HAKSIZ YAPIDAN KAYNAKLANAN TAPU İPTALİ İLE TEMLİKEN TESCİL DAVASI (TMK 724)

Av. Aydın TEKDOĞAN

21.02.2025 - 11:05 Yayınlanma

21.02.2025 - 11:06 Güncelleme

1. Haksız Yapı Kavaramı

Haksız yapı (inşaat), TMK’nin 722-724. maddelerinde düzenlenmiş olup, kendi malzemesi ile başkasının taşınmazında veya başkasının malzemesi ile kendi taşınmazında geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın yapı meydana getirilmesidir. Haksız yapının üç türü mevcuttur; başkasının malzemesi ile kendi arazisine yapılan yapı, kendi malzemesi ile başkasının arazisine yapılan yapı ve başkasının malzemesi ile başkasının arazisine yapılan yapı. Uygulamada en çok görülen şekli, herhangi bir ayni veya şahsi hakka dayanmaksızın kendi malzemesi ile başkasının arazisine yapı yapılması halidir. Mutlaka yeni bir yapı olması gerekmeyip, mevcut ancak tamamlanmamış bir yapı üzerinde yapılan inşaatta da haksız yapı meydana getirilebilir.

Haksız yapıdan bahsedebilmek için, TMK’nin 722. vd. maddelerinde geçen anlamda bir yapının bulunması (TMK'nın 728. maddesi anlamında bir taşınır yapı niteliğinde olmaması), arazi ile bu arazideki yapıda kullanılan malzemenin başka kişilere ait olması ve yapının geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın yani ayni veya şahsi herhangi bir hakka dayanmaksızın meydana getirilmiş olması zorunludur. Çünkü malzeme sahibi ile arazi sahibi arasında geçerli bir hukuki ilişki var ve yapı imar kurallarına uygun yapılmışsa haksız bir yapıdan bahsedilemez. Oysa haksız yapıda kullanılan malzeme veya arazi bakımından bir eksiklik mevcut olup, bu eksiklik yapının haksız olmasına neden olmaktadır. Ancak imar mevzuatına aykırı bir yapının bulunması bu maddelerin uygulanması için bir neden olmayıp, imar mevzuatına aykırılık idari işlem gerektiren bir sorundur.

“... Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nin 684/1. ve 718/2. maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar...

Bilindiği üzere; başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanunun 684 ve 718. madde hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722, 723, 724. maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur...”[1]

"…Asıl dava elatmanın önlenmesi ve kal; karşı dava TMK’nin 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteğine ilişkindir…

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde temliken tescil koşullarının oluşmadığı sonucuna varılmıştır. Bu durumda temliken tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekir. Mahkemece; dava konusu taşınmazların 1979 yılından beri çapa bağlı oldukları göz önüne alınarak ve dosyada yer alan 24.11.2014 tarihli bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmesi gerekirken...”[2]

2. Haksız Yapı Yapılmasının Sonuçları

TMK’nin 722/1. maddesine göre,

"Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur."

Yani yapıda kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Bu durumda kanundaki koşulların oluşması halinde arazi maliki ile malzeme sahibine tanınmış seçimlik haklar mevcuttur.

TMK’nin 722/3. maddesinde ise rızası olmadan kendi arazisi üzerine başkasının malzemesi ile yapı yapılan arazi malikinin yapının sökülüp kal'ini isteme hakkı düzenlenmiş olup, düzenleme gereği, "Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir." Bu şekli ile arazi malikine tanınmış seçimlik haklardan ilki düzenlenmiş olup, arazi maliki[3], rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını yani kal'ini isteyebilir. Malzeme sahibinin bu isteğe rıza göstermemesi yani kendiliğinden malzemeyi söküp kaldırmaması halinde arazi maliki malzeme sahibine karşı elatmanın önlenmesi ile birlikte yıkım (kal) davası açmak zorundadır.

