Maket üzerinden konut satışlarında yaşanan mağduriyetlere yönelik medyaya yansıyan haberlere çok sık rastlanmaktadır.
Sat-Yap modelini uygulayan bazı müteahhitlerin yükümlülüklerini yerine getirmeyerek inşaatı yapmadıkları veya yapamadıkları, yarım bıraktıkları, kusurlu veya eksik teslim ettikleri de görülmektedir. İyiniyetli ve işini hakkıyla yapan müteahhitleri tenzih ederek müteahhitten haricen daire almış vatandaşların mağduriyetlerinin çözüm yolu var mı? Bu tür mağduriyetlerde arsa sahiplerine karşı da hukuki müracaat yolları var mı? Yazımızda, bu hususları incalamaya çalışacağız.
Kat Karşılığı, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri veya Satış Vaadi Karşılığı Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinde, yüklenici olan müteahhit ile arsa sahibi arasında sözleşme yapılır yapılmaz, finans sıkıntısı çeken müteahhitlerce haricen satış yapıldığı görülmektedir. İnşaata hiç başlanamamış bir sözleşme ilişkisi temel alınarak yapılan haricen satışların bir hükmü olmadığını en başta açıkça ifade etmeliyiz.
Bizim burada izah etmeye çalıştığımız konu inşaatın büyük oranda tamamlanmış olduğu ve müteahhidin satış yaptığı müşterisine tapu devrini yapamadığı durumlardaki ortaya konulabilecek hukuki çözüm yoludur. Öncelikle, müteahitten satış sözleşmesi ile tapu harici bağımsız bölüm satın almış olan mağdurların arsa sahipine müracaat edebilmeleri için gerekli şartları belirtelim.
ORTADA GEÇERLİ BİR İNŞAAT SÖZLEŞMESİ OLMALIDIR
Alıcılar genellikle basit bir satış sözleşmesi ile muhatap omakta, sadece dairelerinin M2’si, bulunduğu Blok Kat ve Daire numarası ve ne zaman teslim edileceği gibi açıklamaların olduğu kısa satış veya “Ön Satış” sözleşmeleri ile satıldığı görülektedir. Bu tür satış sözleşmelerinde, arsa sahibi ile müteahhitin ilişkisine esas olan ve müşteri ile imzalanan satış sözleşmesine kaynak teşkil eden İnşaat Sözleşmesi bu satış sözleşmesine ek edilmelidir. İnşaat Sözleşmesinin imzalandığı Noter, Tarih ve Yevmiye numarasının da satış sözleşmesi içeriğinde yer alması gerekmektedir.
Taraflar arasındaki İnşaat Sözleşmesi yapma ve içeriği ve sonuçları konusunda Türk Borçlar Kanunu m. 18 anlamında iradelerinin birleşmesi gerekmektedir.
Noterde imzalanan bu sözleşmenin geçerli bir sözleşme olup olmadığını nasıl anlayacağız?
Kat Karşılığı, Arsa Payı Karşılığı Satış Vaadi içeren İnşaat sözleşmeleri veya Satış Vaadi karşılığı Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinin uygulamada teknik birçok deteyı ve tipi vardır. Ancak en temel geçerlilik şartları bu tip sözleşmelerin hepsinin Noterde düzenleme şeklinde yapımış olması geçerlilik şartıdır. Yani bu tür sözleşmeler resmi şekilde, düzenleme şeklinde ve Noter huzurunda yapılmaları halinde geçerli olacaklardır.
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki İnşaat sözleşmesi, Türk Medeni Kanunu madde 706., Türk Borçlar Kanunu m. 237., Tapu Kanunu 26., Noterlik Kanunu m. 60 ve 69. deki yasal şartları taşıması halinde tüm yasal şartları içeren geçerli bir sözleşme olacaktır. Alıcıların sözleşmeyi mutlaka bir avukata göstermelerinde ve daha sonra bu tür satış sözleşmelerini imzalamalarında fayda olacaktır.
PEKİ GEÇERLİ BİR İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN OLMASI YETERLİ MİDİR?
