1. GENEL OLARAK HAKSIZ FESİH
Haksız fesih; bir sözleşme ilişkisinde, taraflardan birinin haklı bir nedene dayanmaksızın sözleşmeyi feshetmesidir.Arsa sahibi ve müteahhit tarafından karşılıklı imzalanan “kat karşılığı inşaat sözleşmesinde” bahsedilen taraflardan her birinin ayrı ayrı sözleşmeyi haklı bir nedene dayanmaksızın feshetmesi halinde bir diğerinin başvurabileceği hukuki yolları açıklamaya çalışacağız.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kurulan hukuki ilişkide taraflar genel anlamda sözleşme hükümlerine, emredici hukuk kurallarına ve MK 2. Maddesi gereği dürüstlük kurallarına uymakla yükümlüdür. Anılan kurallar, sadece sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesinde değil ve fakat sözleşmenin sürdürülmesinde de geçerlidir. Bunun yanı sıra taraflardan herhangi birinin sözleşmeye devam etmekten vazgeçmesi durumunda dahi bu kurallar nazara alınacaktır. İşte bu noktada akdin feshinin haklı bir nedene dayanıp dayanmaması sorunu gündeme gelecektir.
Her şeyden önce, belirtmek gerekmektedir ki; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, mülkiyetin intikali edimini yükleyen akit niteliğinde olduğundan söz konusu sözleşmenin tek taraflı feshi kural olarak mümkün değildir. Ancak, uygulamada taraflardan her biri fiili olarak sözleşmeyi feshettiği için sözleşme kapsamındaki ilişkilerin devamı mümkün olamamakta, yapım işleri adeta kilitlenmektedir. Kısacası, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde her ne kadar hukuken tek taraflı haklı/haksız fesih mümkün görünmemekte ise de fiilen (de facto) fesih elbette mümkündür. Bununla birlikte fiilen yapılan bu feshin hüküm ifade edebilmesi için iki seçenek vardır. Birinci yol; karşı tarafın feshi kabul etmesidir. Bir diğer yol ise konunun yargıya taşınması ve mahkemenin bu yönde hüküm vermesidir. Sözleşmenin taraflarının anlaşması yoluyla gerçekleşen fesih rızaya dayalı fesih; mahkeme kararı neticesinde gerçekleşen fesih ise kazai fesihtir. Yargıtay 15. H.D. de bir kararında feshin belirtilen şekilde olması gerektiğine vurgu yapmıştır:
“Karşılıklı borç içeren inşaat sözleşmelerine konu olan ilişkilerde, sözleşmenin feshine ilişkin irade beyanı, karşı tarafa ulaşmakla hukuksal sonuç doğurur ve bu irade beyanı, sahibini mutlak bağlayıcı olup, haklı nedene dayandığı veya karşı tarafça kabul edildiği durumlarda muhatabı da bağlar. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi "arsa ya da arsa payı" temlikini de içerdiğinden; feshi, ya tarafların kabulünü, ya da mahkeme hükmünü gerektirir.”(Yargıtay 15. H.D. 2004/1107 E. 2004/2923 K. 26.5.2004 T.)
BK. 484. Maddesine göre: “İş (arsa) sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.”
Yukarıdaki yasa hükmünden anlaşıldığı üzere, arsa sahibi, kar karşılığı inşaat işinin tamamlanmasından önce, yapılmış olan kısmın bedelini ödemek ve müteahhidin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Bir başka deyimle; arsa sahibi, sözleşmeye konu inşaatın tamamlanmasından önce, yapılan kısmın bedelini ödemeden ve/veya müteahhidinzararlarını tazmin etmeden sözleşmeyi feshederse bu fesih haksız fesih olacaktır.
Kanun, her ne kadar fesih hakkını arsa sahibine tanımış olsa da aynı durum karşısında müteahhit de fesih hakkını haiz olacaktır. Bunun sonucu olarak da müteahhit, haklı fesih şartları oluşmadan fesih yoluna giderse, bu fesih de haksız fesih olacaktır.
Haksız feshi kısaca açıkladıktan sonra öncelikle “arsa sahibinin sözleşmeyi haklı nedene dayanmaksızın feshetmesi ve müteahhit tarafından açılabilecek davaların bazılarını” incelemeye alacağız.
