Modern yaşamın sonucu olarak yurttaşların büyük kısmı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki binalarda yaşamını devam ettirmektedir. Kimi zaman ihtiyaçtan kimi zaman zorunluluktan kaynaklanan nedenlerle malikler diğer maliklerle birlikte yaşam alanlarında değişiklik yapabilmektedirler. Kat Mülkiyeti Kanunu bu tür değişikliklerin hangi koşullarda yapılabileceğini, olası uyuşmazlıklarda kimlerin dava açabileceğini, ortaya çıkan zarar ve masraflarda kimlerin sorumlu olduğunu düzenlemektedir. Bu yazımızda apartman ve sitelerde yapılan tadilatlara ilişkin bazı yargı kararlarını farklı başlıklar altında ele alıyoruz.

DİĞER KAT MALİKLERİNİN ONAYINI GEREKTİRMEYEN TADİLATLAR

Sırf bağımsız bölüm içerisinde kalan (su, elektrik, ısınma gibi ortak tesisler ile kolon, kiriş, tavan vb. ortak yerlere müdahale niteliği taşımayan) ve yapının statiğine zarar vermeyen değişiklikler için muvafakat alınmasına gerek yoktur. Yapılan değişikliklere sonradan da muvafakat verilmesi ise mümkündür. (Yargıtay 20. HD. E. 2018/2913 K. 2019/2489 T. 09.04.2019)

Bağımsız bölüm içerisinde kalan ve ortak tesis niteliği kazanamayan kanalizasyon ve su tesislerinin o bağımsız bölüm maliki tarafından onarılması gerekir. (Yargıtay 5. HD. 28.2.1983)

Bodrum ve zemin katlarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapılarla pencerelerin dış yüzeylerine, diğer daireler için tehlike oluşturmamak koşuluyla, yatay bağlantısı ve bombesi olmayan düz ve dikey demir parmaklık takılmasında güvenlik açısından zorunluluk bulunduğundan kat maliklerince karar alınmasına gerek yoktur. (Yargıtay HGK 14.01.2015 E.2013/18-1466 K. 2015/42)

Ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Onarım giderlerinden tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur. (Yargıtay 5. H.D. 25.11.2020 E.2020/7807 K. 2020/10386)

Ana kural, kat maliklerinden biri tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz… Anataşınmazın onaylı mimari projesine aykırılık teşkil eden bu çatının kaldırılmasına ve projesine uygun hale getirilmesine ilişkin olarak anataşınmazdaki kat malikleri tarafından açılmış bir dava da bulunmadığına göre, çatının bu şekilde muhafaza edilmesini zımnen de olsa kabul etmiş bulunan kat maliklerinin projeye aykırı inşa edilmiş bu tesisten (çatıdan) sızan sular sebebiyle zarar gören davacının, bu zararının önlenmesini istemek ve somut olayda olduğu gibi gerekli tamiratları yaptırıp, bedelini, arsa payları oranında diğer maliklerden talep etmek hak ve yetkisine sahip olması adalet ve hakkaniyet ilkelerine uygun düşer. (Yargıtay 18. HD. 24.5.2007)

Anagayrimenkulün mimari projesinde asansörün öngörüldüğü yerinin de inşa edilmiş olduğu anlaşılmaktadır. Dava projede öngörülen asansörün inşasının sağlanmasına yönelik olduğu için Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesinin öngördüğü koşulların gerçekleşmesine gerek yoktur. Çünkü anılan madde, anagayrimenkulün ortak yerlerinde, fakat projede öngörülmeyen hususlardaki ek ve ilaveleri kapsamaktadır. (Yargıtay 18. HD. 16.04.1996)

4/5 ÇOĞUNLUĞUN ONAYININ GEREKTİĞİ TADİLATLAR

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre, anataşınmazda bir kısım değişiklikler kat maliklerinin 4/5 rızası ile yapılabilecek ise de bu değişikliklerin, öncelikle mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi, yapılacak değişikliklerin diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentisinden istifadelerini engellememesi, bağımsız bölüm içerisinde yapılan değişikliklerin ise anayapının statiğine zarar vermemesi gerekir. Sırf bağımsız bölüm içerisinde kalan (su, elektrik, ısınma gibi ortak tesisler ile kolon, kiriş, tavan v.b. ortak yerlere müdahale niteliği taşımayan) ve yapının statiğine zarar vermeyen değişiklikler için muvafakat alınmasına gerek yoktur. Kanunun 19. maddesindeki düzenleme 31. maddesindeki düzenlemeden farklı olup 19. maddesindeki yazılı rıza, herhangi bir şekle bağlı olmayıp kat malikleri kurulu kararı biçiminde olması gerekmez, sadece yazılmak ve bağımsız bölüm malikleri tarafından imzalanmak suretiyle de verilebilir. Bu maddedeki rızanın kat malikleri kurulu kararı şeklinde alınması buna kat malikleri kurulu kararı niteliğini vermeyip salt muvafakat edildiğine dair yazılı bir irade beyanı olarak kabul edilmesini gerektirir. 19. maddedeki rızanın mevcut olup olmadığının saptanması bakımından her bir malikin birden ziyade bağımsız bölümü bulunsa dahi tek bir oya sahip olacağı ve anataşınmazda bir bağımsız bölüme malik bulunan birden çok paydaşın bulunması halinde de bunlardan vekalet verecekleri birinin o bağımsız bölümü yalnız başına temsil edeceği kabul edilmektedir. Yapılan değişikliklerin ve yasanın 19. maddesine uygun 4/5 muvafakatın bulunup bulunmadığının açıklanan hususlar dikkate alınarak incelenip, oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 20. HD., E. 2019/3031 K. 2019/5918 T. 15.10.2019

Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızasının ya da 44. maddeye göre oybirliğiyle karar alınmasını gerekli kılan koşulları bertaraf eden hükümler yönetim planında yer alamaz. Buna rağmen yönetim planında yer verildiği takdirde bunlar geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz. (Yargıtay HGK 22.09.1993 E. 1993/18-417 K. 1993/514)

Dava konusu anataşınmazın ortak kullanım alanına monte edilen soğutma cihazı için Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrası gereğince kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile verilmiş bir muvafakat bulunmadığı, davacının da muvafakatı olmadığı halde davacıya rahatsızlık vermediği gerekçesi ile soğutma cihazının kaldırılması isteminin reddi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2009/3651 K. 2009/9956 T. 10.11.2009)

Tüm kat maliklerinin beşte dördünün rızası olmaksızın balkonlarını kapatmış olmaları nedeniyle açılan davada, henüz mahkeme kararı kesinleşmeden temyiz aşamasında anataşınmazdaki kat maliklerinin beşte dördü dava konusu edilen balkonların kapatılması konusunda yazılı olarak onay verdiğinden yasada öngörülen balkon kapatma için gerekli koşul gerçekleşmiş bulunduğundan haksız el atmanın önlenmesi kararı verilemez. (Yargıtay 18.HD. 16.04.2009, E. 2008/12815, K. 2009/4256)

Davaya konu 22 nolu bağımsız bölümün balkonunda mevcut olan cam balkon sisteminin mimari projesinde mevcut olmadığı, dava konusu cam balkon yapımı için tüm kat maliklerinin 4/5‘inin muvafakatlarının da bulunmadığı anlaşılmakla, cam balkon sisteminin kaldırılarak projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/17575 K. 2015/5951 14.04.2015)

Dava konusu anataşınmazın projesinde güvenlik kulübesi yeri bulunmadığı gibi kat malikleri kurulu tarafından 4/5 çoğunlukla ortak alana güvenlik kulübesi konulması yönünde alınmış bir karar da bulunmamaktadır. Buna göre; mahkemece kat maliklerinin iradesi yerine geçilerek anataşınmazın projesinde mevcut olmayan güvenlik kulübesinin ortak yere konulmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/3535 K. 2014/8569 08.05.2014)

Davaya konu A ve B blok arasındaki taş duvarın anataşınmazın onaylı mimari projesinde mevcut olmadığı, duvarın yapımı için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre tüm kat maliklerinin 4/5‘inin muvafakatlarının da bulunmadığı anlaşılmakla, bu duvarın da yıkılmak suretiyle projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/2149 K. 2014/6518 08.04.2014)

Yönetim planında kat maliklerine ortak alanı kullanım hakkı verilmiş olması halinde dahi bu kullanım hakkı o yerin olduğu gibi kullanılması hakkı getirip, masa, sandalye veya saksı konulması vs. gibi hususları kapsamaz. Yukarıda sözü edilen Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesine göre; kat maliklerinin 4/5'inin muvafakatı da bulunmadığına göre davanın kabulü gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/981 K. 2014/4920 17.3.2014)

Anataşınmazın ortak yerlerinde tüm kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası alınmadan yapılan duvar ve çitin eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2009/3979 K. 2009/10892 01.12.2009)

Ortak yer niteliğindeki bahçeye davalı tarafından ağaçlar, çiçekler ve çit niteliğinde mazıların dikildiği, bu ağaçlar ve çiçekler nedeniyle davacı bağımsız bölüm malikinin rahatsız olduğu, ortak yere bu bitkiler ve ağaçların dikilmesi konusunda da kat maliklerince 4/5 çoğunlukla alınmış bir karar olmadığı anlaşıldığına göre ortak yerden kaldırılmasına karar verilen ağaçlar dışında kalan diğer ağaçlar, çiçekler ve çit amaçlı dikilen mazıların da kaldırılmasına karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2009/9154 K. 2010/6461 27.04.2010)

