15.04.2024 tarihinde Yeniden Refah Partisi İstanbul Milletvekili Doğan Bekin tarafından Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne 3194 sayılı İmar Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında bir Kanun Teklifi sunuldu. Söz konusu teklif, 2018 yılında imar barışı adı altında yürürlüğe giren ve 31 Aralık 2017’ye kadar yapılmış yapıları kapsayan uygulamayı uzatan mahiyette bir değişiklik önermektedir. Bunun yanında anılan imar barışına ilaveten yapı kayıt belgesi için başvurulacak yapının afet risklerine dirençli olması şartı eklenmiştir. Bu yazıda teklifin olduğu haliyle kabul edilmesi durumunda ne tür hukuki haklar yaratılacağını ele alacağız.

KAÇAK YAPILAR İÇİN YAPI KAYIT BELGESİ ALMA HAKKI

2018 tarihli İmar Barışı 31.12.2017 tarihine kadar kişinin kendi tapulu arsası, belediye arazisi veya hazine arazisi üzerine yapmış olduğu kaçak yapıları kapsamı altına almış ve bu yapılar için süresi dahilinde başvurulduğu takdirde yapı kayıt belgesi alma hakkı getirmişti. 2024 tarihli kanun değişikliği teklifi 31.12.2023 tarihine kadar yapılmış olan yapıları uygulamanın kapsamına dahil etmektedir. Böylelikle 2018 yılındaki düzenleme çerçevesinde belirtilen sürelere uygun olarak başvuruda bulunmamış olanlar ile 31.12.2017 tarihinden 31.12.2023 tarihine kadar olan sürede yapılmış olan yapılar da söz konusu imar barışı kapsamına alınmış olmaktadır. Böylece bütün bu yapılar, kendilerini kaçak olmaktan çıkarıp izinli hale getiren yapı kayıt belgesini alabilir hale gelmektedir.

SATIN ALMA SÜRESİNİN UZATILMASI

2018 yılında getirilen imar barışı çerçevesinde belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilen kaçak yapılar için yapı kayıt belgesi alınmış olması durumunda süre sınırlaması getirilmeksizin satın alma talebinde bulunulabileceği düzenlenmişti. Ancak hazineye ait taşınmazlar üzerindeki yapı kayıt belgeli yapılar için 31.12.2022 tarihine kadar satın alma talebinde bulunma şartı getirilmişti. Söz konusu değişiklik bu düzenlemede yer alan tarihi 31.12.2028’e kadar uzatmaktadır. Bunun mevcut durum açısından iki sonucu bulunmaktadır:

- Değişiklikle birlikte alınacak yeni yapı kayıt belgeleri kapsamında hazine üzerindeki kaçak yapıların, yapı kayıt belgesi sahibine 31.12.2028 tarihine kadar başvurduğu takdirde satışı mümkün olacaktır.

- 2018 imar barışında düzenlenen 31.12.2022 tarihine kadar satın alma başvurusu yapmamış ya da satın alma başvurusu yapmış ancak çeşitli nedenlerle satış işlemi sonuçlanmamış hak sahipleri de mevcut yapı kayıt belgelerine dayanarak  31.12.2028 tarihine kadar satın alma talebinde bulunabileceklerdir.

2018 SONRASI ALINAN YAPI KAYIT BELGELERİNİN İPTALİNE YÖNELİK DÜZENLEMELER:

Söz konusu teklif, yapılması planlanan değişiklik öncesinde, yani 2018 İmar Barışı uygulaması çerçevesinde yapı kayıt belgesi alıp düzenlemede belirtilen sürelere aykırılık nedeniyle belgeleri iptal edilenler hakkında af düzenlemesi anlamına gelebilecek bir hüküm öngörmektedir. Buna göre söz konusu kişiler hakkında tesis edilen yıkım ve tahsil edilmeyen imar para cezaları iptal edilecektir. Ancak ödenmiş olan idari para cezaları iade edilmeyecektir. Ayrıca bu kişiler hakkında kamu davası açılmayacak, açılmış kamu davaları düşecek ve mahkum olunan cezalar tüm sonuçlarıyla birlikte ortadan kalkacaktır. (Dolayısıyla mahkum olduğu idari para cezasını zamanında ödemeyenler bu teklif tarafından ödüllendirilirken her zamanki gibi idari para cezasını zamanında ödeyenler cezalandırılmaktadır. Neredeyse bu teklif idari para cezasını zamanında ödeyen vatandaşlara “keşke sen de ödemeseydin güzel kardeşim” diyerek benzer af düzenlemelerinde olduğu gibi hukuka uymayanların sırtını sıvazlamaktadır.)

