası yorum gerektirmeyecek açık tahsil hükmü (eda hükmü) taşıyan ilamlardır. Bu nedenle eda hükmü içermeyen “tespite” ilişkin ilamlar, ilamlı icra takibine konu edilemez.
4) KİRATESPİT KARARI İLE DOĞAN BİRİKMİŞ KİRA FARKI ALACAĞI YÖNÜNDEN TAHLİYE TALEPLİ İLAMSIZ TAKİP YAPILMASI MÜMKÜNDÜR.
Kira tespit ilamına karşı ilamlı takip yoluna gidilemez ise de kesinleşen tespit kararına karşı kira farkı alacağı yönünden haciz ve tahliye istekli takip yapılmasında bir usulsüzlük yoktur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/8835E. 2010/14197K)
5) KİRA TESPİT DAVALARINDA SADECE HÜKMEDİLEN VEKALET ÜCRETİ VE YARGILAMA GİDERLERİNİN İLAMLI İCRA YOLUYLA İNFAZI MÜMKÜNDÜR. (Kira tespit davasının kesinleşmiş olması koşuluyla)
Somut olayda takibe dayanak yapılan Lüleburgaz Sulh Hukuk Mahkemesinin 26/06/2014 tarihli, 2012/639 E.-2014/486 K. sayılı kararının hüküm bölümünde “.kira bedelinin...1.400,00 TL olarak tespitine” karar verilmiş, likit bir miktarın ödenmesi yönünde eda hükmü oluşturulmamıştır. Bu durumda ilamın kesinleşmesi halinde yargılama giderleri ve vekalet ücreti kalemlerin istenebilmesi dışında icra yolu ile infazı da mümkün değildir.
Öte yandan kira tespitine konu ilam kesinleşmeden eda hükmü içeren yargılama gideri ve vekalet ücreti de takibe konulamaz ise de borçlunun bu kalemleri temyiz konusu yapmadığı ve anılan aykırılık kamu düzenine ilişkin olmadığından, bu husus bozma nedeni yapılmamıştır. (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 2018/3472E. 2018/8015K.)
6) KİRA TESPİT DAVASI KESİNLEŞMEDEN BAŞLATILAN İCRA TAKİBİNE KARŞI ŞİKAYET YOLUNABAŞVURULARAK TAKİBİN İPTALİNİ SAĞLAMAK MÜMKÜNDÜR.