Davalının balkonlarını demir ile kapattığı ve balkon üzerine 50 cm genişliğinde saçak yaptığı belirlendiğine göre Kat Mülkiyeti Yasasının 19/2.maddesi gereğince kat maliklerinin 4/5'inin muvafakatı olmadan yapılan pojeye aykırı bu değişikliğin de eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2009/3288 K. 2009/10218 16.11.2009)

Kat irtifakı tesis edilen sitenin ortak kullanım alanında yapılmak istenen açık yüzme havuzunun kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescilinin gerekmemesi ve Kat Mülkiyeti Kanunun 19. Maddesi kapsamında bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ile sitenin ortak kullanım alanında açık yüzme havuzunun yapılabileceğinin açık olması karşısında, davacı site yönetiminin ruhsat talebinin imar mevzuatı açısından değerlendirilerek sonuçlandırması gerekir. (Konya BİM, 2. İDD, E. 2017/2834 K. 2018/698 05.04.2018)

Davacıya ait taşınmazın zemin terasında, 5 m² büyütme şeklinde imalat yapılması, çatıda 2,40 m² ilave wc yapılması ve çatının bir kısmının kaldırılarak yine teras yapılmasına ilişkin tadilatların, sitenin bitişik nizam 2 katlı yapılar olarak projelendirilmesi karşısında; birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin, bağlantılı yerlerinde yapılan tadilatlar olarak nitelendirilmesi gerekir. (İzmir BİM, 4. İDD, E. 2017/611 K. 2017/657 25.04.2017)

Mutfağa bağlantılı balkonunun açılıp kapanabilen malzemeyle kapatıldığı anlaşılmaktadır. Yargıtayın müstekar uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) nitelikte olması, tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi vb. durumlar sonucu değiştirmez. (Yargıtay 20. HD., 2017/3312 E., 2018/5851 K., 24.09.2018)

Terası çevreleyen korkulukların malzeme ve şeklinin değiştirilmesi bağımsız bölümün inşaat alanında artış meydana getirmediğinden; davacının bağımsız bölümüne yağış nedeniyle su girişine karşı alacağı tedbirler ile bir alt kattaki bağımsız bölümlere su sızıntısını ve ısı kaybını önlemek amacıyla yapılan/yapılacak su ve ısı yalıtımına yönelik inşaat uygulamalarında kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının yeterli olduğu; terasın bir bölümüne mekan ilave etmek suretiyle 15 nolu bağımsız bölümün alanını arttıran (onaylı mimari projenin teras kat planında gösterilmeyen) inşai faaliyetlerin ise; Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, bina kat maliklerinin oy birliği ile muvafakat etmesi şartıyla ruhsatlandırılmasının mümkün olduğu sonucuna ulaşılmıştır. (Danıştay 6.  D. E. 2018/4195 K. 2022/163)

Dava konusu edilen ve bilirkişi raporu ile projeye aykırı olduğu tespit edilen bodrum kata iniş merdiveninin kapatılması, diğer merdiven girişinin sonuna kapı yapılması ve pasaj girişine barkot sisteminin konulması Kat Mülkiyeti Kanununun 19/2.maddesi uyarınca kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun kararı ile yapılabilir ise de Yargıtayın yerleşik uygulamalarına göre kat maliklerinin 4/5 yazılı muvafakatı olsa dahi yapılan projeye aykırılıklar diğer kat malikinin veya maliklerinin bağımsız bölümlerinden doğrudan yararlanmalarını engelleyici ve zorlaştırıcı nitelikte olmaması gerektiğinden; yukarıda sözü edilen giriş çıkışlarda yapılan değişikliklerin davacının bağımsız bölümünü kullanmasını zorlaştırdığı da dikkate alınarak sözü edilen projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/23121 K. 2016/4865 23.03.2016)

Dava konusu anataşınmazda 28 bağımsız bölüm bulunduğu, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan balkon ile oda arası duvarın yıkılması ve balkonun plastik doğrama ile kapatıldığı, bağımsız bölümdeki değişikliklerin, yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda projeye aykırı yapıldığı da belirlendiğinden; projeye aykırılıkların kaldırılmak suretiyle bağımsız bölümün projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/11082 K. 2016/7706 12.05.2016)

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi ve Yargıtay uygulamalarına göre özel amaca tahsis edilmemiş bulunan arsanın boşluk alanlarının otopark olarak kullanılmasında (diğer kat maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla) kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınabilir. Ayrıca ortak yer nitelikli alan proje ile veya yerleşim planı ile özel bir amaca özgülenmiş ise (örneğin bahçe vs. gibi) Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin 4/5'inin rızası gerekmektedir. (Yargıtay 18. HD., E. 2013/20687 K. 2014/1232 03.02.2014)

