Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 14 Ocak 2026 tarihinde yürürlüğe giren değişikliği, yıllardır belediye uygulamalarıyla ve yargı kararlarıyla ruhsata tabi kabul edilen iki özel imalat hakkında ruhsat muafiyeti getirmiştir:
1. Basit nitelikte, takılıp sökülebilir garaj örtüleri,
2. Bina giriş kapısı önüne yapılan rüzgârlık holü.
Geçmişte bu iki uygulama, gerek belediyeler gerek mahkemeler tarafından “yapı” kabul edilerek ruhsat zorunluluğu kapsamında değerlendirilmiş, bu sebeple sıkça yapı tatil tutanağı, yıkım kararı, idari para cezası işlemleriyle sonuçlanmıştır. Yeni düzenleme ise bu alanda basitleştirilmiş, öngörülebilir ve sınırları çizilmiş bir istisna oluşturmuş; belirli şartların varlığı hâlinde bu imalatların ruhsat gerektirmeden yapılabilmesine imkân tanımıştır.
Yargının Daha Önceki Tutumu Ruhsatsız Garaj Örtüsü ve Rüzgârlık Holü “Yapı” Sayılıyordu
Aşağıda görüldüğü üzere, değişiklikten önce mahkemeler söz konusu imalatları bina bütünlüğünü etkileyen, geometrik hacim yaratan, kapalı alan oluşturan yapılar olarak kabul etmekteydi:
Rüzgârlık Holü
İstanbul Bölge İdare Mahkemesi, 5. İDD, E.2020/1710 K.2020/1684 T.20.10.2020 Bina girişinin önüne yapılan kapalı rüzgârlık, 19.04.2017 tarihli yapı tatil tutanağıyla tespit edilmiş; ruhsata tabi bir imalat olarak değerlendirilmiş ve yıkım kararı hukuka uygun bulunmuştur.
Garaj
Konya Bölge İdare Mahkemesi, 2. İDD, E.2019/1720 K.2019/2055 T.3.12.2019 Bina bahçesinde komşu parsele bitişik şekilde yapılan garajın, 3194 sayılı Kanun m.32 kapsamında ruhsatsız yapı olduğu; ruhsat alınmadan yapıldığının sabit bulunduğu; bu nedenle yıkım kararının hukuka uygun olduğu belirtilmiştir.
14 Ocak 2026 Değişikliği
Yeni eklenen m.59/4 hükmü, son derece sınırlı bir çerçevede ama kesin ifadelerle iki imalatı ruhsat zorunluluğunun dışına çıkarmıştır:
A. Basit Garaj Örtüsü
Aşağıdaki şartların tamamı sağlanmak kaydıyla:
• Yalnızca tek bağımsız bölümlü müstakil konut parsellerinde,
• Kat maliklerinin muvafakati alınarak,
• Takılıp sökülür nitelikte, metal profil üzerinde,
• En az iki yanı açık,
• İç yüksekliği 3.00 m’yi aşmayan,
• Yangına dayanıklı malzemeden,
• Parsel sınırlarını ihlal etmeyen, (Çekme mesafesi denmemiş)
• Otopark Yönetmeliği’ndeki zorunlu otopark sayısı kadar yapılabilir.
B. Rüzgârlık Holü
• En fazla 7 m² alan,
• İç yükseklik 3.00 m’yi geçmeyecek,
• Dış mekâna açılan,
• Sökülür takılır nitelikte,
• Taşıyıcı sisteme zarar vermeyen ve can güvenliği önlemleri alınmak kaydıyla.
Bu düzenleme ile birlikte, geçmişte kesin yıkım kararı sebebi olan bu uygulamalar artık kanunen ruhsat aranmayan basit yapı niteliğine kavuşmuştur. Geçmişte verilen kararlar, tesis edildikleri dönemin mevzuatı çerçevesinde hukuka uygun olmakla birlikte, yeni düzenleme sonrasında aynı nitelikteki imalatların artık ruhsatı bulunmadığı gerekçesiyle durdurulması veya yıkıma sevk edilmesi mümkün değildir.
SONUÇ:
Bu düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle birlikte, uygulamada yeni bir serbestlik alanı açılmış olmakla beraber, idari ve yargısal denetimin tamamen ortadan kalktığı söylenemez; aksine ihtilafların niteliği değişmiştir. Belediyeler ile malikler arasında özellikle imalatların gerçekten sökülür–takılır nitelikte olup olmadığı, rüzgârlık holünün 7 m² ve 3,00 m sınırlarını aşıp aşmadığı, garaj örtüsünün en az iki yanının açık kalıp kalmadığı, parsel sınırlarının fiilen ihlal edilip edilmediği, kullanılan malzemelerin yangın güvenliği şartlarını sağlayıp sağlamadığı, muvafakatın usulüne uygun alınıp alınmadığı, benzer uygulama ve görsel bütünlük kriterlerinin korunup korunmadığı ile başlangıçta muafiyet kapsamında yapılan imalatların sonradan kapatılarak kapalı hacme dönüştürülmesi gibi hususlar üzerinden yeni uyuşmazlıkların ortaya çıkması kuvvetle muhtemeldir. Bu yönüyle yeni dönemde tartışma, imalatın varlığından ziyade, Yönetmelikte öngörülen teknik, ölçüsel ve niteliksel şartlara sadık kalınıp kalınmadığı noktasında yoğunlaşacaktır.
