İPOTEĞİN SONA ERMESİ VE SONUÇLARI

GİRİŞ

Türk Medeni Kanunu’nda md. 850’de yer verilen hüküm uyarınca taşınmaz rehinin yalnızca ipotek, ipotekli borç senedi ya da irat senedi şeklinde kurulmasının mümkün olduğu ifade edilmiştir. Taşınmaz rehinin türlerinden biri olan ipoteğe yönelik kurallar, ana hatlarıyla TMK md. 881-897 hükümlerinde yer verilmiştir. TMK md. 850 ve 880 hükümleri arasında ise yer verilen taşınmaz rehine ilişkin genel hükümler de ipotek hakkı için uygulanır. Alacağın güvence altına alınması için asıl borçluya veya üçüncü şahsa ait olan taşınmazın üzerindeki ipoteğin hak sahibine taşınmazın satış değeri üzerinden alacağını elde etme imkanı veren sınırlı ayni haktır. Doğan ya da doğmamasına karşın doğması kesin veya olası olan alacak için taşınmazın tapu sicili kayıtlarına ipoteğin tesciliyle teminat sağlanır.

Sebebe bağlılık ilkesi uyarınca ipotek hakkının kurulması bakımından geçerlidir. Bu bakımdan ipotek hakkının doğması, hukuki nedeni teşkil eden ipotek sözleşmesinin geçerliliğine bağlı olduğu görülmektedir. Bu bakımdan hukuki işlemlerden kaynaklanan ipotek hakkı için de geçerli olduğunu söylemek mümkündür. Kanundan doğan ipotek hakkı bakımından doğrudan tescil tabi olmaksızın veya kanundan doğan biçimde kurulur. Bu bakımdan ipoteğin paraya çevrilmesi talebinin ileri sürüldüğü aşamaya dek ipotek konusu olan taşınmazda oluşan değer azalmalarında ipotekli alacaklıya bazı önlemler alma yetkisi tanınmıştır. TMK md. 858’deki sınırlı ayni hak olan ipotek hakkının terkini ya da taşınmazın yok olması veya kamulaştırılması ile sona erer. Çalışmamızda ipotek hakkının sonlanması ve ilgili kanun hükümleri uyarınca değerlendirme yapılmıştır.

I. İPOTEĞİN SONLANMASI

1. Genel Olarak

Alacak sona ermesine rağmen tescil edilen ipoteğin terkin edilmesi, taraflardan birinin karşı çıkması durumunda yalnızca dava ile mümkündür. Yargıtay 14 HD’nin kararına bakıldığında[1], ipoteğin kişisel alacağın teminat altına alınması amacıyla alacaklının alacağını elde etmesine imkan veren sınırlı ayni haktır. Tarafların mevcut ipoteği iradeleri ile tapuda gerçekleştireceği işlemin sonucunda kaldırmasının mümkün olabileceği gibi taraflardan birinin terkinine rıza göstermemesi durumunda ipotek miktarının ödenmesi koşuluyla kaldırılmasının mahkemeden istenebileceği ifade edilmiştir.

Türk Medeni Kanunu md. 883’te ise alacağın sona ermesi ile birlikte taşınmaz malikinin alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini talep etmesi mümkündür. Bu durumda ipotekle güvence altına alınan alacağın sona ermesi halinde taşınmaz malikinin tapu sicil müdürlüğüne başvurarak ipoteğin terkini isteme imkanından bahsedilemez. Bununla birlikte bu hüküm bakımından tapu memurunun da terkin işlemini kendiliğinden gerçekleştirmesi mümkün olmayacaktır[2].

2. İpotekte Belirlilik İlkesi

Belirlilik ilkesi ayni haklara egemen olan ilkelerden biri olup ayni hakkın yalnızca mevcut ve ferden belirlenen şeyler üzerine kurulmasını ifade eder. Yalnızca belli nesneler ayni hakka konu olur. Taşınmaz rehnindeki amaç ise alacağın teminat altına alınması olup borçlunun borcunu ifa etmemesi halinde rehin hakkı ile birlikte alacaklının teminatın konusu olan taşınmazın paraya çevrilmesini ister ve taşınmazın paraya çevrilmesi halinde elde edilmiş değerden alacağa kavuşturmaktadır[3].

Taşınmaz rehninin kurulmasının ön şartı taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir. Bu nedenle taşınmazın tapuya kayıtlı olması belirlilik ilkesi bakımından da aranan şartlardandır. Taşınmazın üzerinde rehin hakkının kurulması, resme şekle tabi bulunan rehin sözleşmesinin gerçekleştirilmesi ve tapuda tescilin gerçekleştirmesi ile söz konusu olabilir. Bu bakımdan rehin hakkının kurulması açısından gereken işlemlerin yapılması da taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir[4]. TMK md. 854’te yer verilen düzenleme uyarınca rehin hakkının konusunun belli olmasına yönelik iki kural bulunmaktadır. Bunlardan ilki söz konusu düzenlemenin ilk fıkrasında yer alırken diğer düzenleme ise ikinci fıkra da yer almaktadır. Rehin konusu olan taşınmazın bireyselleşmesi halinde rehnedilen taşınmazın açık ve kesin şekilde belirlenmesidir.

İlk olarak rehin sözleşmesinde rehnedilen taşınmaz belirlenmektedir. Tapu Sicil Tüzüğü md. 20 uyarınca, rehin sözleşmesinde rehne konu olan taşınmazın belirtilmesi zorunlu olup, resmi senette rehne konu olan taşınmazın belirlenmesinin ardından taşınmazın tapu kütüğünde yer verilen sayfasında rehin takkı tescil edilir. Taşınmazın kütük sayfasındaki özel kısma rehin hakkının yazılacağı belirtilir. Tescil işlemi ile birlikte malik taşınmazının rehne konu olmasına ilişkin özgüleme iradesi belirtilir. Tescil işlemi ile birlikte bireyselleşme gereğince gerçekleşir ve rehin hakkı üzerine kurulur. Rehne konu olan taşınmaz, resmi senette belirlenmesinin ardından taşınmaz tapu kütüğü sayfasında rehin hakkı tescil edilir. Kütük sayfasının özel kısmına rehin hakkının yazılacağı belirlenir ve tescil işlemleri ile malikin taşınmaz rehnine konu edilmesine ilişkin özgüleme iradesi belirtilir ve tescil işlemi ile birlikte bireyselleşme gereğince gerçekleşerek rehin hakkı kurulur[5].

Rehin hukukuna yönelik belirlilik ilkesine ilişkin ikinci kurala bakıldığında, bölünmezlik hali de iki durumu işaret eder. Bunlardan birincisine göre taşınmazın bölünmesi ile ortaya çıkan yeni parsellerin tapu kütüğünde ayrı sayfaya yazılarak taşınmaz rehnine konu edilir. İkinci olarak da arazinin bir bölümünün hukuki bölünme olmadan rehne konu edilememesidir. Bu durumun nedeni ise arazinin bir bölümünün hukuken taşınmaz niteliğinde bulunmamasından kaynaklanır[6].