Sundurmanın ruhsat projesinde olmadığı ve kat maliklerinin 4/5 inin yazılı rızası da bulunmadığına göre sundurmanın eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2012/10431 K. 2012/11231 15.10.2012)

Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunluk ile mümkün ise de bu durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalar ile balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkündür. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/9972 K. 2016/7042 02.5.2016)

25 bloğun temsilci ve yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir. Mülkiyete ilişkin olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan kaydırağın sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespiti ile kaydırağın kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2013/12506 K. 2014/136 13.1.2014)

Davalının aracını park ettiği alanın niteliği (bahçe, otopark vs.) özel amaca tahsisli ortak yer olup olmadığı kesin olarak belirlendikten sonra boşluk alan olduğunun anlaşılması halinde kat maliklerinin otopark olarak kullanımı yönünde sayı ve arsa payı ile alınmış bir kararın olup olmadığı özel amaca tahsisli ise kat maliklerinin 4/5'inin rızasının bulunup bulunmadığı belirlenip diğer kat maliklerine bu yerin otopark olarak kullanılmasının herhangi bir zarar verip vermediği de araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2012/10374 K. 2012/10452 01.10.2012)

Trafonun vaziyet planındaki gösterimi ile yerindeki konumunun farklı olduğu, dava konusu panonun sitenin ortak kullanım alanında kaldığı, Elektrik İç Tesis Yönetmeliği 18. maddesine göre sayaç büyüklüğü, nereye konulacağı gibi hususların proje onayı sırasında elektrik dağıtım işletmesi tarafından belirlendiği belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi gereğince anataşınmazın ortak yerlerinde tüm kat maliklerinin 4/5 muvafakatı olmadan tesis ve değişiklik yapılamaz. Buna göre; mahkemece EDAŞ tarafından onaylanmış proje de getirtilip, keşif yapılarak yerinde uygulanmak suretiyle, projeye aykırılık olup olmadığı belirlenerek, aykırılık olması halinde ..... EDAŞ projesine aykırı olduğu ve kat maliklerinin 4/5 muvafakatının da bulunmadığı dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2014/7773 K. 2014/14611 23.10.2014)

Kendi bağımsız bölümleri içinde yapacakları anayapıya zarar vermeyecek değişiklikler için rızaya gerek yok ise de projeye göre davacının dükkanında lavabo gider tesisatı mevcut olup buna ek olarak WC yapılması ve giderinin lavabo giderine bağlanması başlı başına davacının bağımsız bölümündeki bir değişiklik olmayıp ortak tesise (pis su giderine) tesisat projesine aykırı bir müdahale niteliğinde olduğundan tüm kat maliklerinin 4/5'inin rızası gerekmektedir. Bu halde kat maliklerinin rızasının gerektiği hususta hakimin kat maliklerinin yerine geçerek davacıya dükkanına lavabo giderine bağlanması şartı ile WC yapılmasına izin verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2009/2324 K. 2009/8969 26.10.2009)

KAT MALİKLERİNİN OYBİRLİĞİNİ GEREKTİREN TADİLATLAR

Anataşınmazın mimari projesinin değiştirilmesine yönelik tadilat projesi, tüm kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabilir. Oybirliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projeleri geçerli değildir ve sırf belediye onayı da geçerli hale getirmez. Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre, anataşınmazda bir kısım değişiklikler kat maliklerinin 4/5 rızası ile yapılabilecek ise de bu değişikliklerin, öncelikle mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi, yapılacak değişikliklerin diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentisinden istifadelerini engellememesi ve imara aykırı olmaması gerekir. (Yargıtay 20. HD., E. 2019/6419 K. 2020/2528 07.07.2020)

Kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Yargıtay uygulamalarıyla kabul edildiği üzere, rıza ve muvafakatin varlığı taraflarca ileri sürüldüğü takdirde, iddia sahibinin bu iddiasını yazılı belge ile ispatlaması zorunludur. (Yargıtay 18. HD., 25.01.2007, E. 2006/9651, K. 2007/192)

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 44. maddesine göre, ana taşınmazın üstüne kat ilavesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile almış oldukları bir kararın bulunması gerekir. Bu bir şekil şartıdır. Yasa koyucunun amacı, toplantı yapılarak herkese düşünme, münakaşa etme imkanı sağlamaktır. Aynı zamanda, projeye göre yapılan yapının korunması ammeyi ilgilendirmektedir. Her ne kadar diğer kat maliklerinden çatıya kat çıkılması için ayrı ayrı noterde yapılan anlaşma ile izin alınmış ise de, bu izin yeterli değildir. Nitekim, Dairemizin ve Hukuk Genel Kurulu'nun çeşitli kararlarında bu husus belirtilmiştir. (Y.HGK. 30.6.1973 gün ve esas: 1971/5-166, karar: 577) sayılı kararında bu gibi iznin yeterli olmadığını açıkca vurgulamıştır. (Yargıtay 5. HD., E. 1991/8255 K. 1991/17689 16.05.1991)

