Türk Borçlar Kanunun 344/1-2-3 Maddesine göre; "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. " şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Kanun madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere, kira tespit davası iki ihtimalde açılabilecektir.

1- Kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm yer almadığı ihtimalde kira tespit davası açılabileceği,

2- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm olsa da olmasa da açılabilir.

Birinci ihtimalde, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması ya da beş yıldan sonra yenilenmesi gibi bir şart aranmamaktadır, yalnızca yenilenen kira dönemi için kira artış oranına dair sözleşmede hüküm bulunmaması ve tarafların bu hususa ilişkin olarak anlaşmaya varamamaları halinde yenilenen kira yılına ilişkin kira bedelinin tespiti hakimden istenebilir. Ancak hakim tarafından yapılacak olan belirleme, yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara ve kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre yapılabilir.

İkinci ihtimalde ise kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması durumunda kira tespit davası açılabilir ve bu ihtimalde hakim, yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarıyla bağlı değildir. Bu halde 12 aylık TÜFE ortalamalarına ek olarak kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de hakim tarafından dikkate alınır, hak ve nefasete göre karar verilir.

Kira sözleşmesinin 1 yıl süreli olması halinde, 5 yıldan sonra yenilenen dönemde TBK m. 344/3 uyarınca kira tespit davası açılabileceği uygulama ve doktrinde kabul görmektedir. Kanun koyucu, 5 yıldan sonra yenilenen kira dönemine işaret ettiğinden 1 yıl süreli kira sözleşmelerinde, 1 yıl ve ardından gelen 4 uzama yılının bitimden sonraki yani toplam 5 yılın bitiminden sonraki yeni kira yılına ilişkin TBK m. 344/3 uyarınca kira tespit davası açılabilir.

TBK konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerini düzenlerken 1 yıllık kira sözleşmesi sistemi üzerinden düzenleme yapmıştır. Yine taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça kira yenileme dönemleri de 1 yıllık süreler dikkate alınarak belirlenmektedir. Oysa kira sözleşmesinin süresi hususunda genel hükümlerde ve kira sözleşmesine ilişkin TBK m.299 ve devamında sınırlama getirilmemiştir.  Kira sözleşmesinin süresi yönünden sınırlama getirilmediği gibi taraf iradelerine ne kadar süre için kiralanacağı konusunda serbestlik tanınmıştır. Her ne kadar TBK, kira sistemini birer yıllık dönemleri esas alarak düzenlese de, taraflar başlangıçta bu genel kuralın dışına çıkıp daha uzun bir süre belirleyebilirler.

Beş yıldan daha uzun süreli bir kira sözleşmesinde, mesela 10 yıl süreli kira sözleşmelerinde, 6. yıl veya sonraki yıllarda TBK m.344/3 uyarınca kira bedelinin emsale göre tespitinin istenip istenemeyeceği konusu hem doktrinde hem de Yargıtay içtihatlarında tartışılmıştır.

1.Doktrinde azınlık görüş ve referans alınan Yargıtay 6. HD., 11.02.2015, E. 2014/13763, K.2015/1173 sayılı kararına göre; sözleşmenin 10 yıl oluşu ve sözleşmede kira artışına ilişkin özel anlaşmanın varlığı nedeniyle bu sözleşmeye bağlı olarak  kira tespit davasının açılamayacağı, açılmış olsa bile sözleşmede bu yönde artış kaydı olması halinde ona itibar edilerek kira bedelinin tespiti gerektiği kabul edilmiştir. Bu görüşe göre beş yıldan uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında 6. yıl itibariyle TBK m.344/3 uyarınca kira tespit davası açılamaz[1].

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri yönünden TBK 344/3 uyarınca kira tespit davası açılamayacağını kabul eden görüş, bu yorumun kira hukukuna egemen olan “kiracının korunması” ilkesiyle uyumlu olduğunu savunmuştur[2].

Yargıtay 6. HD., 11.02.2015, E. 2014/13763, K.2015/1173 sayılı kararına atıfla doktrinde savunulan görüş “…uzun bir süre belirlemiş iseler, burada tarafların iradesine üstünlük tanınmalı ve 344 uygulamasında bu durum dikkate alınmalıdır. Zira 344/3 maddesinde yenilenen kira dönemi denilmek suretiyle aslında taraflarca ilk sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitiminden sonraki dönem kastedilmektedir. Hal böyle olunca 5 yıldan uzun kira sözleşmelerinde sözleşme süresi içinde tespit talep edilemez.” şeklinde yerel mahkeme kararlarında gerekçeye dönüşmüştür[3].

2.Çoğunluğa ve yüksek mahkemelerce yaygın olarak kabul edilen görüşe göre; beş yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde beş yıldan sonra yani 6. yıl itibariyle kiraya veren kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Buna göre açılacak tespit davasında 12 aylık TÜFE ortalamasıyla beraber kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete göre kira bedeli tespiti yapılabilecektir[4].

