Gayrimenkul Yatırım Fonları ile ilgili önceki yazılarımızda “Dünyada ve Türkiye’de GYF” ve “GYF’lerin Kuruluşu ve Yönetimi” başlıklı çalışmalarımızı siz değerli okuyucularımıza sunmuştuk.

Bu yazımızda ise Gayrimenkul Yatırım Fonlarının İşleyişi ve Avantajları başlığı altında konunun devamı niteliğindeki çalışmamızı meslektaşlarımın ve Türk Gayrimenkul sektörünün faydasına sunuyorum. 
 
Önceki yazılarımızda belirttiğimiz gibi; Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) kurucusu ve portföy yöneticisi, fon adına alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilir.

GYF’lerin işleyişinin ve avantajlarının anlaşılması için öncelikle GYF portföyüne ilişkin esasların incelenmesi gerekir.

GYF PORTFÖYÜNE İLİŞKİN ESASLAR
Portföy Nedir?
Portföy, para ve sermaye piyasası araçları, kıymetli madenler ile SPK tarafından uygun görülecek varlık ve işlemlerin tamamını ifade etmektedir. Portföy geniş anlamıyla, bir kişinin ya da kuruluşun sahip olduğu varlıkların tümünü ifade eder. Burada kullanılan dar anlamıyla portföy ise, sermaye piyasası araçları ve kıymetli madenlerden oluşan varlık grubudur. Yatırım fonları, halktan topladıkları paralar karşılığı hisse senedi, tahvil gibi sermaye piyasası araçlarından ve kıymetli madenlerden oluşan portföyleri yönetirler. Her bir yatırımcı, fonun sahip olduğu portföyün bir kısmını temsil eden katılma belgesini alarak fona ortak olur.
 
Portföy Yöneticiliği Nedir?
Portföy yöneticiliği ise; finansal varlıklardan oluşan portföylerin, maddi bir menfaat sağlamak üzere yönetilmesidir. Portföy yöneticiliği, bireysel ve kolektif portföy yöneticiliği olarak belirlenmiştir. SPK tebliğinde kolektif portföy yöneticiliğini portföy yönetim sözleşmesi çerçevesinde, müşterilere ait portföylerin her bir müşteri adına maddi bir menfaat sağlamak üzere vekil sıfatıyla yönetilmesi olarak tanımlamaktadır.
 
Bireysel portföy yöneticiliği ise SPK’nın yatırım hizmet ve faaliyetlerine ilişkin düzenlemelerine göre belirlenecektir. Yatırım Hizmetleri ve Faaliyetleri ile Yan Hizmetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ'de bu faaliyet finansal varlıklardan oluşan portföylerin, her bir müşteri adına, doğrudan veya dolaylı bir menfaat sağlamak üzere vekil sıfatıyla yönetilmesi olarak tanımlanmıştır.

Portföy Yönetim Şirketi Nedir?
Portföy Yönetim Şirketleri ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği'nin 4. maddesi uyarınca; Portföy yönetim şirketi, ana faaliyet konusu fonların kurulması ve yönetimi olan ve anonim ortaklık şeklinde kurulan sermaye piyasası kurumudur. Portföy yönetim şirketi sadece SPK'dan yetki belgesi almak koşuluyla portföy yöneticiliği ve yatırım danışmanlığı faaliyetinde bulunabilir. Bir yetki belgesi ile bir veya birden fazla yatırım hizmeti ve faaliyeti izni verilebilir. Fon portföyünün yönetilmesi amacıyla portföy yönetim hizmeti ücreti alınır.

Portföy Yönetim Sözleşmesi Nedir?
Portföy Yönetim Şirketleri ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği'nin 34. Maddesi uyarınca; Portföy yönetim şirketinin, kurucusu olduğu fonlar hariç olmak üzere, müşterileri ile sunduğu faaliyete ilişkin yazılı bir sözleşme imzalaması zorunludur. Portföy yönetim sözleşmesinde yönetici kuruluşun ve fon kurucusunun unvanı, sözleşme süresi, yöneticinin alacağı ücretin tutarı ve ödeme koşulları, portföy yönetim ilkeleri gibi hususlar yer alır.