743 sayılı MK’nin 650. maddesinden farklı olarak 4721 sayılı TMK’nin 724. maddesinde yapılan düzenleme ile iyiniyetli taşınmaz malikine elatmanın önlenmesi ile yıkım istemek yerine arazi bedeli tam olarak ödenmek suretiyle malzeme sahibini yapı ve araziyi devralmaya zorlaması mümkündür.

Öte yandan başkasının arazisine arazi malikinin rızası olmadan kendi malzemesiyle yapı yapan veya başkasının arazisinde kendi rızası olmaksızın malzemesi kullanılan yapı maliki (malzeme sahibi), TMK’nın 722. maddesi gereği yapının yıkılarak malzemelerin kendisine iadesini veya TMK’nın 723. maddesi gereği yıkımdan vazgeçerek kendisine tazminat ödenmesini veyahut TMK’nın 724. maddesi gereği arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu haklar seçimlik hak niteliğinde olup, malzeme maliki bunlardan birini müstakilen veya terditli olarak isteyebilir.

“…Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 684'üncü maddesinin birinci ile asıl şey (eşya) üzerinde bir kişinin, bütünleyici parça üzerinde başka kişinin mülkiyet hakkına sahip olması engellenmiştir.

Bütünleyici parçanın ne olduğu ise TMK'nın 684’üncü maddesinin ikinci fıkrasında açıklanmıştır.

Bu itibarla arazi, daima asıl şeyi teşkil ederken, onunla birleştirilmiş veya bağlantısı kurulmuş inşa eserleri bütünleyici parça niteliğinde olup, o taşınmazın mülkiyetine tabidir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamının düzenlendiği TMK'nın 718’inci maddesinin ikinci fıkrasında da bu husus dile getirilmiş ve yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıların, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına girdiği belirtilmiştir. Nitekim TMK'nın 722’nci maddesinin birinci fıkrasında “…Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.” denilmiştir…”[4]

“... Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil davalarının kabulünde aranan en önemli koşullardan birisi yapı ile taşınmazın bütünleşmesi, başka bir ifade ile yapının taşınmazın ayrılmaz parçası haline gelmesidir. Bilirkişi raporunda 5523 sayılı parselin kırmızı renkle işaretli 14,30 m2'lik bölümünün garaj olarak kullanılan basit eklenti niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Bu tür yapıların arzla birleştiği, onun ayrılmaz parçası haline geldiği düşünülemeyeceğinden yapı sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak açtığı temliken tescil davasının reddine, birleştirilen el atmanın önlenmesi ve kal isteğine dayalı davanın ise kabulüne karar verilmesi gerekirken...”[5]

3. Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Geçirilmesi (Malzeme Malikinin Temliken Tescil İsteme Hakkı) (TMK 724)

3.1. Genel Olarak

TMK’nin 724. maddesine göre,

"Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir."

Bu maddede, arazisi üzerine yapı yapılan arsa sahibine karşı malzeme sahibine tanınmış olan arazinin mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilme hakkı düzenlenmiştir. Malzeme sahibinin bu madde kapsamında temliken tescil isteyebileceği haller; malzemesi ile başkasının arazisine inşaat yapması hali ile malzemenin arazi malikince malzeme sahibinin rızası olmaksızın kullanılması halidir. Bu iki halde de mahkemenin mülkiyetin yapı malikine devrine karar verebilmesi için bu talebin yapı sahibi ya da mirasçıları tarafından yapılmış olması zorunludur. Çünkü mahkemece kendiliğinden devir kararı verilemeyecektir.

Arazi maliki de mülkiyetin yapı malikine geçirilmesini isteyebilir.

Ayrıca malzeme sahibi yukarıda belirtilen ve TMK’nın 723. maddesinde düzenlenen tazminat isteme hakkını kullanmışsa artık mülkiyetin adına geçirilmesini isteyemez.

