Konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 339 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi hususuna ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 343-346 hükümleri arasında yer verilmiştir. Yazımızın kapsamı gereği yalnızca TBK m. 343-346 arasında düzenlenen hükümlere değinilecektir.

TBK m. 343 uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi hususu dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmıştır:

“MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

Bu kapsamda, taraflar arasında konut ve çatılı işyerine ilişkin olarak akdedilen kira sözleşmelerinde, kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmış olup kira bedelinin belirlenmesi bu yasağın istinası olarak düzenlenmiştir. Böylece, taraflar arasında kira sözleşmesinin şekline uygun olarak yapılacak bir anlaşma ile kira bedelinin değiştirilmesi ve kiracı aleyhine yeniden belirlenmesi mümkündür.

Kira bedelinin belirlenmesinde azami sınır, TBK m. 344/1 hükmünde düzenlenmiştir:

“MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Buna göre, kira sözleşmesinde kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu şarta aykırı olarak yer verilen kira artış oranının uygulanması yasal olarak mümkün değildir.

Kira artış oranına kira sözleşmesi kapsamında yer verilmemesi durumunda ise TBK m. 344/2 hükmü dikkate alınır:

“MADDE 344/2 - Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Buna göre, kira sözleşmesi kapsamında kira artış oranına yer verilmemesi durumunda, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından belirlenir. Bu kapsamda kira artış oranının belirlenmesinde kiralananın durumu da dikkate alınarak hakkaniyet esasına göre hareket edilir.

Bu halde, kira artış oranına yer verilmeyen kira sözleşmeleri kapsamında kira artış oranı, tarafların anlaşmasıyla belirlenebileceği gibi dava yoluna gidilmek suretiyle hakim kararı ile de belirlenebilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, beş yılın sonundaki yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi için dava yoluna gidilmesi hakkı tanınmış olup işbu hak TBK m. 344/3 kapsamında düzenlenmiştir:

“MADDE 344/3 - Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Buna göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, beş yılın sonundaki yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi için dava yoluna gidilebilir. Bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında bir anlaşma yapılması gerekmemektedir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin açılacak davaya ilişkin şartlar TBK m. 345 kapsamında düzenlenmiştir:

“MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Buna göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte yahut kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şartıyla her zaman açılabilir. Bu süre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava bakımından dava şartı olup süreye uyulmaması durumunda davanın dava şartı noksanlığından bahisle reddine karar verilecektir. Keza süre şartına uyulmaksızın açılan dava, taleple bağlılık ilkesine dayalı olarak usulüne uygun şekilde talep edilmiş olması durumunda ancak bir sonraki kira dönemi bakımından yürütülebilecektir. Bu kapsamda, davadan netice alabilmek için kanunda düzenlenen süre şartına uyulması önem arz etmektedir.

(YARGITAY 6. HD, 2014/10547 E. 2014/12357 K. 12.11.2014 KT.)

“Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 27.02.2013 tarihinde açılan dava ile 01.01.2013 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez.  Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01.01.2014) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2014-2015) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.”

(YARGITAY 3. HD, 2017/8071 E. 2019/5079 K. 28.05.2019 KT.)

“Davacı 09.12.2015 tarihinde açtığı dava ile davalının 01.09.2008 tarihinden beri kiracı olduğunu belirterek 01.09.2014 ve 01.09.2015 tarihlerinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiş, davalı ise 01.09.2014 tarihi itibariyle kira bedelinin tespitine karar verilebileceğini iddia etmiştir. Her ne kadar 09.12.2015 tarihinde açılan dava ile 01.09.2014 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; Mahkemece taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için (01.09.2015) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmektedir.”

Süresi içerisinde açılmış dava neticesinde Mahkemece tesis edilecek karara dayalı olarak belirlenen yeni kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Diğer bir ifadeyle, dava sürecinin uzunluğundan bağımsız olarak, dava neticesinde Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, dava konusu kira dönemi bakımından kiracıyı bağlayacaktır.

Diğer yandan, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira artış bedeline ilişkin düzenlemeye yer verilmiş olması durumunda kanunda yer verilen süre içerisinde yazılı bildirimde bulunmaksızın kira bedelinin tespitine dair dava açılması mümkündür.

(YARGITAY 6. HD, 2014/6112 E. 2014/7606 K. 10.06.2014 KT.)

“Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nu 347. maddesi hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kanunun bu maddesinden anlaşılacağı üzere konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmelerinde sözleşme sonunda sebep göstermeden akdi feshetme yetkisi kural olarak sadece kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren sebep göstermeden yalnızca süre bitimi nedeniyle böyle bir sözleşmeyi sona erdiremez. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345 / 1 maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır. Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir. Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir. Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü 3. maddesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Her ne kadar davacı kira artırımı konusunda bir ihtarname keşide etmemiş ise de, sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.01.2012 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 06.09.2012 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.”

(YARGITAY 6. HD, 2014/7428E. 2015/508 K. 21.01.2015 KT.)

“Uyuşmazlık konusu olmayan taraflar arasındaki 01.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 5. maddesine göre kira parasının 01.01.2011 tarihinden itibaren kiracılık devam ettiği takdirde her yeni dönem kirasının hiçbir ihtara gerek kalmadan Yargıtay uygulamaları paralelinde arttırılarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kanunun bu maddesinden anlaşılacağı üzere konut ve çatılı iş yerlerine ait kira sözleşmelerinde sözleşme sonunda sebep göstermeden akdi feshetme yetkisi kural olarak sadece kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren sebep göstermeden yalnızca süre bitimi nedeniyle böyle bir sözleşmeyi sona erdiremez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345/1 maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır. Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir. Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir. Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan kira sözleşmesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.01.2013 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 27.12.2013 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davacının dava dilekçesindeki talebinde olduğu gibi 01.01.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir.”