3. Alacağa Bağlı Olarak Sona Erme

İpotekle güvence altına alacağın sona ermesi ile ipotek sona erer. İpotekle teminat altına alınan alacağın alacağın ifa, takas ve ibra gibi sebeplerle de sona ermesi mümkündür. İpoteğin alacağa bağlı hak olması nedeniyle alacağın sona ermesiyle ipotek hakkı da terkinle birlikte sona erecek hale gelir[7]. Yargıtay HGK’nın kararına bakıldığında, ipteğin sahibine alacağını rehin konusu olan taşınmazın değerinden elde etme mkanı veren alacağa ayni güvence sağlayan rehin hakkı olduğu ifade edilmektedir. İpoteğin varlığından bahsedebilmek için alacağın varlığının gerektiği ve bu nedenle de ipotek hakkının fer’i taşınmaz rehni olup bu özelliğiyle ipoteğin varlığının ve sonlanması alacak hakkına bağlıdır[8].

Alacağın sona ermesiyle birlikte ipotek de sona erer. Fakat ipoteğin tapu kütüğünden terkin edilmemesi halinde tapu kayıtlarında şekli olarak devam eder. Bu nedenle alacağa bağlı olarak sonlanan ipotek hakkı, şekli olarak sona ermesi amacıyla ipotekli alacaklının tapu sicil müdürlüğünden terkin talebinde bulunması gerekir[9]. Terkinin sadece açıklayıcı özellik taşıyıp taşımadığı ya da ipoteğin sadece terkin işleminin sonucunda sona erip ermediğine ilişkin farklı görüşler bulunmaktadır. Bu görüşlerden birine göre[10], borcun ödenmesiyle ipotek de sonlanır fakat tapudaki tescilin terkin edilmemesi halinde şeklen varlığı devam eder. Taşınmaz malikinin talebine ilişkin alacaklının tapu sicil müdürlüğünden ipoteğin terkini için talepte bulunmaması halinde yolsuz tescilden bahsedilecektir. Bu halde taşınmaz malikinin tapu sicilin düzeltilmesi talebi ile dava açması mümkün olacaktır. Mahkemenin tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin verdiği hüküm de açıklayıcı niteliktedir. Taşınmaz malikinin bu kararı, tapu sicil müdürlüğüne ibrazı sağlanarak tapu kaydı düzeltilecektir[11].

Öğretideki diğer görüş de ipotekle teminat altına alınan alacağın bütünüyle sona erdiğinin ispatlanması halinde taşınmaz malikine de terkini talep hakkının tanınması gerekmektedir[12]. Diğer bir görüş de terkin işleminin üçüncü kişiler bakımından borçlu ve alacaklı arasındaki ilişki bakımından açıklayıcı nitelik arz eder. İpoteğin alacağın sona ermesine karşın borçluyla alacaklı bakımından tapu kayıtlarında şekli bakımdan devam eder. Üçüncü kişlier açısından tapu kayıtlarındaki ipoteğin hem şekli hem de maddi açıdan varlığından bahsedilir. Bu durumda gerçekleşen terkinin üçüncü kişiler bakımından kurucu etki taşıdığı savunulur[13]. Üst sınır ipoteğinde ise henüz doğmamış alacağın da ipotekle teminat altına alınması nedeniyle doğan alacağın sonlanması, bu kısım borcun ödenmesiyle ipotek sona ermez. Alacaklıyla borçlu arasında borç ilişkisinin devam etmesi halinde ipotek de maddi ve şekli anlamda varlığını korur[14].

a. Alacağın Devrinin Etkisi

İpotek hakkının geçerli biçimde kurulması için tescil şartı aranırken ipotekle teminat altına alınan alacağın devrinde böyle bir şart bulunmamaktadır. İpoteğin alacağa bağlılık ilkesi uyarınca alacaktan ayrı biçimde devrinden bahsedilemeyecektir[15]. İpotekle güvence altına alınan alacağın devrinin geçerliliğinden bahsedebilmek için devrin tapu kütüğüne tesciline bağlı değildir. Alacağın devrinde ise ipoteğin alacağa bağlılığı ilkesinden hareket edilerek ipotekli alacağın devri halinde ipotek hakkının da tescile gerek olmaksızın tapu kütüğü sayfasına tescil edilen ipotek alacaklısının yerine alacağı devralanın adı yazılmadan yeni alacaklıya re’sen geçer. Alacağın devrinde borçludan muvafakat alınması veya kendisine bildirimde bulunulmasına ilişkin zorunluluklar bulunmaması nedeniyle, borçlunun haberi olmadan alacağın devrinin gerçekleştirilmesi mümkündür[16].

Alacağın devri sözleşmelerinde olası ihtilafların önlenmesi bakımından isabetli olur. Çünkü alacağını devreden tarafın böyle bir hakkı olmamasına karşın ipoteğin terkinini talep ederek alacağını devralan ipotekli alacaklının tapu sicilinin düzeltilmesi talepli dava yoluna başvurması mümkündür. Alacağı devralan ipotekli alacaklının dava sırasında ya da öncesinde mahkemeden sicil dışı ayni hak iddasına dayarak geçici tespiili talep etmesi halinde iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanılmlarının korunmasının önüne geçilir. Aksi durumda üçüncü kişinin taşınmazın mülkiyetini, taşınmaz üzerinde ipoteğin haksız şekilde terkin edildiğini bilmeden veya bilmesi gerekmeksizin kazanması halinde kazanımı korunacaktır. Bunun yanı sıra yolsuz şekilde terkin edilmiş ipotek de sonlanacaktır[17].

Alacağın devrinin kanuni devri ya da iradi devir şekillerinde gerçekleşmesi mümkündür. İradi devirde ipotekli alacağın devrinde tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmeden geçerli kabul edilecektir. İpoteğin alacağı devralan tarafa kendiliğinden geçmesi açısından ipotekle teminat alına alınan alacağın adi alacak ya da kıymetli evraka bağlı alacak olması farklılık arz etmez. Bununla birlikte ipotekle güvence sağlanan alacağın sadece bir bölümünün alacağın devrine konu olması mümkündür. Bu bakımdan ipotek hakkının yalnızca alacağın devredilen kısmıyla orantılı olarak ipotekli alacağı devralan tarafa geçer[18].

Borçlunun karşısında alacağın bir bölümünü devralanla alacağın devrine konu edilmeyen kısma ilişkin alacağını sürdüren diğer alacaklı olarak birden fazla alacaklıdan bahsedilecektir. Alacağın devri sözleşmesinin yazılı biçimde yazılması gerekir. Fakat uygulamada tapu sicil müdürlüğüne ibra edilen alacağın devri sözleşmesi olarak notede düzenlenen ya da imzaları noter tarafından tasdik edilen sözleşmeler vardır. Bunun yanı sıra alacağın devri sözleşmesinde tapu sicil müdürlüğü huzurunda yapılması da mümkündür[19]. Alacağın devrinin kanuni devir biçiminde gerçekleşmesinde ipotekle teminat altına alınan alacağın kanuna göre devralan alacaklının ipotekten faydalanacağı öngörülmüştür. İradi devir biçiminde gerçekleştirilen ipotekli alacağın devrinde geçerli olan kurallar, kanuni devirler bakımından da uygulama bulur. Kanundan doğan alacağın devri hallerinde üçüncü kişinin alacaklıya halef olması ve kefilin rücu hakkı şeklinde düzenlenmiştir. Üçüncü kişinin alacaklıya halef olması halinde güvence sağlanan alacağı ödeyerek ödediği miktarda ipotekli alacaklının haklarına halef olmaktadır[20]. Taşınmaz malikinin ipotekli taşınmazı üzerinde ipoteğin tesisinin ardından ipotekli alacaklının izni olmaksızın üçüncü kişi lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş olması mümkündür. Bu halde İİK md. 132’ye göre alacaklının ipotekle teminat altına alınan borcun ödenmemesi duurmunda taşınmazın bu haklarından ayrı şekilde paraya çevrilmesi yoluna başvurur.