Bu hak yenilik doğurucu bir hak olup, tek taraflı ve karşı tarafa varması gereken bir irade açıklaması şeklinde yapılmalıdır. Bağımsız bir dava şeklinde talepte bulunulabileceği gibi, açılan elatmanın önlenmesi davasında cevap süresi içerisinde harcı yatırılmak suretiyle karşı dava olarak da ileri sürülebilir. Ancak taşkın yapıdan kaynaklı temliken tescil isteminden farklı olarak savunma yoluyla istenilemez. Mutlaka ayrı bir davanın açılmış olması gerekir. Ancak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin aşağıda yer alan 21.12.2021 tarih ve 2021/4653 Esas- 2021/4122 Karar sayılı kararına göre, TMK’nın 724. maddesi kapsamında temliken tescile karar verilebilmesi için mutlaka müstakil bir dava veya karşı dava ile talep edilmesine gerek olmayıp, savunma yoluyla istenilmesi yeterlidir.

Mahkemece verilecek bir temliken tescil kararı da yenilik doğurucu olup, kararın kesinleşmesi ile yapı sahibi mülkiyeti TMK’nin 705/2. maddesi gereği kendiliğinden kazanır. Bu durumda tescil işlemi yalnız açıklayıcı olma fonksiyonu taşır.

Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi için aranan koşullar kısaca şunlardır;

- malzeme sahibi iyiniyetli olmalı,

- yapı değeri taşınmazın değerinden açıkça fazla olmalı,

- malzeme sahibi, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemeli,

- yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yerin ana taşınmazdan ifrazı mümkün olmalıdır.

Mevcut binaların değiştirilerek tamamlanması halinde temliken tescil isteme hakkı kullanılamaz.

“... Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a- Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b- İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c- Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Davada dayanılan ve noterde düzenlenen 19.01.1994 tarihli "muvafakatname" başlıklı belge davacının davalı malikin rızasıyla taşınmazına yapı yaptığını, başka bir anlatımla yapıya mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla başladığını gösterir. Diğer taraftan bilirkişi 21.02.2008 tarihli raporunda toplam yapı değerini 60.714.50 YTL, arsa payı değerin ise 13.750.00 YTL olarak saptamıştır. Görülüyor ki yapının kıymeti, arsa değerinden fazladır. Kısaca somut uyuşmazlıkta davanın kabulü için aranan sübjektif ve objektif koşullar gerçekleşmiştir.

Ancak davacı, taşınmazı davalıdan haricen satın aldığını ve bu işlem sırasında bedel ödediğini kanıtlayamamıştır. Ne var ki yukarıda sözü edildiği üzere davalının arsa payına karşılık gelen uygun bedel bilirkişice 13.750 YTL olarak saptanmıştır. Mahkemece bu bedel davalıya ödenmek üzere depo ettirilmeli, dava birlikte ifa kuralları doğrultusunda kabul edilmelidir.

Yapılan bu tespitler bir yana bırakılarak istek dosya kapsamındaki delillerin yanılgılı değerlendirilmesi sonucu yazılı bazı gerekçelerle reddedildiğinden karar bozulmalıdır...”[6]

“...somut olaya gelince; dava konusu taşınmazı Fazlı 2009 yılında satış suretiyle edinmiş olup taşınmaz tapuludur. Tapu kayıt maliki Fazlı …’in açtığı el atmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına dayalı olup müdahalede bulunduğu sabit olan davalılar yönünden müdahalenin önlenmesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi hatalıdır.

