Arsa Sahibinin Elindeki Güçlü Hak: TBK 473/1’in Sağladığı Koruma

Ev yaptırırken, dükkan tadilatında veya büyük bir inşaat projesinde...

Müteahhit işe başlamadıysa, işi yarım bıraktıysa ya da sürekli oyalıyorsa ne yapılabilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 473/1. maddesi, bu durumda iş sahibine güçlü yasal haklar tanıyor.

Bu yazıda, hem yükleniciye karşı nasıl bir yol izlenmesi gerektiğini hem de bu hakları doğru biçimde kullanarak neler elde edilebileceğini sade bir dille anlatıyoruz.

Müteahhidin Erken Temerrüdü

Borçlar hukukunda genel kural, bir borç için temerrütten söz edebilmek adına borcun muaccel, yani vadesinin gelmiş olması gerektiğidir. Ancak bazı durumlarda, özellikle inşaat sözleşmelerinde, kanun arsa sahibine vadeyi beklemeden sözleşmeden dönme hakkı tanımıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 473. maddesinin birinci fıkrası da bu duruma özel bir düzenlemedir.

1. Kanun Ne Diyor?

TBK m. 473/1 hükmüne göre: “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.”

2. Kanunun Amacı Nedir?

Bu hüküm, inşaat sürecinde yaşanabilecek aksaklıklar karşısında iş sahibini korumayı amaçlar. Yani iş sahibi, müteahhitin işi zamanında bitiremeyeceğini önceden fark ettiğinde, beklemek zorunda kalmadan sözleşmeyi sona erdirebilir. Böylece hem zaman hem maddi kayıptan korunmuş olur.

3. Uygulama Şartları Nelerdir?

Bu hakkın kullanılabilmesi için bazı şartların oluşması gerekir:

· Yüklenicinin işe zamanında başlamaması,

· Yüklenicinin işi sözleşmeye aykırı şekilde geciktirmesi,

· Ya da arsa sahibinden kaynaklanmayan bir nedenle inşaatın vaktinde bitirilemeyeceğinin açıkça belli olması.

Bu şartlardan biri mevcutsa, arsa sahibi artık vadeyi beklemeden sözleşmeden dönebilir. Ayrıca yüklenicinin bu gecikmede kusurlu olup olmaması önemli değildir. Yeter ki işin zamanında bitirilemeyeceği objektif olarak anlaşılsın.

Sonuç: Vatandaş Hakkını Nasıl Arayacak?

Eğer müteahhit işe başlamaz veya işi gereği gibi ilerletmezse, arsa sahibi makul bir süre vererek müteahhidi işe devam etmeye davet eder. Bu süre sonunda müteahhit hâlâ yükümlülüğünü yerine getirmemişse, arsa sahibi iki farklı hakkından birini kullanabilir:

1. Sözleşmeden dönme hakkı:

Arsa sahibi, yükleniciye verdiği süreye rağmen iş yapılmadığı takdirde sözleşmeden dönebilir. Bu durumda sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi sonuç doğurur.

- Müteahhide yapılan ödemelerin iadesi istenebilir.

- Arsa sahibi, sözleşme konusu işi başka bir müteahhide yaptırabilir.

- Gecikmeden doğan zararlarını müteahhitten tazminat olarak talep edebilir.

2. İşi başkasına tamamlattırma hakkı:

Arsa sahibi sözleşmeden dönmek yerine, işi kendi gözetiminde veya başka bir müteahhide tamamlattırabilir.

- Bu durumda, işin tamamlanması için yapılan ek masraflar müteahhitten talep edilir.

- Arsa sahibi bu hakkını kullanarak hem zaman kaybını azaltır hem de işin tamamlanmasını sağlar.

- Ayrıca, arsa sahibinin uğradığı gecikme zararı yine müteahhide rücu edilebilir.

Bu hakların bilinçli ve usulüne uygun şekilde kullanılması, hem zaman hem de maddi kayıpların önüne geçilmesini sağlar. Dolayısıyla arsa sahipleri, müteahhidin temerrüdü durumunda kanunda tanınan haklarını dikkatli ve belgeli bir şekilde kullanmalı, süreci mutlaka yazılı delillerle desteklemelidir ve bir uzmandan destek almalıdır.

KAYNAKÇA

ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015

AYAN, Serkan: İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Ankara 2008.

ERMAN, Hasan: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul 2007

SELİÇİ, Özer: İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul 1978.

SEROZAN, Rona: Sözleşmeden Dönme, İstanbul 2007.

ÖZ, Turgut: İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, İstanbul 1989

YAVUZ, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul, 2002