Kiralanan taşınmazın sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316 kapsamında düzenlenmiştir:
“MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
1- Kiracının Kiralanan Taşınmazı Sözleşmeye Uygun Şekilde Kullanma Yükümlülüğü
Kiracının kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanma yükümlülüğü TBK m. 316/1 kapsamında düzenlenmiştir:
“MADDE 316/1- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”
Buna göre, kiracı, kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmakla yükümlüdür.
Kiralanan taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde kullanıldığının kabulü için bu kullanımın doğrudan kiralanan taşınmazın kullanımı ile alakalı olması gerekmektedir. Bu kapsamda, kiralanan taşınmazın dışında yer alan bir alanın kullanımı veya kira bedelinin sözleşmede yer alan ödeme usulüne uygun şekilde yapılmaması gibi hususlar TBK m. 316/1 uyarında kiralanan taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde kullanımı sonucunu doğurmayacaktır.[1]
YARGITAY 3. HD. 16.01.2018 KT. 2017/8658 E. 2018/173 K.
“Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir”
YARGITAY 6. HD. 01.11.2011 KT. 2011/7354 E. 2011/12104 K.
“… Sözleşmenin 4. maddesinde kiralananın kiracı tarafından Lee Cooper tabelası altında Lee Cooper markalarını kapsayan bay, bayan, hazır giyim ürünleri ve aksesuarlarının teşhir, pazarlama ve perakende satışının yapılacağı mağaza olarak kullanılacağı, kiralananın sözkonusu amaç dışında hiçbir şekilde depo, toptan satış, showroom, fabrika satış mağazası vb. biçimlerde kullanılamayacağı kararlaştırılmıştır. ... Bu maddenin ihlali kiralananın kullanımına ilişkin olmadığından akde aykırılık nedeniyle tahliye sonucunu doğurmaz”
YARGITAY 6. HD. 09.11.2010 KT. 2010/8256 E. 2010/12333 K.
“... kira sözleşmesinin hususi şartlarının 23. maddesinde de kiralananın dışına raf ve vitrin, dolap gibi hiçbir eşyanın konulamayacağının kararlaştırıldığını, bu nedenle bu şarta uymayan kiracı davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. ... Davacı tarafça akde aykırılık olarak gösterilen hususlar kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olmayıp, tamamı kiralanan işyerinin dışında kalan alanlarla ilgili bulunduğundan Borçlar Kanununun 256. maddesi anlamında tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”
Bu kapsamda, kiracının kullanımının sözleşmeye aykırı olarak kabul edilebilmesi için kullanımın doğrudan kiralanan taşınmazın kullanımı ile ilgili olması gerekmektedir. Aksi halde, kiracının kullanımı TBK m. 316 kapsamında sözleşmeye aykırı şekilde kullanım olarak kabul edilmeyecektir.
2- Sözleşmeye Aykırı Kullanım Durumunda Kiraya Verenin Hakları:
Kiralanan taşınmazın kiracı tarafından sözleşmeye aykırı şekilde kullanılması durumunda kiraya verene TBK m. 316/2 kapsamında birtakım haklar tanınmıştır.
“MADDE 316/2- Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanan taşınmazı sözleşmeye aykırı şekilde kullanması durumunda TBK m. 316/2 hükmü uyarınca kiraya veren; sözleşmeye aykırılığın en az 30 gün süre içerisinde giderilmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceğine ilişkin olarak kiracıya yazılı bir ihtarda bulunabilir. Kiracıya tanınan ve kanuni düzenlemeye göre en az 30 gün olması gereken süre içerisinde sözleşmeye aykırılığın giderilmemesi durumunda kiraya veren tarafından sözleşmeye aykırılık sebebiyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralanan taşınmazın tahliyesi talebiyle kiracıya karşı dava açılabilir. Ancak kanunda yer alan süreye uygun şekilde hareket edilmesi kiraya veren bakımından zorunluluk teşkil etmektedir.
YARGITAY 3. HD. 16.01.2018 KT. 2017/8658 E. 2018/173 K.
“Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 20/07/2015 tarihli ihtarname ile; kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiği belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Dava konusu kiralanan çatılı işyeri niteliğinde olduğundan davacı tarafından yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Konut ve çatışı işyeri kiraları dışındaki kira ilişkilerinde ise, yukarıda yer verilen kanuni düzenleme uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu kapsamda, kiraya veren tarafından, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya süre verilmeksizin kira sözleşmesi feshedilebilir.
YARGITAY 3. HD. 17.01.2019 KT. 2017/11720 E. 2019/253 K.
