GİRİŞ

Önalım hakkı, yasadan doğan önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır. Yasadan doğan önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenmiş olup taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarından biridir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 237-242 hükümleri ile Türk Medeni Kanunu 735 hükmünde düzenlenmiştir. Yazımızın konusunu özellikle yasal önalım hakkı oluşturacaktır.

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını, paydaşlar dışındaki 3. kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisi veren kurucu yenilik doğurucu bir haktır. Bu tanımdan da anlaşılacağı gibi yasal önalım hakkı paylı mülkiyette ve tapulu taşınmazlarda söz konusu olabilecektir.

YASAL ÖNALIM HAKKI TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

TMK. m. 732’de yasal önalım hakkının tanımına yer verilmemiştir. Bunun yerine, yasal önalım hakkının, hangi durumda kullanılacağı düzenlenmiştir. Söz konusu hükümde, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” ifadesine yer verilmiştir.

Yasal önalım hakkı; “paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını veya bir kısmını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan aynı şartlarla payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir hak” olarak tanımlanmaktadır.

Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara açacakları yenilik doğuran bir dava sonunda hâkimin vereceği kararla o payı öncelikle satın alma yetkisi veren eşyaya bağlı bir haktır. Başka bir deyişle, yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, açacakları dava üzerine verilen kararla diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı, yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılan bir haktır.

Doktrindeki hâkim görüşe göre yasal önalım hakkının hukuki niteliği kurucu yenilik doğuran hak olmasıdır. Yenilik doğuran haklar ise, “Tek taraflı bir hukuki işlem ile bir hukuki ilişkiyi kurmak, içeriğini değiştirmek veya sona erdirmek suretiyle başka bir şahsın hukuk alanında değişiklik meydana getirebilme yetkisi veren haklar” olarak tanımlanmaktadır.

YASAL ÖNALIM HAKKININ DOĞMASI VE KULLANILMASI

Yasal önalım hakkının paylı mülkiyette karşımıza çıktığı dikkate alındığında öncelikle paylı mülkiyetin tanımını yapmakta yarar bulunmaktadır. Maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamında birden çok kimse belli paylarla malik ise “paylı mülkiyet” söz konusu olur (MK. m.688).

Yasal önalım hakkı, paylı bir mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan bir haktır (MK.m.732). Yani yasal ön alım hakkı paydaş olmayan bir kişiye yapılan satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlemin varlığı halinde kullanılır.

Önalım hakkının varlığı paylı mülkiyet ilişkisine bağlı iken; kullanılması önalım olayının gerçekleşmesine bağlıdır. Belirtmek gerekir ki, hakkın doğması değil, sadece kullanılması satışın yapılmasına bağlıdır. Nitekim Yargıtay uygulamasında da önalım hakkının paylı mülkiyetin kurulması ile doğduğu, önalım olayının gerçekleşmesi ile kullanılabilir hale geldiği kabul edilmektedir.

TMK. m. 734/I’e göre yasal önalım hakkı, yenilik doğuran bir irade beyanıyla değil, açılacak yenilik doğuran bir dava ile kullanılmalıdır.

YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR

1. Yasal Önalım Hakkı, Yalnız Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazlar İçin “Paydaş” Sıfatıyla Kullanılabilir.

Yasal önalım hakkı, sadece paylı mülkiyette söz konusu olur, diğer mülkiyet çeşitlerinde, özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz. Yasal önalım hakkı, paya bağlı bir haktır. Bu hak, pay dolayısıyla elde edildiğinden, pay kimin mülkiyetine geçerse, onun tarafından kullanılabilecektir. Hakkın kullanımı için paydaşın sahip olduğu pay miktarının bir önemi de bulunmamaktadır. Yasal önalım hakkı yalnız paylı mülkiyete tabi taşınmaz mallardaki paylarda söz konusu olur, taşınır mallarda bahse konu olmaz.

2.Önalım Olgusunun Gerçekleşmesi Gerekmektedir.

Önalım olayının gerçekleşmesi için, paydaşın payını tamamen veya kısmen paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satması veya ekonomik anlamda satım benzeri hukuki bir işlemle devretmesi gerekmektedir. Önalım olayı, malikin yaptığı taşınmaz payını konu edinen her hukuki işlem ile kullanılabilir hale gelmez. Örneğin, cebri artırma, kamulaştırma, bağışlama, mirasın geçmesi gibi devirlerde kullanılamaz.

2.1. Satış veya Satışa Eşdeğer İşlemler

- Satım Sözleşmesi

- İhtiyari Artırma Yoluyla Yapılan Satışlar

- Şarta Bağlanmak Suretiyle Yapılan Satışlar

- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri

2.2. Önalım Hakkının Kullanılmasına İmkân Vermeyen Haller

-Taşınırlar için esasen yasal önalım hakkı mevcut değildir.

-Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.

-Kamulaştırma ve arazi toplulaştırması hallerinde de durum böyledir.

-Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı söz konusu değildir.

-Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde mevcut değildir.

-Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fi ilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde de önalım davası açılamaz.

-Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde de satım söz konusu olmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.