Portföyleri Bir Başka Portföy Yöneticisi Yönetebilir Mi?
Öncelikle, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 8/1. maddesi uyarınca; Kurucu veya portföy yöneticileri, GYF malvarlığını yatırımcı lehine ve yatırımcının çıkarını gözetecek şekilde, portföy yönetim tebliğinde yer alan düzenlemeler çerçevesinde, Kanun, bu Tebliğ, içtüzük hükümleri ve ihraç belgesinde belirlenen yönetim ilkelerine göre yönetmekle yükümlüdür.
 
Tebliğe göre, GYF portföyünün yönetiminde birden fazla portföy yöneticisi ile sözleşme yapılabilir. Bu durumda yapılacak portföy yönetim sözleşmesinde, portföy yöneticilerinin portföy yönetiminin devralınmasından kaynaklanan hak ve yükümlülüklerine de yer verilmesi zorunludur.

GYF Portföyündeki Malvarlıkları Nasıl Korunur?
Öncelikle, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 4/1 maddesi uyarınca; GYF'ye, tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur. Ayrıca, GYF portföyündeki varlıkların, portföy saklama tebliği düzenlemeleri çerçevesinde saklanması zorunludur. Fiziken veya kayden saklanması mümkün olmayan varlıkların mevcudiyetini ve GYF’ye aidiyetini gösteren bilgi, belge ve kayıtlar da portföy saklayıcısı nezdinde tutulmalıdır.
 
GYF tüzel kişilik sahibi olmamakla beraber, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 5. maddesi uyarınca GYF’nin malvarlığı kurucudan ayrıdır. Ayrıca Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca, GYF malvarlığı rehin edilemez, teminat gösterilemez, üçüncü kişiler tarafından haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. Bunların dışında, GYF’nin üçüncü kişilere olan borçları ve yükümlülükleri ile GYF’nin aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirine karşı mahsup edilemez. Yani GYF malvarlığının korunması kanun ile güvence altına alınmıştır.
 
Ayrıca, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 9/2 maddesi uyarınca; GYF portföyünde bulunan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar tapu kütüğüne GYF adına tescil edilir. Tapuda GYF adına yapılacak işlemler kurucu ile portföy saklayıcısının en az ikişer yetkilisinin müşterek imzaları ile gerçekleştirilir. Bu hükmün uygulanmasında yetkililer, kurucu ve portföy saklayıcısının yönetim kurulu başkan ve üyeleri ile yönetim kurulunca yetkilendirilecek en az ikinci derece imza yetkisine sahip kişilerdir.

GYF’nun Asgari Portföy Büyüklüğü Ne Kadar Olmalı?
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 17/1 maddesi uyarınca;  GYF’nin asgari portföy büyüklüğünün katılma paylarının satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içerisinde 10.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur.

GYF Portföyüne İlişkin Hangi Sınırlamalar Mevcut?
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 19. maddesi uyarınca;  GYF portföyünde yer alan gayrimenkul yatırımları GYF toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Ayrıca, bu GYF’lerde yer alan gayrimenkuller tek başına GYF toplam değerinin %20’sini aşan gayrimenkul yatırımlarının toplamı, GYF toplam değerinin %60’ını aşamaz denilmektedir.

GYF HANGİ VARLIK VE İŞLEMLERDEN OLUŞAN PORTFÖYÜ İŞLETEBİLİRLER?
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 4/3 maddesi uyarınca; GYF, aşağıda sayılan varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacı dışında herhangi bir işle uğraşamazlar: 

a) Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar,

b) Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye'de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,

c) 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,

d) Vadeli mevduat ve katılma hesabı,

e) Yatırım fonu katılma payları,

f) Repo ve ters repo işlemleri,

g) Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,

h) Varantlar ve sertifikalar,

i)  Takasbank para piyasası işlemleri,

j) Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,

k) SPK tarafından uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri,

l) SPK tarafından uygun görülen diğer yatırım araçları.
 
Fakat Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 21. maddesi uyarınca; GYF portföyünde yer alan kira geliri elde etme amacına yönelik gayrimenkullere ilişkin işletme hizmetleri işletmeci şirketlerden alınır. GYF portföyünde yer alan gayrimenkullerin pazarlanmasına ve değerinin artırılmasına yönelik olarak yapılacak reklam ve promosyon faaliyetlerinin yürütülmesi için de işletmeci şirketten veya bu konuda hizmet veren diğer şirketlerden yapılacak bir sözleşme çerçevesinde hizmet alınabilir.
 