BAŞVURU SÜRELERİ

Değişiklik önerisinde başvuru süresi 03.05.2024 olarak belirtilmiştir. Bununla paralel olarak yapı kayıt belgesi bedelinin ödenmesi için de 30.05.2024 tarihi öngörülmüştür. Ne var ki teklifin olası bir kabulü çerçevesinde bu tarihlerin, kabul ve yürürlüğe giriş tarihi ile uyumlu bir şekilde değiştirileceği kesindir.

2018 İMAR BARIŞINA EK OLARAK GETİRİLEN AFET RİSKLERİNE KARŞI DAYANIKLI OLMA KOŞULU

Değişiklik teklifi bu yeni düzenleme çerçevesinde yapılacak başvurular için 2018 imar barışında bulunmayan yeni bir koşul aramaktadır: Afet risklerine karşı dirençli olmak.

Bu koşul yeni düzenleme ile yapılacak bütün başvuruları kapsadığından yapılış tarihi farketmeksizin ve bir önceki başlıkta değindiğimiz yapı kayıt belgelerinin iptali üzerine yapılacak yeni başvurular bakımından da geçerli olacaktır.

Bununla birlikte afet risklerine dirençli olmanın tanımı yapılmadığı gibi, böyle bir tespitin hangi kurum tarafından hangi kriterlere göre ve ne tür bir talep üzerine gerçekleştirileceği belirsizlik taşımaktadır. Değişiklik önerisinin olası bir kabulünde başvuru süresinin kısa tutulması durumunda bu koşulun nasıl uygulanacağı aynı şekilde belirsizdir. Bununla birlikte herhangi bir tanım ve ölçütün belirlenmemiş olması bu koşulun tümüyle kağıt üzerinde kalma tehlikesini de doğurmaktadır.

YAPI KAYIT BELGESİNİN BAŞVURU SAHİBİNE SAĞLADIĞI HAKLAR ŞUNLARDIR:

- İmar Barışıyla kaçak yapılar için alınabilmesi mümkün kılınan yapı kayıt belgesi, yapıyı ruhsatlı ve iskanlı bir yapı gibi yasal hale getirmiştir.

Dolayısıyla, yapı kayıt belgesi alan yapılar tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmektedir. Yapı Kayıt Belgesi verildikten sonra 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası kararı alınması mümkün değildir. (İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 30.04.2019 tarih ve YD İtiraz No: 2019/507 sayılı kararı)

- Yapı kayıt belgesi, imar kirliliğine neden olma suçundan ceza verilmesini engellemiştir.

Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi alan yapı imar mevzuatına uygun bir yapı sayıldığı için, yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184/5. maddesi uyarınca, imar kirliliğine neden olma suçundan açılmış ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilir, kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası varsa düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. (Yargıtay 11. Ceza Dairesi, 23.12.2019 tarih ve E:2018/5966, K:2019/9877 sayılı kararı)

- Yapı kayıt belgesi, tıpkı yapı kullanma izin belgesi gibi yapının kullanım hakkını vermektedir.

3194 sayılı Kanun’un İmar Barışı düzenlemesi olarak bilinen Geçici 16. maddesinin 3. fıkrasında da, yukarıdaki maddelere benzer bir hüküm getirilmiş ve Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanımı amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği düzenlenmiştir.

- Yapı kayıt belgesi, kat mülkiyeti tesisi için gerekli olan “yapı kullanma izin belgesi”nin bulunması şartını sağlamaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesine göre; kat mülkiyetinin kurulması için yapı kullanma izin belgesinin tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 5. fıkrasında da benzer şekilde; Yapı Kayıt Belgesi alan yapılarda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmiştir.

