KİRA SÖZLEŞMESİ VE BEDELİ TESPİTİ DAVASI

GİRİŞ

Borçlar Hukukuna konu olan ve toplumsal hayatta en sık karşılaştığımız ilişkilerden biri, kira ilişkisidir. Bu ilişkinin normlarının kanunlarla açık olarak belirlenmesi de toplumsal hayatın bir gereği olarak oldukça önem arz etmektedir. Kira ilişkisine dair sözleşmelerde taraflar, kira bedelini sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde serbestçe belirleyebilmektedir. Tarafları kira bedelini serbestçe belirlemesi, kira sözleşmesinin kurulması sırasında söz konusu olmaktadır.

Kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından bir diğeri de kira bedelidir. Kira sözleşmesinin tarafları kural olarak kira bedelini özgür iradeleriyle belirleyebilmektedir. Kira sözleşmesinin kurulması sırasında, sözleşme özgürlüğü ilkesinin sınırları kapsamında taraflar kira bedelini belirleyebilirken; sözleşmenin devamı sırasında yeni kira dönemlerinde kira bedelinin tespiti birtakım sınırlamalara tabi tutulmuştur.

Kira sözleşmesinin devamlılık arz eden edimli bir sözleşme olması ve sözleşmenin sona ermesinin belirli şartlarda mümkün olması nedeniyle; zaman içerisinde çeşitli kıstaslara göre değişecek olan kira bedelinin belirlenmesi sorunu ortaya çıkmaktadır. İsviçre hukukunda, kiraya verenin belirli şekil kurallarına uyarak kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkı tanınmışken hukukumuzda kiraya verene kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkı tanınmamıştır. Kira bedelinin hangi miktarda artırılacağı hakkında sözleşmenin tarafları arasında bir anlaşmaya varılamadığı takdirde, kira parasının belirlenmesi, kısaca kira tespit davası açılabilmektedir.

KİRA SÖZLEŞMESİ VE KİRA BEDELİ

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenmiş olup kanunun 299. maddesinde kira sözleşmesi “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”[1] şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmesi; rızai, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, belirli veya belirsiz süreli ama sürekli bir sözleşmedir.[2] Kira bedeli ise kiralanan şeyin kullanımının kiracıya bırakılmasının kiralayana sağladığı karşılığı olarak ifade edilmektedir. Hukukumuzdaki sözleşme serbestisi gereğince kira sözleşmesinde taraflar kira bedelini sözleşme serbesti çerçevesinde özgürce belirleyebilmektedir.[3] Bu şekilde taraflar arasında belirlenen kira bedelinin, para olarak ödenmesi esas olmakla birlikte ayrıca bedelin para dışında altın gibi misli eşya ile de ödenmesi mümkündür.

Kiracının kira borcu olan kira bedelini ödeme zamanı, Türk Borçlar Kanunu 314. maddesinde “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”[4] şeklinde düzenlenmiştir. Düzenlenen bu kanun hükmü ile kira bedelini ödeme süresinin esas olarak sözleşmede belirlendiği, sözleşmede hüküm yoksa da yerel adete göre tespit edileceği ve son olarak o şekilde de belirlenemiyorsa eğer kanunda öngörülen “her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde” ibaresi dikkate alınarak ödeme yapılması gerektiği belirtilmiştir. Yine konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunun 347. maddesinde belirtildiği üzere belirli süreli bir kira sözleşmesi olsa dahi bu sözleşme sürenin sonunda kendiliğinden son bulmamakta ve kiracı sürenin bitimine en az 15 gün kala bildirimde bulunmaz ise sözleşme, aynı koşullarla 1 yıl süre ile uzamış olacaktır. Bu durumda kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeden fesih hakkını elde etmektedir. Ancak kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde de ise kiraya veren 10 yıl süre ile bu sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeden sonlandıramamaktadır.

