6098 sayılı TBK’nın Geçici Madde 1 hükmü uyarınca 08.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek olan konut kira sözleşmelerine %25 zam sınırı getirilmişti. Sonrasında yapılan düzenleme kapsamında TBK Geçici Madde 2 hükmü uyarınca %25 olan zam sınırı 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmış olup 1 Temmuz 2024 tarihinden bu yana kira sözleşmelerine uygulanacak olan artış oranı konusu hem ev sahipleri hem de kiracılar için büyük bir belirsizlik yaratmaktadır.

1)      Kira Artışı Neye Göre Yapılır

Günümüzde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri düzenlenirken genellikle kira artış oranı ile ilgili madde taraflarca sözleşmeye eklenir. Ancak, taraflarca düzenlenen kira sözleşmesine, gelecek yılki kira dönemine ilişkin uygulanacak olan kira artış oranı ile ilgili bir madde eklenmese dahi bu oran 6098 sayılı TBK. Md. 344 hükmünce belirlenir.

TBK Md. 344: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere taraflar kira sözleşmesinde kira artış oranını belirtmiş olmasalar da artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından kiralanın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

a)      TÜFE Neye Göre Hesaplanır

TÜFE, her ay TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını ifade etmektedir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmelerine uygulanacak olan artış oranı tüfe ile sınırlandırılmaktadır.

b)     Kira Sözleşmesinde TÜFE Oranını Aşan Bir Artış Oranı Belirlenirse Uygulama Nasıl Olur

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 343. Maddesi uyarınca kiracı aleyhine düzenleme yasağı içermektedir. Bu yasak kapsamında kiracı ve ev sahibi arasında düzenlenen kira sözleşmesine TBK’da yer alan kiracının yükümlülükleri ve tabii olması gereken kural ve sınırlamaların haricinde aleyhte bir hüküm eklenemez. Bu nedenle, kira sözleşmesine TÜFE oranını aşan bir artış maddesi eklense dahi bu oran uygulanmayacak; bu hüküm sözleşmeyi geçersiz kılmasa dahi ilgili madde geçersiz olup artış oranı TÜFE oranında belirlenecektir.

c)      Kiracı Kira Bedelini Eksik Yatırırsa Ev Sahibi Ne Yapmalı

TBK md. 315/2: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Söz konusu maddeden de anlaşılacağı üzere kiracı kira bedelini 30 gün içerisinde ödemediği takdirde icra takibi başlatılabilir.

Tahliye emrinin tebliğinden sonra 30 gün içerisinde ödeme yapılmadığı takdirde İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır ve kiracı tahliye edilir. Yargıtay kararlarına göre kiracıların kirasını ne kadar eksik ödediği değil, kira tutarını eksik ödemesi esas alınmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6655 Esas, 2015/10585 Karar sayılı ve 01.12.2015 tarihli ilamında; kiranın 35 kuruş dahi eksik ödenmesi halinde kiracının tahliyesi gerektiği içtihat edilmiştir.

“…Davalı borçlu borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiş, ancak verilen bu 30 günlük süreye rağmen davacı hesabına eksik ödenen 0,35 TL’yi ödememiştir.30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu nedenle Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…”

2)      Kira Tespit Davası Nedir

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira bedellerinin yasal düzenlemelere uygun olarak yeniden belirlenmesi gerektiği veya taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık yaşandığı durumlarda, gerek kiracı; gerekse de ev sahibinin tek taraflı olarak açabildiği bir dava türüdür.  Bu davanın neticesinde yeni bir kira bedeli tespit edilecek olup söz konusu davanın, tespit edilen bedelin kiracıdan tahsili veyahut kiracının tahliyesi şeklinde icrai bir niteliği bulunmamaktadır.

Kira tespit davasının açılabilmesi için gerekli olan en temel şart ortada geçerli bir kira sözleşmesinin mevcudiyetidir. Bununla birlikte, her davada olduğu gibi kira bedelinin tespiti davasında da davacının dava açmada “hukuki yararı” bulunmalıdır. Hukuki yarar, davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması anlamına gelmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinde arttırım maddesi olmasına rağmen oranının belirsiz olması nedeniyle anlaşmazlık çıkması halinde her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmasında hukuki yararı vardır.