2. MÜTEAHHİT TARAFINDAN AÇILABİLECEK DAVALAR
Arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhit tarafından ifa edilecek yapım borcu tam olarak yerine getirilmeden yani inşaatı tamamlanmadan önce sözleşmeyi haklı ve geçerli bir neden olmadan feshederse müteahhidin sözleşme gereği yaptığı masrafları ve sözleşmenin feshi nedeniyle meydana gelen zararı ödemekle yükümlü olacaktır. Kanun metninde yer alan (TBK 484. md.) “müteahhidin bütün zararlarını” ifadesinden maksat müteahhidin, ilgili sözleşmenin tamamlansaydı elde edeceği kazanımları ifade eden “müspet zarar”dır. Fiili zarar kapsamında arsa sahibi, müteahhidin sözleşmenin ifası amacıyla yapmış olduğu bütün harcamaları tazmin etmek zorundadır. Bunun yanı sıra arsa sahibi, müteahhidin mahrum kaldığı bütün karı da tazmin etmelidir.[1]
Genel olarak müteahhit tarafından aşağıdaki davalar arsa sahibine karşı açılabilir:
Yukarıda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibince haksız feshi halinde, müteahhit tarafından açılabilecek dava ve dava konularını şematik olarak sunmaya çalıştık. Ancak; şemada belirtilen tüm davaları detaylı bir şekilde tek bir yazıda açıklayabilmemiz mümkün değildir. Bu nedenle, yukarıda adı geçen tüm dava konularını teorik; yani SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME KAYNAKLI DAVALAR ve TAZMİNAT DAVASI açısından genel olarak açıklayarak bu bahsi kapatacağız. Daha sonraki makalelerimizde, imkânlarımız elverdiği ölçüde yukarıdaki şemada verilen dava konularını ayrı ayrı açıklamaya çalışacağız.
2.1 SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME KAYNAKLI DAVALAR
Arsa sahibinin sözleşmeyi haksız yere feshetmesi durumunda müteahhit sebepsiz zenginleşme davası açabilir. Sebepsiz zenginleşme davası uygulamada Haksız Fesih Halinde Kar Kaybı Davası, Fesih Halinde İmalat Bedeli Davası, Cezai Şart Davası, Hak Edilen Bağımsız Bölümler Yönünden Tapu İptal ve Tescil Davası gibi davalar adı altında karşımıza çıkmaktadır. Bu çalışmamızda ise sadece “sebepsiz zenginleşme davası” ifadesini kullanacağız.
2.1.1 Kaynak ve Tanım
Sebepsiz zenginleşme davasının izahından önce “sebepsiz zenginleşme” kurumunun ne anlama geldiğini açıklamak yerinde olacaktır. Sebepsiz zenginleşme (sebepsiz iktisap); bir kimsenin, haklı bir neden olmaksızın diğer bir kimse zararına kazanımda bulunması; şu durumlarda zenginleşme sebepsizdir: geçerli olmayan işleme dayanan işlemler, sebebi gerçekleşmeyen işlemler vesona eren bir sebebe dayanarak yapılan işlemler.[2]”
6098 sayılı Borçlar Kanunu 77. maddesine göre;
“ haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.
bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.”
2.1.2 Şartları
Sebepsiz zenginleşmeden varlığı için; bir taraf zenginleşirken diğer tarafın aksine fakirleşmesi, bu zenginleşme ve fakirleşme arasında illiyet bağının bulunması ve söz konusu zenginleşmenin hukuken geçerli herhangi bir sebebe dayanmaması gerekir. Daha kapsamlı ifade ile;
Birinci şart; taraflardan birisinin malvarlığında bir eksilmenin vuku bulmasına karşı, diğerinin malvarlığında bir çoğalmanın gerçekleşmiş olmasıdır. Bir malvarlığındaki eksilme, aktifin azalması ya da pasifin çoğalması şeklinde olabileceği gibi, aktifin çoğalmasına ya da pasifin azalmasına engel olma yoluyla da gerçekleşebilir.
İkinci şart; sözü edilen eksilmeyle çoğalma arasında bir illiyet bağının bulunmasıdır.
