İpotek, alacaklının alacağını teminat altına alan en güçlü ayni teminatlardan biridir. Türk Medeni Kanunu uyarınca, mevcut alacakların yanı sıra henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya muhtemel olan alacaklar da ipotekle güvence altına alınabilmektedir. Bu yönüyle ipotek, özellikle bankacılık ve finans uygulamalarında yaygın biçimde tercih edilmektedir.

İcra ve İflas Kanunu belirli şartların varlığı hâlinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilâmlı icra takibi yapılabilmesine imkân tanımaktadır. Ancak bu takip yolunun işletilebilmesi, borçlunun korunması amacıyla birtakım sıkı usul şartlarına bağlanmıştır. Bu şartların başında ise kat ihtarının usulüne uygun şekilde tebliği gelmektedir.

Kat ihtarı, borcun muaccel hâle geldiğini resmi yolla borçluya bildiren ve ödeme için son imkân tanıyan hukuki bir işlemdir. Bu düzenleme, borçlunun borcunun muacceliyetini bilmesini, ödeme imkânını değerlendirebilmesini, savunma hakkını ve mülkiyet hakkını koruma amacına hizmet etmekte; alacaklının güçlü konumunun kötüye kullanılmasını engellemeyi amaçlamaktadır. Aksi takdirde, borçlu hiçbir haber ve fırsat verilmeden mülkiyetindeki taşınmazın paraya çevrilmesi riskiyle karşılaşmış olacaktır.

Banka/ alacaklı, ipoteğe dayanarak ilamlı takip yapabilmek için borcun muaccel hale geldiğini gösteren kat ihtarını tebliğ etmek zorundadır zira kat ihtarının tebliği takibin kurucu şartı niteliğindedir. Bu nedenle, kat ihtarı tebliğ edilmeden başlatılan ilâmlı icra takibi hukuka aykırı olup, süresiz şikâyete konu edilebilir ve takibin iptali sonucunu doğurur.

Emsal kararlarda borçlunun alacaklıya karşı korunmasını ve hakkaniyetli bir takip sürecini güvence altına almasını kat ihtarının usulüne uygun tebliği olduğunu vurgulanmaktadır.

Hesap kat ihtarının gönderilmesi kamu düzenine ilişkin olup süresiz şikayete tabidir.

İpotekli taşınmaz maliklerine icra emri gönderilebilmesi için, alacaklı tarafından, kredi sözleşmesinde yazılı ya da ipotek akit tablosunda belirtilen adreslerine, noter aracılığı ile hesap kat ihtarının gönderilmesi gerekir. Bu husus kamu düzeninden ve ilamlı takip yapma şartı olup, İİK'nın 16/2. maddesi gereğince eldeki davada ileri sürülen hususlar süresiz şikayete tâbidir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2025/3969 E. 2025/6202 K.)

İcra Hukuk Mahkemesince kat ihtarının gönderilmediği tespit edildiği takdirde sadece icra emri iptaline karar vermekle yetinilmeyip icra takibinin iptal edilmesi gerekmektedir.

O hâlde Bölge Adliye Mahkemesince, şikâyetçi borçluların yöntemine uygun hesap kat ihtarı tebliğ edilmediği yönündeki şikâyetlerinin kabulü ile takibin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde icra emrinin iptali ile yetinilmesi isabetsiz olup kararın bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2023/4304 E. 2024/2911 K.)

Bu durumda usulsüz tebliğ şikayetinin reddedilmesi ile yetinilmesi doğru olmayıp, süresiz şikayete tabi olan hesap kat ihtarnamesinin usulüne uygun tebliğ edilmediğine dair şikayetin esasına ilişkin değerlendirme yapılıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği halde, bu şikayete ilişkin olumlu olumsuz karar verilmemesi hatalı bulunmuş, kararın HMK 353/1-a-6 gereğince kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir. (Denizli Bölge Adliye Mahkemesi)

Özetlemek gerekirse ipotekli alacaklarda ilamlı icra takibinin geçerliliği, yalnızca ipoteğin varlığı ile değil, aynı zamanda kat ihtarının usulüne uygun tebliği ile mümkündür. Yargıtay’ın vurguladığı üzere, bu şart gerçekleşmeden yapılan takipler hukuken yok hükmündedir. Bu nedenle, uygulamada hem alacaklıların hem de icra dairelerinin bu usul şartına titizlikle uyması zorunludur.