Kamulaştırma Kanunun 12. Maddesinde düzenleme alanı bulmuştur. Düzenlenen madde hükmüne göre taşınmaz malın değerine göre hareket edileceği belirtilmiştir. Şöyle ki; özel mülkiyete tabi olan bir taşınmazın kısmen kamulaştırılması halinde bu durumu dört şekilde düzenlemiştir.
1-Kısmi kamulaştırmada; arta kalan kesimin değerinde herhangi bir değişiklik olmaması,
2-Kısmi kamulaştırmada; artan kesimin değerinde eksilme olması hali,
3-Kısmi kamulaştırmada; artan kesimin değerinde artma olması hali,
4-Kısmi kamulaştırmada; artan kesimin işe yaramaz (atıl) hale gelmesi durumu olarak düzenlenmiştir. Şimdi bu dört hali tek tek incelemekte fayda vardır.
1-Artan Kesimin Değerinde Değişiklik Olmaması
Kamulaştırma Kanunun 12/1-a bendi uyarınca; “Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11 inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.” Hükmü yer almaktadır.
Kısaca taşınmazın tamamı değil de bir kısmı üzerinde kamulaştırma gerçekleştikten sonra taşınmazın geriye kalan (kamulaştırmadan artan) bölümün son durumu nazara alınarak; niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu ve diğer çeşitli etkenler dikkate alındığından değerinde herhangi bir değişiklik yaşanmaması halinde sadece kısmi kamulaştırma yapılan yerin bedeli ödenecektir. Çünkü taşınmazın geriye kalan kısmı bu kısmi kamulaştırmadan zarar görmemiştir. Taşınmazın değeri hesaplanırken de; taşınmaz arsa ise emsal karşılaştırılması, arazi vasfında ise gelir metoduna göre yapılacaktır.
2-Artan Kesimin Değerinde Eksilme Olması Halinde
Kamulaştırma Kanunun 12/1-b bendi uyarınca; “Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.” Hükmü yer almaktadır.
Burada da taşınmazın geriye kalan (kamulaştırmadan artan) bölümün yine son durumu nazara alınarak kısmi kamulaştırmadan dolayı artan bölümün; yüzölçümü küçülmüş olabilir, birden çok parçaya bölünmüş olabilir, geometrik durumu bozulmuş olabilir veyahut da imar durumunda olumsuz değişiklikler ortaya çıkmış olabilir. Bu sayılanların hepsi de artan kısmın değerini düşüreceği kuşkusuzdur. İş bu sebeple kısmi kamulaştırma nedeniyle eksilen bu değer hesaplanıp kamulaştırma bedeline eklenecektir. Hesaplama ise şu şekilde yapılacaktır. Kısmi kamulaştırma kısma biçilen değer + Kamulaştırmadan artan kısımdaki değer düşüklüğü= Kamulaştırma karşılığıdır.
Bu hesaplama yapılırken taşınmazda % kaçlık bir değer kaybı hesabı yapılmaktadır. Ancak eksilme miktarının oransal olarak kanun koyucu bir sınır getirmemiştir. Fakat Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yerleşik içtihatlarına göre kamulaştırmadan arta kalan kısımdaki alanın değer azalışı oranı %50’yi geçip geçmemesine göre ayrım yapmıştır. Eğer ki %50’yi geçiyorsa mahkemece öncelikle mal sahibine %50 değer azalışını kabul edip etmediğini soracak. Taşınmazın sahibi artan kısımdaki değer azalışının %50’si ile yetinmeyi kabul ediyorsa bu oran kamulaştırma bedeline eklenecektir.
Fakat mal sahibi değer azalışı yönünden %50’ lik oranı kabul etmezse. Mahkeme kamulaştırmayı yapan idareye kalan kısmı da kamulaştırıp bedelin tamamını ödeyip ödemeyeceğini sormalıdır. İdare mahkemenin bu teklifini kabul ederse taşınmazın tamamı idare adına tescil olunur. Malikte taşınmazın tüm bedelini alır. İdare arta kalan kısmı kamulaştırma teklifini reddederse mahkeme de bilirkişi marifetiyle tespit edilen orandaki değer düşüklüğünü kamulaştırma bedeline ilave edecektir.
