İZALE-İ ŞUYU DAVALARINDA ÖN ALIM HAKKI

A. İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ)

İzale-i şüyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası; bir malın taşınmazın malikleri arasında paylaşılamaması halinde söz konusu olur. Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklığa ilişkin paydaşlığa son vermek için açılan işbu davalarda malın mahkeme kararıyla satılması ve elde edilen paranın ortaklar arasında paylaşılması amaçlanır.

Anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine izale-i şüyu davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında yetkili mahkeme uyuşmazlığa ilişkin taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

B. ÖN ALIM HAKKI (ŞUF’A HAKKI)

TMK m.732’de “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Şeklinde hüküm kurulmuştur. Dolayısıyla önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren kanuni bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılma süresi ise TMK m. 733’te “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” şeklinde düzenlenmiştir.

C. İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVALARINDA ÖN ALIM HAKKI

İzale-i şüyu davasında paydaşın alış önceliği ve önalım hakkı, ortaklık konusu malın satılmasında paydaşların öncelikli olması durumudur.  İzale-i şüyu davası açılmadan ve açılmış olsa bile söz konusu dava sonuçlanmadan hissedarlardan birinin kendi payını başkasına devretmesi durumunda diğer ortakların ön alım hakkı gündeme gelir.

- Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce hissedarlardan birinin payını başkasına devretmesi durumunda diğer paydaşlar ön alım hakkına dayanarak malın kendilerine devrini isteyebilir. Zira TMK m. 732’de “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 15.02.2024 tarihli ve 2023/1073 E., 2024/877 K. sayılı kararı; “İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının dava konusu taşınmaza 5/16 hisse ile paylı mülkiyet sahibi olduğu, dava dışı paydaş... Şirketinin kendine ait olan 11/16 hisseyi davalıya sattığı ve davacının yasal ön alım hakkını kullanmak üzere bu davayı açtığı,  her ne kadar davalı vekili tarafından ortaklığın giderilmesi davası ile davacının satıştan haberdar olduğunu ve davanın hak düşürücü süre içinde açılmadığını söylemiş ise de hak düşürücü sürenin  başlaması için noter vasıtasıyla bildirimin kanuni şart olduğu, satış öğrenilse dahi noter bildirimi yapılmadan hak düşürücü sürenin başlamayacağı, buna göre davanın 3 aylık ve satıştan itibaren 2 yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığının anlaşıldığı, keşif esnasında da görüldüğü üzere dava konusu taşınmazın boş arsa olduğu ve fiilen her hangi bir taksim yapılmadan tek parça olduğu, davacının ön alım hakkını kullanmasını engelleyen yasadan ve fiili durumdan kaynaklanan bir engel bulunmadığı… VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370'inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA…”

- Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken devrin gerçekleşmesi halinde ön alım hakkına istinaden açılan dava sonuçlanıncaya kadar ortaklığın giderilmesi davası durur. Ön alım hakkına istinaden açılan dava sonuçlanmadan ortaklığın giderilmesi davasına devam edilmemektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 06.03.2024 tarihli ve 2024/601 E., 2024/1368 K. sayılı kararı; “Bozma Kararı 1. Mahkemenin 21.02.2016 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı... vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 26.09.2019 tarihli ve 2016/7621 Esas, 2019/5936 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazlarla ilgili Biga 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/138 Esas   sayılı dosyasıyla açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasının bekletici mesele yapılması gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. VI. KARAR-Açıklanan sebeplerle; Dâhili davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA…”

- İzale-i şüyu davasında hissedarın alış önceliğinin gündeme geleceği bir başka ihtimal de ortaklığın satış suretiyle giderilecek olması halinde satışın dışarıya açık değil ortaklar arasında yapılması durumudur.

İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi, 14.04.2017 tarihli ve 2017/434 E., 2017/554 K. sayılı kararı; “Davalı K2 cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmazın 1/81 hissesini tekrar geri almak üzere dava dışı 3. bir kişiye geçici olarak devrettiğini, dolayısıyla satışında ön alım ve geri alım hakkının tarafına ait olduğunu, ancak söz konusu hisseyi davacının satın aldığını, dava konusu taşınmaz hissesini almak istediğini kanuni şufa hakkını kullanarak satış bedelini davacıya ödemeye hazır olduğunu, davacının taşınmazdaki hissesinin iptaliyle adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir... İlk derece mahkemesince, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazdaki ortaklığın satılarak giderilmesine karar verilmiştir…”