[Van Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 2023/1380 E 2024/960 K  11.10.2024 tarihli kararında  “…21.02.2017 başlangıç tarihli 18 yıllık kira sözleşmesine dayalı olarak 21.02.2022 tarihinden itibaren kira parasının hak nefasete göre tespitinde bir engel yoktur.”

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, 2018/2610 E., 2019/1238 K., 12.06.2019 tarihli kararında 10 yıllık sözleşmenin 5. yılından sonra kira tespit davası açılabileceğine hükmetmiştir.

Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 2024/2019 E., 2024/1890 K., 22.11.2024 tarihli kararında da 22.09.2015 tarihli 10 yıllık iş yeri sözleşmesine ilişkin davada,  22.09.2022-22.09.2023 dönemi için kira parasının hak ve nesafete göre tespiti kararına hükmetmiştir. ] [5]

Öğretideki, beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira tespit davası açılacağını reddeden azınlık görüşün, TBK m. 344 hükmünün uygulanmadığı döneme ilişkin verilen bir Yargıtay kararına tutunarak kira tespiti talep edilmeyeceğinin savunması hatalı bir yorum olup; kanunun “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen” lafzına rağmen yerel mahkeme kararlarını etkilemesi hukuki güvenlik ilkesini zedelemiştir.

Oysa Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/4970 E., 2024/1277 K., 22.04.2024 Tarihli kararında; sözleşmenin 1 yıllık olması ile uzayarak 5 yılın tamamlanması ile sözleşmenin uzun süreli (örneğin 10 yıllık ve her yıl artışlı ) olması ve 5.yılın tamamlanmış olması arasında bir fark olmayıp her iki sözleşmede de rayiç kira belirlenip eski kiracıya hak ve nesafete göre indirim ile kira bedeli belirleneceğine ilişkin karar vermiştir.

Kanaatimizce, kanun metni ve Yargıtay’ın güncel içtihatları açık olduğundan beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri yönünden TBK 344/3 uyarınca kira tespiti ile rayiç bedelin belirlenmesi gerekir. TBK 344/3 hükmünün lafzı da amacı da, kira artış anlaşmalarının uzun yıllar sonra tarafların sözleşmeden beklediği menfaatleri zedelemesinin önüne geçmektir.

Özetle, ister 1 yıl ister 5 yıl isterse 10 yıl süreleri akdedilmiş olsun, kanun koyucu, kira sözleşmelerinde kiracının kiralananı kullanmaya başlamasından itibaren 5 yılın dolmasıyla emsal kira bedelleri üzerinden kira tespit davası açılabileceğini öngörmüş, Yargıtay da güncel içtihatlarında uzun süreli kira sözleşmelerinde rayiç kira bedeli tespiti istenebileceğine ilişkin karar vermiştir. Vatandaşın barınma hakkını önceleyerek kira sözleşmesinin uzun yıllar sürmesini temele alan hükümler öngören kanun koyucu (10 yıl uzama süresi gibi - kaldı ki bu düzenleme, kanun koyucunun aslında 1 yıllık kira sözleşmesi sistemini baz aldığını göstermektedir), uzun yıllar sonra değişen ekonomik koşullar karşısında kiraya verenin yararını da gözetmeyi amaçlamıştır. Salt kiracının korunması ilkesi ile ya da sözleşme süresinin uzun süreli olması yönündeki iradenin üstün tutulmasıyla, kiraya verenin öngörülemez ekonomik sorunlar karşısında kira tespit davası açamayacağına ilişkin hatalı yorumun katı bir şekilde uygulanması haksızlık teşkil edecektir.

Av. Nurefşan TORUNOĞLU YASUL

-----------

[1] Faruk Acar, "Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde TBK m.344/3’ün Uygulanması Sorunuyla İlgili Bir Yargıtay Kararı İncelemesi", YÜHFD, C.XVIII, 2021/2, s.445-466. 

[2] Umut Yeniocak, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları, 2023, s.90 vd.

[3] Bakırköy 16. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2024/658 E- 2025/2024 K., 10/01/2025 Tarihli karar.

[4] ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,  s. 255; EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler s.410; GÜMÜŞ, Özel Hükümler, s. 206, 207, GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 72, 73;  İNCEOĞLU, Kira Hukuku, C.II, s. 140

[5] Av. Metincan Uçar, https://www.hukukihaber.net/bes-yildan-uzun-sureli-veya-bes-yildan-sonra-yenilenen-konut-ve-catili-isyeri-kira-sozlesmelerinde-kira-bedeli-tespiti-davasi-acilir-mi-acilmaz-mi, erişim:08/02/2025.