Bu halde üçüncü kişinin bu sonuçla karşılaşmaması için ipoteğe konu olan borcu ödeyerek ödediği miktarda ipotekli alacaklının haklarına halef olması mümkündür. Kefilinse ipotekle teminat altına alınmış borcu alacaklıya ödemesiyle ödemede bulunduğu miktarda alacaklının haklarına halef olması mümkündür. Bu durumda kefilin alacağa bağlı nitelikteki ipotek hakkını da kazanır. İpotekli alacaklının kefalet sırasında mevcut olan veya borçlunun sonradan sağladığı ipotek hakkının devrinde tapu sicil müdürlüğüne gereken işlemleri yapma yükümlülüğü vardır[21]. Ayrıca ipotekli alacaklının kefalet sözleşmesinden sonra üçüncü kişiye ait olan taşınmaz üzerinde ipotek hakkı elde etmesi halinde kefilin ipotekten faydalanmaz. Bu durumda sadece asıl borçlunun taşınmazı üzerinde kefaletle teminat altına alınan alacak bakımından kurulan ipotek, alacaklıya ödemeyi yapan kefile geçer[22].

b. İpotekli Taşınmazın Devrilmesi Halinde Yeni Malikin Doğan Sorumluluğu

Taşınmaz maliki tarafından borçlandırıcı işlemlerin ve tasarruf işlemlerinin geçerli biçimde yapılması mümkündür. Çünkü taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı devam etmektedir. Bu durumda malikin ipotekli taşınmazı üçüncü kişilere devri mümkündür. Malik, asıl borçlu olması veya borçtan kişisel sorumluluğu olmayan üçüncü kişi olması arasında fark yoktur. Taşınmazın devredilmesi halinde mülkiyetin yeni malike geçtiği görülmektedir. İpotekle birlikte teminat altına alınan alacağın borçlusu değişmez. Yeni malik ile taşınmazın değeriyle sınırlı sorumluluk altına girer[23].

Taşınmaz maliki tarafından borçlandırıcı işlemler ve tasarruf işlemleri geçerli şekilde yapılır. Çünkü taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı devam etmektedir. Bu durumda malikin ipotekli taşınmazı üçüncü kişilere devri mümkün olacaktır. Malikin asıl borçlu olması veya borçtan kişisel sorumluluğu olmayan üçüncü kişinin olması arasında da fark yoktur. Taşınmazın devredilmesi halinde ise mülkiyet yeni malike geçer ve yeni malik taşınmazın değeriyle sınırlı sorumluluk altına girer. Tapu sicil müdürlüğünce ipotekli taşınmaz devrinin gerçekleştiğine ilişkin alacaklıya bildirimde bulunulması gerekir. İpotekli taşınmazın devredilmesi halinde yeni malik borçtan kişisel olarak sorumlu olmayacaktır[24].

Taşınmazı devreden tarafla yeni malikin anlaşması halinde alacaklının aksi yönde bildiriminin olmaması şartıyla yeni malikin taşınmazın değeriyle diğer şahsi malvarlığıyla borçtan sorumlu hale gelir. İpotekli alacaklıyla yeni malikin arasında tüm borçtan yeni malikin sorumlu olacağına ilişkin anlaşmanın olması halinde borçlunun kurtarılması ve yeni malikin kişisel sorumluluğunun olması mümkündür. İpotekli taşınmazı devralan malikin borcu yüklenmesi için alacaklının rızası aranmaz. Ancak böyle bir anlaşma yapılmasına karşın ipotekli alacaklıya taşınmazı devreden asıl borçluya kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğu ve bir sene içinde yazılı biçimde bildirme imkanı vardır. Bu süre hak düşürücü süre niteliğinde olup sürenin sonuna dek ipotekli alacaklının susması yeni malikin ipoteğe konu borcunun üstlenilmesini örtülü şekilde kabul ettiği anlamına gelir. Bununla birlikte yeni malikin bu biçimde ipotekle teminat altına altığı borcu üstlenmesi, ipoteğin sona ermesi sonucunu doğurmaz[25].

İpoteğe konu olan borçtan kişisel biçimde sorumlu olmayan malikin ipotekten kurtarma hakkı tanınmaktadır. Bu durumda ipotek tutarının taşınmazın değerinden fazla olması halinde taşınmazın paraya çevrilmesinden önce alacaklıya karşı altı ay öncesinden yapacağı yazılı ihbarla taşınmazın satış bedelini ödemek suretiyle ipoteğin sonlandırması mümkündür. Malikin tekli ettiği ipotekten kurtarma bedelinin alacaklıdan tamamen karşılanmaması söz konusu olabilir. Bu halde ipotekli alacaklının menfaatinin korunması ise yeni malikin ihbarıın kendilerine tebliğ edilmesi itibariyle bir ay içinde açık arttırma yoluyla satışını talep etmesi mümkün olacaktır[26].

İpotekten kurtulma halinde taşınmazı satın alma bedelinin ödenmesi ve satıcının asıl borçluya değil de ipotekli alacaklılara yapılır. Yeni malikin taşınmazın mülkiyetini karşılıksız şekilde edinmesi halinde bağışlama ile veya mirasla kendisine geçilen kendisinin belirlediği bedeli ödemeyi ipotekli alacaklılara teklifte bulunarak taşınmazını ipotekten kurtarma hakkından yararlanması mümkündür. Malikin bu hakkını kullanması ile birlikte ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe girişilmesine engel teşkil etmez. İpoteğin paraya çevrilmesi sonucunda ipotekten kurtarmanın gerçekleşmemesi gerekir. Bu durumun sonucu olarak malikin ödediği bedelin ipotekli alacaklıya dağıtımının ardından taşınmaz üzerinde tesis edilen ipotek terkin edilir. Bu bakımdan ipotekli alacaklının tapu müdürlüğünden terkinini talep etmesi şartı aranmaz. Bu halde ipotekten kurtarma bedeli, ipotekli alacaklılara ödenmesinin ipoteğin sona ermesi halinde doğuracağını söylemek mümkündür[27].

Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun md. 19’a bakıldığında, ipoteğin süreli olarak kurulması halinde sürenin bitimi itibariyle otuz gün içinde ipotekli taşınmazın üzerinde belirlenen şerhin konulmaması halinde ipoteğin malikin talebi ile tapu müdürlüğüne terkin edilmesi mümkündür[28].