Birleştirilen dosya davacısı Abdullah ise; her ne kadar taşınmazı Fatma …’dan harici satışla aldığını ve üzerindeki evi 1975 tarihinde yaptığını beyan etmişse de; dava tarihi itibariyle Fatma ve mirasçıları taşınmaz maliki değildir. Tapulu taşınmazlarla ilgili adi yazılı sözleşmeye dayanarak kayıt malikine karşı açılan temliken tescil davası dinlenemez. Bir başka deyişle; resmi şekle uygun bir taşınmaz devri bulunmadığından davacının tescil istemine ilişkin talebinin reddine karar verilmesi gerekirken...”[7]

“... Somut olaya gelince, karşılık davada iddianın içeriği ve ileri sürülüş biçimi itibariyle TMK’nin 724. maddesine dayalı olarak temliken tescil istemine ilişkin olduğundan mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılarak davalı-karşı davacının davaya konu olan binada zemin katın sıvalı ve ancak boyasız halde bitmiş olduğu ve kullanıldığı 1 ve 2. Kattın sadece kaba inşaat halinde bulunduğu binanın davacı-karşı davalı Halise ...'in izni ile yapıldığı iddiası ispat edilemediği gibi karşılık davacı Mehmet ...'ın iyiniyetinden bahsedilemeyeceği gibi fen bilirkişinin keşif sonucu düzenlenen 08.05.2014 tarihli ek raporunda 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5403 sayılı Toprak Kanunu ve Yönetmeliği dikkate alındığında dava konusu içerisinde 3 katlı ev ve bu eve bitişik ev bulunan keşif krokisinde A harfli (623,68 m2) kısmın dava konusu 1852 parsel sayılı 7600 m2 tarla cinsli taşınmazdan ifrazının mümkün olmayacağı belirtilmiş olmakla karşılık davacının TMK’nin 724. maddesi uyarınca temliken tescil talebinin reddine dair karar yönünden karşılık davacı Mehmet... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir...”[8]

“... Dava, açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 650. maddesi uyarınca açılan temliken tescil isteğine ilişkindir.

Medeni Kanunun 644/2. maddesine göre, arazinin mülkiyeti, o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Medeni Kanunun 650. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup, zemin ile muhdesat arasındaki bağlantı kesilmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise, bina sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için:

1- Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla bir bina yapılmış olmalıdır.

2- Anılan maddede bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.

3- Bu inşaatı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir (sübjektif koşul).

4- Yapının, dava tarihine göre hesaplanacak değeri, zemin değerinden, açıkça daha fazla olmalıdır (objektif koşul).

5- Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsar. Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için de bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.

6- İptale konu olacak zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar, ödenecek bedelden mahsup edilmelidir...”[9]

3.2. TMK’nin 724. Maddesine Dayanan Temliken Tescil İsteme Hakkının Niteliği

Yukarıda da açıklandığı üzere temliken tescil isteme hakkı şahsi hak niteliğinde olup, yalnızca yapının inşa edildiği zamanki arazi malikine veya ölmüşse külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Yani arazinin yeni malikine karşı ileri sürülemez. Yeni malike karşı ileri sürülebilmesi için yeni malikin iktisabının muvazaalı olduğunun yani yapı sahibinin şahsi hakkını kullanmasının önüne geçilmek için yapıldığının ispatı gerekir.

“... Medeni Kanunun 650. maddesine göre temlik isteme hakkı kişisel bir hak olup, ancak hakkın doğumu sırasında taşınmazın maliki olan kişiye karşı ileri sürülebilirse de olayda tüm paydaşların itiraz şekilleri ve davanın kabulü halinde davacı ile aynı durumda bulunan diğer paydaşların paylarında ve yerlerinde aleyhlerine bir durum meydana gelmeyeceği dikkate alındığında, Usul ve Yasa'ya uygun olan direnme kararı onanmalıdır...”[10]

“…Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir…”[11]

“…Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir. TMK'nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir…”[12]

4. Davanın Tarafları

4.1. Davacı

TMK’nin 722-724. maddelerde düzenlenen temliken tescil isteme hakkı bir kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından kullanılabilir.

TMK’nin 722/2. maddesinde, rızası olmadan malzemesi kullanılan malzeme sahibine yapının sökülüp tarafına verilmesini isteme hakkı düzenlenmiş olup, yapı maliki (malzeme sahibi) yapının kaldırılmasını isteyebilir.