3-Artan Kesimin Değerinde Artış Olması Halinde
Kamulaştırma Kanunun 12/1-c bendi uyarınca; “Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır.
Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.” Hükmü ile bu sefer de eğer artan kısım kamulaştırmadan dolayı değer kazanırsa %50 oranını geçmeyecek şekilde kısmi kamulaştırma bedelinden artış değeri çıkartılarak bulunan miktardır.
Kısmi kamulaştırmadan sonra kalan kısmın değerini arttıran birkaç örnek verelim; söz gelimi yolu olmayan taşınmaz kamulaştırma sonucu yola kavuşmuştur. İşte yol nedeniyle taşınmazın artan kısmında bir değer artışı olacaktır. Veyahut taşınmaz kuru tarım arazisi iken sulama kanalı için yapılan kısmi kamulaştırma sonucu arta kalan kısım sulu tarım arazisine dönüşmüştür. Yine değer artışı olacaktır. Fakat varsayalım ki; kısmi kamulaştırma neticesinde taşınmaz üzerinde bir yapı zarar görsün veya kanalizasyon hattı zarar gördü vs. işte bu gibi durumlarda eski hale getirmeleri için yapılacak giderler hesaplanır ardından kamulaştırılan bölümün bedeline eklenir. Böylelikle taşınmaz sahibinin zararı karşılanmış olur.
4- Artan Bölümün İşe Yaramaz (ATIL) Hale Gelmesi
Kamulaştırma Kanunun 12/3 fıkrası uyarınca; “Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.”
KISMEN KAMULAŞTIRMA İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
1/1000 Ölçekli uygulama imar planında kısmen yol, kısmen sanayi alanı olarak ayrılan dava konusu taşınmazın kısmi olarak kamulaştırılması nedeniyle arta kalan bölümünde imar planında tahsis edildiği kullanım amacına göre değer kaybı oluşup oluşmayacağı ilgili Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünden sorularak alınacak cevap doğrultusunda bilirkişi kurulu raporu denetlenerek sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. (Y5HD. 2017/25208 E. 2019/1537 K.)
Kısmi kamulaştırma nedeniyle taşınmazın arta kalan bölümünde müstakil yapılaşma izni olup olmayacağı, kullanamaya elverişli olup olmayacağı, imar durumunda kısıtlama olup olmayacağı, olacaksa ne oranda olacağı hususları ilgili belediyeden sorularak sonucuna göre karar verilmesi gerekir. (Y5HD. 2017/16300 E. 2018/25741 K.)
Kısmi kamulaştırma nedeniyle arta kalan bölümünde, imar durumu ve konumu dikkate alındığında imar planına göre yapılaşma izni verilip verilmeyeceği hususu ilgili Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünden sorulmadan eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru değildir. (Y5HD. 2013/23462 E. 2014/7212 K.)
Kamulaştırma nedeniyle yapılan çalışmalar kapsamında taşınmazın iki parçaya ayrıldığı ve arazi bütünlüğü bozulduğu gözetilerek, bu kısımlarda değer kaybı muhakkak olup oranı belirlenerek değer düşüklüğüne hükmedilmesi gerekir. (Y5HD. 2017/19534 E. 2018/24992 K.)
Kamulaştırmadan arta kalan kısmın yüzölçümü ve geometrik durumuna göre kullanılmaz hale geldiği anlaşıldığından bedeline hükmedilmelidir. (Y5HD. 2017/8963 E. 2018/20018 K.)
Dava konusu taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan bölümünün yüz ölçümü ve geometrik durumu göz önünde tutulduğunda, bu bölümde değer kaybı olacağı muhakkak olup bu hususta bilirkişi kurulundan ek rapor alınmalıdır. (Y5HD. 2016/20298 E. 2018/7432 K.)
