ÖZET
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna göre, riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapıların bulunduğu yerlerde, taşınmazlarda, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi yapmaya veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar verilir. Görüldüğü üzere, riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda 6306 sayılı yasaya uygun ve bu yasanın cevaz vermiş olduğu çerçevede söz konusu taşınmazın yeniden değerlendirilmesi o taşınmazda hisseleri oranında paydaşların üçte ikisi ile karar verileceği hususu 6306 sayılı yasanın 6 ve devam maddeleri ile 6306 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 15 ve devamı maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Ancak bu karar için herhangi bir toplantı yapılıp yapılmayacağı bu karar için herhangi bir şekilde şartının olup olmadığı hususu önceleri çok tartışmalıydı. Ancak 6306 sayılı Yasanın Uygulama Yönetmeliğinin 15. Maddesinin 2. Fıkrasında değişiklik yapılarak diğer bir ifade ile ek ibare konulmak suretiyle bu tartışma bir nokta da sona ermiş oldu. Zira, yapılan yönetmelik değişikliğinde “toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın” ibaresi eklendi. Bu yönetmelik değişikliğinden sonra, 6306 sayılı Yasa anlamında riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli alanların bulunduğu parsellerde üçte iki çoğunluk ile karar alınması halinde maliklerin bu karar için toplantı yeri, toplantı gündemi, tebligat vs gibi şekil şartlarını yerine getirme gibi bir zorunluluğu kalmamıştır.
1. GENEL OLARAK:
Bilindiği üzere, 6306 sayılı Yasanın 6 ve devamı maddesi ile 6306 sayılı Yasanın Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve devamı maddelerinde riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapıların bulunduğu parsellerde uygulama alanı içerisinde yer alan taşınmazın ya da taşınmazların yeniden değerlendirilmesine yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki(2/3) çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar için toplantı yapılıp yapılmayacağı, toplantı davet usulleri, bu usullerin hangi kanun ya da daha doğru bir ifade ile hangi mevzuata uygun şekilde yapılacağı hususu kafalarda soru işareti bırakmaktaydı. 6306 sayılı Yasanın Uygulama Yönetmeliğinin 15. Maddesinin 2. Fıkrasına “toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın” ibaresi eklenmek suretiyle bu tartışmalar bir noktada sona erdi. Bizler bu çalışmamızda 6306 sayılı yasa ile yapılacak olan yeniden değerlendirme usul ve esasları üzerinde ve de bu yönetmelik değişikliği ile ilgili açıklamalarda bulanacağız.
2. 2/3 ÇOĞUNLUKLA ALINAN KARARLAR:
6306 sayılı yasa uyarınca yapılacak uygulamalar, taşınmazların dönüştürülmesi, yeniden inşası ve imarı, üzerindeki binaların yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlar üzerindeki kat mülkiyetinin sona ermesi, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması veya terki-ni, söz konusu taşınmazların tekrardan değerlendirilmesi, uygulama alanında ki taşınmazların terki, ihdası, tevhidi, ifrazı, toplulaştırılması, yeniden kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin inşası, arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımı veya kanunun cevaz vermiş olduğu usul ve esaslar çerçevesinde uygulama alanındaki taşınmazların yeniden değerlendirilmesi ve benzeri işlemler 6306 sayılı yasanın “uygulama işlemleri” kenar başlıklı 6. Maddesine göre, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile malikler tarafından karar verilir.
Uygulama alanında bulunan taşınmazlar hakkında taşınmaz malikleri tarafından alınan bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır(6306 s. K m. 6/1).
3. 2/3 ÇOĞUNLUKÇA ALINAN KARARIN ŞEKLİ VE TOPLANTI USULÜ:
Çalışmamızın başında da belirttiğimiz üzere, 6306 sayılı Yasa ve 6306 sayılı Yasanın Uygulama Yönetmeliğinin ilgili maddeleri uyarınca riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapıların bulunduğu parseller yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaksızın hisseleri oranında 2/3 çoğunluğa sahip olan taşınmaz malikleri tarafından alınan karar uyarınca değerlendirilmesi esastır. Ancak toplantı, şekli, usulü, gibi hususlarda 6306 sayılı Yasada açık bir hüküm yoktur. Ancak 6306 sayılı Yasanın Uygulama Yönetmeliğinin ilk halinde 2/3 çoğunlukça karar alınması için yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin kat malikleri kurulunu toplantıya noter vasıtası ile yapılacak davetiye yapılacağı belirtilmekteydi. Fakat daha sonraları bu hüküm yönetmelikten kaldırılmıştır. Uygulama yönetmeliğinde bu hükmün kaldırılması sonrasında mevcut değişiklik yapılana kadar bir boşluk durumu oluşmuştur.
Uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmadan önce riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapıların bulunduğu alanlarda ki parsellerde paydaşlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 29. Maddesinde öngörülen prosedür kapsamında 2/3 çoğunluk ile kararlar almaktaydı[1].
634 sayılı KMK m.29 şöyledir; Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapmadan önce paydaşlar KMK m. 29 ve devamı maddelerine uygun şekilde kararlar almaktaydı ancak bu husus hem öğretide hem de yüksek yargı kararlarında eleştirilmekteydi. Zira, taşınmazların ve varsa üzerindeki yapıların riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı statüsü konulması ile Kat Mülkiyeti Kanunun 47. Maddesine göre, Ana yapının tümünün harap olması ile kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona ermiş olduğu, bu sebeple artık 2/3 çoğunlukla karar alınmasında kat mülkiyeti kanuna ilişkin hükümlerin uygulanmaması gerektiği haklı olarak belirtilmektedir.