TMK’nin 722/3. maddesinde rızası olmadan kendi arazisi üzerine başkasının malzemesi ile yapı yapılan arazi malikinin (irtifak hakkı sahibi veya geçit hakkı sahibi) yapının sökülüp kal'ini isteme hakkı düzenlenmiştir. Ancak paylı mülkiyete konu bir taşınmaza haksız yapı yapılması halinde eğer taşınmazda paydaşların kullanacakları alanlara ilişkin paydaşlar arasında bir anlaşma ya da fiili kullanım durumu yoksa her bir paydaş elatmanın önlenmesi davasını yalnız başına açabilirse de, yıkım istemli davada tüm paydaşların davada yer almaları ya da açılmış olan davaya olur vermeleri gerekir. Çünkü TMK’nın 722/1. maddesine göre, bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.

TMK’nin 723/1. maddesine göre, yapı maliki (malzeme sahibi), kendisinin malzemesi ile arazisi üzerine yapı yapan ve yapının sökülüp kaldırılmasını istemeyen veya yapının kaldırılması istemi aşırı zarara yol açacağı gerekçesi ile reddedilen arazi sahibinden tazminat isteyebilir. Maddenin son fıkrasında ise arazi malikinin arazisine yapı malikince haksız yapı yapılması hali düzenlenmiş olup, tazminat miktarı yapıyı yaptıran malzeme sahibinin iyiniyetli olup olmadığına göre değişecektir.

TMK’nin 724. maddesinde, arazisi üzerine yapı yapılan arsa sahibine karşı yapı malikine (malzeme sahibi) tanınmış olan arazinin mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilme hakkı ile arazi malikinin yapının ve arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine devrini isteyebilme hakkı düzenlenmiştir.

“... Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi ve yıkım, mümkün olmadığı taktirde tazminat isteğine ilişkin olup, savunma yoluyla temliken tescil talep edilmiştir.

Mahkemece, temliken tescil talebinin kabulüne, davacının diğer taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 13.06.1984 günlü ve 1982/358- 1984/710 sayılı kararında açıklandığı üzere yıkım istekli davalar ile temliken tescil davalarında tapu kayıt maliklerinin tamamının davacı ve davalı olarak davada yer almaları gerektiği tartışmasızdır.

Somut olayda; dava konusu 632 parsel sayılı taşınmaz maliklerinden Erol ...'ın davada yer almadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan; davacı vekili son celse Osman...'ın da tapu kayıt maliklerinden olduğunu beyan etmiş, ancak mahkemece güncel tapu kaydı getirtilmemiştir.

O halde, dava konusu 632 parsel sayılı taşınmazın güncel tapu kaydı getirtilerek dava dışı kayıt maliklerinin davada yer almalarının sağlanması, taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken...”[13]

“... Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (13.6.1984 tarih ve 1982/358 Esas, 1984/710 Karar sayılı; yine 26.10.2005 tarih 2005/14-587 Esas, 2005/609 Karar sayılı, 2010/4-4 Esas, 2010/56 Karar sayılı ilamlarında) açıklandığı üzere el atmanın yanı sıra yıkım isteminin ve temliken tescil isteminin de söz konusu olduğu hallerde tüm müşterek maliklerin karşılıklı olarak davada yer almaları gereklidir. Bozma ilamına uyulduğu halde taraf teşkili tam olarak yerine getirildikten sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken...”[14]

4.2. Davalı

Haksız yapıdan kaynaklanan temliken tescil isteme hakkı kişisel (şahsi) hak niteliğinde olup, yalnızca yapının inşa edildiği zamanki arazi malikine veya ölmüşse külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Yani arazinin yeni malikine karşı ileri sürülemez. Ancak yapı maliki kişisel hakkını kural olarak üçüncü kişilere karşı ileri süremez ise de, üçüncü kişilerin iktisabının muvazaaya dayalı bulunması durumunda kişisel hakkını bunlara karşı da ileri sürebilir.