1/1000 Ölçekli uygulama imar planı kapsamında kadastral parsel niteliğindeki taşınmazların imar parseline dönüştürülmesi belediyelerin İmar Kanunun 18. Maddesinden kaynaklanan görevi olduğundan imar yolu için yapılan kamulaştırma nedeniyle taşınmazın arta kalan kısmında değer artışı verilmez. (Y5HD. 2017/18231 E. 2018/21176 K.)
Arsalarda arta kalan kısmın bedeline hükmedebilmesi için ilgili Belediye Başkanlığından arta kalan kısmın imar durumunda bir değişiklik olup olmayacağı, yapılaşma koşullarının değişip değişmeyeceği sorulmalıdır. (Y5HD. 2018/4302 E. 2018/19298 K.)
Arsa niteliğindeki taşınmazın el atılan bölümü dışında kalan kısımda imar hakkı verilmeyeceği gözetildiğinde arta kalan bu kısmın bedeline de hükmedilmelidir. (Y5HD. 2017/3844 E. 2018/15839 K.)
Kamulaştırmaya konu taşınmazın kamulaştırma bedelinden, daha önce değer azalışı olarak verilen bedel mükerrer ödemeye sebebiyet vermemek amacı ile mahsup edilmelidir. (Y5HD. 2016/10626 E. 2018/4498 K.)
Kısmi kamulaştırma sebebiyle taşınmaza ulaşımın engellenip engellenmediği ve bu nedenle arta kalan bölümde değer kaybı olup olmayacağı yönünde bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekir. (Y5HD. 2017/12186 E. 2017/15723 K.)
Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan bina kısmen kamulaştırılmış ise, binanın arta kalan kısmının kullanıp kullanılmayacağı, kullanılacaksa kısmen kamulaştırılmadan arta kalan bölümü yönünden tamirat tadilat masrafları ve değer düşüklüğü yönünden Kamulaştırma Kanunun 12. Maddesi gereğince araştırma yapılıp, belirtilen hususlarda bilirkişi kurulundan ek rapor alınmalıdır. (Y5HD. 2016/2354 E. 2016/17054 K.)
Kısmi kamulaştırma nedeniyle taşınmaz üzerinde tamamı yıkılacak yapılar var ise bu yapıların da yaşına göre yıpranma payları belirlenip bayındırlık birim fiyatları esas alınmak suretiyle bedellerine hükmedilmesi gerekir. (Y5HD. 2015/13392 E. 2015/24670 K.)
Dava konusu taşınmazın kısmi kamulaştırma nedeniyle arta kalan bölümünün yüzölçümü dikkate alındığında; arsa olarak inşaata elverişli olup olmadığı, belediyece bina yapımı için ruhsat verilip verilmeyeceği, hususları araştırıldıktan sonra kalan kısmında değer düşüklüğü oranının yeniden belirlenmesi, işe yaramayacak hale geldiği anlaşılır ise taşınmazın tamamının bedeline hükmedilmesi gerekir. (Y5HD. 2017/25208 E. 2019/1537 K.)
Kamulaştırma nedeniyle taşınmazdan karayolu geçtiğinden, arta kalan kısmında değer artışı olup olmayacağı husus irdelenmeden eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru değildir. (Y5HD. 2011/1324 E. 2011/9547 K.)
Kamulaştırma nedeniyle çevrenin ekonomik, sosyal ve yerleşim düzeninin bozulduğu iddiasıyla taşınmaz bedelinin tahsili için açılan davada, taşınmazdan arsa olarak yararlanma imkanı kısıtlanmakla beraber, tarım arazisi olarak tasarruf edilmesi mümkün ise, değer kaybına hükmedilmelidir. (Y5HD. 2009/1024 E. 2009/6909 K.)
Taşınmazın kısmen kamulaştırılması halinde, kamulaştırma dışında kalan kısımda kamulaştırma nedeniyle değer artışı hesaplanırken, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 12-C maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinden indirilecek miktar; hesaplanan kamulaştırma bedelinin %50’sinden fazla olamaz. (Y5HD. 2011/8176 E. 2011/12916 K.)