Buna ek olarak, aşağıda da ayrıntılandıracağımız üzere, TBK md. 344’de belirtilen 5 yıllık süreye dikkat edilmesi gerekmekte olup bu sürenin belli başlı istisnaları mevcuttur. Kira tespit davasında, ev sahibi tarafından kiracıya gönderilecek olan ihtarname, TBK md. 350 hükmünde açıklanan ihtiyaç sebebiyle tahliye davasındaki etkisine benzer olarak, zorunlu unsur olmayıp açılacak olan kira tespit davasının geçerlilik süresini yenilenen kira döneminin sonuna kadar uzatmaktadır.

Kira tespit davası, TBK 344/3 maddesinde düzenlenmiştir.

TBK Md. 344/3: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere, kira tespit davası sözleşmenin başladığı tarihten itibaren 5 yılın sonunda açılabilmektedir. Ancak, yerleşik içtihatlar ve Yargıtay kararları doğrultusunda kira tespit davası açılmadan evvel 5 yıl dolmasa dahi dava süresince 5 yıllık süre dolduğu taktirde dava görülmeye devam edecek ve usulden reddedilmeyecektir.

Kira tespit davasında mahkeme, taşınmazın aylık kira bedelinin tespiti adına, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerinin araştırılması için bilirkişiye başvurur. Bu süreçte taşınmazın bulunduğu konum, fiziksel durumu, kullanım amacı, özellikleri ve bakım ihtiyacı gibi faktörler göz önünde bulundurulur; Ayrıca taşınmazın bulunduğu çevrede meydana gelen sosyal, ekonomik ve kültürel değişiklikler de mahkemece dikkate alınır. Mahkeme, kira bedelini tespit süresince kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgede olan ve benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedellerini inceleyerek değerlendirmeye dahil eder. TBK md.344/3 hükmünde yer alan hakkaniyet kavramında kanun koyucu eski kiracı indirimini kastetmekte olup bu kapsamda mahkeme genellikle %15-%20 hakkaniyet yani eski kiracı indirimi uygular.

3)      Uyarlama Davası Nedir

Kira uyarlama davası ise taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür. Uygulamada kira tespit davası ve kira uyarlama davası birbiriyle fazlaca karıştırılmakta olup her iki dava türünün daha iyi anlaşılması adına öncelikle tanımı ve farklarını ele almak gerekmektedir.

Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ama sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Gerçekleşen olağanüstü şartlarda söz konusu kira sözleşmesinin ifa edilmesi her iki taraf için de imkânsız veyahut gerçekleştirilmesi çok güç hale gelebilir. Bu gibi hallerde ifada zorluğa düşen kiracı veyahut ev sahibi kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.

a)      Kira Tespit Davası ile Arasındaki Farklar

Kira bedelinin uyarlanma davasının kira bedelinin tespiti davasından en büyük farkı hâkimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya herhangi bir sınırla bağlı olmamasıdır. Kira sözleşmesinin uyarlanması davasının kira tespit davasından bir başka farkı 5 yıllık süre kuralına tabii olmadan her zaman açılabilmesidir. Önemle vurgulamakta fayda var ki, kira uyarlama davasının açılabilmesi için sözleşme kurulduğu anda öngörülemeyen bir durumun varlığı gereklidir. Söz konusu durum mevcut olguları, taraflardan birinin sözleşmenin yükümlülüklerinin ifasını, dürüstlük kuralları çerçevesinde yerine getirmesini imkânsız hale getirecek şekilde değiştirmiş olması gerekmektedir.

Türkiye’deki artan enflasyon, Yargıtay kararlarına göre öngörülemeyen bir durum olarak nitelendirmemektedir. Ancak, taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemden sonra öngörülemeyecek kadar artması veya azalması da bazı durumlarda söz konusu olabilir. Örneğin; bir taşınmazın yakınlarına metro, havalimanı gibi taşınmazın değerini arttırabilecek bir tesisin inşa edilmesi kira bedelinin uyarlanmasını gerektirebilir.