İpotekten kurtarmanın sonucunda yeni malikin ödediği bedelin ipotekli alacaklılara dağıtımından sonra taşınmazın üzerinde tesis edilen ipoteğin terkini mümkündür. Burada ipotekli alacaklıların tapu müdürlüğünden terkini halinde ipotekli alacaklıların tapu müdürlüğünden terkin talebinde bulunmaları gerekir. İpotekten kurtarma bedelinin alacaklıya ödenmesine ilişkin belgelerin tapu müdürlüğüne ibra edilmesi halinde ibraz işlemi gerçekleştirilecektir. İpotekli taşınmaz mülkyetinin cebri icra yoluyla satışın sonucunda edinilmesiyle satış sözleşmesi ile edinilmesi arsaında yeni malikin sorumluluğu açısından fark bulunmaktadır. İpotekli taşınmazın diğer derecedeki ipotekli alacaklının başlattığı ipoteğin paraya çevrilmesiyle ya da haciz yoluyla takibin sonucunda ihaleye konu edilmesi halinde yeni maliğin ipoteğe konu edilen borçtan sorumlu olması söz konusu olabilir[29].

İpotekli taşınmazın devredilen yerinin değeri asıl taşınmazın değerine oranının yerine asıl alacağa olan oranı dikkate alınır. İpotekli alacaklı bakımından taşınmazın teminat miktarında azalma meydana getirmesi nedeniyle ipotekli taşınmazın satışıyla bölünen parçaya karşın taşınmazı hala ipotek konusu alacak için yeterince güvence sağlamayı sürdürürse yeni malike bu parça üzerinde bulunan ipoteği kurtarma imkanı sağlar. İpotekli alacak bakımından taşınmazın yeterli derecede güvenceye sağlaması sürdürür. İpotekli taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek tesis edilmesi halinde toplam ipotek miktarı tespit edilir[30].

4. Alacaktan Bağımsız Şekilde İpoteğin Sona Ermesi

a. Terkin

İpotek hakkının taşınmaz üzerinde hakimiyet sağlaması ve herkese karşı ileri sürülmesi için varlığının açıklanması gerekir. Bu zorunluluğun tescil işlemiyle yerine getirildiği görülmektedir. İpotek hakkının ihlal etmemekle yükümlülüğü olan herkesin ipoteğin varlığı ve ipotekli alacaklıyı bu şekilde anlaşılması mümkündür[31]. Kamuya açıklık prensibi uyarınca ipoteğin terkiyle sona ermesinde de hakimdir. Terkinde ise tapu kayıtlarında yer verilen tescilin çizilmesiyle hükümsüz duruma getirilir. Bu durumda terkin, ayni hak olan ipoteğin sona ermesi açısından hak üzerindeki etkisi açısından tasarruf işlemidir. İpoteğin tesciliyle kuruluşunda geçerli hukuki nedenin aranması gerektiği için hukuki neden olan ipotek sözleşmesinin hükümsüz kalması terkin nedenidir. Sürekli olarak tesis edilen ipotek süresinin dolması ve ipotekli alacaklının malikle yaptığı sözleşmeyle hakkından feragat etmesi halinde alacaklının terkin talebinde bulunma borcuyla yüklemesi sebebiyle terkin nedenleri sayılabilir[32].

İpotekli alacaklının talebi olmadan yolsuz biçimde yapılan terkinde alacaklının zarara uğramasına neden verilmesi mümkündür. Bu halde ipotekli alacaklının yolsuz terkinin düzeltilmesi için tapu sicilinin düzeltilmesi davası açması mümkündür. Tapu scilindeki yolsuz terkinde, dava yoluyla düzeltilinceye dek üçüncü kişinin mülkyeti devralması halinde bu kazanımı korunacaktır. İpotekli alacaklının ipotek hakkını yeni malike karşı ileri sürmesi bakımından sicil dışı ayni hak iddiasıyla mahkemeden ipotek hakkının geçici tescil şerhini talep etmesi gerekir[33].

İpotekle güvence altına alınan ve vadesi gelen alacağın alacaklısının gaip olması ya da yerleşim yerinin bilinmemesi veya borcu almaktan ve ipoteği terkin etmekten kaçınması halinde borcun icra müdürlüğüne yatırılarak ipoteğin kaldırılması mümükündür. İİK md. 153 uyarınca icra müdürlüğü, on beş gün içinde icra dairesine gelen ve ipoteği terkin ettirerek parayı alan alacaklıya usulüne uygun şekilde tebliğde bulunur. Buna karşın alacaklının öngörülen sürede gelmemesi ya da gelmsine karşın geçerli mazeret bildirmeden ipoteği terkin etmeden ve parayı almadan kaçınması halinde icra dairesince dosya, icra mahkemesine verilir[34]. Bu halde, alacağın sona ermesi halinde ipotekli taşınmazın terkinini talep edilmesi gerekir. Borcun tamamını ödeyen borçlunun kanunda öngörülen şartları ve usulü yerine getirmesi halinde ipoteğin terkinini talep etme imkanı vardır. Borçlunun ipoteğin terkini nedenlerinden birine dayanılarak icra müdürlüğüne başvurması, ipotekle teminat altına alınmış para borcunun icra müdürlüğünden gelmemesi ipoteğin terkinin talep edilmesi mümkün olacaktır[35].

İpotekli alacaklıyla taşınmaz maliki arasında ipotek hakkından feragatle tapu sicilinden terkini talep etme yükümlülüğüne ilişkin sözleşme yapılması mümkündür. Yapılan bu sözleşme herhangi bir şekle tabi olmaksızın yapılması mümkündür. İpotek hakkından sözleşmeyle feragat edilmesi halinde devam eden güvencenin altına alınması amacıyla teminatın gösterilmesi de söz konusu olması mümkündür. İpotek hakkından feragat edilmesine ilişkin yapılan sözleşmenin başlı başına ipotek hakkını sona erdirmez. İpotekli alacaklının tapu sicil müdürlüğünden terkin talebinde bulunması ise ipotek hakkının sona ermesi için aranan koşullardan biridir[36].

b. Terkinden Ayrı Şekilde Sonlanması

Kimi hallerde ipotek hakkının tapu sicil kayıtlarından terkin edilmesine gerek duyulmaz ve kendiliğinden sona erer. Bu durum sicil dışı sona erme olması nedeniyle tapu kütüğünden terkin edilmenin açıklayıcı nitelikte olacağını söylemek mümkündür. İpotek hakkı terkinden ayrı şekilde sona ermesi halinde ipotekli alacaklı, tapu müdürlüğünden terkin talebinde bulunma şartı aranmaz. Bu durumda ipotekli taşınmaz malikince terkin talep edilmesi mümkündür[37].