Üçüncü şart; yine sözü edilen azalmayla çoğalmanın haklı bir sebebe dayanmamasıdır. Taraflardan biri, diğerine hükümsüz bir sözleşme gereğince misli mahiyette bir şey vermişse muteber olmayan sebebe dayanan bir iktisap söz konusudur. Sözleşmedeki şekil noksanlığı, fiil ehliyetsizliği, imkansızlık, hukuka veya ahlaka aykırılık, muvazaa gibi sebepler, butlan sebebiyle kazandırmayı geçersiz kılan sebepler olduğundan bu durumlarda kazandırma geçerli hukuki sebebe dayanmamaktadır.
Dördüncü şart; vuku bulan iktisabın ( çoğalmanın ) sebepsiz iktisap kuralları dışında, özel bir hukuk kuralına dayanılarak iadesi mümkün olmamalıdır. Zira böyle bir imkan varsa artık sebepsiz iktisap kuralları değil, sözü edilen özel kurallar uygulanır. İadenin; istihkak davası, haksız inşaat sebebiyle tazminat davası, sözleşmenin ifası davası, sözleşmeden dönme sebebiyle iade davası, vekaletsiz iş görmeye dayanan iade davası gibi yollarla gerçekleştirilmesi mümkünse, artık sebepsiz iktisap kurallarına başvurulamaz.[3]
Arsa sahibi, hiçbir haklı neden olmaksızın sözleşmeyi feshederse ve münfesih sözleşmenin fesihten önce yürürlükte olduğu dönemde müteahhit tarafından yerine getirilen eylem ve işlemler sayesinde kazanımda bulunursa, bu kazanım sebepsiz kazanım olacaktır. Arsa sahibi, sözleşmenin feshi neticesinde elde ettiği kazanımları müteahhit lehine tazmin etmek zorunda kalacaktır. Sözleşmenin her ne kadar geçerlilik süresi içinde edimin ifası söz konusu olsa da; sözleşmenin sona ermesi ile geçerli olduğu sürede yapılan ifalar nedeniyle elde edilen kazanımlar “sebepsiz zenginleşme” kapsamında olacaktır.
2.2 TAZMİNAT DAVASI
Türk Hukuku’nda tazminat genel olarak Borçlar Kanunu, Medeni Kanun ve ilgili sair kanunlarda düzenlenmiştir. Tazminat, bir alacak hakkı olduğundan ortada bir borç ilişkisinin ve bu borç ilişkisinden kaynaklanan bir zararın mevcut olması gerekir. Yine Türk Hukuku’nda borcun kaynağı olarak sözleşme (akit), haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme kabul edilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ifadeden de anlaşıldığı üzere bir akit teşkil etmekte ve tazminatı doğuran borç ilişkisi “sözleşme” olarak tezahür etmektedir. Tazminatın (haksız) feshedilmiş sözleşmeye dayanması tazminatın kaynağının “sözleşme” olmasına engel değildir.
Arsa sahibince kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle müteahhidin uğradığı zararın giderilmesi için tazminat davası açılması mümkündür. Yukarıda yer alan tanımdan da anlaşıldığı üzere tazminat davası açabilmek için iki şart gerekir: 1- borç ilişkisi 2- zarar. Arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek başına tazminat davası açılabilmesi için yeterli değildir. Bununla birlikte bir zararın meydana gelmesi gerekir. Ancak bu zarar söz konusu sözleşmeye dayalı olmalıdır. Aksi takdirde tazminat davası açmak için gerek şart sağlanmamış olur.
Müteahhit, sözleşmenin haksız feshi nedeniyle müspet zarar ve menfi zararını tazminat davası ile talep edebilir. Müspet zarar; sözleşmenin hiç yerine getirilmemesi veya gerektiği şekilde yapılmaması nedeniyle uğranılan zarardır. Yani sözleşmenin tarafı akdin gereğini yerine getirmiş olması durumu ile sözleşmenin feshi halinde meydana gelen durum arasındaki fark müspet zararı ifade etmektedir. Menfi zarar ise; meydana gelmeyen veya hükümsüz kalan bir sözleşmenin yapılacağına olan güvenden doğan zarardır. Örneğin sözleşme için harcanmış giderler menfi zarardır.[4] Başka bir ifade ile haksız feshedilen sözleşme hiç yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Bununla birlikte Yargıtay, kararlarında fesih sonrası yalnızca menfi zararın talep edilebileceğini belirtmiştir.[5]
Sonuç olarak, bu bölümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde arsa sahibinin sözleşmeyi haksız feshi halinde müteahhidin hukuki haklarından bahsettik. Şimdi ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhit tarafından haksız feshi halinde arsa sahibinin başvurabileceği hukuki yolları izah edeceğiz.
