30.09.1988 GÜN 2/2 SAYILI YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI GEREĞİ GEÇERLİ SAYILAN HARİCİ SATIŞLARA DAYALI TAPU İPTALİ İLE TESCİL
1. Taşınmazların Devrinde Geçerlilik Şekli (Resmi Şekil)
Hukuki sebebin geçerliliği için, işlemin kanunun aradığı şekil ve şartlarda yapılmış olmasına bağlıdır. Örneğin, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması için işlemin resmi şekilde yapılmış olması gerekir. Tapulu taşınmaz satışı resmi şekilde yapılmazsa yapılan işlem kesin hükümsüz yani batıldır. Hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmamak şartıyla her zaman ileri sürülebilir. Hâkim de görevi gereği resen dikkate almak zorundadır.
TMK’nın 706/1. maddesine göre,
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Şekil şartını ortadan kaldırmak amacıyla yapılan her türlü sözleşme de geçersizdir. Resmi şekil şartına uymayan sözleşmeyle taşınmazın zilyetliğinin devredilmesine uygulamada haricen satış denilmektedir.
“...Tapuda kayıtlı bir taşınmazın diğer bir kimse adına tescil olunabilmesi için geçerli bir hukuki sebebin varlığı gerekir. Resmi şekilde yapılmamış bulunan temlik taahhütleri geçerli sayılamaz. Davacı iddiasını geçerli bir belgeye dayandırmamıştır...”[1]
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerine Dayalı Olarak Bağımsız Bölüm Satın Alanlar Yönünden İstisna
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi taşınmazlarda da, tescilin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlı olmasına rağmen, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayalı olarak bağımsız bölüm satın alanlar yönünden 30.09.1988 gün 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, KMK hükümlerine tabi olmak üzere yapımına başlanan (Yargıtay içtihatlarına göre %90 oranında tamamlanmış) bir bağımsız bölümün bulunması, bu bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyetine tabi bir satış olması, alıcının semeni ödemiş olması, bağımsız bölümün alıcıya teslim edilmiş olması ve olayın özelliklerine göre şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşmüş olması şartlarının gerçekleşmesi halinde adi yazılı satış sözleşmeleri ile yapılan satış geçerlidir. “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hâkimin MK’nın 2’nci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.”[2]
3. 30.09.1988 Gün 2/2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı Gereği Tescilin Koşulları
Bu durumda tescile karar verilebilmesi için iki tarafın da edimlerini (yüklenici bağımsız bölümleri tamamlayarak arsa sahibine fiilen teslim etmeli, arsa sahibi de arsasını yükleniciye resmi şekilde devretmelidir) ifa etmiş olması gerekir. Alıcı satış parasının büyük bölümünü ödemiş olmasına rağmen ödenmeyen birkaç taksitin bulunması halinde dava hemen reddedilmeyip, alıcıya kalan borcunu depo etmesi için imkân tanınmalı, davanın kabulü kararı ile birlikte depo edilen bedelin davalıya ödenmesine karar verilmelidir. Bağımsız bölüm satıcısı arsa sahibi olabileceği gibi, arsası üzerinde yüklenici sıfatıyla inşaat yapan arsa sahibi de olabilir. Arsa sahibinin KMK kapsamına tabi olarak yapılmakta olan bir bağımsız bölümü tapu dışı yoldan satması halinde de diğer koşulları oluşmuşsa bu içtihadı birleştirme kararı kapsamında değerlendirilmelidir. Aynı bağımsız bölümün bu kapsamda birden fazla kişiye satılması halinde eski tarihli olan satışa değer verilecektir.