3. 3. Kişiyle Yapılan Satışın veya Ekonomik Bakımdan Eşdeğer İşlemlerin Geçerli Olması Gerekmektedir.

3. Yasal Önalım Hakkı Üçüncü Kişilere Yapılan Pay Satışlarında Söz Konusu Olur.

4. Yasal Önalım Hakkı, Hak Sahibi Paydaşın Üçüncü Kişi Aleyhine Açacağı Önalım Davasıyla Kullanılır.

YASAL ÖNALIM HAKKININ DAVA YOLUYLA KULLANILMASI

Hak sahibinin alıcıya karşı önalım hakkını kullanmak için açtığı ve sonunda hâkimin davacı adına payın satımına ve mülkiyetinin tesciline karar verdiği yenilik doğuran davaya önalım davası denir.

Yasal önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılması gerektiği MK m.734/1’de düzenlenmiştir. Dava dışında kullanılması ise mümkün olmayıp dava açmak gerekir. Ön alım hakkı sahibi hakkını MK m.716/1’de düzenlenmiş olan tescile zorlama davası açarak kullanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinin üçüncü fıkrasında önalım olayının alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği düzenlenmiştir. Önalım hakkının kullanılması için kanunen öngörülen üç aylık süre önalım olayının paydaşlara bildirildiği tarihten itibaren başlayacaktır. Her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Buradaki üç aylık ve iki yıllık süreler, hukuki nitelikleri itibariyle zamanaşımı süreleri değil, hak düşürücü sürelerdir.

Önalım davasında davacı paydaşlardan biridir. Dava açan paydaşın, paydaşlığını davanın devamı süresince de koruması gerekmekte olup, payını devretmişse dava konusuz kalır. Birden fazla paydaş ayrı davalarla önalım hakkını kullanmışlar fakat pay daha önce dava açan bir paydaş adına tescil edilmişse diğerleri, kendi paylarını ondan talep edebilme imkânına sahiptir.

Önalım davasının davalısı, kural olarak, önalıma konu olan payın alıcısıdır. (MK m.734/1) Burada satışın ardından hemen tescil yapıldığı için MK m.734/1 hükmü önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını belirtmiştir. Oysaki satıştan sonra payın alıcı adına tescil edilmediği bir durumda önalım davasının satıcıya (kayıt onun adına gözüktüğünden) yöneltilmesi gerekir.

Dâva üzerine hâkimin vereceği karar, mülkiyeti, alıcı üçüncü kişiden önalım hakkı sahibine geçirmektedir. Önalım hakkı sahibi, bu karar uyarınca tapu memurundan tescilin yapılmasını talep edebilir. Mülkiyet, daha önce hâkimin vermiş olduğu kararla geçmiş olduğundan, tescil, kurucu nitelikte olmayıp, sadece açıklayıcı, bildirici niteliktedir. Ancak, kararın bu sonucu doğurabilmesi için kesinleşmiş olması gerekir.

YASAL ÖNALIM HAKKININ SONA ERMESİ

Paylı mülkiyet ilişkisinin ortadan kalkması, yasal önalım hakkından tümüyle feragat edilmesi veya belirli bir satım ilişkisi bakımından önalım hakkından feragat edilmesi, önalım hakkının kullanılması için kanunen öngörülen hak düşürücü sürelerin geçmiş olması veya bu süreler içinde hakkın bilerek kullanılmaması veya payın söz konusu olduğu taşınmazın kaybı hallerinden birinin gerçekleşmesi ile yasal önalım hakkı sona erer.

SONUÇ

Yasal önalım hakkı TMK. m. 734 vd. düzenlenmiştir. Buna göre yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinde paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara aynı şartlarla sözleşme kurma imkânı tanıyan, dava yolu ile kullanılan, yenilik doğuran bir haktır. Hakkın kullanımı için gerekli şartlar mevcuttur. Bu şartlar ise, öncelikle paylı mülkiyete bağlı bir taşınmazın olması, paydaş sıfatına sahip olunması, payın satılması veya satışa eş değer bir işlemin gerçekleştirilmesi, bu satışın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye yapılmış olmasıdır.

Yenilik doğuran bir hak olan yasal önalım hakkı, mevzuattaki açık hüküm karşısında yalnızca dava yoluyla kullanılabilecektir. Önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, alıcıya yönelteceği dava ile önalım hakkını kullanabilecektir.

Nihai olarak tüm koşullar yerine getirildikten sonra mahkeme taşınmaz payının hak sahibine geçirilmesine karar verecektir; önalım hakkı sahibinin daha sonra yaptıracağı tescil ise açıklayıcı nitelikte olacaktır.

Av. Begüm GÜREL (LL.M.)

Stj. Av. Selin SALUR

KAYNAKÇA

1. AYDOĞDU, Murat: Yasadan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, Ankara, 2013.

2. ŞAHİN, Turan: Paylı Mülkiyette ve 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Kapsamında Yasal Önalım Hakkı, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt 24, Sayı 2, Aralık 2018, s. 906-930.

3. ERTEN, Irmak: Paylı Mülkiyette Yasal Önalım Hakkı yayımlanmamış ylt., İstanbul 2019.