Bu noktada vurgulamakta fayda var ki kira uyarlama davası kira tespit davasından farklı olarak tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için geçerlidir. 

b)     Kiracının Yükümlülükleri

Yukarıda açıkladığımız konu başlıklarının niteliği itibariyle bu noktada belirtmemizde fayda var ki TBK’nın sair hükümleri çerçevesinde kiracı kiraladığı konut veya çatılı işyeri üzerinde uyması gereken birçok yükümlülüğe sahiptir. Kanunun çeşitli maddelerinde anılan bu yükümlülüklere ek olarak ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi de kiracıya çeşitli yükümlülükler doğurur. Kiracının Borçlar Kanunu ve ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin doğurduğu yükümlülüklere uymaması hukuki olarak çeşitli müeyyideler doğurur.

Kiralanan Taşınmazda Kiracı Haricinde Bir Başkasının İkamet Etmesinin Hukuki Sonuçları

TBK md. 322/2 hükmünce, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıların, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamayacağı ve kullanım hakkını devredemeyeceği şeklinde hüküm altına alınmıştır. Kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiracının kiralanan evde başkasının oturmasına izin verme hakkı yoktur. Kural olarak kiraya verenin bu rızayı alt kira sözleşmesi öncesinde yazılı olarak vermesi aranırsa da daha sonradan icazet yolu ile yazılı muvafakat verilmesi de kiralanan evde başkasının oturmasını hukuka uygun hale getirecektir. Aynı zamanda, alt kira izninin verilmediği durumda, bu durumun uzun süre boyunca bilinmesine rağmen ses çıkarılmaması, daha sonra bunun tahliye davası sebebi olarak kullanılması halinde, bu durumun Türk Medeni Kanunu’nun 2. ve 4. Maddelerinde belirtilen hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Ancak, uygulamada bu durumun başlıca istisnaları mevcut olup kiracı tek başına kira sözleşmesi yaptıktan sonra, (alt kira ilişkisi olmaksızın) üst soy-alt soy ve eşi ile birlikte kiralananda ikamet edebilir. Bunun için ev sahibin yazılı iznine gerek yoktur. Bu durum hayatın olağan akışına uygundur.

“Evli olmamakla birlikte birden fazla kişinin kira yoluyla temin edilen bir konutta beraber oturmasına sıklıkla rastlanılmaktadır. Özellikle öğrenciler, evli olmadığı hâlde ortak bir hayat sürdüren kişiler ya da altsoylarıyla birlikte yaşayan anne babalar bu duruma örnek olarak gösterilebilir. Aynı konutta yaşayan öğrencilerin ya da ortak bir hayat sürdüren kişilerin, her birinin kira sözleşmesinin kiracı tarafı olarak sözleşmede yer alması yaygındır. Buna karşılık, anne babaların altsoylarıyla aynı konutta oturması durumunda, kira sözleşmesini genellikle kiracı sıfatıyla tek bir kişi akdetmekte; diğer kişiler, kiralanandan kiracı hısımlarıyla birlikte yararlanmaktadır. Evli olmamakla birlikte birden fazla kişinin kira yoluyla temin edilen bir konutta birlikte oturması durumunda, kiracı yönünden birlikte kiranın meydana gelmesi, birden fazla kişinin kira sözleşmesinin kiracısı olarak sözleşmeyi akdetmesine ya da sonradan bir kişinin sözleşmeye katılma yoluyla kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesine bağlıdır. Dolayısıyla, aynı konutta birlikte yaşayan kişiler, ancak kira sözleşmesinin tarafı iseler kiracının haklarına sahip olurlar ve kiracının borçlarından sorumlu olurlar. Birden fazla kişinin birlikte oturduğu konuta ilişkin kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiraya veren sadece kira sözleşmesinin tarafı olan kişinin sorumluluğuna gidebilir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin tarafı olan kişi, TBK m. 101 gereğince, aynı konutta onunla birlikte yaşayan kişilerin kiralananı özensizce kullanması nedeniyle meydana gelen zararlardan sorumludur.