İpotekli alacaklıyla taşınmaz malikinin arasında ipotek hakkının sona ermesine ilişkin sözleşme yapılması mümküdür. Yapılan bu sözleşmeyle ipotekli alacaklının tapu müdürlüğünden ipoteğin terkinini talepte bulunma yükümlülüğü olacaktır. Taşınmaz maliki ve ipotekli alacaklı arasında belirlenen tutarın ödenerek güvence sağlanması mümkün olacaktır. Bu halde ipoteğin sona ermesine ilişkin yapılan sözleşmenin borçlandırıcı işlem özelliği gösterir. İpotekli alacaklının ipotek hakkının terkini işlemi bakımından gereğinin yapılması ve borç olarak üstenilirken taşınmaz malikine veya borçluya ipotek hakkının terkinini istemeye ilişkin hak kazandırır. İpotekli alacaklı tarafaından bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde taşınmaz maliki ya da borçlunun mahkemeye başvurması mümkündür[38].

İpotekli taşınmaz maliki tarafından ipoteğin terkini haklı nedenle talep edilmesine rağmen alacaklının terkini talep etme yükümlülüğü yerine getirilmemesi halinde malik tarafından eda davası açılması mümkündür. Bu durumda ipotekli alacaklıyla taşınmaz malikinin arasında ipoteğin sona ermesine ilişkin sözleşmenin yapılması söz konusu olabilir. Taşınmaz malikinin ipotekli alacaklının sözleşmeyle üstlenmiş olduğu ipoteğin terkinini taleple borcunun ifası için mahkemeye başvurması mümkündür[39].

İpotekli taşınmaz malikince dava açılmasına ilişkin Yargıtay tarafından verilen karara bakıldığında, eski malik tarafından konulan kredi teminatının karşılığında ipoteğin konulması nedeniyle ipoteğe konu olan borcun ödenmesi halinde ipoteğin fekki yazısının ilgisince tapuya süresinde ibrazının sağlanmaması ve lehine ipotek verilen bankanın devri sebebiyle ipoteğin terkin edilmediği ifade edilmiştir. Verilen kararda ipotekli taşınmaz malikince mahkeme kararıyla tapu sicil müdürlüğünde terkinin gerçekleştirilierek terkinle ipoteğin sona ermesi söz konusu olur[40].

Üzerinde ipoteğin tesis edildiği taşınmazın bazı doğa olayları sebebiyle yok olması halinde buna bağlı ipotek hakkı da re’sen sona erer[41]. Ancak belirtmek gerekir ki ipoteğe konu olan arazi üzerinde, binanının yıkılması halinde taşınmazın yok olduğu söylenemez. Üzerinde ipotek tesis edilmiş olan arazideki binanın yıkılmasına neden olması, değer azalması açısından ipotekli alacaklının değer azalışı açısından ipotekli alacaklının sahip olduğu haklar saklıdır. Bu bakımdan ipotekli taşınmazın yok olması ipotek hakkının sona ermesine neden olurken alacak üzerinde etki oluşturmaz. Taşınmazın yok olması ise tazminat ve sigorta bedeli ödenmesine sebebiyet verir ve alacaklının ipotek hakkı da söz konusu bedel üzerinde devam eder. Bu durumda sigorta bedeli malike değil ipotekli alacaklıya ödenir[42].

Öğretideki bir görüşe göre[43] ipotek hakkının bir süreyle sınırlandırılması mümkündür. Uygulamada ise Yargıtay tarafından verilen kararlara bakıldığında ise[44] ipotek hakkının süresiz şekilde veya fekkinin alacaklıya bildirilinceye dek geçerli şekilde tesis edilir. Fekkin alacaklıya bildirilene dek ipoteğin tesis edilmesi de süresiz biçimde anlaşılır. Fakat süreli şekilde kurulan ipotek hakkının da ipotek hakkı bakımından tapu kürüğünün beyanlar hanesien taşınmaz rehin hakları bölümünde belirtilmesi gerekir[45].

Borcun ödenmemesi halinde alacaklı, ipotekli taşınmazı paraya çevirme imkanı bulunmaktadır. İpotekli alacaklının bu hakkı kullanarak icra yoluyla ipotekli taşınmazın satışını gerçekleştirmesi halinde ipotek sona erer. İpoteğin sona ermesi halinde icra yoluyla gerçekleştirilen ihalenin kesinleşmesi yeterlidir[46]. İpoteğin sona ermesi için icra yoluyla yapılan ihalenin kesinleşmesi yeterlidir ve taşınmazın satış değerinin ipotekli alacaklının alacağını karşılaması aranmaz[47].

İİK md. 134/2 uyarınca satış isteyen alacaklının borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürerek ihaleye iştirak edenlerin, icra mahkemesine şikayet yoluyla ihale tarihi itibariyle 7 gün içinde ihalenin feshini talep etmeleri mümkün olmaması halinde ihalenin kesinleşmesi söz konusu olur. Ayrıca bu süre içinde feshi talep edilen fakat icra mahkemesinde talebin reddedilerek kararın kesinleşmesi halinde de ihale kesinleşir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan icra takibinde ipotekli alacaklının feragat etmesi halinde ipoteğin sona erme nedenlerinden biri olarak kabul edilmez[48].

İpoteğin üçüncü şahsa ya da borçluya ait taşınmaz üzerinde kurulması arasında fark yoktur. İİK md. 45 vd. hükümlerine bakıldığında ipoteğin paraya çevrilmesiyle elde edilen satış değerinden alacağın tamamının karşılanmaması halinde kalan kısım bakımından ipotekli alacaklının borçlunun malvarlığına ilişkin takibe geçilebileceği öngörülmüştür[49]. Öğretide bir görüşe göre[50] bu hükümdeki düzenlemenin emredici nitelikte olduğunu savunmaktadır. Diğer bir görüş de tarafların arasında anlaşarak başka takip yolunu seçebilmelerinin mümkün olduğunu ifade eder[51]. Borçlunun ipotekli alacaklının ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılmadan haciz veya iflas yollarından biriyle takibe geçilmesi halinde şikayet yoluna başvurulması mümkündür[52].

II. İPOTEĞİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI

1. İpoteği Güvence Altına Alan Alacağın Sona Ermesinin Sonuçları

İpotek hakkı mutlak bir hak olup, alacaklının taşınmazın maliki kim ise ona karşı ileri sürülebilir niteliği haizdir. Bununla birlikte alacaklının taşınmazın satış değerinden taşınmaz malikinin diğer tüm alacaklılardan önce alacağını elde etmesi mümkündür. Bu duruma ilişkin düzenlemeye İİK md. 206/1’de yer verilmiştir. Buna göre, alacakları rehinli olan alacaklıların, satış miktarı üzerinde rüçhan hakkı bulunmaktadır. İpoteğin varlığı alacak hakkına bağlı olması nedeniyle ipoteğin paraya çevrilmesi anına dek geçerli alacağın olması aranır. Geçerli alacağın olmaması halinde ipoteğin sadece tapu sicil kayıtlarında yer alıyor olması ise alacağın varlığına delil teşkil etmemektedir[53].

