Enflasyonun yüksek oranda seyretmesi karşısında belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade tarihindeki alım gücü çok daha az olmaktadır. Bu gibi durumlarda kanun ve yargının cevaz verdiği ölçüde iade zamanında paranın güncellenmiş değerinin ödenmesi gerekmektedir.
Güvence Bedeli (depozito), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ''Kiracının Güvence Vermesi'' başlıklı 342. maddesinde düzenlenmiştir;''Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.''
Madde metninden de anlaşılacağı üzere, depozito (güvence), kira sözleşmesinin başında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilir. Çoğunlukla para veya kıymetli evraktan oluşur ve kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının kiralanana verdiği zararların teminatını oluşturmaktadır. Kanun her alanda olduğu gibi kiracıyı koruma gayesiyle alınabilecek maximum depozito miktarını ise 3 aylık kira bedeli ile sınırlamıştır.
TBK'nun "Kiralanın Gözden Geçirilmesi Ve Kiracıya Bildirme" başlıklı 335. maddesinde; "Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır." şeklindedir.
Depozito sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği takdirde kiralayanın sözleşmeden kaynaklanan her türlü alacağını temin için verilmiş sayılmaktadır. Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, kira sözleşmelerinde yer alan depozitoya ilişkin anlaşmaların kural olarak geçerli kabul edilmektedir. Depozitonun temel amacı ve tek fonksiyonu, kiralayanı güvence altına almaktır.Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracının herhangi bir borcu yok ise, depozit olarak alınmış paranın iadesi gerekecektir.
Kiralaya verenin depozitonun değerini arttırma yükümlülüğü yoktur. Ancak, mülk sahibi kendisine güvence olarak bırakılan bu paranın enflasyon karşısında değerini kaybetmemesi için de gereken önlemleri alması iyi niyet kurallarının bir gereğidir. Nitekim kanun açıkça verilen depozitonun vadeli bir tasarruf hesabına yatırılarak her iki tarafın menfaatinin korunacağını öngörmüşse de uygulama da mülk sahipleri alınan depozitoyu bankaya yatırmayıp, ellerinde tutmakta ve aynen iade yoluna gitmektedirler.
Kira sözleşmesinde, tahliye halinde verilen depozitin güncelleneceğine dair bir hükmün bulunmasa bile, Yargıtay kararları uyarınca güncel depozito bedelinin belirlenerek iadesinin gerektiği ifade edilmektedir.
Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 01/01/2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip, sonucu dairesinde alacak miktarının belirlenmesi gerekirken belirtilen bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6 H.D. 2014/2287E. 2014/4118K.)
Ancak taraflar kira akdi başlangıcında verilen depozitonun aynen iade edileceğine ilişkin sözleşmeye hüküm koymuşlarsa bu takdirde bedel güncellenmeyerek aynen iade yoluna gidilmelidir.
Her ne kadar mahkemece davalı/karşı davacının talebi doğrultusunda güvence bedeli, iki aylık kira bedeli karşılığı olarak güncellenerek iadesi ile teminat çekinin iadesine karar verilmiş ise de; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 15/11/2011 tarihli sözleşmenin açık hükmü gereği, verilen depozitodan fazlalık talep edilemeyeceğinin kararlaştırılmış olması karşısında, depozito bedelinin güncellenen değerin hesaplanması doğru olmadığı gibi, depozito ve teminatın kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşılık olarak alındığı ve noksansız tahliye anında iade edilebileceği hususları da değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3.H.D. 2021/5500E. 2021/10204K)