“Davacı tarafından davalıya gönderilen 24.10.2013 tarihli ihtarnamede, sözleşmenin özel koşullarının 2. maddesinde belirtilen ''Kiracı, kiralanan taşınmazı bir başkasına devredemez kiraya veremez. Taşınmaz yalnızca kiracının kullanımına açıktır.Kiralanan taşınmaz kira süresi bitiminde bir tutanakla mal sahibine tam bir temizlik içinde borçsuz olarak teslim edilecektir.' 'hükmüne aykırı davranılarak kiralanan yerin başka iletişim firmalarına kullandırıldığı ve kiraya verildiği,bu durumun tebliğden itibaren 20 gün içinde düzeltilmesi ihtar edilmiş, taraflar arasındaki 10.11.2008 düzenleme tarihli on yıl süreli kira sözleşmesinde ise kiralananın boş tarla olduğu belirtilmiştir. Bu haliyle; kiralananın çatısız işyeri olduğunun ve yazılı bir bildirimle süre verilmesi gerektiği kuralına uymaksızın sözleşmenin feshedilebileceğinin kabulü gerekir.”
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya süre verilmesinin zorunluluk arz etmediği durumlar ise TBK m. 316/3 kapsamında düzenlenmiştir:
“MADDE 316/3- Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralanan taşınmaza kiracı tarafından kasten ağır bir zarar verilmesi, kiracıya süre verilmesinin faydasız olacağının anlaşılması veya kiracının sözleşmeye uygun şekilde kullanma yükümlülüğüne aykırı davranışının kiraya veren veya taşınmazda ikamet eden diğer kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında, kiraya veren tarafından sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya süre verilmesine gerek olmaksızın kira sözleşmesi feshedilebilir.
YARGITAY 6. HD. 02.05.2016 KT. 2015/10039 E. 2016/3563 K.
“…Mahkemece, davacının ileri sürdüğü sebeplerin açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye sebebi sayılmayıp ,akde aykırılık sebebiyle tahliyeye ilişkin olduğunu , akde aykırılıktan dolayı tahliye kararı verilebilmesi için kiralayan tarafından eski hale getirilmesi husunda süreli ihtar gönderilmesi gerektiği ,süreli ihtar gönderilmeden dava açılmayacağını ,zira yapılan tadilatların da binayı depreme dayanıksız hale getirmesi ve riskli yapı olduğunun uzman kuruluşlarca yapılan inceleme ile kesinlik kazanması gerektiği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
…
Taraflar arasında geçerli olan 1.1.2007 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiralananın cafe olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında inşaat ve hukukçu bilirkişiler tarafından tanzim edilen 18/03/2015 tarihli raporda; mecur içerisinde gerçekleştirilen tadilatların yönetim planına, 634 sayılı kat mülkiyeti yasasına aykırılık teşkil ettiği, bu tadilatların binanın depreme karşı dayanımını azaltıp, statik yapısını da negatif yönde etkilediği, eski hale getirilmesi için can ve mal güvenliği açısından tahliyesi gerektiği bildirilmiştir. Bu nedenle mahkemece, toplanan deliller ve alınan bilirkişi raporu birlikte değerlendirilerek ,statik yapının bozulduğu ve bu hali ile açıktan fena kullanma şartlarının gerçekleştiğinin kabulü ile tahliyeye karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
YARGITAY 3. HD. 26.12.2017 KT. 2017/6961 E. 2017/18233 K.
“Kiraya verenlere ait binanın 1 nolu diaresi ve ana taşınmazın bahçesinin 15.10.2010 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar mahkemece, kiralanan taşınmazda yapılan tadilatların sözleşmenin başında yapıldığından akde aykırılık teşkil etmediği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacıların açıktan fena kullanım nedeniyle de tahliye talep etmelerine rağmen, mahkeme gerekçesinde bu hususta hiçbir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir. TBK'nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Ayrıca davacılar tarafından davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebeplerin bir kısmı; kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, dava konusu işyerinde gece geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinlenmesi nedeniyle gerek kiralayanların gerekse komşuların gürültüden rahatsız oldukları ve işletmeden çıkan müşterilerin çevreye rahatsızlık verdiğinin tanık beyanları ile sabit olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece dinlenen davacı tanıkları, komşuların ve davacıların kiralananda geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinlenmesinden ve kullanım şeklinden rahatsız olduklarını doğrulamıştır. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, dosya kapsamı ve tanık beyanları da dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanım oluştuğu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
------------
[1] Haluk Burcuoğlu, “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde, Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Fesih ve İade İstemi ile İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi”, Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, 8(Özel), 2013, s. 662.