Öte yandan kira sözleşmesinin kurulması sırasında bedelinin belirlenmesindeki sözleşme serbestisi ilkesi, kira sözleşmesinin başlangıcındaki belirlemelere ilişkin olup izleyen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine dair kanun koruyucu tarafından kiracıyı koruyucu birtakım hükümler getirilmiştir. Bu hususta Türk Borçlar Kanunun 344. maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslar düzenlenmiştir. Düzenlenen bu kanun maddesi uyarınca kira bedeli; taraflar arasında artış oranının sözleşmede belirlenip belirlenmemiş olması, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ve kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği kira sözleşmeleri bakımından farklı esaslara göre tespit edilmektedir. Dolayısıyla taraflar bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ilk yılı takip eden dönemde kira bedelindeki yıllık artışı belirleyebilmektedirler. Fakat Türk Borçlar Kanunun 344/I. Maddesine göre, bu artış oranının üst sınırı olarak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi olarak belirlenmiştir. Bu şekilde taraflarca sözleşmede düzenlenen artış oranı bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi oranından düşükse, bu oran geçerli olacaktır. Bu itibarla tüketici fiyat endeksine göre kira artış oranı hesaplanırken bir önceki ayın tüfe oranını değil geçmiş 12 ayın yani bir önceki kira yılının ortalaması dikkate alınmaktadır.

Bu noktada önemle belirtmek gerekirse konuyla ilgili olarak düzenlenen iki kanunu dikkatten kaçırmamak gerekmektedir. Birincisi, kira artış oranı olarak belirlenen TÜFE kriteri, Ocak 2019’dan önce ÜFE olmaktaydı. Başka bir ifadeyle TEFE-ÜFE ortalaması ya da ÜFE-TEFE ortalaması formülü 2019’dan önce geçerli olmaktaydı. Ancak 2019’dan bu yana söz konusu ortalama üst sınır olan TÜFE’yi aştığı için geçersiz olmaktadır. Bir diğer ikinci düzenleme ise, kira artılına TÜFE sınırlaması getiren Türk Borçlar Kanunun 314. maddesinin, kiracısı tacir olan iş yerleri bakımından 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olup sonradan bu tarihin 2019’a çekilmiş ve böylece konutta ya da çatılı iş yerlerinin tamamı için TÜFE üst sınırı getirilmiştir. Ancak dikkat edilmesi gereken husus şu ki Ocak 2019’da yürürlüğe giren söz konusu bu düzenleme eski tarihli kira sözleşmelerine de kendiliğinden uygulanacaktır. Dolayısıyla kira artışına sınırlama getiren bu düzenlemeler, protokol ve sair bir müdahaleye gerek olmaksızın eski tarihli sözleşmelerde aynen uygulanacaktır.

Ancak taraflar arasında kira artış oranı belirlenmemiş ise Türk Borçlar Kanunu 344/2. maddesine göre; “Kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir” şeklinde düzenlenmiştir. Bu itibarla sözleşmede kira artış oranının belirlenmediği durumlarda yeni kira bedeli, açılacak dava üzerine hakim tarafından belirlenecektir. Hakim bu bedeli belirlerken; kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak ve bölgedeki emsal değerlere bakarak hakkaniyete göre bir karar verecektir.

Yine Türk Borçlar Kanunun 344/3. maddesi “Taraflarca kira bedelinin belirlenmesi konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.” şeklinde düzenlenmiş olup bu hüküm uyarınca kira bedeli hakim tarafından belirlenirken; kiralananın durumu emsal kira bedelleri, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranı dikkate alınarak hakkaniyete göre bir belirleme yapılacaktır. Bu noktada tarafların sözleşmede kira bedelinin artış oranını belirlemiş veya belirlememiş olmaları, kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olması bu hükmün uygulanması açısından bir farklılık yaratmayacak, her iki durumda da 5 yılın dolmasıyla bu maddeye dayanarak 6. kira dönemi için kira bedelinin tespiti hakimden talep edilebilecektir.