İİK md. 257/1’e göre ancak rehin ile temin edilmeyen para borcunun alacaklısı ihtiyadi haciz talebinde bulunabilir. Bu düzenleme İİK md. 45 dikkate alındığında bu alacağa ilişkin ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçilmeksizin ihtiyadi haciz kararı verilmez. Fakat müteselsil kefilin kefil olduğu miktar tutarı bakımından ipotekle güvence sağlanmaması halinde müteselsil kefile ilişkin ihtiyadi haciz kararının alınmasına engel yoktur[54]. Bu bakımdan ipotek alacaklısının ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçmesinin ardından İİK md. 150’ye göre ipotekli taşınmazın kesinleşen kıymet takdirinde ipoteğe konu olan alacağın karşılanmadığı anlaşılırsa alacaklının talebiyle kalan miktar için geçici rehin açığı belgesi verilir. Bu belgeyle alacaklının kalan mktar için geçici rehin açığı belgesi verilir. Bu belgeyle alacaklının, borçlunun ipotekli taşınmazın dışında malvarlığının haczini istemesi mümkündür. Diğer halde ise İİK md. 100 uyarınca diğer alacaklıların haczine de katılabilir[55].

İİK md. 152’deki ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin sona ermesi ve ipotekli taşınmazın satış aşamasının tamamlanmasının ardından kalan alacak miktarı açısından alacaklıya kesin rehin açığı belgesi verilmesi hüküm altındadır. Bu durumda önce rehne müracaat kuralının istisnasının olduğu söylenemez. Bu hükümlerle birlikte sadece ipotekle karşılanmayan alacak için genel haciz yoluna gidileceği öngörülür[56]. Alacağın üst sınır ipoteğiyle teminat altına alındığı hallerde de alacak miktarı tapuya kaydedilen üst miktarı aşması halinde aşan kısma ilişkin alacaklının borçluya karşı haciz veya iflasa tabi olması halinde iflas yoluyla takip yapılır[57].

Yargıtay’ın bir kararında ise[58] alacağın rehin tutarıyla karşılanmayacağının belirgin olması halinde bütün alacak için tahsilde tekerrür olmaması halinde haciz yoluyla takip yapılması mümkündür. Yargıtay’ın bu görüşüne karşın öğretideki görüş uyarınca bu kabul, geçici rehin açığı belgesi verilmesine ilişkin kanun hükmünü uygulanmayacak biçime getirdiği ileri sürülür[59].

2. İpotek Sözleşmesinin Hükümsüz Olmasının Etkileri

Tescil işleminin sınırları dahilinde ipotek hakkının belirlenmesini sağlayan ipotek sözleşmesi, açıklayıcı belge niteliğindedir. Bu sözleşme uyarınca ipotek hakkının tescili açısınadn hukuki neden niteliğini taşır. İpoteğin tescili ipotek sözleşmesiyle gerçekleşir ve bu sebeple hukuki neden olan ipotek sözleşmesinin hükümsüz olması, tescil işleminin gerçekleşmesini engeller veya gerçekleşse bile tescilin söz konusu olmasına neden olur[60].

İpotek sözleşmesinin resmi biçimde gerçekleştirilmemesi kesin hükümsüzlük sonucunu doğurur. Geçerli ipotek sözleşmesi olmaksızın gerçekleştirilen tescil, yolsuz tescil olur ve ipotek hakkını doğurmaz. İpotek sözleşmesinin geçerliliği ise resmi biçimde düzenlenmesinin yanı sıra içeriğinde yer alması ise zorunlu unsurları bulundurması gerekir. Bu unsurlar sözleşmenin tarafları, ipotek konusu taşınmaz veya taşınmazın bilgileri, ipotek hakkının kurulmasına ilişkin irade beyanları, ipotekle teminat altına alınan alacağa ilişkin bilgi ve ipotek bedelidir[61].

İpotekle alacak arasındaki bağlılığın sonucu olarak resmi şekil sadece ipotek sözleşmesinin geçerlilik şartıdır ve ipotekli alacağın doğumu için resmi şekil şartı aranmaz. Bununla birlikte ipotekle teminat altına alınan alacağın geçerli hukuki nedenden kaynaklanması gerekir. Alacağı doğuran hukuki işlem, kesin hükümsüzlük veya irade bozukluğu gibi nedenlerle geçersizse ipotek sözleşmesi de bağlayıcılık ifade etmez[62]. İpotek sözleşmesinin taraflarına bakıldığında ise alacaklıyla taşınmaz malik olduğu görülür. İpotekli taşınmaz maliki, ipotekle teminat altına alınmış alacağın borçlusunun dışında üçüncü kişi de olması mümkün olması nedeniyle temel borç ilişkisi içinde borçlu olarak bulunmayan üçüncü kişiyle alacaklı arasında ipotek sözleşmesi düzenlenir[63].

Alacaklıyla taşınmaz malikinin arasındaki ipotek sözleşmesinin sonucu olarak alacaklı, ipotek hakkını re’sen elde etmiş sayılmaz. TMK md. 856’ya göre alacaklının sadece ipoteğin tapu kütüğüne tescille ipotek hakkını kazanır. Bu sözleşmeyle alacaklının, ipoteğin kurulmasına ilişkin taşınmaz malikine karşı ileri süreceği kişisel talep hakkı elde eder. Bu durumda taşınmaz maliki ise ipotek sözleşmesiyle birlikte ipoteğin tescil talebinde bulunma borcu yüklenmesi nedeniyle yapılan işlem borçlandırıcı işlem niteliğindedir. Sonrasında ise taşınmaz malikinin gerçekleştirdiği yazılı tescil talebi de tasarruf işlemi niteliğindedir. Çünkü ipoteğin konusu borcun ödenmemesi halinde ise ipotekli alacaklının taşınmaz ve cebri icra yoluyla paraya çevrilmesi mümkündür. Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına ilişkin paraya çevirme yetkisine ilişkin sınırlama teşkil etmez[64].

İpotek sözleşmesinin hükümsüz olmasına rağmen tescilin yapılması halinde alacaklının lehine ipotek hakkı doğmaz. Örnek vermek gerekirse, akıl hastalığı nedeniyle ayırt etme gücünden yoksun olan ehliyetsiz malik, temsil yetkisini vermesine karşın işlemi geçersiz olması nedeniyle temsilcinin katılımıyla gerçekleşen tescil de yolsuz tescil olur. Taşınmaz maliki yolsuz tescil halinde tapu sicilinin düzeltilmesi davasıyla ipotek kaydının terkinini talep eder[65]. İpotek sözleşmesi yapma ehliyetine ilişkin olarak özel nitelikte düzenlemeler de bulunmaktadır TMK md. 194’e göre evli kişilerden birinin diğerinin açık rızası olmaksızın aile konutu üzerinde hakların sınırlandırılmasına ilşikin işlem yapılmaz. Bununla birlikte Bankalar Birliği’nin 2002 tarihli genelgesiyle kredi sözleşmesi karşılığında aile konutunun ipotek gösterilmesi yalnızca kullancırılan krediyle borçlanan kimsenin eşinin noterden açık rızasının olduğu muvafakatnamesi aranmasıyla mümkün olduğuna ilişkin durum bütün bankalara bildirilmiştir[66].