Dava konusu taşınmazın mimari projesine göre çatı, açık teras şeklinde olup kapalı çatı yoktur. Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir.  Mahkemece kat maliklerinin yerine geçerek kapalı çatı yapılmasına karar verilemez. Terasın tamir edilmesinin zaruri olduğu durumlarda gerekli tedbirler tespit edilerek bunlara hükmedilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/9881 K. 2016/6607 25.04.2016)

Davaya konu bağımsız bölümlerde balkonların pvc ile kapatılması kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası ile mümkün ise de, ortak alanlardan olan binanın dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesi, geri kalan balkon kısmına eklenen kısımdan kapı açılması şeklinde yapılan imalatların, bilirkişi raporu ile belirlendiği üzere onaylı mimari projesine aykırılığı sabit ve esaslı tadilat olduğu anlaşılmıştır. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 19. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre anayapının onaylı projesini değiştirecek şekilde bir tesis ve bölüm yapılmasının tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar ile mümkün olduğu kanaatine varılmıştır. (Yargıtay HGK., E. 2017/1996 K. 2022/5 18.01.2022)

Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunluk ile mümkün ise de bu durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine dair olup, odalar ile balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkündür. (Yargıtay 18. HD., 2015/9972 E., 2016/7042 K. 02.05.2016)

Anayapının çatısının projesinde oluklu dere biçiminde gösterildiği belirlenmekle bu proje yöntemince değiştirilip belediyece değişiklik onaylanmış olmadıkça ve buna anataşınmazdaki tüm kat malikleri muvafakat etmedikçe yapılacak iş çatının projesindeki biçiminin korunması olup, projesine ve tekniğine uygun olarak onarılıp yapılması gerekir. (Yargıtay 18. HD. 10.07.2006)

Kat mülkiyeti kurulmasında esas alınan ana mimari projede değişiklik yapan tadilat projesinin geçerli olabilmesi için sadece belediyece onaylanması yeterli değildir. Projenin onaylandığı tarihte bütün kat maliklerinin muvafakatinin alınmış olması gerekir. (Yargıtay 20. HD. 2017/881 E. 2017/3128 K. 11.04.2017)

Mimari projesinde çatı kısmı açık teras olan anayapıya kapalı çatı yapımının değişiklik projesi gerektiği ve bunun tüm kat maliklerinin muvafakatiyle mümkün olacağından, Mahkemece kat maliklerinin iradesinin yerine geçilerek kapalı çatı yapımına karar verilemez. (Yargıtay 18. HD., 2015/9881 E., 2016/6607 K., 25.04.2016 T.)

Anataşınmazın bahçesine projesinde bulunmayan 3,55 metre uzunluğunda ve 1,10 metre yüksekliğinde betonarme duvar ile bu duvarın bitişiğine 1,60 metre yüksekliğinde ve 1,40 metre genişliğinde kapının yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu konuda bir kararın bulunması halinde dahi, Yargıtay uygulamalarına göre, bu tesis ve değişikliğin diğer kat maliklerini rahatsız etmemesi ve bağımsız bölümlerinden yararlanmayı engellememesi şartı aranmaktadır. (Yargıtay 18. HD. 16.04.2012)

Kat mülkiyetli ana taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerekir. (Yargıtay 18. HD.08.03.2005)

DUVARLARIN KALDIRILARAK BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN BİRLEŞTİRİLMESİ

Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek şekilde onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Ortak alanlara müdahale etmemek kaydıyla dava konusu 3 dükkânın ara duvarlarının kısmen veya tamamen yıkılmak suretiyle birleştirilmelerinde ana yapının taşıyıcı sisteminde herhangi bir zarar meydana gelip gelmediği, statiğinin etkilenip etkilenmediği konusunda uzman bilirkişiden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD., T. 09.02.2010, E. 2009/8454, K. 2010/1663)

Somut olayda davalının her ikisi de kendisinin olan 2 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin birleştirildiği, bu değişikliğin anayapıya zarar vermediği (statiğini etkilemediği) bunun dışında dava dilekçesinde ileri sürüldüğü gibi anataşınmazın ortak yerlerinde herhangi bir değişiklik ve el atmanın söz konusu olmadığı, sonuç olarak davalının eylemi kanuna aykırılık teşkil etmemektedir. (Yargıtay 18. HD. 01.06.2006)

Kat maliklerinin tavan, taban veya ara duvar gibi bağlantı yerlerinde yapacağı basit tadilatlar bakımından tüm kat maliklerinin imzası aranmaz. Ara duvarın tamamen kaldırılması suretiyle iki bağımsız bölümü birleştirme işi gibi esaslı bir değişiklik bu kural kapsamında değildir. (Danıştay 6. D., E. 2019/21071 K. 2021/8457 T. 17.6.2021)