GYF portföyünde yer alan gayrimenkullere ilişkin onarım, tadilat gibi inşaat işlerinin ise, tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren ve GYF’yi temsilen kurucu ile müteahhit arasında imzalanacak bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılmasızorunludur. Ayrıca, müteahhidin seçiminin ve sözleşme koşullarının kurucu yönetim kurulu tarafından onaylanması zorunludur.

GYF HANGİ İŞLERİ YAPAMAZLAR?
Kurucu ve portföy yöneticisi GYF portföyünün yönetimine ilişkin olarak yapamayacakları işler Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin Esaslar Tebliği” 18/2 maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeden Kurucu ve portföy yöneticisi;
 
a) Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.

b) Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.

c) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.

d) Devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıkları ve hakları GYF portföyüne dahil edemezler.

e) GYF portföyünden sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.

f) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.

g) GYF portföyünde yer alan sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.

h) Türev araçları kullanarak GYF portföyüne korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. Türev araçlar nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon tutarı GYF toplam değerinin %20’sini aşamaz. Bu bent kapsamında GYF’nin son tarihli GYF net varlık değeri esas alınır.

i) Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar.

KREDİ KULLANMA VE REPO
GYF’nin, son hesap dönemi itibarıyla hesaplanan GYF toplam değerinin azami %50’si oranında kredi kullanabilmesi önemli bir avantajdır. Ayrıca, GYF portföylerinde yer alan repo işlemine konu olabilecek varlıkların rayiç değerinin %10’una kadar borsada veya borsa dışında repo yapılabilir veya borçlanma amacıyla Takasbank Para Piyasası işlemleri yapılabilir.

GAYRİMENKUL YATIRIMLARI DEĞERLENDİRİLMESİ
Gayrimenkul yatırımlarının değerlemesinin asgari olarak her takvim yılı sonu itibari ile SPK tarafından uygun görülen değerleme kuruluşlarınca yapılması zorunlu tutulmuştur.
 
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 28/1 maddesi uyarınca; GYF: 

a) Portföyde yer alan gayrimenkullerin ve gayrimenkule dayalı hakların satımı, bunların niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi veya portföye gayrimenkullerin ve gayrimenkule dayalı hakların alımı,

b) Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,

c) Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,

d) Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,

e) Gayrimenkul ipoteği tesis edilmesi,

f) Portföye SPK tarafından değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların dâhil edilmesi ve portföyden çıkarılması,

g) Portföyde yer alan ve GYF’nin hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti,
 
işlemleri için işleme konu olan varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler.

KATILMA PAYLARI
Katılma payı, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 3. maddesi uyarınca; yatırımcının sahip olduğu hakları taşıyan ve fona katılımını gösteren, kayden izlenen sermaye piyasası aracını ifade etmektedir. Katılma paylarının ihraç edilebilmesi için ise fon ihraç belgesinin Kurul tarafından onaylanması gerekli olup katılma paylarının ihracı için ayrıca izahname düzenlenmez. SPK tarafından onaylanmış ihraç belgesi ticaret siciline tescil edilmez. Katılma payları karşılığı yatırımcılardan toplanan parayla, ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yatırım yapılması zorunludur.
 
Başka bir deyişle, katılma payı, yatırımcının fon portföyüne ortak olmasını sağlayan bir belgedir. Yatırım fonlarındaki katılma paylarını, şirketlerin hisse senetlerine benzetebiliriz. Nasıl yatırımcılar, hisse senedi alarak şirketlere ortak olurlar ve o şirketler üzerinde hak sahibi olurlar ise, benzer şekilde yatırım fonlarında da katılma payı ile fon portföyüne ortak olunur. Ancak, hisse senedi sahipleri şirket yönetimine katılabilirken, katılma payı sahiplerinin fon yönetimine katılma hakları yoktur.

KATILMA PAYININ FİYATI NASIL ÖĞRENİLİR?
Genel olarak katılma payı birim pay fiyatı, her işgünü itibariyle payların alınıp satıldığı adreslerde ilan ediliyor. Ayrıca günlük gazetelerin ekonomi sayfalarında fon fiyatlarını bulanabiliyor. Ancak gazetede ilan edilen fiyatın işlem günündeki değil bir gün öncesinin fiyatı olduğuna dikkat edilmelidir. Gazetelere ilave olarak bazı fon kurucularının telefon hatlarından veya internet adreslerinden fonların günlük fiyatlarını öğrenmek mümkündür. Haftalık ekonomi dergilerinde ise fonların haftalık performansları yer almaktadır. İlgili, fonun katılma payına bakarken fonun tam ismini bulmayı unutulmaması gerekir. Çünkü bazı fon kurucularının birden fazla fonu olduğundan hepsine farklı bir isim verilmektedir.
 