Birden çok arsa malikinin bulunduğu özellikle de kentsel dönüşüm projelerinde, arsa sahipleinden bir kısmı ile imzalanmış ve yeterli kişi ile imzalanamaması nedeniyle inşaata bir türlü başlanamadığı durumlar da sıklıkla görülmektedir. Alıcılar, bu tür çoklu arsa sahibinin bulunduğu İnşaat sözleşmelerine dayanan projelerden daire alırken cayma haklarını geniş tutmalarında belirli bir sürede arsa sahiplerinin tamamı ile sözleşme imzalanmazsa veya inşaata başlanmazsa para iadesi ile sözleşmeden tazminatsız olarak vazgeçme haklarının olduğu da satış sözleşmelerine işlenmelidir. Zira ortada yasal olarak geçerli ama fiilen yetersiz sözleşme var demektir. Bu yetersizlik karşısında da alıcılar kendilerini koruyucu hükümlere ihtiyaç duyacaktır. İnşaat ruhsatı alınmadan maketten satış yapılamayacağına ilişkin düzenlemeler olsa da piyasada finans ihtiyacı olan firmalarca İnşaat Sözleşmelerinin imzası ile birlikte satışa girişildiği görülmektedir.
Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanuna göre maketten daire satın alan müşterilerin satış sözleşmesinden itibaren 24 ay içerisinde satıştan cayma ve parasını geri alma hakkı vardır. Ancak az önce belirttiğimiz gibi, riske girerek çoklu arsa sahiplerinin tamamı ile İnşaat Sözleşmesi imzalanmadığı durumlarda daha uzun süreler de öngörülmelidir. Tabii bu durumun alıcılara açıkça ifade edilmesi Türk Medeni Kanunu 2. Maddesindeki dürüstlük kuralı uyarınca Müteahhitin görevi olmalıdır.
Müteahhitin alıcıya tüm arsa sahipleri ile henüz sözleşme imzalanmadığını söylememesi ve müşterinin de bu durumu bilebilecek durumda olmaması halinde yapılan satış sözleşmesi geçersiz olacaktır. Esasen İnşaat ruhsatı alınmadığı için de sözleşme geçersiz olacaktır. Ancak satıcı müteahhit kendi kusuruna dayanan bu durumu kendi lehine geçersizlik şartı olarak ileri süremez. Bu durumu alıcı dile getirmek isterse geçersizlik iddiası ancak o zaman geçerli olacaktır.
MÜTEAHHİT YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ YERİNE GETİRMİŞ OLMALIDIR
Arsa Sahibi ile Müteahhit arasında yapılmış olan İnşaat Sözleşmesi uyarınca: müteahhit inşaatı sözleşmedeki hukuki ve teknik şartlar uyarınca yapmayı; arsa sahibi de, arsa payını, bağımsız bölümü satmayı veya hasılatı paylaşmayı vaadetmektedir. Müteahhit sözleme uyarınca üstüne düşen yükümlülüğü yerine getirerek inşaatı belirtilen periyotta yapmış olmalıdır. İnşaatın ilerleme periyoduna göre devir gereken durumlarda arsa sahibi belrtilen devir yükümlülüğünü yerine getirmemişse veya inşaat bitmiş olmasına rağmen gereken devirler yapılmıyorsa, haricen müteahhitten daire alan müşteriler arsa sahibine karşı da müracaat edebileceklerdir.
YAZILI BİR SATIŞ SÖZLEŞMESİ OLMALIDIR
Müteahhitten maketten daire alan kişilerin sözleşmesinin yazılı olması gerekmektedir. Adi yazılı şekil bu sözleşmenin geçerliliği için yeterlidir.
Bu tür harici satış sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu m. 183 ve m. 184’e göre Temlik Sözleşmesi hükmündedir. Yani alıcı, müteahhitin, arsa sahiplerinden olan inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine devredilmesi vaadedilen bağımsız bölüm alacağını temlik almış olacaktır. Temlik sözleşmesinin geçerli olması için borçlunun yani arsa sahibinin rızasına gerek yoktur. Ancak arsa sahibi tarafından müteahhite düşen bir bağımsız bölümün ona değil de bir başka üçüncü kişiye devri temlik değil borcun nakl anlamına gelir ki bu durumda ise arsa sahiplerinin yaptığı bu devrin geçerli olabilmesi için müteaahhitin rızası gerekmektedir. Üçüncü kişiler açısından bu geçersizliğin hüküm doğurması için İnşaat Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh verilmiş olması ve ilgili bağımsız bölümün müteahhite devredileceğinin açıkça belrtilmiş olması gerekmektedir.