- Yapı kayıt belgesi, işyeri açma ve çalışma ruhsatı için aranan “yapı kullanma izin belgesi” bulunması şartını da sağlamaktadır.

10.08.2005 tarih ve 25602 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik uyarınca, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasında da; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatının yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verileceği düzenlenmiştir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün E.163242 sayılı yazısında da; “İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken yapı kayıt belgesi olan yapıların yapı kullanım izin belgesi aranmaksızın değerlendirilmesi gerektiği, ancak yapı kullanma izin belgesi dışında işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken ilgili mevzuatlar gereğince aranan özel şartlar var ise bu şartların yerine getirilmesinin gerektiği” belirtilmiştir.

- Yapı kayıt belgesi alan yapılarda güçlendirme yapmak mümkündür.

14.02.2020 tarih ve 7221 sayılı Kanunla İmar Kanunu’na eklenen Geçici 21. maddeye göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilmesi mümkün hale getirilmiştir. Bu yapılarda güçlendirme izni, bu Kanunda ve ilgili diğer mevzuatta öngörülen şartlara ve kısıtlamalara tabi olmaksızın, güçlendirme projesine istinaden ilgili idaresince verilir. Güçlendirilecek olan yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin belediyeye veya Hazineye ait olması durumunda; taşınmaz satın alınmadıkça güçlendirme yapılamaz. Güçlendirilecek yapının üçüncü kişilere ait taşınmazlara tecavüzlü olması durumunda güçlendirme için taşınmazına tecavüzlü üçüncü şahısların muvafakati aranır.

- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahiplerine, hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma hakkı tanınmıştır.

İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesi ve Yapı Kayıt Belgesi Tebliğine göre; hazine arazileri üzerine yapılan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde bu taşınmazlar, öncelikle Bakanlığa tahsis edilerek Bakanlıkça Yapı Kayıt Belgesi sahibine öncelik verilerek satılacaktır. Belediye taşınmazları üzerine inşa edilen yapılar ise, belediye tarafından doğrudan satılacaktır.

Düzenlemede dikkat çeken husus, söz konusu taşınmazlar hakkında Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde taşınmazın satılması konusunda Bakanlık ve belediyelerin bağlı yetkisi olduğudur. Diğer bir deyişle hazine ve belediye mülkiyetinde olan yapılar, imar barışı düzenlemesi vesilesiyle özel mülkiyete açılmak zorundadır.

Nitekim İstanbul 5. İdare Mahkemesi’nin 27.12.2019 tarih ve E:2019943, K:20192577 sayılı kararında;

“7143 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Kanununa ilave edilen geçici 16. maddesinde, yapı kayıt belgesine konu yapının ve arsasının alanın bedelinin ödenmesi ve 31/12/2019 tarihine kadar başvurulması koşullarının gerçekleşmesi halinde Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilen yapıların tahsis yapılacak olan Bakanlık tarafından, belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş yapılar da ise, ilgili belediyelerce yapının bulunduğu alanın ifrazı yapılarak, ifrazın mümkün olmaması durumunda hisseli olarak yapı kayıt belgesi alınan yapıların sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satışının yapılması öngörülmüştür.

Bu bağlamda, taşınmaz maliki idarenin, 3194 sayılı Kanunun geçici 16.maddesinde yer alan yukarıda belirtilen koşulların sağlanması halinde, yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar ayrıksı tutulmak kaydıyla, yapı kayıt belgesine konu edilen yapı ve arsasını kullanımında bulunduran kişilere doğrudan satma konusunda bağlı yetkisi bulunmaktadır.” gerekçesine yer verilerek, Yapı Kayıt Belgesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından iptal edilmediği sürece, söz konusu parselin davacının yapısının bulunduğu kısmının bedeli ödenmek koşuluyla 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16.maddesi ile anılan yasa uyarınca yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar'ın 7.maddesinin 2. ve 4. bendi hükümleri uyarınca yapının bulunduğu alanın ifrazı yapılarak, ifrazın mümkün olmaması durumunda hisseli satışının yapılması gerektiğine karar verilmiştir.

26 Aralık 2019 tarih ve 30990 sayılı Resmî Gazete'de Yayımlanarak yürürlüğe giren 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile de; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlenmiştir.