Yapı Kayıt Belgesi, Türkiye'de milyonlarca yapının kaderini belirleyen kritik bir belge olarak öne çıkmaktadır. Ancak bu belgenin doğru şekilde düzenlenmesi, güncellenmesi ya da iptal edilmesi karmaşık yasal süreçlere tabidir. Özellikle tapuda yapılan işlemler, eksik ya da hatalı beyanlar ve belge üzerinde yapılması gereken değişiklikler, yalnızca mülk sahipleri için değil, aynı zamanda idari makamlar için de birçok hukuki sorunu beraberinde getirmektedir. Peki, bir yapı kayıt belgesi ne zaman, nasıl ve hangi koşullar altında güncellenebilir ya da iptal edilebilir? Bu makalede, bu soruların yanıtlarını detaylıca ele alacağız.
Hangi Durumda Nasıl Güncelleme Yapılabilir?
Yapı Kayıt Belgesi’nde, adres bilgisi dışındaki ve ödenecek tutarı etkilemeyen yanlışlıklar, yapı maliklerince e-Devlet üzerinden "Güncelle" komutuyla düzeltilebilir. Güncellemenin ardından, yeni yapı kayıt belgesi alınabilir.
Ancak Yapı Kayıt Belgesi’ne dayanılarak tapuda işlem gerçekleştirilmişse, sistem üzerinden yapı kayıt belgesini güncellemek mümkün değildir. Bununla birlikte tapu işlemleri tamamlanmış yapı kayıt belgelerindeki ek ödeme veya bedel iadesi gerektiren hatalar, taşınmazın veya bağımsız bölümün beyanlar hanesinde belirtilmesi amacıyla ilgili Tapu Müdürlüğü'ne bildirim yapılması gereklidir.
Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra tapuda yaptırılacak cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri için meri mevzuatta herhangi bir süre sınırı bulunmamaktadır.
Ada/Parsel Numaraları Değişirse Ne Olur?
Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra ifraz veya tevhid işlemleri nedeniyle ada ve parsel numaraları değişirse, bu bilgilerin güncellenmesi mümkündür. Ayrıca, belge alınırken ada veya parsel numarası yanlış girildiyse de düzeltme yapılabilir.
Yapı Kayıt Belgelerinde Adres Bilgilerinin Güncellenmesi Nasıl Yapılır?
https://imarbarisirapor.csb.gov.tr uygulamasına "Güncelleme İzni Ver" butonu eklenmiş olup, buna göre, Valiliğe yapılan Yapı Kayıt Belgesi güncelleme taleplerine ilişkin olarak, Bakanlıkça tüm Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) gönderilen 07/11/2019 tarihli ve 260851 sayılı yazı kapsamında Valilik tarafından gerekli incelemelerin yapılması suretiyle, uygun görülen güncelleme taleplerine yine Valilik tarafından sistem üzerinden onay verilir.
Belediyelerin encümen kararları ile mahalle ve sokak adlarının değiştirilmesi durumunda, Valilik tarafından (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) gerekli incelemelerin yapılması suretiyle, uygun görülen güncelleme işlemleri yapılabilecektir. Bu durumda verilen onaya istinaden gerekli güncellemeler başvuru sahibince yapılacaktır.
İlave ya da İade Ödeme Gerektiren Durumlarda Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?
Beyan edilecek yeni bilgilerin ek ödeme gerektirmesi durumunda, başvuru sahibi e-Devlet sistemi üzerinden belgede düzeltme yapabilir. Düzeltmenin onaylanmasının ardından tahakkuk eden ek yapı kayıt bedeli ödenir ve ödeme sonrasında yine e-Devlet sistemi üzerinden güncellenmiş Yapı Kayıt Belgesi alınabilir.
Bununla birlikte, Yapı Kayıt Belgesindeki hataların düzeltilmesi sonucu malike para iadesi çıkıyor ise Valilik tarafından (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) Bakanlığımızın 07/09/2018 tarihli ve 154845 sayılı yazısı ile Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar'ın 10 uncu maddesinin (2) nci fıkrasının b) bendi kapsamında işlem tesis edilmesi gerekmektedir.
DANIŞTAY 6. DAİRE E. 2022/8597 K. 2023/3028 sayılı 22.3.2023 tarihli Kararında: "Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar" başlıklı Tebliğ'in Geçici 1. maddesinde ise, "Alınan Yapı Kayıt Belgelerinde 1/1/2020 tarihinden itibaren yapılacak güncellemelerde ilave yapı kayıt belgesi bedeli ödenmesinin gerekmesi durumunda, ödenmesi gereken ilave bedel, eksik yatırılan meblağın yapı kayıt belgesi bedelinin ilk yatırıldığı tarihten 31/12/2019 tarihine kadar her ay için % 2 oranında artırılması ve 1/1/2020 tarihinden itibaren ise yasal faiz işletilmesi suretiyle hesaplanır." hükmüne yer verilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgesinin, yetkili ve usulde paralellik ilkesi uyarınca söz konusu belgeyi düzenleyen Bakanlık veya bu konuda yetkilendirilecek idare (Valilik) tarafından iptal edilmesi beklenmeden, 3194 sayılı Kanun'un 32. ve 42. maddeleri uyarınca tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir.”
Fazla yapı kayıt bedeli ödendiği için iade işlemi yapılan Yapı Kayıt Belgesine istinaden Tapu Müdürlüğüne başvurulması sonucu tapu sisteminde iade işlemi yapılmadan önceki tutarın görünmesinden dolayı fazla ödenen tapu bedeli iadesi yapılacak mı?
3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16 ncı maddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra, hatalı beyan sebebi ile ödenmiş olan fazla bedelin iadesi işlemlerinde, mevcut Yapı Kayıt Belgesi güncellenmemekte, bu sebeple iade işlemleri kapsamında düzenlenen Yapı Kayıt
Belgesi Bedeli İade Formu mevcut Yapı Kayıt Belgesinin ayrılmaz parçası olarak kabul edilmektedir. Bu bağlamda, tapu sisteminde de yapı kayıt bedeli ile ilgili bir güncelleme olmamaktadır. Belirtilen sebeple, söz konusu Yapı Kayıt Belgesi ve eki iade formuna istinaden doğru beyan ile tapu işlemlerinin başlatılarak sistemde görünen bedelin ödenmesi suretiyle tapu işlemlerinin tamamlanması, akabinde tapu işlemleri kapsamında fazladan ödenen bedelin iade işlemlerinin ilgili Valilikçe (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yürütülmesi gerekmektedir.
Yapı Kayıt Belgesindeki Güncelleme Gerektiren Hatalara İdarenin Müdahalesi Nasıl Olur?
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10. maddesine göre; Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan beyanda bulunulması durumunda; Yapı Kayıt Belgesi bedeli eksik olarak ödenmiş ise müracaat sahibince e-Devlet üzerinden gerekli düzeltme işlemi yapılması ve eksik olan meblağın ödenmesi sağlanarak, duruma uygun yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir.
Eksik olan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmez ve yalan beyanda bulunan hakkında 5237 sayılı Kanunun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) gönderilen 07/11/2019 tarihli ve 260851 sayılı yazısına göre:
Güncelleme yapılmış olan belgelerin bir önceki versiyonları ile yapılan karşılaştırmada ilk versiyonda yapı tek katlı iken ikinci versiyonda yapının iki kata çıkarılmış olması vb. durumlarda, başvuru sahibince aksi ispatlanmadığı sürece Yapı Kayıt Belgesi sorgu sisteminde kayıt altına alınan bu bilgi ve belgelerin, ikinci güncelleme kapsamında beyan edilen aykırılığın 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığına dair somut bir kanıtı olarak değerlendirilmesi mümkündür.
DANIŞTAY 6. DAİRE E. 2021/11103 K. 2023/4385 T. 3.5.2023
“İzmir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün dava konusu işlemleri ile yapı kayıt belgesinin 31/12/2017 tarihinden önce yapılan imalatları kapsayacak biçimde güncellenmesi için verilen sürede yeniden başvuru yapılmaması durumunda yapı kayıt belgesinin iptal edileceğinin bildirilmesine yönelik tesis edilen İzmir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün dava konusu işleminde yetki yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”
Yapı Kayıt Belgesinin 31/12/2017 tarihinden önce ve bu tarihten sonra yapılmış olan aykırılıkları bir arada içermesi halinde yürütülecek iş ve işlemler nelerdir?
Yapı Kayıt Belgesi alınan bir yapıda yapının/aykırılığın yapılış tarihi ile ilgili olarak Valiliğinizce yapılacak incelemeler neticesinde; Yapı Kayıt Belgelerinin 31/12/2017 tarihinden önce ve bu tarihten sonra yapılmış olan imar mevzuatına aykırılıkları bir arada içerdiğinin tespit edilmesi durumunda, bu belgenin geçerli bir belge olarak kabul edilmesi söz konusu olmamakla birlikte, Yapı Kayıt Belgesi başvuru süresi bittiği için hak kaybına sebebiyet verilmemesi bakımından belgenin hemen iptal edilmemesi, bu kapsamda 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan aykırılıkların giderilerek belgenin bu duruma göre güncellenmesi için yapı sahibine süre verilmesi ve verilen süre sonunda yapıda 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan aykırılıkların giderilerek, Yapı Kayıt Belgesinin bu tarihten önce yapılan kısımlara göre güncellenmesi durumunda, güncellenen belgenin kabul edilmesi mümkün olacaktır.