3. ARSA SAHİBİ TARAFINDAN AÇILABİLECEK DAVALAR
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde genel olarak arsa sahibinin edim yükümlülüğü, sözleşme konusu taşınmazın intikalinden ibarettir. Bununla birlikte müteahhit, inşaatın yapılması için gereken tüm hukuki ve idari prosedürleri yerine getirmek, inşaat malzemelerinin alınması, binanın yapılması vs. birçok işi yapmakla yükümlüdür. Bunun neticesi olarak da uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi daha çok müteahhit tarafından yapılmaktadır.
Aşağıda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhitçe haksız feshi halinde, arsa sahibi tarafından açılabilecek dava ve dava konularını şematik olarak sunmaya çalıştık. Ancak; şemada belirtilen tüm davaları detaylı bir şekilde tek bir yazıda açıklayabilmemiz mümkün değildir. Bu nedenle, yukarıda adı geçen tüm dava konularını teorik; yani TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI veTAZMİNAT DAVASI açısından genel olarak açıklayarak bu bahsi kapatacağız. Daha sonraki makalelerimizde, imkânlarımız elverdiği ölçüde yukarıdaki şemada verilen dava konularını ayrı ayrı açıklamaya çalışacağız.
Genel olarak arsa sahibi tarafından aşağıdaki davalar müteahhite karşı açılabilir:
3.1 TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği tapu devri üç şekilde olmaktadır. Sözleşmenin yapılması ile taşınmazın tamamının devri veya sözleşme ile birlikte kısmen devir ya da sözleşme gereği inşaatın tamamının yapılması ve ardından tapu devri şeklinde olmaktadır. Son seçenekte yer alan şekilde yani inşaatın tamamlanmasından sonra tapu devrinin yapılacağının taraflarca kabul edilmesi durumunda sorun yoktur. Zira tapu hali hazırda arsa sahibi adına kayıtlı olduğundan müteahhidin haksız fesihte bulunması halinde tapu iptal ve tescilini talep etmeyi gerektirecek maddi ve hukuki bir durum yoktur. Ancak diğer iki ihtimalde yani inşaat bitmeden kısmen veya tamamen tapu devri yapılırsa ve müteahhit haksız fesihte bulunursa, arsa sahibi tapu iptali ve tescili için dava açmak zorunda kalacaktır.
Mehaz kanun olan 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi halinde tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça yer almamıştır. Bununla birlikte kanunda yer alan temerrüde ilişkin hükümler haksız feshin ruhuna aykırı olmadıkça kıyasen uygulanabilecektir.
İnşaatın büyük bir bölümü sözleşmenin aktif olduğu dönemde yapılmış ve inşaat tamamlanmadan müteahhit sözleşmeyi haksız feshetmişse kısmi temerrüt hükümleri uygulanacaktır. Yargıtay, sözleşmeden dönmeye ilişkin kararlarında, dönme hakkının kullanılmasıyla birlikte sözleşmenin geçmişe etkili olarak ortadan kalkacağını kabul etmektedir.[6] Yukarıda yer alan“ayni etkili dönme teorisi” dışındaki diğer teoriler sözleşmenin feshinin tasarruf işlemlerine etki etmeyeceğini kabul etmektedir. Bu durumda müteahhit adına yapılan tapu tescilinin feshe rağmen geçerli bir tescil olarak kalması mümkündür. Klasik teoriye göre isearsa sahibi, müteahhide karşı sebepsiz zenginleşmeye dayanan tescile zorlama davası açıp, mülkiyetin kendisine aidiyetine karar verilmesini talep edebilecektir.