Hatta uygulama alanındaki taşınmaz malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunun öngörmüş olduğu toplantı ve karar usulleri mucibinde 6306 sayılı yasanın belirtmiş olduğu 2/3 çoğunlukça alınan kararlar aleyhine 1/3 azınlık çoğunlukça yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açmak suretiyle alınan kararın Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan toplantı usullerine uygun şekilde karar alınmamış olduğunu, bu kararın usul ve yasaya aykırı şekilde alınmış olduğunu bu sebeple bu kararın iptal edilmesi gerektiğini belirtilmeydi.
Ancak, 32065 sayılı, 06.01.2023 tarihinde resmi gazetede yayımlanarak aynı tarihte yürürlüğe giren 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİĞİN 7. Maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasının birinci cümlesine “yeniden değerlendirilmesine” ibaresinden sonra gelmek üzere “, toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın” ibaresi eklenmiştir[2]. Bu ibarenin eklenmesi ile kafalardaki soru işaretleri, uygulamadaki sorun veya sıkıntılar bir nebze olsun sona erebileceği düşüncesindeyiz.
Bununla birlikte, bu ibarenin yönetmelik değişikliği ile 6306 sayılı Yasanın Uygulama Yönetmeliğine eklenmesi ise tartışmaya açıktır. Zira, uygulama alanındaki taşınmazların 6306 sayılı yasanın 6. Maddesi uyarınca yapının paydaşı olan 2/3 çoğunluğuyla değerlendirilmesi esas ise de diğer yandan bu karara iştirak etmeyen 1/3 azınlıkta bulunan çoğunluğun mülkiyet haklarına önemli ölçüde (Ay m.13,35)sınırlama getirilmektedir. Bu yüzden mülkiyet hakkının son erdirilmesi sonucu doğuran ya da önemli ölçüde sınırlama getiren hükümler AY m.13 uyarınca kanun hükümleri ile yapılması gerekir ve bu nitelikte ki kanun hükümleri de hukuk devleti ilkesi gereğince, açık, net, belirsiz olmayan, uygulanması halinde ne gibi hüküm ve sonuç doğuracağı, keyfiliğine engel olacak şekilde düzenlenmesi zorunludur. Bu anlamda uygulama yönetmeliğine eklenen ibarenin en azından 6306 sayılı yasanın 6. Maddesine yasal değişiklik yaparak eklenmesi gerekmekteydi. Çünkü, yönetmelik kanunun koymuş olduğunu hükümlerin uygulanmasına yönelik olarak çıkarılan normlar hiyerarşisi anlamında kanundan daha aşağıda yer alan kanun hükümlerine aykırı olmayacak şekilde çıkarılan düzenleyici idari işlemlerdir. Eş söyleyişle, kanunun hükümlerinde öngörülmemiş veya düzenlenmemiş olan hususlar yönetmelikle ya da yönetmelik değişikliği ile öngörülmesi ya da düzenlenmesi mümkün değildir. Aksine durum yürütme organın yasa ile düzenlemesi gereken konuyu yönetmelikle yapılması sonucu doğurur ki bu durumda fonksiyon gaspı olarak adlandırılmaktadır. Bu yönüyle, yönetmelik değişikliğini eleştirmekteyiz.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklik sonrasında uygulama alanındaki parsellerin yeniden değerlendirilmesi anlamında yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaksızın hisseleri oranında 2/3 çoğunluk ile alınacak karar toplantı yapılmaksızın ve de herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın mümkündür. Bu itibarla, 2/3 çoğunluk toplantı günü ve saati, yeri, gündemi belirlemeksizin, yapılacak bu toplantı veya alınacak bu karar için ilgililere iadeli taahhütlü veya imza atmak suretiyle çağrı kağıdı ile bilgi verilmeye gerek olmaksızın yeniden değerlendirmeye ilişkin 6306 sayılı yasa anlamında karar alabilecektir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir(6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği Madde 15/2). Eğer bu tebligata rağmen azınlıkta yer alan 1/3 çoğunluk 2/3 çoğunluk tarafından alınan karara iştirak etmediği takdirde dönüşüme tabi olan taşınmaz üzerindeki hisseleri 6306 sayılı yasanın 6 ve devamı maddeleri ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin ilgili maddelerindeki usul ve esaslar çerçevesinde satılır.
4. SONUÇ:
Riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı alanı içerisinde yer alan parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile herhangi bir toplantı yapmaksızın ve belirli şekil şartlarına bağlı olmaksızın karar verilir.
---------------
[1] Öğretide ayrıca KMK m.29 ve devamı maddelerindeki toplantı prosedürüne ilişkin hükümlerin uygulanabilirliği açısından iki bir ayrım yapılmıştır. Bu kapsamda kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan yerlerde uygulama alanındaki taşınmazın yeniden değerlendirilmesi anlamında 2/3 çoğunlukça alınacak kararların şekli veya toplantı prosedürü hakkında 6306 sayılı yasa ve uygulama yönetmeliğinde herhangi bir hüküm olmadığından KMK kurallarının işletilebileceği, kat mülkiyeti veya kat irtifakının olmadığı yerlerde ise kanunda açık bir hüküm yer almadığından 6306 sayılı yasa ve uygulama yönetmeliğin lafzı ve amacı doğrultusunda hareket edilmesi gerektiğini belirtmektedir. (ÇAKIR, Hüseyin Melih/ ÜLKER, Barış. "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı." Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 27.2 (2021): 1066-1106.)
[2]T.C. Cumhurbaşkanlığı Resmi Gazete, (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/01/20230106-3.htm) Erişim Tarihi:25.01.2023
Anahtar Kelimeler: 6306 sayılı Yasa, Uygulama Yönetmeliği, Üçte İki Çoğunluk, Toplantı ve Şekil Şartı,