“... Temliken tescil istemli davalarda, dava konusu taşınmazın tüm tapu maliklerinin davalı olarak davada yer almaları gerekmektedir.

Somut olayda ise; birleştirilen dava yönünden, dava konusu taşınmazın tapu kayıt maliklerinden Mustafa ...'in davalı olarak davada yer almadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, birleştirilen dava yönünden, dava konusu taşınmazın tapu kayıt maliklerinden Mustafa ...'in davalı olarak davaya katılımı sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken...”[15]

“... Asıl dava meni müdahale ve kal, karşı dava temliken tescil istemlerine ilişkindir...

Karşı temliken tescil davası yönünden ise karşı davacı Satılmış.., dava konusu 1099 ada 19 parsel asıl davada davacılar adına elbirliği mülkiyetinde olduğu halde davalı olarak Salih ...'u göstermiş davayı sadece ona karşı açmıştır. Hemen belirtilmelidir ki, aktif ve pasif husumet ile taraf teşkili dava şartlarından olup, mahkemece re'sen gözetilmelidir. Diğer tapu maliklerine karşı usulüne uygun açılmış bir dava bulunmamaktadır. Taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması nedeniyle paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan taşınmazın diğer paydaşlarının da davada yer alması sağlanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken...”[16]

5. Görevli Mahkeme

Tapu iptali ile tescil istemli davalar taşınmazın aynına (mal varlığına) yönelik davalardır. Bu nedenle görevli mahkeme, HMK’nin 2. maddesine göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”

6. Yetkili Mahkeme

Yetkili mahkeme ise, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu’nun 12. maddesine göre davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Farklı yargı çevrelerinde bulunan birden fazla taşınmaza elatmanın önlenmesi istenilmişse, dava bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Dava açıldıktan sonra artık o mahkeme kesin yetkili mahkeme halini alacaktır.

Bu yetki kuralı kesin olup, aksine yetki sözleşmesi yapılamaz ve HMK’nin 19. maddesine göre “Yetkinin kesin olduğu davalarda, mahkeme yetkili olup olmadığını, davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırmak zorundadır; taraflar da mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilir.”

7. Harç ve Vekâlet Ücreti

7.1. Harç

Temliken tescil davalarında üzerinde yapı olan taşınmaz bölümünün (ilgili bölümlerde belirtilen şartlar gerçekleşirse ve özellikle ifraz imkânı varsa) tapu kaydının yapı maliki adına tesciline karar verileceğinden harca esas dava değeri temliken tescil edilecek taşınmaz bölümünün dava tarihindeki değeridir. Taşkın yapı halinde TMK’nin 725. maddesine göre savunma yolu ile temliken tescilin istenilmesi halinde de tescile karar verilebilmesi için harcın tamamlatılması zorunludur.

“... Dava, TMK’nin 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil ile elatmanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Somut olayda; Davacı vekili dava dilekçesinde davaya konu 102 ada 34 parsel sayılı taşınmazdaki... numaralı bağımsız bölümlerin mülkiyetinin müvekkiline ait olduğunun tespitini, 102 ada 34 parsel sayılı taşınmazdaki 1-2-3-7-11 numaralı ve 21 ada 7 parselde kurulu D Blok 2 numaralı bağımsız bölümlerin müvekkili adına tapuya tescilini talep ettiğine göre davacı tarafça yatırılacak harç miktarı, tapu iptali ve tescili istenen bağımsız bölümlerin davanın açıldığı 03.01.2013 tarihi itibariyle değerlerinin saptanarak bunun üzerinden hesaplanacak nisbi harç olması gerekir...”[17]

“... Temliken tescil davasında dava değeri, tapusunun iptali istenen kesime ait zeminin değerine göre belirleneceğinden...”[18]

7.2. Vekâlet Ücreti

Temliken tescil davalarında üzerinde yapı olan taşınmaz bölümünün tapu kaydının yapı maliki adına tesciline karar verileceğinden vekâlet ücretine esas dava değeri temliken tescil edilecek taşınmaz bölümünün dava tarihindeki değeridir.