İpotek sözleşmesinde taraflara yönelik irade sakatlığı gibi nedenle sonradan iptal olması halinde hükümsüz hale gelir. Bu halde sebebe bağlılık ilkesi uyarınca tescil de hükümsüz kalır. Yolsuz tescille beraber ipotek hakkı doğmaması nedeniyle tapuda görünen tescil, borçlu ve alacaklı bakımından sadece şeklen var olur. Terkinde ise bu açıdan yalnızca açıklayıcı işlem niteliğinde olur. Fakat üçüncü kişiler bakımından da ipoteğin terkinin kurucu etkiye sahip olacağını söylemek gerekir. İpotek sözleşmesinin hükümsüzlüğüne bağlı olarak tapu sicilinde yer alan tescilin terkini için taşınmaz malikinin alacaklıdan terkin talebinde olması istemesi gerekir. Taşınmaz maliki bu halde bile tapudan terkin talebinde olma yetkisi bulunmamaktadır. Alacaklının böyle bir talebinin olmaması halinde malik tarafından tapu sicilinin düzeltilmesi davasıyla ipoteğin terkininin sağlanması mümkündür[67].

3. Taşınmazın Yok Olması Durumunda İpoteğin Sona Ermesinin Hükümleri ve Sonuçları

Taşınmazın yok olması halinde eşyaya bağlı haklar da sona erer. İpotek hakkı da ayni haklardan biri olması nedeniyle taşınmazın varlığına bağlıdır. Üzerinde ipotek kurulu olan taşınmazın sürekli şekilde kullanılamaz bir hal alması halinde de şekli ve maddi açıdan ortadan kalkar ve tescil hükmünü yitirir[68]. İpotekli taşınmazın yok olması ipotek hakkının sona ermesine neden olmakla birlikte ipotek hakkının tapu kütüğünden terkini de yine alacaklının talebiyle yapılır. Aksi durumda ise ipoteğin terkini mahkeme kararıyla gerçekleşir[69]. Ayni haklar eşyaya bağlı hak olmaları nedeniyle ipotek yükünün tamamiyle yok olması ile birlikte taşınmaz üzerindeki tüm ayni haklar da sonlanır. İpotekteki borç ilişkisi devam etmesi nedeniyle taşınmazın yok olması halinde de alacağın varlığı devam eder. Ancak ipotek yükünün sigortalanması halinde ipotek hakkı sigorta tazminat üzerinden devam edecektir[70].

Taşınmazın yok olması nedeniyle taşınmaz malikine sigorta tazminatı ödenmesi halinde ise ipotek hakkı, sigorta bedeli üzerinde devam eder. Bunun yanı sıra ipotekli taşınmazın sadece bir kısmının yok olması halinde kalan kısım üzerinde ipotek hakkı hükümleri devam eder. Bu halde ipotekli taşınmazın tapu safyasında düzeltilmesi gerekecektir. İpotekli taşınmazın niteliğinin kat mülkiyetinin bağımsız bölümleri üzerinde değişmesi halinde de arsa payları oranında devam eder[71].

4. İpotekli Taşınmazın Devrinin Etkisi

İpotekten kişisel olarak sorumlu olan malik veya ipotekli taşınmazın maliki üçüncü kişinin ipoteğe konu olan taşınmazı üçüncü kişiye devredebilmesi mümkündür. İpotekli taşınmazın devredilmesinde ipotekli alacaklının izni aranmaz. İpotekli taşınmazın devrinde alacaklının ipotekle teminat altına alınan alacağı cebri icra yolula satış değerinden elde etmesine engel olmaz. Yeni malikin taşınmaz mülkiyeti üzerine kurulu ipotekle birlikte kazanır. İpotekli taşınmazı devralan malikin sorumluluğu da asıl borçlunun ipotek konusu borcun ödenmemesi halinde ipotekli taşınmazın satılmasıyla satış bedelinden ipotek miktarınca borcun ödenmesine katlanmaktan ibarettir[72].

İpotekli taşınmazın devri halinde yeni malikin edinimi, taşınmazın mülkiyeti üzerinde rehin hakkıyla birlikte kazanmaktadır. Bu durum kişisel sorumluluğun taşınmazla sorumluluğun ayrıldığı hallerden biridir. Borçlunun kişisel sorumluluğuna ilişkin herhangi bir değişiklik söz konusu değildir. O ana değin temel borç ilişkisi uyarınca borçlu kimsenin borçluluğu devam etmektedir. Yeni malikin sorumluluğu da sınırlı ayni sorumluluk halidir[73].

İpotekli alacaklı tarafından yeni malike karşı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçilmesi için kendisi bakımından da borcun muaccel hale gelmesigerekir. Burada ipotek konusu borçtan kişisel sorumluluk bulunmaması gerekir. İpotekli alacaklıya yeni malikçe ipoteğin konusu olan borcun üstlenilmesi halinde önceki borçluya kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bildirme imkanı bulunmaktadır. Bu durumda bir yıllık hak düşürücü süre içinde yeni malik, borçtan sorumlu olmasını kabul etmediği ve önceki borçlunun sorumluluğuna devam ettiğini bildirmesi halinde yeni malik, borcun yüklenilmesine ilişkin irade beyanı geçersiz olur. Bu halde yeni malik, taşınmazın değeriyle birlikte ipoteğin konusu olan borçtan diğer kişisel malvarlığıyla sorumlu hale gelmez[74].

Taşınmazın cebri icra yoluyla satılması halinde İİK md. 125 hükmü uygulanacaktır. Bu durumda haciz ya da ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin sonucu gerçekleştirilen ihaleyle edinen yeni malikin ipotekle teminat altına alınan önceki derecede muaccel olan borçlardan sorumluluğu olmaz. Cebri icra yoluyla satışın sonucunda taşınmazı devralan yeni malikin hali, ipotekli taşınmaz satış sözleşmesiyle devralan yeni malikin halinden, kanun uyarınca muaccel olmayan borcu da üstlenmesi halinde farklılık teşkil eder[75]. Taşınmazın paraya çevrilmesiyle satışın sonucunda taşınmazı elde eden malik, ipoteğe konu olan borcun tamamından sorumlu olması halinde söz konusu olur. Yeni malikin asıl borçluyla birlikte ipotekle güvencenin sağlandığı borçtan müteselsilen sorumlu olur. Fakat, asıl borçlunun sorumluluğu ise ipotekli alacaklı tarafından ihale tarihi itibariyle bir sene içinde borçtan sorumluluğun devam ettiği bildirilmemesi halinde sona erer. Bildirimin bu şekilde yapılması halinde yeni malikin borçtan kişisel sorumluluğundan bahsedilemez[76].

SONUÇ

Üç taşınmaz rehininden biri olan ipotek, borcun ifasının teminatı niteliğindedir. Borçlunun göstermiş olduğu taşınmazın üzerinde kurulan alacağa bağlı sınırlı ayni bir haktır. Mevcut ya da ilerde doğan ya da doğma ihtimalinin olduğu alacakların ipotekle teminat altına alınması imkanı vardır. İpotek hak sagibine borcun ifa edilmemesi halinde alacağını, üzerinde ipotek kurulan taşınmazın satış değerinden elde etme imkanı tanır. Bunun yanı sıra borçlunun kişisel sorumluluğu da devam eder. Bu durumda ipoteğin konusu taşınmazın paraya çevrilmesiyle elde edilen değerin alacağı karşılamamsı halinde alacaklı, kalan kısım bakımından borçlunun malvarlığına başvurması mümkündür. Bununla birlikte ipotek, borçlunun taşınmazının dışında borçtan kişisel sorumluluğu olmayan üçüncü kişinin taşınmazının üzerinde kurulması da mümkündür. Bu bakımdan üçüncü kişinin sorumluluğu sadece ipoteğe konu olan taşınmazın değeriyle sınırlı sorumluluktur.