MASRAFLARDAN VE ZARARDAN SORUMLULUK

Ortak tesislerden kaynaklanan zarardan, zarar görenin kusuru yoksa bütün kat malikleri sorumludur. (Yargıtay 18. H.D. 12.05.2016 E.2015/10961 K. 2016/7726)

Anataşınmazda ayrı giriş kapısı olmayan terasa çıkmak için bir bağımsız bölümden geçmek zorunluluğu bulunduğunda, diğer kat maliklerinin terasa çıkmaları ancak herhangi bir onarım yapmak, ortak amaca yönelik bir tesis kurmak veya bakımını sağlamak gibi işlerle sınırlı ve ilgili bağımsız bölüm malikinin belirleyeceği zamanlara özgü olması gerekir. (Yargıtay 18. HD. 23.3.1995)

Dosyadaki delil ve belgelere ve bilirkişi raporu içeriğine göre yanan dairesini onarmayan kat malikinin bağımsız bölümün kullanılmaz durumda olduğundan söz edilerek giderlere katılmama şekline ilişkin savunmasının reddine, bilirkişi raporunda saptanan ve davalıların paylarına düşen yönetim giderlerinin alınmasına, karar verilmesi yerinde görülmüştür. (Yargıtay 5. HD. 04.05.1981)

Zarar verici bozukluk (sızma vb.) ortak yerlerden olan tesislerde bulunduğuna, proje ve uygulama hatasından kaynaklandığına göre; kat maliklerinin tümünün de dava kapsamına alınarak ortak yerlerde yapılacak bu değişikliğe ilişkin olarak karar verilmeli ve giderleri de kat malikleri arasında yönetim planında kabul edilen ilkeye göre bölüştürülmesi yoluna gidilmelidir. (Yargıtay 5. HD. 20.02.1981)

Ortak yerlerin kullanımının kat maliklerinden birine özgülenmesi onu ortak yer olma niteliğinden çıkarmaz. Somut olayda, davalının teras katta yer alan 13 nolu bağımsız bölümünün ön ve arka cephelerindeki ortak yer olan terası kullanmış olması bu terasın onarım giderlerinin tamamından sorumlu olmasını gerektirmez. (Yargıtay 18.HD 20.05.2003 T., E. 2003/3163 K. 2003/4144)

Zarar verici bozukluk (sızma vb.) 634 sayılı Yasa’nın 4. maddesine göre ortak yerlerden olan tesislerde bulunduğuna, proje ve uygulama hatasından kaynaklandığına göre, davalının kusuruyla davacıya ait bağımsız bölüme bir zarar verildiğinden söz edilemez. Bu durumda diğer kat maliklerinin tümünün de dava kapsamına alınarak ortak yerlerde yapılacak bu değişikliğe ilişkin olarak karar verilmeli ve giderleri de kat malikleri arasında yönetim planında kabul edilen ilkeye göre bölüştürülmesi yoluna gidilmelidir. (Yargıtay 5. HD., T. 20.02.1981)

Somut olayda, taraflar arasında birden fazla apartmandan oluşan site içinde ve D Blok apartmanın altında bulunan sigortalı işyerine bu binanın ortak pis su giderinden su sızdığı uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, meydana gelen zarardan sadece bu apartmanda bulunan kat malikleri mi yoksa site içinde bulunan diğer blokların kat maliklerinin de sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Dokuzuncu Bölümünde Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler Başlığı altında yer alan ve bu tür yapılarda ortak giderlere katılmanın nasıl olduğunu düzenleyen 72. maddesinin 1. fıkrası uygulanmalıdır. (Yargıtay 11. HD. 10.05.2011, E. 2010/9427, K. 2011/5710)

Davacının çatı onarım izni istediği ve davanın kabulüne karar verildiğine göre, kat maliklerinden Kanunun 20/b maddesi uyarınca tamirat masraflarının arsa payları oranında avans niteliğinde toplanması, yapım ve onarım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan bölümün de kat maliklerinden aynı şekilde alınmak suretiyle öncelikle yöneticinin görevlendirilmesi, yöneticinin bu görevi yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerekirken, eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/21960 K. 2016/11469 T. 18.10.2016)

Kat Mülkiyeti Kanunun aradığı nitelikte ve çoğunlukta alınmış kat malikleri kararı olmadan yapılan inşaat, onarım ve değişiklikler için yapılan masraflardan bunlara onay vermeyen kat malikleri sorumlu tutulamaz. (Yargıtay 20. HD.2019/1742 E., 2019/3845 K., 10.06.219)