Aynı zamanda Türk hukukunda kiraya verene kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkı tanınmamıştır. Bu durumda kira bedelinin hangi miktarda artırılacağı hakkında sözleşmenin tarafları arasında bir anlaşmaya varılamadığı takdirde kısaca kira parasının belirlenmesi kira tespit davası açılmaktadır.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

Kira bedelinin tespiti davası 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun dava açma süresi ve kararın etkisi başlıklı 345. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilmektedir.[5] Kira bedelinin tespit davası, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkin olup dava sonucunda yalnızca aylık kira bedelinin tespitine ilişkin bir tespit hükmü verilmektedir. Bu nedenle kira tespit davası, eda niteliği taşımadığından bu davaya ilişkin faiz talep edilmemekte ve faize hükmedilmemektedir. Ayrıca kira bedelinde artırım yapılacağına ilişkin kiracıya bildirimde bulunulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi durumunda ise, bu bildirim yeni malik için de geçerli olmakla birlikte, kiracıyı bağlayacaktır. Dolayısıyla yeni malikle kiracı arasında yeni bir sözleşme yapılmadıkça eski sözleşme hükümleri devam edecektir.

Kira bedelinin belirlenmesi için ikame edilecek kira tespit davası, kiraya veren gayrimenkulün maliki ve kiracı tarafından açılmaktadır. Genellikle kural olarak kiraya veren tarafından açılmaktadır. Kiraya verenlerin birden fazla kişi olması halinde ise dava, tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılmakta ve kiralayanlardan biri tarafından açılan davaya sonradan diğer kiralayanların da muvafakatlerinin alınması gerekmektedir. Aynı zamanda kiralanan gayrimenkulün maliki de kira bedelinin tespiti davası açabilmektedir. Diğer taraftan taşınmaz paylı mülkiyete konu ise, her bir paydaşın payı belli olduğundan, paydaşlardan biri kendi payı için tespit davası açabilmekte veya paydaşlar arasında birlikte mülkiyet söz konusu ise davanın bütün ortaklar tarafından açılması gerekmektedir.

Söz konusu davada beş yılın sonunda hakim; emsal bedeller, kiralananın durumu, üretici fiyat endeksindeki artış oranı ve yabancı para değişikliklerini de değerlendirerek hakkaniyete göre kira bedelini belirleyecektir. Ayrıca kira bedelinin belirlenmesi özel bilgi ve teknik gerektirdiğinden rayiç değerin belirlenmesini yapacak olan bilirkişi, taraflarca gösterilen emsalleri de değerlendirmek suretiyle kiralananın bedel tespitini kıyaslayarak yapmalıdır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunun Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi başlıklı 4. maddesinde kira sözleşmesinden doğan bütün uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemelerinin görevleri arasında sayılmıştır. Dolayısıyla kira tespit davaları ile bu davalara karşı açılan davalarda sulh hukuk mahkemelerinin görevleri arasında yer almaktadır. Ayrıca kira alacağına ilişkin davalarda yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesi uyarınca davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.[6] Aynı zamanda yerleşim yerinin yanı sıra Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca, sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilmektedir. Öte yandan taraflar, sözleşmenin ifa yeri ile ilgili özel bir hüküm kararlaştırmamışlarsa Türk Borçlar Kanunu 89. maddesi gereği ortada götürülecek nitelikte bir para borcu söz konusu olduğu için sözleşmenin ifa yeri mahkemesi olarak kiralayanın yerleşim yeri mahkemesi davaya bakmakla yetkili olmaktadır.

Av. Begüm Gürel & Stj. Av. İpek Mengili

KAYNAKLAR

1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf

2. Hande Uysal, Kira Bedelinin Tespiti İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi İstanbul-2019, s. 3-4

3. Osman TOY, Avukatın Öz- El Kitabı, Kira ve Tahliye Davaları, Platon Plus Yayıncılık,1. Baskı, Eylül 2021, s.708

4.Gizem KILIÇ ÖZTÜRK, Kira Tespit Davası Ve Esasları, TBB Dergisi 2017, http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2017-129-1645