İpotekle teminat altına alınan borcun muaccel olması ile birlikte ödenmemesi halinde ipotekli taşınmaz mülkiyeti alacaklıya ait olacağına ilişkin borcun muaccel olmasından önce tarafların arasındaki her türlü sözleşme veya herhangi sözleşmeye eklenilen şartların kesin hükümsüz niteliğinde kabul edilir. İpoteğin var olması, teminat altındaki alacağın varlığına bağlıdır. Alacağın herhangi bir nedenle sona ermsi halinde ise ipoteğin sona erdiği sonucunu doğurmasının yanı sıra ipotek, tapu kayıtlarında şekli varlığını sürer. İpoteğin tescille doğmuş olması gibi alacağın sona ermesinde ise ipoteğin terkinle şekli varlığının da sonlanması gerekir. Bu halde ipoteğin şekli bakımdan sona ermesi için taşınmaz malikinin ipotekli alacaklıdan ipoteğin terkinin talep etmek de mümkün olacaktır. İpoteğin terkin edilmemesi halinde ise taşınmaz malikinin ipoteğin terkinini dava ile talepte bulunması da mümkün olacaktır.

İpotekle teminat altına alınmış arasında tek yönlü bağlılık ilişkisi vardır. Alacağın geçerliliği bakımından geçerli ipoteğin varlığı şart olmamakla birlikte ipoteğin geçerliliği açısından geçerli alacağın bulunması gerekir. Bu sebeple geçersiz alacağa istinaden kurulmuş olan ipoteğin tescilinde yolsuz tescil teşkil eder. Yolsuz tescile dayanılarak ipoteğin terkinde ise taşınmaz malikince dava yoluyla talebi mümkündür. İpotekli taşınmazı devralmış olan yeni malik ile borçtan kişisel olarak sorumluluğundan bahsedilemediği hallerde ipoteğin eğer ki taşınmazın değerini aşan borç nedeniyle kurulması halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanılmaksızın taşınmazı satın alma bedelinin ödenerek taşınmazı ipotekten kurtarma imkanı tanınır. Bu bakımdan ipotekli taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı sahibinin değişikliğine ilişkin düzenlemelerde ise ipoteğin konusu olan borçtan kişisel olarak sorumluluğun olmadığı malikin ipotek yükünden kurtulması veya kişisel ayni sorumluluğunun ise yeni malik üzerinde birleştirilmiş olduğu görülür.

İpoteğin sona ermesine neden olan haller tescilin terkini, ipotekli taşınmazın yok olması ve kamulaştırmadır. Bunun yanı sıra ipoteğin sona ermesine ilişkin mahkeme tarafından karar verilmesi, ipotekli taşınmazın ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibin sonucunda satılması ve belirli süreyle sınırlı şekilde kurulan ipoteğin süresinin dolması gibi ipoteği sonlandıran nedenler de vardır.

KAYNAKÇA

Acar, Faruk: Rehin Hukukunda Taşınmaz Kavramı ve Özellikle Belirlilik İlkesi, Vedat Kitapçılık, Ankara 2008.

Acar, Faruk: Rehin Hukuku Dersleri, Vedat Kitapçılık, 2. Baskı, İstanbul, 2017.

Akçaal, Mehmet: İpoteğin Kaldırılması Davası, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10 S. 2, 2019.

Akkaya, Tolga: İcra Hukuku Bağlamında Süreli İpotek, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 12, 2013.

Akkaya, Tolga: İpotek Alacaklısının Adresinin Meçhul Olması veya Borcu Almaktan ve İpoteği Çözmekten Kaçınması Sebebiyle İcra Mahkemesi Kararıyla İpoteğin Terkini, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2016.

Akıntürk, Turgut: Eşya Hukuku, Beta Yayınları, 2. Baskı, İstanbul, 2018.

Aktepe, Sezin: İpoteğin Alacağa Bağlı Hak Olması ve Diğer Özellikleri, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi Y. 6, S. 12, 2007.

Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku, C. I, Zilyetlik ve Tapu Sicili, Seçkin Yayınları, 13. Baskı, Ankara, 2016.

Bozkurt, Oğuz: Banka Kredilerinde Gayrimenkul (İpotek) Teminatı, Seçkin Yayınları, Ankara, 1998.

Budak, Ali Cem: İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip, XII Levha Yayınları, İstanbul, 2010.

Çetiner, Bilgehan: Taşınmaz Teminatı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2015.

Davran, Bülent: Rehin Hukuku Dersleri, Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1972.

Esener, Turhan, Güven, Kudret: Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, 7. Baskı, Ankara, 2017.

Javadkhani, Sheida: Türk Hukukunda İpotek, Ankara Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2016.

Helvacı, İlhan: Eski Medeni Kanunumuzla Karşılaştırmalı Olarak Türk Medeni Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı, 12 Levha Yayınları, İstanbul, 2008.

Helvacı, İlhan: Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2008.

Karahasan, M. Reşit: Yeni Türk Medeni Kanunu, Eşya Hukuku, Medeni Kanun, C. II, Arıkan Yayınları, İstanbul, 2007.

Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Adalet Yayınevi, 2. Baskı, Ankara, 2013.

Postacıoğlu, İlhan E., Altay, Sümer: İcra Hukuku Esasları, Vedat Kitapçılık, 5. Baskı, İstanbul, 2010.

Sirmen, Lale: Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, 6. Baskı, Ankara, 2018.

Olgaç, Furkan: İpotekte Sıra Sistemi ve Boş Dereceye İlerleme, Seçkin Yayınları, Ankara, 2014.

Özel, Bengisu: İpotek Hakkının Sona Ermesi, İstanbul Üniversitesi, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2019.

Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C: II, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2010.

Tekinay, Selahattin Sulhi: Menkul Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Haklar Eşya Hukuku, C. II/3, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1994.

Tenekeci, Cüneyt: İpoteğin Kaldırılması ve İpotekte Sıra Sistemi, Seçkin Yayınları, Ankara, 2018.

Tümerdem, Murat: Taşınmaz Rehninde Belirlilik İlkesi, TAAD, Y. 8, S. 32, 2017.

Ulukapı, Ömer, Akcan, Recep, Ercan, İbrahim: İçtihatlı İcra ve İflas Kanunu ve İlgili Mevzuat, Mimoza Yayınları, 6. Baskı, Konya, 2015.

Yücel Tunç, Müjgan: Banka Alacaklarının İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takibi, XII Levha Yayınları, İstanbul, 2010.

ELEKTRONİK KAYNAKLAR

www.kazanci.com

https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.3.2004.pdf

https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf

https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.4721.pdf

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/07/20190710-1.htm