Zorunlu geçit hakkı; genel yola çıkmak için yeterli ya da hiç geçidi bulunmayan taşınmaz malikine, kendisine komşu olan ve genel yola bağlantısı bulunan taşınmazdan, tam bir bedel karşılığında, geçit hakkı kurulmasını talep etme ve taşınmazı üzerinde geçit hakkı tesis edilen maliklere de bu geçit hakkına katlanma yükümlülüğünü ifade eden bir irtifak hakkıdır.
Zorunlu Geçit Hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747. Maddesinde düzenlenmiştir.
7. Geçit Hakları
a) Zorunlu geçit
Madde 747- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
Zorunlu Geçit Hakkı; esasında taşınmazın tam anlamı ile verimli işletilmesi amacına uygun kullanılması amacına hizmet etmektedir. Zorunlu geçit hakkı şahıslar adına değil parseller lehine kurulan bir şahsi haktır.
Zorunlu Geçit Hakkı Şartları Nelerdir?
Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesi ve bireylerin bu haklardan faydalanabilmesi için geçit hakkı şartlarının oluşması gerekir. Zorunlu geçit hakkı şartları ise şu şekildedir;
- Geçit hakkına sahip olmak isteyen bireylerin mülk ya da gayrimenkul tapusuna sahip olmaları gerekmektedir.
- Zorunlu geçit hakkı; bir şahıs ya da bir mülke tanınır. Bu sebeple taraflar sadece bu ikisi olabilir.
- Zorunlu geçit hakkından faydalanmak isteyen taraflar, gerçek ya da tüzel kişiler olabilir.
- Elbirliği ile mülkiyette ortaklardan biri dava açabilir ancak davaya devam edebilmesi için ya tüm paydaşların bu işleme katılması gerekir ya da ortaklığa temsilci atanması gereklidir.
- Ayrıca zorunlu geçit hakkının oluşabilmesi için kamulaştırma, su geçirme ve doğrudan yasal olarak gerçekleşen yol hakkı gibi şartların da meydana gelmesi gerekir.
- Genel yola geçişin engellenmesi gerekmektedir.
Yukarıdaki şartlar oluşmadığında ve bu olaylar meydana gelmediğinde kişi ya da mülk, zorunlu geçit hakkı talebi oluşturamaz. Ancak bu durum yine açılan zorunlu geçit hakkı davalarında çözülebilir.
Zorunlu Geçit Hakkı Dava Tarafları Kimlerdir ve Kimlere Yönlendirilir?
Zorunlu geçit hakkı talebi oluşturmak isteyen kişilerin öncelik olarak mülk sahibi olması gerekmektedir. Genel yola ve benzeri alanlara geçişi engellenen kişiler geçiş hakkı talebinde bulunur. Oluşturulan bu talep sonrasında zorunlu geçit hakkı bireylere ve mülklere tanınır. Dava tarafları ise genel yola ulaşımı bulunmayan taşınmaz sahibi ve bu taşınmaza sınırdaş olan taşınmaz sahibidir ya da sahipleridir. Ancak kamuya ait taşınmazlar üzerinde zorunlu geçit hakkı tesis edilemez.
Zorunlu Geçit Hakkı Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Genel yola ulaşımı olmayan malikin talebiyle açılacak olan davada zorunlu geçit hakkı davalarında yetkili mahkeme; asliye hukuk mahkemesidir. Görevli mahkeme ise taşınmazın bağlı olduğu yer asliye hukuk mahkemeleridir.
Geçit Hakkı Kurulurken Dikkat Edilecek Hususlar
Mahkeme kararıyla kurulacak olan zorunlu geçit hakkı kurulurken, dikkat edilmesi gereken hususlar bulunur. Bu hususlar, kurulmuş olan geçit hakkının var sayılabilmesi ve adaletli bir geçit hakkı oluşturulabilmesi açısından önem taşımaktadır. Zorunlu geçit hakkı kurulumunda dikkat edilmesi gereken hususlar şu şekildedir;
- Zorunlu geçit hakkı kurulurken en uygun yol belirlenmeli, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz ya da taşınmazların bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğü bozulamaz.
- Zorunlu geçit hakkının kurulmasında kesintisizlik ilkesi gereği, geçit ihtiyacı olan taşınmazın genel yola olan bağlantısı kesintisiz bir biçimde ve uygun genişlikte olmalıdır.
- Zorunlu geçit hakkı istemi değerlendirilirken, taşınmazların durumu incelenerek, üzerinde genel yola bağlı mevcut bir yol var ise diğer koşullara uygun düştüğü ölçüde mevcut yola değer verilerek zorunlu geçit hakkı bu yol üzerinden sağlanacaktır.
- Zorunlu geçit hakkı tesis edilirken, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın sahibince fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği, öncelikle yüz ölçümü daha büyük olan parseller üzerinden geçit kurulması tercih edilmelidir.
- Kurulan geçit hakkı, tapuda kaydı bulunan ilgili taşınmaza ayrılan kütük sayfasında yer alan özel sütuna tescil edilmelidir.
- Zorunlu geçidin genişliği, lehine geçit hakkı kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı olan niteliğine göre belirlenmelidir.