SATIŞ SÖZLEŞMESİ ESNASINDA MÜTEAHHİT İLE ARSA SAHİBİ ARASINDAKİ İNSAAT SÖZLEŞMESİNİN SATICI TARAFINDAN ONAYLANMIŞ BİR ÖRNEĞİ DE İSTENMELİ
Satış sözleşmesine kaynak olan asıl sözleşme Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki İnşaat Szleşmesidir. Bu inşaat sözleşmesine göre, satışı yapılan bağımsız bölümün paylaşım uyarınca kime düştüğünü bilmesinde yarar vardır.Beğendiği daire arsa sahibine düşen daire midir yoksa müteahhite düşen daire midir? Müteahhitin arsa sahibine düşen daireyi satma hakkı ve yetkisi ver mıdır? Satış sözleşmesindeki Tapu Bilgileri ile İnşaat Sözleşmesindeki Tapu bilgileri birbirini tutuyor mu ve gerçekten ortada bir inşaat sözleşmesi var mı? Bunları ve inşaat süreciyle ilgili diğer hukuki ve teknik şartları görmek açsından bu İnşaat Sözleşmesinin de Satış sözleşmesi içeriğine özellikle alıcı tarafından incelenip özgür iradesi ile bu alım satım sözleşmesine karar verdiği şerhi düşülerek eklenmesi uygun olacaktır.
Alıcılara düşen İnşaat Sözleşmesini de incelemek ve özellikle avukatına incelettikten sonra karar vermek olmalıdır.
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TİPİ DİKKATE ALINARAK SATICININ YETKİLİ OLUP OLMADIĞINA DİKKAT EDİLMELİ
İnşaat sözleşmesinin tipine göre veya satış usulü değişebilmektedir. Arsa sahiplerine düşecek bağımsız bölümlerden birini beğenen alıcı bu daireyi stama yetkisi olup olmadığını bilmesinde fayda vardır. Bu husus İnşaat Sözleşmesinde veya Ek bir Sözleşmede yer almıyorsa karşısındaki muhatap yetkisiz demektir. Bu durumda arsa sahibi bu satışa muvafakat etmezse satış geçersiz olacaktır.
PEKİ MÜTEAHHİTİN DAİRE ALACAĞINA HACİZ KONULABİLİR Mİ?
İcra İflas Kanunu uyarınca, borçlunun 3. kişilerdeki hak ve alacaklarına da haciz konulabilmektedir. Müteahhitin İnşaat Sözleşmesi uyarınca, arsa sahiplerinden olan daire alacaklarının üzerine, henüz müteahhite veya satış yaptığı müşterilerine devredilmeden önce haciz ihbarnameleri uyarınca haciz konulabilir. Bunu önlemek için özellikle satış yapıldığında, müteahhite düşecek bağımsız bölüm olsa dahi bu satışların arsa sahibine düzenli olarak bildirilmesinde fayda vardır. Aksi halde arsa sahibi kendisine gelecek haciz ihbarnamesi sonrası "(devir)borcum yoktur” yerine, “yaptığı inşaatın seviyesine göre şu aşamada şu şu daireleri haketmiştir ve haciz şerhiniz uyarınca devir talep edildiğinde icra müdürlüğüne haber verilecektir” şeklinde cevap verecektir. Bir taraftan arsa sahibinin böyle bir cevap vermesi diğer taraftan da bu dairelere dair satış sözleşmesinin ortaya çıkması halinde alacak verecek ilişkisinin devamı olarak ortaya yeni hukuki uyuşmazlıklar çıkacaktır. Bu durumda da daire alıcıları mağdur olabilecektir.
Müteahhitin davir ihtarına rağmen daireyi devretmemesi halinde ivedi olarak arsa sahibinden de bu devir istenmeli Noter İhtarı ile arsa sahibine durum bildirilmelidir. Bu ihtarda müteahhidin satın alınan daireyi kendilerine devretmediği, müteahhitin inşaat yükümlülüğünü yerine getirdiği, temlik alacaklısı olarak kendisinin de bu daireyi devir alma hakkı olduğu, satış sözleşmesine dair bilgileri de vermek suretiyle, daireyi müteahhite veye başka bir üçüncü kişiye değil kendisine devretmesini ihbar ve ihtar edilmelidir. Ayrıca bu ihbara rağmen müteahhide veya 3. bir kişiye tapu devri yapılması halinde sorumlu olunacağı, devir yapılmaması halinde arsa sahibine karşı da Tapu İptal ve Tescil Davası açılacağı, tüm yargılama masraflarının da kendisinden tahsil edileceği arsa sahibine bildirilmelidir. En baştan itibaren bu ihtar sürecini bir avukat nezeretinde ve hem arsa sahibi hem de müteahhide birlikte yönelterek yürütmekte fayda vardır.