Evli olmamakla birlikte birden fazla kişinin beraber oturmak üzere bir konut kiralamaları, kiracılar arasındaki iç ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmesine neden olabilir. Söz konusu kişiler arasında bir adi ortaklık ilişkisinin bulunup bulunmadığının belirlenmesinde, onların beraber oturmalarının temelinde yatan amaç belirleyicidir. Bu bağlamda, evli olmadığı hâlde ortak bir hayat sürdüren kişiler arasında, evlilik birliğinde olduğu kadar sıkı bir bağ bulunmadığı söylenebilir. Dolayısıyla bu kimselerin birlikte kiracılık statüsünün bir adi ortaklık meydana getirmemesi, aralarında evlilik birliği bulunan çiftlerde olduğu kadar açık değildir. Ancak evli olmadığı hâlde ortak bir hayat sürdüren kişilerin asıl amacı çoğu kez kiralanan bir konutta birlikte kiracı olarak oturmak, söz konusu konuttan yararlanmak ve konutun giderlerine birlikte katılmak değildir. Onların asıl amacı, genellikle, evlilik birliği oluşturmayacak bir ortak yaşamı sürdürmektir. Bununla birlikte, evli olmadığı hâlde ortak bir hayat sürdüren kişilerin birlikte kiracısı oldukları konutun kiralanmasından doğan borçların ödenmesi için açtıkları ortak bir banka hesaplarının bulunması, bu kişiler arasında bir adi ortaklık ilişkinin bulunduğuna işarettir. Tüm bu koşullar gözetilerek, evli olmadığı hâlde ortak bir hayat sürdüren kişilerin birlikte kiracı olarak bir adi ortaklık oluşturup oluşturmadıkları, her somut olayın özellikleri dikkate alınarak incelenmelidir. Yine, evli olmadıkları hâlde beraber oturmak üzere bir konut kiralayan ve birlikte kiracı sıfatını taşıyan kişiler arasında bir hısımlık ilişkisi varsa, taraflar arasındaki ilişkinin bir adi ortaklığa sebebiyet verip vermeyeceğinin belirlenmesinde, kişiler arasında kanundan doğan bir bakım yükümlülüğünün (TMK m. 327, TMK m. 364) bulunup bulunmadığına bakmak gerekir. Aralarında bir hısımlık ilişkisi bulunan birlikte kiracıların birbirlerine karşı bir bakım yükümlülüğü varsa, söz konusu kişilerin bir adi ortaklık oluşturmasından söz edilemez. Buna karşılık, aralarında hısımlık ilişkisi bulunan kiracıların bakım yükümlülüğü yoksa taraflar arasındaki iç ilişkinin bir adi ortaklık olarak nitelendirilmesi gündeme gelebilir. Aynı şekilde, bir kira sözleşmesinde birlikte kiracı olarak yer alan öğrencilerin arasındaki iç ilişkinin de bir adi ortaklık olarak nitelendirilmesi mümkündür. Ancak tüm bu durumlarda, birlikte kiracılar arasındaki hukukî ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmesinde, evin giderlerinin ortak bir hesaptan ortaklaşa karşılanıp karşılanmadığı ve kişilerin aynı konutta beraber oturmalarında esas olarak ekonomik bir amacın bulunup bulunmadığı belirleyicidir.”[Birlikte Kira. Aziz Erman Bayram]

Sonuç

Kiracının kiralanan üzerindeki haklarını TBK md.322’de anılan hükümce devrinin söz konusu olabilmesi için, kiracının kendi hakların üçüncü kişiye devri neticesinde bu hakların üçüncü kişiye geçmesi yani fiilen evin kullanımının üçüncü kişiye geçmesi gereklidir.

Kiralanan taşınmazın fiilen üçüncü kişiye devredilmediği, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı ile birlikte müşterek şekilde faydalanıldığı durumda, kiracı ve üçüncü kişinin arasında bir adi ortaklık hükümlerinin yani hak ilgili hakların ortak kullanımının söz konusu olup olmadığını hususu ise kira ile üçüncü kişinin kiralananı müşterek kullanma iradelerinin ekonomik sebepler çerçevesinde olup olmadığını göre belirlenmektedir.

Her ne kadar izahı mümkün kılınmaya çalışılıyor olsa da ortaya çıkabilecek her türlü hukuki durum ayrıca ve özel olarak ele alınması gerekmekte olup, söz konusu konularla ilgili daha ayrıntılı bilgi ve hukuki destek almak mutlak önem arz etmektedir.

Kıymetli hocamız Sayın Aziz Erman Bayram’a sevgi ve saygılarımla.

Kaynakça

Birlikte Kira. Aziz Erman Bayram