“…Davacının dava tarihi itibariyle haklılık durumu, davanın mahiyeti ve karşı dava temliken tescil talebinin kabulü dikkate alındığında yargılama giderlerinin davacı üzerine bırakılması doğru olmadığı gibi davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmesi de doğru görülmemiştir.

Ne var ki, bu husus kararın bozulmasını ve yeniden yargılamayı gerektirmediğinden HUMK’nun 438/7 maddesi gereğince kararın düzeltilerek onanması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, (2.) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hüküm sonucunun 5 numaralı bendinin çıkarılarak yerine “5- Davacı tarafından yatırılan (648,20 TL harç ve 1.345,35 TL keşif ve posta masrafı) toplam 1.993,55 TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine” ve 8 numaralı bendinin çıkarılarak yerine “8-Davalılar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,” ibarelerinin eklenmesine, hükmün DEĞİŞTİRİLMİŞ ve DÜZELTİLMİŞ bu şekliyle ONANMASINA, HUMK'un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, peşin alınan harcın yatırana iadesine, 06/12/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi…”[19]

“... Asıl dava temliken tescil, birleştirilen dava elatmanın önlenmesi ve kal talebine ilişkindir...

Mahkemece asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.

6100 sayılı HMK’nin 326. maddesinde hüküm verilirken kanunda yazılı haller dışında yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verileceği belirtilmiştir. HMK’nin 323/ğ maddesi uyarınca avukatlık ücreti de yargılama giderleri arasındadır...

Mahkemece harçlandırılan dava değeri üzerinden hem asıl davada hem de birleştirilen davada ayrı ayrı olmak üzere, aleyhine hüküm kurulan taraftan harçlandırılmış dava değeri üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davalı/ karşı davacı vekili yararına karar tarihi itibari ile yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre nisbi vekâlet ücreti takdiri gerekirken asıl ve birleştirilen davada vekâlet ücretine hükmedilmemesi usul ve yasaya uygun olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir...”[20]

Aydın Tekdoğan

Avukat

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

2. Hukuk Dairesi Emekli Başkanı

-------------

* Ayrıntılı bilgi için Tekdoğan A., Çaplı ve Komşu Taşınmaza Elatmanın Önlenmesi Temliken Tescil ve Tazminat Davaları, 2. Baskı, Seçkin Yayınevi, Eylül 2023, 1104 Sayfa

[1] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2018/2698 K. 2018/20322 T. 17.12.2018

[2] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/8473 K. 2018/7397 T. 05.11.2018

[3] Sınırlı ayni hak sahipleri (üst hakkı sahibi, geçit hakkı sahibi, intifa hakkı sahibi gibi) yapının sökülüp kaldırılmasını isteme hakkına sahiptirler.

[4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/14-2264 K. 2018/1101 T. 16.5.2018

[5] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2013/1908 K. 2013/3765 T. 14.3.2013

[6] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2010/14-29 K. 2010/66 T. 10.2.2010

[7] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2021/2020 K. 2022/892 T. 09/02/2022

[8] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2015/17530 K. 2018/4621 T. 19.06.2018

[9] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2003/3438 K. 2003/4238 T. 23.5.2003

[10] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1986/14-101 K. 1987/91 T. 11.2.1987

[11] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2018/8148 K. 2019/1365 T. 12.2.2019

[12] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/10832 K. 2019/247 T. 10.1.2019

[13] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2015/17221 K. 2017/2589 T. 30.03.2017

[14] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/10756 K. 2017/2165 T. 21.03.2017

[15] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2015/14967 K. 2018/4281 T. 30.05.2018