Giriş

Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki bir taşınmazın mülkiyetini, bedelini ödeyerek devralması işlemidir. Vatandaş açısından en çok tartışılan konu ise taşınmazın gerçek değerinin ödenip ödenmediğidir. Çoğu zaman 'devlet düşük bedel biçti' veya 'arsa değeri eksik hesaplandı' şikâyetleri gündeme gelir. Oysa Türk hukukunda kamulaştırma bedeli belirlenirken izlenmesi gereken açık kurallar vardır.

1. Kamulaştırma Bedeli Ne Anlama Gelir?

Kamulaştırma bedeli, devletin kamu yararı için devraldığı taşınmazın gerçek piyasa değeridir. Devlet bu bedeli peşin olarak ödemek veya mahkeme veznesine yatırmak zorundadır. Amaç, vatandaşın mal varlığında bir eksilme olmamasıdır.

2. Bedel Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma bedeli belirlenirken bilirkişi kurulu, taşınmazın niteliğine göre farklı ölçütler kullanır. Bunlar genellikle şunlardır:

• Taşınmazın cinsi ve yüzölçümü

• İmar durumu (arsa mı, tarla mı?)

• Kullanım amacı ve ekonomik getirisi

• Ulaşım imkânları, altyapı durumu

• Aynı bölgede bulunan emsal satış fiyatları

3. Bedelin Belirlenmesinde Kullanılan Yöntemler

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine göre bedel tespiti üç temel yöntemle yapılır:

1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Aynı bölgede satılan benzer taşınmazların fiyatları dikkate alınır.

2. Gelir Yöntemi: Taşınmaz gelir getiriyorsa (örneğin tarla, dükkan, otel vb.), yıllık kazancı esas alınır.

3. Maliyet Yöntemi: Özellikle binalar için kullanılır. Binanın yapım maliyeti, yaşı ve yıpranma oranı dikkate alınarak hesap yapılır.

4. Kamulaştırma Bedeline İtiraz Hakkı

Vatandaş, kendisine tebliğ edilen kamulaştırma bedelini kabul etmek zorunda değildir. Kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünen kişi, idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında savunma yapabilir veya ayrıca bedel artırım davası açabilir.

5. Peşin Ödeme Kuralı

Anayasa’ya göre kamulaştırma bedeli peşin ödenir. Ancak bazı özel durumlarda, örneğin enerji yatırımlarında, ödeme beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taşınmazın mülkiyeti mahkeme kararıyla tescil edilir; ancak kamulaştırma bedeli mahkeme veznesine yatırılmadan tescil işlemi tamamlanamaz.

6. Kamulaştırmada Sık Karşılaşılan Hatalar

Uygulamada şu hatalar sıkça görülür:

• Bilirkişi emsalleri yanlış seçer veya eski tarihli satışları dikkate alır.

• Taşınmazın imar durumu değişmiştir ama rapora yansımaz.

• Tarımsal taşınmazlarda gelir hesabı eksik yapılır.

7. Vatandaş Ne Yapmalı?

Eğer kamulaştırma işlemi size bildirildiyse:

1. Tebligatı aldıktan sonra belirlenen bedeli dikkatlice inceleyin.

2. Emsal satışlara ve imar durumuna bakın.

3. Gerekirse bir gayrimenkul değerleme uzmanı veya avukat desteği alın.

4. Bedel tespiti ve tescil davasında hakkınızı savunun.

5. Bedelin eksik olduğunu düşünüyorsanız bedel artırımı davası açabilirsiniz.

Sonuç: Kamulaştırma Vatandaşın Zararına Olmamalı

Kamulaştırma, kamu yararı için yapılabilir; ancak bu süreçte bireyin mülkiyet hakkı zarar görmemelidir. Devletin amacı, vatandaştan mülk alırken onu mağdur etmek değil, adil bir karşılık ödemektir. Bu nedenle kamulaştırma bedeli, adil, güncel ve objektif ölçütlerle belirlenmeli; vatandaşın hakkı her aşamada korunmalıdır.