2012’de yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından getirdiği önemli yeniliklerden biri, kiraya veren tarafın sözleşmeyi sona erdirmesi (kiracıyı tahliye etmesi) bakımından yeni bir imkân sağlamış olmasıdır.

2012’den önce, konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracı kirasını zamanında öder ve kiraya veren Kanun’da sayılan sınırlı sayıdaki tahliye sebeplerinden birinin gerçekleştiğini iddia ve ispat edemezse, sözleşme kırk yıl da sürse, kiracıyı çıkarmak mümkün değildi. 

Ancak, yeni Kanun’a göre, sözleşme süresinin sona ermesinin ardından on yıl geçmişse artık kiraya veren, haklı bir sebep belirtmek ve bunu ispat etmek zorunda kalmaksızın sözleşmeyi sona erdirme yani kiracıyı tahliye etme imkânına sahiptir (TBK m. 347/1). 

Örneğin, bir yıllık bir sözleşmede, bir yıllık süre dolduktan sonra ikinci seneden itibaren on yıl boyunca sözleşme her yıl yenilenirse, on yıllık uzama süresinden sonraki her yıl (1+10+1), kiraya veren haklı bir sebebe dayanmak zorunda olmaksızın kiracısını çıkarabilir.

İlk Uygulamalar
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilme imkânı veren bu yeni kuralın (TBK m. 347’nin) ilk uygulamalarını 2014’te gördük.

Bu ilk uygulamaların konusu Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle on yıllık uzama süresi dolmuş olan eski kira sözleşmelerine ilişkindi. Çünkü 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi, TBK m. 347’nin uygulaması bakımından bir geçiş kuralı öngörmüştür. Buna göre TBK m. 347, 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle on yıllık uzama süresi dolmuş olan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, 1 Temmuz 2014’ten itibaren uygulanacaktı.

Nitekim basına yansıyan Beyoğlu, İstiklal Caddesi’ndeki bir kilisenin kırk yıllık kiracısı olan esnafın feryadı da bu yeni uygulamayla ilgiliydi. Zira 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle, bu kiracının tarafı olduğu kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi dolmuş olduğundan, yukarıda bahsettiğimiz gibi, yürürlük kuralı ve TBK m. 347 gereğince, 1 Temmuz 2014’ten itibaren her uzama yılının bitimine en geç üç ay kala, kiraya veren, herhangi bir haklı sebep ileri sürmesine gerek kalmadan kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirme imkânına sahiptir.

İkinci Dalga 2017’de
Bu konudaki ikinci dalga 2017’de yaşanacaktır. Zira aynı Yürürlük Kanunu hükmü, 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle on yıllık uzama süresinin dolmasına beş yıldan az kalmış olan konut ve çatılı işyeri kiralarında bu on yıl kuralının 1 Temmuz 2017’den itibaren kullanılabileceğini belirtmiştir.

Örneğin, 1 Ocak 2002 tarihli ve bir yıl süreli bir konut kirası sözleşmesinde, 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle on yıllık uzama süresinin dolmasına altı ay bulunmaktadır. Bu süre beş yıldan az olduğundan, bu sözleşmede kiraya veren, yeni Kanun’un getirdiği sebepsiz fesih hakkını, ancak 1 Temmuz 2017’den sonra kullanabilecektir. Kiranın başlangıç tarihini dikkate aldığımızda, kiraya veren en geç 1 Ekim 2017 tarihine kadar kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak kira yılının sonunda sözleşmenin sona ermesini sağlayabilir. Kiraya veren bu imkânı, 2017’den sonra izleyen her kira yılında kullanılabilecektir.

Esnaf Şikâyetçi
Bu yeni kural, özellikle işyeri kiralarında oldukça önemli sorunlara yol açmaktadır. Eski işyeri kiracılarının kiraya veren karşısında Kanun’un birçok koruyucu hükmünden fiilen mahrum bırakılması muhtemeldir. Ülke ekonomisi için kritik öneme sahip olan KOBİ’lerin bu yeni hükümden olumsuz etkileneceği aşikâr.

Beyoğlu esnafı bu konuda bir kampanya başlatmış durumda. Çünkü kiracı olan eski işletmecilerin hepsi işyerlerinden çıkarılma tehdidi altında. Önümüzdeki günlerde bu konuda çok sayıda şikâyetle ve davayla karşılaşacağız gibi görünüyor.


(Bu köşe yazısı, sayın Umut Yeniocak tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)