Tapu işlemleri, tarafların yasal çerçevede belirlenen şartlara uygun olması durumunda gerçekleştirilir. Bu şartlardan biri de yaş sınırıdır. Genel olarak, tapu işlemleri için tarafların 18 yaşını doldurmuş olmaları gerekir. Ancak belirli koşullarda, reşit olmayan kişilerin üzerine tapu kaydı yapılması mümkündür. 

18 Yaş Altındaki Çocukların Tapu İşlemleri

Türk Medeni Kanunu çerçevesinde, 18 yaşından küçük çocukların gayrimenkul tasarrufları şu şartlarla yapılabilir:

Ebeveynlerin Ortak Kararı: Anne ve baba birlikte hareket ederek çocuk adına gayrimenkul işlemlerini gerçekleştirebilir. Bağış durumunda da aynı usul uygulanır.

Türk Medeni Kanunu Madde 345- “Çocuk ile ana veya baba arasında ya da ana ve babanın menfaatine olarak çocuk ile üçüncü kişi arasında yapılacak bir hukukî işlemle çocuğun borç altına girebilmesi, bir kayyımın katılmasına ve hâkimin onayına bağlıdır.” şeklindedir.

“04/09/1999 tarihi itibariyle davacılardan ...'in henüz 18 yaşını doldurmadığı, Türk Medeni Kanunu'na göre çocuk ile ana veya baba arasında ana ve babanın menfaatine olarak çocuk ile üçüncü kişi arasında yapılacak bir hukuki işlemde çocuğun bir borç altına girebilmesi için kayyımın katılmasına ve hâkimin onayına bağlı olduğu,” (Yargıtay 11. HD., E. 2011/4926 K. 2013/6571 T. 02.04.2013)

- Ölüm durumunda, hayatta kalan ebeveyn bu yetkiyi kullanabilir.

- Boşanma durumunda, velayet hakkına sahip ebeveyn işlemi yapar.

“Davacı, mülkiyetine sahip olduğu ipotekle yükümlü olan taşınmazın 1/2 payını velayeti altındaki çocuğuna tapuda devretmek istediğini ileri sürerek hukuki işlem için kendisine izin verilmesini istemiştir. Buna göre istek çocuk ile velayet hakkına sahip ana arasında çocuğu borç altına sokacak nitelikte bir hukuki işlem yapılması isteğine ilişkin olup, Türk Medeni Kanun’un 345. maddesine dayanmaktadır.” (Yargıtay 2. HD. E.2007/19084 K. 2009/5071 T. 19.03.2009)

“Ergin çocuğun kısıtlanması ve velayet altına konulması halinde, velayete ilişkin hükümlerin uygulanacağında duraksama bulunmamaktadır. Veli, kısıtlıya miras yoluyla intikal eden taşınmazların mirasçılar arasında rızai taksimi için izin ve yetki verilmesini istemektedir. Rızai taksime konu edilmek istenen taşınmazların bir kısımında kısıtlı ile birlikte velinin de mirasçı olarak hak sahibi olduğu görülmektedir. Dolayısıyla veli de kendi miras hakkı bakımından sözleşmenin tarafı olacaktır. Böyle bir durumda, Türk Medeni Kanununun 345. maddesi hükmü devreye girer.” (Yargıtay 2. HD., E. 2015/8244 K. 2015/10892 T. 27.05.2015)

Anlaşmalı Boşanma ile Çocuğa Taşınmaz Devri

Boşanma protokollerinde, bir taşınmazın mülkiyetinin veya sınırlı ayni hakkın ortak çocuk lehine devri ya da çocuk adına hak tesisi yer alabilir. Bu durum, hukuken üçüncü kişi yararına sözleşme olarak değerlendirilir. Çünkü burada esas amaç, boşanmanın tarafları olan eşlerin ötesinde, ortak çocuğun menfaatine bir kazandırma sağlamaktır. Çoğu zaman, bu tür bir düzenleme, çocuğun geleceğini güvence altına almak için yapılır ve taraflar, bu şart altında boşanmaya razı olur.

Bu protokolle çocuk lehine doğan hak, bir alacak hakkı niteliğindedir. Eğer borçlu taraf edimini yerine getirmezse, çocuk bu hakkı (yasal temsilcisi aracılığıyla) talep edebilir ve gerektiğinde yasal yollara başvurabilir.

“Ortak çocuklar adına tescil edilecek olan taşınmazların velâyet sahibi davalı kadın tarafından satılmayacağının tespitine, çocukların velâyet altında olduğu süreçte çocukların üstün menfaati için taşınmazların satım akdine konu edilmesi gerektiği takdirde davacı erkeğin açık muvafakatının gerekeceğinin tespitine, ayrıca ortak çocuklar reşit oluncaya dek bu taşınmazlardan mükiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte olmamak kaydıyla davacı erkeğin oturma ve/veya kira akdi kurma hakkında sahip olacağının tespitine,” (Yargıtay 2. HD., E. 2023/5684 K. 2024/2249 T. 1.4.2024)

Reşit Olduktan Sonra Gayrimenkulün Korunması

Anne ve babalar bazen, reşit yaştaki çocuklarının taşınmazları konusunda yanlış kararlar alabileceği endişesi taşır. Çocuğun mülkü satması, ipotek ettirmesi veya borç nedeniyle haciz riskiyle karşılaşması gibi durumların önüne geçmek için kullanılabilecek etkili bir yöntem intifa hakkı uygulamasıdır.

Bu yöntem, evin çıplak mülkiyetini çocuğunuzun üzerine devredip, intifa hakkını (kullanma ve yararlanma hakkını) kendi üzerinizde tutarak mülkiyetin tasarrufunu kontrol altında tutmanızı sağlar.

İntifa Hakkının Avantajları

1. Tasarruf Kontrolü:İntifa hakkı sahibinin onayı olmadan taşınmaz üzerinde işlem yapılamaz. Çocuğunuz mülkün çıplak mülkiyetine sahip olsa da intifa hakkı sizde olduğu sürece, satış, ipotek veya herhangi bir işlem gerçekleştiremez.

2. Borçlara Karşı Koruma:Çocuğunuzun ileride borca girerek mülkü hacze konu etmesi ihtimaline karşı, intifa hakkı mülkiyetin tam kontrolünü korumanıza yardımcı olur.

3. Kullanım Hakkı:İntifa hakkı, taşınmazı kullanma ve ondan gelir elde etme hakkını da size tanır. Örneğin, mülk kiraya verilirse, kira geliri intifa hakkı sahibine aittir.

İntifa Hakkı Tesisinin Yöntemi

İntifa hakkını çocuklarınıza mülk devri sırasında tapu işlemleri esnasında talep ederek tesis edebilirsiniz. Bu işlemler sırasında bir tapu müdürlüğüne başvurarak, çıplak mülkiyet devri ile birlikte intifa hakkının korunmasını sağlayacak sözleşme yapılır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

- Süre Kısıtlaması: İntifa hakkı ömür boyu devam edebileceği gibi, belirli bir süre için de tesis edilebilir.

- Devrin Geri Alınamazlığı: Çıplak mülkiyet bir kez devredildiğinde, çocuğunuzla anlaşarak geri alınması dışında, mülkiyet üzerinde artık hak iddia edemezsiniz.

- Vergisel Yükümlülükler: İntifa hakkı sahibinin taşınmazdan gelir elde etmesi durumunda, ilgili gelir vergisi yükümlülükleri doğabilir.