Çatıdan sızan sular sebebiyle zarar gören davacının, bu zararının önlenmesini istemek ve gerekli tamiratları yaptırıp, bedelini, arsa payları oranında diğer maliklerden talep etmek hak ve yetkisine sahip olması hakkaniyete uygun düşer. (Yargıtay 18. HD., 2007/4909 E., 2007/4744 K., 24.05.2007)

Arızanın, davalının banyo dairesindeki döşeme taşlar altından geçen ve sadece bu bağımsız bölüme ait tali pis su borusunda meydana geldiği, davacının dairesine buradan sızan suyun zarar verdiği durumda davalının kusurlu olup, olmadığına bakılmaksızın karar verilmesi gerekir. Bu araştırılmadan sözü edilen tesisat ortak yerden sayıldığı gerekçesiyle davanın reddi isabetsizdir. (Yargıtay 5. HD., 1981/732 E. 1981/1597 K., 20.02.1981)

Tuvalet rezervuar borusunun patlaması sonucu biriken suların alt kattaki sigortalı işyerine zarar verdiği kabul edilmiş ise de, patlamanın nedeni üzerinde durulması, tesisatın ve bunun yapılış tarzından kaynaklandığı tespit edilirse malik konumundaki davalının BK.58 maddesi uyarınca sorumlu tutulması gerekirken, … bu düzenleme somut olay bakımından değerlendirilmediğinden, yazılı şekilde hüküm tesisi, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 11. HD. 12.10.2009, E. 5700/K. 10367)

Ortak tesisat arızasından kaynaklanan zarardan ve arızanın giderilmesinden üst kattaki bağımsız bölüm maliki tek başına sorumlu tutulamaz ise de; ortak yerler tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyetinde ve sorumluluğunda olduğundan davalının da diğer kat malikleriyle birlikte arsa payıyla sınırlı bir sorumluluğu vardır. Davaya konu teşkil eden sızıntının bütün kat maliklerinin birlikte sorumluluğu altında bulunan ortak tesisat arızasından ileri geldiği saptandığında ise, dava ekonomisi de dikkate alınarak dava dilekçesinin diğer kat maliklerine de tebliğ edilip bunların da davaya dahil edilmelerinden sonra tahkikatın tamamlanması ve hasıl olacak uygun sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD.16.12.2002)

Bina malikinin binanın gereği gibi yapılmamasından dolayı kusursuz sorumluluğu vardır. Olay tarihi itibariyle ilgili taşınmazda pay sahibi olan davalılar Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak yer sayılan binanın dış kolonlarındaki bakım eksikliğinden kaynaklanan ve sigortalı araçta meydana gelen zarardan payları oranında sorumlu olmaları gerekir. (Yargıtay 17. HD. 31.1.2008, E. 2007/3175, K. 2008/413)

KİMLER DAVA AÇABİLİR ?

Kat Mülkiyeti Yasasının 32. maddesi, bütün kat malikleri ile bunların külli ve cüzi haleflerini, kat malikleri kurulu kararlarına uymakla yükümlü kılmıştır. Bu kararlara razı olmayan kat maliklerinin, aynı Yasanın 33. maddesi hükmü uyarınca dava açma hakları bulunmaktadır. Bağımsız bölümlere sonradan malik olanlar da, Yasanın yukarıda açıklanan hükmü gereği, kat maliklerinin daha önce aldığı kararlara uyma yükümlülüğünde olduklarından onların da malik olduktan sonra bu kararlara karşı dava açma hakları mevcuttur. Esasen böyle bir davanın açılması süreye de bağlı olmadığı gibi Dairenin bozma kararı da; sonradan ortaya çıkan bu durum nedeni ile karşı taraf lehine usulen kazanılmış bir hak oluşturmaz. Bu yasal durum ve Anayasanın 141. maddesinde ifadesini bulan "davaların en az giderle ve mümkün olan süratle sonuçlandırılması" kuralı da gözetilerek yargılama aşamasında malik sıfatını kazanan davacının aktif husumet ehliyetinin varlığının kabul edilmesi ve davaya bakılarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD.13.03.2003)

Kural olarak medeni haklardan yararlanan gerçek ve tüzel kişiler davada taraf ehliyetine sahiptir. Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle kat malikleri kurulu kararının iptali istenen davada, kat malikleri kurulu ya da yöneticiler kuruluna husumet yöneltilemez. Bu nevi davalarda husumetin toplantıya katılan ve olumlu oy kullanan tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekir. (Yargıtay 1. HD. 29.03.2004)

Kat maliki olmayan davacı, kiracı sıfatı ile yönetim kurulu aleyhine açtığı bu dava ile anayapının ortak sayılan yerlerinden olan bahçeye yapılan ikinci bir ihata duvarının yıktırılmasına ve kiraya verilen kapıcı dairesinin boşaltılmasına karar verilmesini istemiştir…Kiracıların dava hakları kiraladıkları bağımsız bölüm ile bu bağımsız bölümün doğrudan ilişkili olduğu eklenti ve ortak yerlerle kullanma hakları ile sınırlıdır. Dava edilen ortak yerlerden her ikisi de bu sınırlamanın dışında kaldığına göre, kiracının bu davayı açmaya yeteneği bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 18. HD. 03.06.2002)