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 15. maddesi uyarınca ise; GYF katılma paylarının itibari değeri yoktur.  GYF toplam değerinin katılma paylarının sayısına bölünmesiyle en az yılda bir kere hesaplanmasıyla Fon birim pay değerine ulaşılacaktır. Fon katılma paylarının değerlerinin yatırımcılara bildirim esas ve usullerine GYF ihraç belgesinde yer verilmesi zorunludur.

GYF KATILMA PAYLARI KİMLERE VE NASIL SATILIR?
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 13. maddesi uyarınca; Katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir. Katılma payları, ihraç belgesinin SPK tarafından onaylanmasını takiben içtüzük, ihraç belgesi ve varsa yatırımcı bilgi formundaki esaslar çerçevesinde ve ihraç belgesinde belirtilen satış başlangıç tarihinden itibaren, ihraç belgesinde ilan edilen dağıtım kanalları aracılığıyla yatırımcılara satılır.
 
GYF KATILMA PAYLARININ SATIŞI VE FONA İADESİ NASIL YAPILIR?
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 16. maddesi uyarınca;  Katılma payı satışı, fon birim pay değerinin tam olarak nakden ödenmesi; katılma payının fona iadesi, yatırımcıların paylarının ihraç belgesinde belirlenen esaslara göre fona iade edilmek suretiyle nakde çevrilmesi suretiyle gerçekleştirilebilir.
 
Katılma paylarının pazarlama ve dağıtımı ise kurucunun yanı sıra kurucu ile sözleşme imzalanması suretiyle, gerekli yetkiye sahip olan portföy yönetim şirketleri ile yatırım kuruluşları tarafından, işlemlerin bu fonların içerdiği riskler konusunda yeterli bilgiye sahip personel tarafından gerçekleştirilmesi kaydıyla yapılabilir.
 
Katılma paylarının devri ise sadece nitelikli yatırımcılar arasında mümkündür. Nitelikli yatırımcılar arasında katılma payı devrinin gerçekleştirilebilmesi için devralan kişi ve/veya kuruluşların nitelikli yatırımcı vasıflarını haiz olduğuna ilişkin bilgi ve belgelerin kurucuya iletilmesi ve kurucunun onayının alınması zorunludur.

GYF KİMLERE KAR DAĞITABİLİR?
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 7/1 maddesi uyarınca; GYF ihraç belgesinde yer verilen esaslar çerçevesinde GYF tarafından katılma payı sahiplerine kar dağıtabilir.

GYF İÇİN VERGİ İSTİSNASI
Gayrimenkul Yatırım Fonları açısından baktığımızda birçok vergi teşvikinin olduğunu görmekteyiz.
 
Kurumlar Vergisi: Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın kazançları kurumlar vergisi tabi değildir. Yıllık kazançtan kurumlar vergisi ödememek önemli bir vergi istisnadır.
 
Vergi Stopajı: Kurumlar vergisinden istisna olan fon kazancı için, stopaj oranı %0 olduğundan, fon nezdinde, herhangi bir vergi stopajı ödenmesi söz konusu değildir. Dolayısıyla, GYF’nin bilançosundaki kazançtan vergi karşılığı ayrılmaz. Başka deyişle, vergi gideri yoktur.
 
SPK Tebliğine göre; GYF’ler tarafından katılma payı sahiplerine kar dağıtılabilir. Bu kar dağıtımında, GYF’nin katılma payı sahiplerine dağıtacağı kar paylarından vergi kesilmez.
 
Katma Değer Vergisi: Bilindiği gibi, GYO’lar KDV mükellefidir. Satış, hizmet ve kiralama faturaları nedeniyle KDV tahsil eder ve tahsil ettiği vergilerden alışları ile yaptığı harcamaları sebebiyle ödediği KDV tutarlarını mahsup ederek aradaki farkı Vergi Dairesine öder. GYF’ler de, bu kapsamda KDV mükellefi olmak durumundadır.
 
Katılma Belgesi Satış Kazancı: Yatırım fonlarının katılma belgelerinin fona iade edilmesinden veya diğer şekillerde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar %10 oranında vergi kesintisine tabidir. Elde edilen kazanç için ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi söz konusu değildir.
 