“...Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Somut olaya gelindiğinde...mahkemece yapılması gereken iş, davacılar tarafından satıldığı iddia edilen bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtlarını ilgili tapu müdürlüğünden getirtmek, tapu kayıtlarının incelenmesinde bağımsız bölümlerin hala davalı arsa maliki Necmettin...’ın üzerinde kayıtlı olduğunun anlaşılması durumunda adı geçen bağımsız bölümler yönünden davanın kabulü ile tapu iptali ve tescile karar vermek, bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde ise bu kişileri davaya dahil etmek ve davacıların muvazaa iddialarının olması halinde buna ilişkin delilleri toplayarak davanın esası hakkında hüküm kurmak olmalıdır...”[3]
“…Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Yukarıdaki açıklamalar ışığında; davacı ile davalı yüklenici firma olan…şirketi arasındaki 9 numaralı villanın satışına dair daire satış vaadi sözleşmesi alacağın temliki hükmünde olup geçerli olduğundan, mahkemece davanın esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken…”[4]
“...Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 Sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanun’un öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına dair geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir...”[5]
“...Davacılar vekili, vekil edenlerinin miras bırakanının parsel üzerinde yapılmış bulunan binadan bağımsız bölüm satın aldığını belirterek iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur. Gerçekten de mahkemenin gerekçesinde açıklandığı üzere tapulu bir taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payının resmi memur önünde yapılmayan satış ve devri TMK’nın 706, BK 213 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi hükümleri karşısında geçersizdir. Mahkemece anılan hükümler göz önünde tutularak yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de, bu tür uyuşmazlıklarda 30.09.1988 gün 2/2 sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararının uygulama kabiliyetinin bulunup bulunmadığının araştırılıp göz önünde tutulması gerekir. Anılan içtihadı Birleştirme Kararına göre Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılmakta olan bağımsız bir bölümü satın alan alıcı tüm borçlarını yerine getirmiş, satın aldığı yeri devralmış ve malik sıfatıyla zilyetliğini sürdürmüş ise, böyle bir yerin tapu kaydının iptali ile tesciline karar verilebilir. Tapulu taşınmaz mülkiyetinin resmi biçimde geçirilmesinin ayrık bir hali olan Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararındaki koşullarının oluşup oluşmadığının araştırılması gerekir...”[6]
“…Dava, yüklenici davalıdan temellük edinilen şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece davacının son iki taksit borcunu ödemede temerrüde düştüğünden bahisle dava reddedilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.
Gerçekten; mahkemece doğru olarak saptandığı üzere gerek edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekle uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi durumlarında şekil eksikliğinin ileri sürülmesi iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Sözü edilen bu ilkenin belirlendiği 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca dayanılan adi yazılı düzenlenen 19.03.1998 tarihli satış sözleşmesi davacıya mülkiyet hakkını talep yetkisi verir.
Somut olayda olduğu gibi satış, bedeli taksitler halinde ödenmek üzere yapılmışsa ve davacının ödemediği bir kısım taksit tutarı varsa dava sırf bu nedenle reddedilmemeli bedelden ödenmeyen kısmı satıcıya verilmek üzere depo etmesi için alıcıya uygun bir mehil verilmeli, bunun sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır…”[7]
4. Davalı Yönünden Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Tapu iptali ile tescil yüklenici ile yapılan adi yazılı sözleşmeye dayalı yani yükleniciden satın alınma nedenine dayalı ise yüklenici ile arsa maliki davada zorunlu dava arkadaşı olduklarından her ikisine yönelik açılması veya biri aleyhine açılan davada diğerinin davaya dahili için davacıya süre verilmesi gerekir.