Anataşınmazda kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulunca kendisine açıkça yetki verilmiş olmadıkça, ortak yere el atmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesi davası açamaz (Yargıtay 18. HD 03.04.2008)

Ortak yerlere el atmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemli davaların doğrudan kat maliklerince ya da kat malikleri kurulunca yetkilendirilen yönetimce açılması gerekir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre anataşınmazda kat maliki olmayan yöneticinin kat malikleri kurulundan yetki almadan böyle bir davayı açması durumunda yargılama sırasında (daha uyuşmazlık karara bağlanmadan) kat malikleri kurulu yönetime bu konuda açıkça yetki vermiş ise davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulması gerekir. (Yargıtay 18. HD. 15.11.2005)

Yapılan değişiklik ana taşınmaz üzerindeki blokların mimari durumuna ve güzelliğine ilişkindir. Bu durumda, projesine aykırı olarak yapılan değişikliğin sadece değişiklik yapılan bloktaki kat maliklerini ilgilendireceği ve o bloktaki maliklerin dava hakkının bulunduğunu kabul etmek mümkün değildir. (Yargıtay 5. HD. 12.7.1990)

DİĞER

Bağımsız bölüme sonradan malik olan, önceki malikin verdiği muvafakatle bağlıdır. Yeni malik bağımsız bölümü iktisap etmeden önce, o tarihteki malik tarafından verilen muvafakate göre yapımına başlanmış ve bitmiş olan değişikliğin projesine aykırı olduğu gerekçesiyle eski hale getirilmesini isteyemez. (Yargıtay 18. HD. 24.9.1996)

Kat maliklerinden birinin, diğer kat maliki tarafından yapılacak çekme kata herhangi bir itirazda bulunmayacağını önceden noter senedi ile taahhüt edilmiş olması halinde, bu hususun taahhütte bulunan kat maliki tarafından dava edilmesi TMK m.2 uyarınca iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. (Yargıtay 5. HD., 1989/2339 E., 1989/19572 K., 10.10.1989)

Anayapının bütünü ile sağlamlaştırılması, özellikle taşıyıcı sistemlerinin (kolon ve kirişlerinin) güçlendirilmesi, tüm kat maliklerinin ve/veya onların bağımsız bölümlerinde oturanların can ve mal güvenliği açısından zorunlu bulunması durumunda, her kat maliki (ve bağımsız bölümünde oturanlar) bu konuda iyiniyetli ve özverili davranmak, sözü edilen güçlendirme çalışmalarının yapılabilmesi için gerektiğinde bağımsız bölümüne girilmesine izin vermek zorundadır. (Yargıtay HGK. 28.2.2001)

Kat mülkiyeti kurulu sitede kiracı olan davalı tarafından, sitenin ortak alanı olan ve davalının kullandığı dükkan önünde yer alan 4.45 m2 miktarındaki yere hasır demir yapılarak ve variller konulması ortak alana yapılmış haksız bir müdahaledir. Bu müdahalenin menine ve müdahale ile geçen süre için ecrimisil ödenmesine ilişkin karar hukuka uygundur. (Yargıtay 20. HD 13.03.2018 T., E. 2017/6838 K. 2018/1729

Muvafakatnamenin incelenmesinde kapı ve pencerenin tuğla ile örülüp apartmanın ve dükkanların birbirinden ayrılmasına muvafakat verdiği, bu muvafakat uyarınca önceki malikin yıllarca herhangi bir işlem yapmadığı gözetildiğinde artık rızanın varlığından söz edilemeyeceğinden, mahkemenin kat malikinin yerine geçerek ve mülkiyet hakkının özünü zedeler şekilde karar vermesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay HGK., 2012/18-102 E., 2012/424 K., 27.6.2012)

Onarım işlemleri için bağımsız bölümünü boşaltmak zorunda kalan kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmaktan veya kiraya vermekten mahrum kaldığını ileri sürerek aynı fedakarlığı gösteren diğer kat maliklerinden yoksun kılınan zararını isteyemez. (Yargıtay 18. HD., 2002/3940 E., 2002/4639 K., 24.04.2002 T.)

Anayapının ortak bacasındaki bozukluğun giderilmesi için davalının bağımsız bölümüne girilmesinin zorunlu olması karşısında mahkemece, davalının giriş izni vermesi gerekirken, istem dışına çıkılarak projesinde olmayan yeni bir baca yapılmasına karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 18. HD. 05.05.2005)

Av. Gökhan BİLGİN & Av. Arb. Kübra BİLGİN