Kiracının Haklı Tahliyesi’nde gördük ki, eski borçlar kanunun aksine, taşınmazın el değiştirmesi kira sözleşmesinin de ilga olacağı anlamına gelmiyor; yeni malik sözleşmenin tarafı oluyor. Yani satın aldığımız taşınmazın kiracısı da mülkün mütemmim cüzü olmuş oluyor. Acaba başka neler var böyle otomatik olarak devraldığımız, özellikle bize borç doğurabilecek?

Dairenin elektrik ve su borçlarından sorumlu muyuzdur mesela? Kural olarak bu tür sözleşmeler kişilerin üzerine yapılır. Tapu sicilinde de gösterilmediği için, aleniyet ilkesi söz konusu değildir ve bu borcun yeni maliki bağlamaması lazımdır. Ancak ilgili şirketler borcu dairenin borcu olarak görür ve ödenmeden yeni sözleşme yapmayı kabul etmezler. Elbette dava açabilirsiniz ama onun yerine basiretli malik olup katı satın almadan önce kontrol etmek daha iyi olmaz mı?

Hep daire dedik, pek yoktur şu aralar bağımsız mülk alabilen, villa, yalı, o yüzden biz kat mülkiyetinden ilerleyeceğiz çünkü bizi daha çok ilgilendiren ilgili kanunun 20. maddesinin anayasaya aykırı olma ihtimali. Efendim der ki KMK tüm kat malikleri aralarında başka türlü anlaşma olmadığı sürece kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.

Katılmazlarsa n’olur? Yönetici ve diğer kat malikleri yönetim planına ve kanuna göre dava açabilir, icra takibi yapabilir. Gider ve avans payını ödemeyen malik geciktiği her ay için %5 gecikme tazminatı öder.

Aylık %5 kümülatif olmayan hesapla %60’a geliyor, o kadar da çok değilmiş. Evet ama, mevduat faizleri şu anlık böyle, bir ömür de böyle devam edemez, eninde sonunda eski haline dönecektir; hatırlayalım 2010 civarını, yıllık mevduat faizi %5-6 arasındaydı. Ülkenin enflasyonu hedeflenen düzeye indiğinde, ve daha öncesi için de, bu aylık %5 çok fazla değil miydi? Üstelik geçenlerde Anayasa Mahkemesi basın işçilerinin ücretlerinin geciktirilen her ay için işleyecek olan %5 gecikme tazminatını mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale olarak görüp iptal etmişti.

Gel de şimdi burada Ebul’ula MARDİN’ini hatırlama. Ne derdi böyle durumlarda, “oğlum Ayşe Ağa’nın Ahmet ile Mehmet adlı üç kızı olmuş. Ben bu yanlışın neresini düzelteyim?”.

Öncelikle Anayasa Mahkemesinin iptal ettiği basın iş kanununda (kısaca böyle dedik. Yoksa 5953 Sayılı Basın Mesleğinde Çalışanlarla Çalıştıranlar Arasındaki Münasebetin Tazmini Hakkında Kanun) gecikme tazminatı her ay için değil, her gün için işliyordu. Bu da yıllık %1825’e denk geliyordu. Ve bu da ödenmeyen ücretler için değil, fazla çalışma ücreti içindi. Gerçi daha sonra da ücret kısmını da iptal etti ama geçenlerde dediğimiz 2019 idi.

Her şeyden önce bizim konumuz basın iş kanunundan çok farklı. Bizim buradaki avans ve giderlere işletilen tazminat kısmına biz medeni hukuk cezası diyoruz. Amacı başka bunun, caydırıcı olması lazım.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndayız, medeni hukuk nereden çıktı?

Kat Mülkiyeti Kanunu Türk Medeni Hukuku’ndan çıkmıştır; bu yüzden medeni hukuk cezasıdır.

E Basın İş Kanunu da İş Kanunu’ndan, o da Türk Borçlar Kanunu’nun hizmet sözleşmesi bölümünden türemiştir. TBK da TMK’nın devam kitabı olduğuna göre, o da medeni hukuk cezasıydı ama Anayasa Mahkemesi iptal etmişti. Üstelik basın özgürlüğü anayasa ile güvence altına alınmış olmasına rağmen.

Ama orada günlük %5 söz konusuydu. Bak eğer bu aylık %5 oran fazla olmuş olsaydı, 2007 yılında %10’dan %5’e indirilmiş olmazdı. O bahsettiğin yıllık %5-6 mevduat faizlerine yakın yıllardan bahsediyoruz.

Peki bu aylık %5 gecikme tazminatı bir buçuk yılda anapara kadar olur. TBK m. 88 kanuni faizin %50’sinden daha fazla faiz kararlaştırılamaz der. TBK m. 120 de temerrüt faizi bunun %100’ünü aşamaz diyor. Nasıl olabiliyor bu?

Kanun, sözleşmeyle kararlaştırılacak oranlar için geçerlidir diyor; burada sözleşme değil, kanun söz konusu. Hani özel kanun, genel kanun ilişkisi.

İyi de çerçeve kanun bu Borçlar Kanunu, Medeni Kanun gibi bu tür çerçeve kanunlarda doğru değil ki bu özel kanun genel kanunu ilga eder.

İlga etmiyoruz zaten, sadece geride bırakıyoruz. Neyse bu anayasa aykırılığını daha sonra irdeleyelim, demek kapıcının maaşını ödemezsem ödeyeceğim gecikme tazminatı bu. Peki, yeni malikten önce doğan borçlardan sorumluluk?

Bir işletmeyi devraldığınızda nasıl tüm borç ve alacaklarıyla devralıyorsanız TBK m. 202 gereği, aynı şekilde İşK m. 6 devraldığınız işletmedeki tüm çalışanların kıdem tazminatlarından sizi sorumlu tutuyorsa, Konut Kapıcıları Yönetmeliği de apartman görevlisinin tüm ücret, haftalık izin, yıllık izninden yöneticiyi mesul tutuyor. Yönetici ile sizin aranızda da vekalet ilişkisi var. Artık tüm bunlardan yeni malik olarak siz sorumlusunuz. Ama üzülmeyin, o ödemelerde gecikme olması halinde aylık %5 gecikme tazminatı kıdem tazminatı alacağında uygulanmıyor.