“…bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen şahsi hakka dayanan kişinin bu hakkın varlığını devri yapan yükleniciye karşı, alacağa hak kazandığını ise yükleniciyle yapılan sözleşmenin tarafı olan arsa sahiplerine karşı kanıtlaması gerekir. Duraksamadan söylenmelidir ki, bu tür davalarda yüklenici ile arsa sahibi olan davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Zorunlu dava arkadaşlığı olan durumlarda zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkili tamamlanmadan hüküm kurulamaz. Böyle olunca mahkemece, zorunlu dava arkadaşı olan dava dışı yüklenicinin davaya katılması sağlanarak çekişmenin esası onun da katılması suretiyle ve bildirirse delilleri toplanarak incelenmeli, böylelikle bir sonuca ulaşılmalıdır…”[8]
“…borç yerine getirilmeden ne yüklenici ne de yüklenicinin halefi durumundaki üçüncü kişi arsa sahibinden şahsi hakkını ileri sürerek bağımsız bölüm tescilini isteyemez. Bu nedenledir ki bu gibi davalarda davayı açan üçüncü kişi hasım göstereceği yükleniciye karşı satın alma olgusunu, yine hasım göstereceği arsa sahibine ya da sahiplerine karşı da yüklenicinin halefi olarak taşınmaz tesciline hak kazandığını ispat etmek zorundadır. Başka bir anlatımla arsa sahibi veya sahipleri davada taraf durumunu almadan davanın görülme olanağı yoktur…”[9]
5. Görevli Mahkeme
Öte yandan kural olarak görevli mahkeme, HMK’nın 2. maddesine göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi” olmasına rağmen bu davalarda görevli mahkeme tüketici mahkemesidir.
“...Dava tarihinde yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun 23. maddesi hükmüne göre, bu kanunun uygulaması ile ilgili çıkacak her türlü itilaflara Tüketici Mahkemelerinde bakılması gerekir. 4822 sayılı Kanunla değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 3. maddesi (c) bendi ile konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar da Tüketicinin Korunması Kanunun kapsamına alınmıştır. Dava konusu taşınmaz konut niteliğindedir. Anılan yasanın (e) bendindeki tanıma göre tüketici: bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek veya tüzel kişiyi, (f) bendindeki tanıma göre de satıcı: kamu tüzel kişileri dahil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetler kapsamındaki tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kişileri ifade eder. Somut olayda da; davacı tüketicinin yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması yasadan kaynaklanan bir zorunluluktur. Mahkemece kamu düzeninden olan görev hususu re’sen gözetilerek yukarıda yazılı olduğu şekilde işlem yapılması gerekirken...”[10]
“…Sözleşme konusu konut amaçlı bağımsız bölüm satışıdır. Gerçekten 4822 sayılı Kanunun ile değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun tanımlar başlıklı 3. maddesinin (e) bendinde "tüketici" bir mal veya hizmeti ticari ve mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek ya da tüzel kişi, aynı maddenin (f) bendinde ise "satıcı" kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari ve mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kişi olarak tarif edilmiş, yasanın 23. maddesi ile (c) bendindeki konut amaçlı taşınmaz malların satımından kaynaklanan uyuşmazlıklar Tüketici Mahkemelerinin görevine alınmıştır…”[11]
Aydın Tekdoğan
Avukat
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi
2. Hukuk Dairesi Emekli Başkanı
----------------
Ayrıntılı bilgi için: Tekdoğan A., Ayni ve Şahsi Haklardan Kaynaklı Tapu İptali ile Tescil Davaları, 1. Baskı, Seçkin Yayınevi, Nisan 2025, 1504 Sayfa.
[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 1984/14-429 K. 1985/850 T. 25.10.1985
[2] İBK 30.9.1988 T, 1987/2 E, 1988/2 K.
[3] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/8554 K. 2019/2939 T. 01.04.2019
[4] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2015/7571 K. 2018/1633 T. 5.3.2018
[5] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2014/14816 K. 2015/10976 T. 30.11.2015
[6] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2008/1929 K. 2008/2342 T. 22.4.2008
[7] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2006/13258 K. 2007/61 T. 15.1.2007
[8] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2006/14689 K. 2007/924 T. 6.2.2007
[9] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2006/13688 K. 2007/91 T. 15.1.2007
[10] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/16838 K. 2019/3204 T. 08.04.2019
[11] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2006/14864 K. 2007/974 T. 7.2.2007