Yargıtay tarafından esas alınan “ayni etkili dönme teorisi”ne göre, ayni hak çerçevesinde taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilen tasarruf işlemlerinin “illiyet ilkesi” gereği kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı/haksız feshi neticesinde tescile sebep sözleşme ortadan kalkmış olacağından sözleşme gereğince yapılan tescil, yapıldığı andan itibaren “yolsuz tescil” niteliğine bürünecektir. Bu durumda arsa sahibi şahsi hakka dayanan “sebepsiz zenginleşme davası” açmak yerine hiç kaybetmemiş sayılacağı ayni hakka (mülkiyet hakkına) dayanarak yolsuz tescilin düzeltilmesi için istihkak davası niteliğinde olan “ yolsuz tescilin düzeltilmesi davası” açabilecektir.[7]
3.2 TAZMİNAT DAVASI
Müteahhit tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi durumunda arsa sahibinin zarara uğraması kuvvetle muhtemeldir. Bu zarar, sözleşme gereği ortaya çıkan masraflara katılma (müspet zarar), sözleşmenin zamanında veya hiç tamamlanmaması nedeniyle ortaya çıkan zarar (menfi zarar) ve mahrum kalınan kazanç şeklinde olabilir.
Gerçekten de uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında genellikle eski binaların yıkılıp yerine yeni ve çok katlı binalar yapıldığı görülmektedir. Arsa üzerinde bulunan binanın yıkılması üzerine malikler geçici de olsa başka bir yerde ikamet etmeye devam etmektedir. Bu durumda kira ödeme yükümlülüğü ortaya çıkmaktadır. Sözleşmenin müteahhit tarafından haksız feshi halinde arsa sahipleri için konut sıkıntısı daha uzun süreli bir soruna dönüşmektedir. Bunun yanı sıra münfesih sözleşmenin akdi sırasında arsa sahibi kendisi açısından daha iyi fırsatları reddetmiş olabilir. Örneğin arsa karşılığı daha fazla daire vermeyi teklif eden başka bir müteahhidin teklifini reddetmiş olabilir. (menfi zarar). Aynı şekilde sözleşme gereği inşaatın zamanında tamamlanamaması veya hiç tamamlanamaması nedeniyle arsa payı karşılığında maliki olacağı dairelerden elde edeceği muhtemel kira gelirleri de talep edilebilecektir.
>> İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART VE GECİKME TAZMİNATI
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Vedat ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
Av. Vedat ORUÇ
14 Aralık 2015 - Kadıköy/İstanbul
KAYNAKÇA
ARAL Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, B. 7, Ankara 2007
BUZ Vedat, Borçlunun Temerrüdünde Sözleşmeden Dönme, Ankara 1998
COŞKUN Gürkan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişinin Durumu, Ankara 2010 s.130
KIRCA Çiğdem, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu Bildiriler Tartışmalar XXII, Ankara 2004
ÖZ M. Turgut, Eser Sözleşmesi (ksl.) , İstanbul 1989
TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, Borçlar Hukuku Genel Hükümler 7. Baskı, İstanbul 1993, 734-738 (Türk Hukuk Sitesi)
YENER Mehmet Deniz, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, Beta 1. Baskı, Ekim 2011 İstanbul
YILMAZ Ejder, Hukuk Sözlüğü Genişletilmiş 4. Baskı, Ankara 1992
----------------
[1] ARAL Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, B. 7, Ankara 2007, s. 380
[2] YILMAZ Ejder, Hukuk Sözlüğü Genişletilmiş 4. Baskı, Ankara 1992, s. 787
[3] TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, Borçlar Hukuku Genel Hükümler 7. Baskı, İstanbul 1993, 734-738 (Türk Hukuk Sitesi)
[4] YILMAZ Ejder, Hukuk Sözlüğü Genişletilmiş 4. Baskı, Ankara 1992, s. 579
[5] YARGITAY 15. H.D. 2011/6544 E. 2012/3435 K. 16.05.2012 K.
[6] YARGITAY 19. H.D. 26.11.1993 9997/8033, YKD 1994/10, 1658
[7] YENER Mehmet Deniz, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, Beta 1. Baskı, Ekim 2011 İstanbul, s. 118