GYO’lar ile mukayese edildiğinde BİST’te işlem gören GYO hisse senedi satış kazançlarında % 0 vergi nispeti uygulanmakta ve satış kazançları için herhangi bir gelir vergisi ödenmemektedir. Bu sebeple yapılacak yasal düzenleme ile GYF’lerden sağlanan kazançlarda da aynı vergi rejiminin uygulanmasının uygun olacağını düşünmekteyiz.
 
Kar payı geliri: Gerçek kişi hissedarlarca alınacak temettü yıllık esasta gelir vergisine tabidir. Vergi rejimine göre; tam mükellef kurumlardan elde edilen kar paylarının yarısı gelir vergisinden istisna edilmektedir. Buna göre; GYF’lerden elde edilen kar paylarının sadece yarısı gelir vergisi beyanına konu olacaktır. Beyan zorunluluğu ise diğer gelir unsurları ile toplu olarak yıllık beyan haddinin (2014 yılı için 27.000 TL) aşılması halinde başlamaktadır.

KATILMA PAYI SAHİPLERİ GYF’NUN YATIRIMLARI HAKKINDA NASIL BİLGİLENDİRİLİR?
Gayrimenkul Yatırım Fonlarının da dahil olduğu, sermaye piyasası faaliyetinde bulunan tüm kurumlar açısından “kamuya açıklık” ilkesi, yatırımcıları korumak açısından mevcut olan en önemli ilkelerdendir. Bu amaçla gerek SPK Kanununda, gerekse Sermaye Piyasası Kurulu tebliğleriyle özel düzenlemeler de yapılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 31. maddesi de Gayrimenkul Yatırım Fonlarının bilgi verme yükümlülüğünü düzenlemektedir. Bu maddeye göre; kurucu ve varsa portföy yöneticisi gayrimenkul yatırımlarına ilişkin bilgileri, varsa söz konusu yatırımlarla GYF yönetiminde görev alan kişilerin ilişkisini de içerecek şekilde, yatırımın yapıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde en uygun haberleşme vasıtasıyla katılma payı sahiplerine bildirmesi gerekmektedir.

GYF YATIRIMCILARIN DİĞER MÜLKİYET HAKLARI
Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde tapuya tescil edilmesi şartıyla 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre GYF lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları GYF adına üçüncü kişilere devredebilirler.
 
GYF portföyünde yer alan gayrimenkuller üzerinde GYF adına başka kişiler lehine tapuya tescil edilmesi şartıyla üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.
 
Ayrıca, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 20/1 maddesi uyarınca; GYF lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri gibi GYF lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu sözleşmelerin karşı tarafının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve iştirakleri olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir.

SONUÇ
Gayrimenkul yatırım fonlarının ülkemizin ekonomisine katkısı oldukça büyük olacaktır. GYF, yapacakları yatırımlarla girmiş oldukları bölgeyi canlandıracak ve bölgenin gelişimini sağlayacaktır. Diğer taraftan, fonların gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) ile karşılaştırıldıklarında yatırımcılara daha avantajlı bir yapı sunması da beklenmektedir. Özellikle GYO’ların kurumlar vergisinden istisna tutulmasındaki temel beklenti yeni yatırım yapmaları ve elde etmiş oldukları satış ve kira gelirlerini yatırımcılarla temettü şeklinde paylaşmalarıdır. GYO’ların temettü verimlerini incelediğimizde diğer sektörlere kıyasla göreli olarak düşük kaldıklarını, GYF’lerin ise bu boşluğu doldurabileceklerini söylemek mümkündür.
 
GYF'lerin katılım payları değeri, varlıkların toplam değeri ile belirleniyor ve GYO'lar gibi borsadaki dalgalanmalardan etkilenmiyorlar. Nitelikli yatırımcılarla yatırımcıların beklenti ve talepleri ile yönlendirilebilen ve sınırlandırılabilen fonlar kurulabilecek. Yatırım sözleşmesi ve ihraç belgesi nitelikli yatırımcının, fonun faaliyetlerine müdahil olduğu ve kontrol ettiği şartnameler olacaktır.

>> DÜNYADA VE TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI
 
>> GAYRİMENKUL PİYASASININ YENİ GÖZDESİ; GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Vedat ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)


Av. Vedat ORUÇ
25.08.2015 / Kadıköy-İSTANBUL