Ancak, yapılan incelemeler neticesinde bahse konu yapının/aykırılığın 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığına ilişkin "somut deliller" elde edilemez ise, yapının/aykırılığın bu tarihten önce yapıldığının kabul edilmesi gerekmektedir.
Yapı Kayıt Belgelerinde yapının/aykırılığın yapılış tarihi açısından yapılacak incelemelerde nasıl bir yol izlenecektir?
Bu çerçevede, ilgili belediyesinden veya kurum ve kuruluşlarından temin edilen yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, yapı tatil tutanağı, seviye tespit tutanağı, hakediş ve iş bitirme belgesi gibi evrakların hazırlanış tarihlerinin değil, bu belgelere esas alınan yapının fiziki durumunun dikkate alınması gerekmektedir. Yani, bu evraklara konu edilen inşai faaliyetlerin 1 31/12/2017 tarihinden önce tamamlanmış olması halinde, söz konusu evrakların bu tarihten sonra hazırlanmış olması, bahse konu yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınmasına engel teşkil etmeyecek olup, ilgili kurumlardan gelen yapı tatil zaptı, seviye tespit tutanağı vb. evrakların belirtilenler çerçevesinde değerlendirilerek dikkate alınması uygun olacaktır. Ancak, herhangi bir yapıdaki aykırılıklara ilişkin olarak söz konusu evrakların hazırlanış tarihi 31/12/2017 tarihinden önce ise bu evrakların somut delil olarak kabulü mümkündür. Bu bağlamda, muhtarlık veya bina yönetimi tarafından 31/12/2017 tarihinden sonra tutulmuş olan tutanakların tek başına somut delil olarak kabulü söz konusu olmamakla birlikte, bahse konu yapının/aykırılığın 31/12/2017 tarihinden önce veya sonra yapıldığını kanıtlayan ve bu tutanağı destekleyen bilgi, belge ve fotoğraflar olması halinde bahse konu yeni tarihli evrakların da kabulü mümkün olacaktır.
İSTANBUL BÖLGE İDARE MAHKEMESİ 5. İDARİ DAVA DAİRESİ E. 2022/2311 K. 2022/2052 sayılı ve 28.9.2022 tarihli kararında: 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan aykırılıkların giderilmesi (ortadan kaldırılması) ve söz konusu belgenin de bu duruma göre güncellenmesi için yapı sahibine süre verilmesi, verilen süre sonunda yapıda 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan aykırılıkların giderilerek, Yapı Kayıt Belgesinin bu tarihten önce yapılan kısımlara göre güncellenmesi durumunda son güncellenen belgenin kabul edilmesi, ancak 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan kısım için yatırılmış olan fazla Yapı Kayıt Belgesi bedelinin iade edilmemesi, verilen süre sonunda yapıda 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan aykırılıkların giderilmemesi halinde Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilerek Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmemesi ve yapı hakkında 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddeleri uyarınca işlem yapılması gerektiği belirtilmiştir.
İzmir BİM, 4. İDD, E. 2020/619 K. 2020/1712 sayılı ve 11.12.2020 tarihli kararında: “Davaya konu 17/04/2019 tarih ve N2 numaralı yapı kayıt belgesinin de Mahkeme kararıyla iptal edilen yapı kayıt belgesinin güncellenmesi suretiyle düzenlendiği açık olmakla, güncellemeye esas yapı kayıt belgesinin hukuki mevcudiyetini yitirdiği, netice itibariyle 31/12/2017 tarihinde tamamlanmamış vaziyette bulunan yapı için güncelleme suretiyle düzenlenen 17/04/2019 tarih ve N4numaralı yapı kayıt belgesinin hukuka aykırı olduğu…”
İzmir BİM, 4. İDD, E. 2020/407 K. 2020/402 sayılı ve 3.6.2020 tarihli kararında: “Dosyaya bulunan uydu görüntülerinden 31.12.2017 tarihinden sonra yapıldığı anlaşılan yapıya ilişkin alınan yapı kayıt belgesinin iptali yönünde tesis edilen işlemde hukuka aykırılık, işlemin iptali yönündeki Mahkeme kararında ise hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.”
Konya BİM, 2. İDD, E. 2020/2326 K. 2020/2317 T. 28.10.2020: “Davalı idarece de söz konusu imalatların 31.12.2017 tarihinden sonra yapıldığını ispata elverişli herhangi bir delil sunulmadığı görülmekle, dosya içerisinde bulunan 27/06/2019 tarih ve ……….. sayılı yapı kayıt belgesinin iptal edilmediği ve resmi belge olma özelliği gereği aksi sabit olana kadar kesin delil niteliğinde olduğu..”