MÜTEAHHİT AYNI DAİREYİ BİRDEN ÇOK KİŞİYE SATMIŞSA NE YAPILABİLİR?
Müteahhit, aynı bağımsız bölümü tapuda devretmediği sürece birden çok kişiye satabilir mi? Satabilir. Bu durum hata ile olabileceği gibi kötüniyetli olarak ta gerçekleşebilir. Bu durumda, bu bağımsız bölümün kime verileceği hususunda yargı mercilerince nasıl karar verilecektir?
Sözleşmenin tarihi mi esas alınacaktır? Yani kimin sözleşmesi daha önceki tarihli ise onun hak sahibi olacağı mı kararlaştırılacaktır?
Yasal müracaatta tarihi mi esas alınacaktı? Yani kim daha önce tapu iptal ve tescil davası açıp yol almışsa onun hak sahibi olduğu mu kararlaştırılacaktır.
Dava açanlar arasında garameten paylaştırma mı yapılacaktır?
Aynı daireyi satın almış ve ödeme yapmış olan bilinen tüm alıcılar arasında paylaşım yapılmak üzere dairenin satışı mı yapılacaktır?
Öncelikle böyle bir durum varsa mahkemeler kendilerine dava açan alıcıyı muhatap alacaklardır. Peki farklı farklı mahkemelerden aynı daire için tapu iptal tescil kararı verilebilir mi? Maalesef olabilir. Bunu önlemek için davanın HMK uyarınca “Tedbir Talepli” bu kabul edilmezse “Davalıdır Şerhi Talepli” açılmasında ve tensiben alınacak kararın ivedi olarak ilgili bağımsız bölümün tapu kaydına işlenmesi gerekmektedir. Bu durumda hem dava tarihi, hem sözleşme tarihi hem de sunulan satış sözleşmesinin mal kaçırma kastıyla mı yoksa gerçek bir satış mı olduğu, ödeme kayıtlarının doğruluğu, banka kayıtları, senet ödeme ihbarları ve müteahhit şirketin muhasebe kayıtları ile ticari defterleri incelenerek karar verilecektir.
Aynı daire birden çok kişiye satılmışsa, müteahhit veya müteahhit şirketin yetkileri Dolandırıcılık suçundan dolayı Ağır Ceza Mahkemesi’nde yargılanacaklar ve ceza alacaklardır. Böyle bir durum varsa beklemeden Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulmalıdır.
ARSA SAHİBİNE KARŞI AÇILACAK DAVAYI BİRAZ DAHA AÇARSAK
Farklı boyutlarını izah etmeye çalıştığım bu tür bir dava, arsa sahibi ilgili bağımsız bölümü arsa sahibine devretmemiş ve dava tarihinde halen arsa sahibi üzerinde ise; müteahhit ile arsa sahibi zorunlu dava arkadaşı olacağı için her ikisine karşı da yöneltilmelidir. Müteahhide devir yapılmışsa dava sadece müteahhide yöneltilmelidir.
Davalı müteahhit tarafı veya arsa sahibi, davadaki savunmalarında; satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, işin süresinin uzadığını, bu bağımsız bölümün başkasına satıldığı, müteahhitin satış yetkisi olmadığı gibi beyanlarda bulunmaları olasıdır.
Müteahhit yükümlüülüklerini tam olarak yerine getirmemiş ancak büyük oranda yerine getirmiş olsa dahi, müteahhitin müşterisi alıcı yine arsa sahiplerinden dairenin devrini isteyebilecektir. Zira müteahhit İnşaat sözleşmesi uyarınca kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmiş ve satış vaadi uyarınca almaya hak kazandığı daire alacağını alıcıya temlik etmiştir. Burada bir satış sözleşmesi değil bir “TEMLİK SÖZLEŞMESİ” vardır. Arsa sahipleri en fazla bu temlikin müteahhit tarafından yapılıp yapılmadığını teyit ederek müteahhite olan devir borcunu temlik alacaklısı olan alıcı müşterisine karşı da yerine getirecektir.
Davanın “Tedbir ve Davalıdır Şerhi Talepli” olarak açılması ve ivedi şerh kararının tapuya işlenmesinde yarar vardır.
Aksi halde açılacak davada, tapu kayıtları, Belediye kayıtları, ödeme katıtları, muhasebe ve ticari defter kayıtları, inşaatın ilerleme ve yapıldığına dair keşif ve bilirkişi incelemesi lüzumu halinde tanıklar da dinlenmek suretiyle deliller değerlendirerek dava karara bağlanacaktır.
