Kira Sözleşmelerinin e-Devlet Üzerinden Yapılması: Hukuki, Teknik ve Uygulama Yönünden Kapsamlı Bir Değerlendirme

1. Giriş

Kira sözleşmeleri, konut ve işyeri kiralamalarında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) özel olarak düzenlenen sözleşmelerdir. Ülkemizde son zamanlarda kira sözleşmelerinin e-Devlet platformu üzerinden düzenlenmesi hususu gündeme gelmiştir. Kira sözleşmelerinin elektronik ortamda yani e-Devlet platformu üzerinden düzenlenmesi, kayıt dışı ekonomiyle mücadeleyi, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların önlenmesini ve kamu gelirlerinin artırılmasını hedeflemektedir. Bu yazımızda kira sözleşmelerinin dijital ortamda yapılmasının hukuki temelleri, avantajları, potansiyel sorunları ve güncel uygulama detayları derinlemesine incelenecektir.

2. Hukuki Dayanak

2.1. Türk Borçlar Kanunu (TBK)

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK), kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri Madde 299-356 arasında düzenlenmektedir. Bu hükümler, konut ve çatılı iş yeri kiralarını, adi kiraları ve ürün kiralarını kapsar. Aşağıda, kira sözleşmesine ilişkin önemli maddeler özetlenmiştir:

Kira Sözleşmesinin Genel Hükümleri

1.      Kira Sözleşmesinin Tanımı (Madde 299):

2.      Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının ise buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

3.      Kira Bedeli (Madde 300):

Kira bedeli, tarafların anlaşmasına göre belirlenir. Sözleşmede açık bir hüküm yoksa, kira bedeli mahkemece emsal kira bedellerine göre belirlenir.

4.      Kiralananın Teslimi ve Kullanım (Madde 301-302):

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirlenen kullanım amacına uygun şekilde teslim etmek ve kira süresince bu şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

5.      Kiracının Özen Borcu ve Sorumluluğu (Madde 303):

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmak ve korumakla yükümlüdür. Aksi hâlde, kiralananda meydana gelen zararları tazmin etmek zorundadır.

6.      Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri (Madde 322):

Kiracı, kiraya verenin rızası olmadan kiralananı bir başkasına devredemez ya da alt kiraya veremez.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

7.      Kira Süresinin Sona Ermesi ve Tahliye (Madde 347):
Kiracı, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresinden sonra haklı gerekçelerle sözleşmeyi sona erdirebilir.

8.      Kira Artışı (Madde 344):
Kira bedelindeki artış, Türk Borçlar Kanunu'na göre TÜFE oranını geçemez. Tarafların anlaşmasıyla belirlenen artış oranı, bu sınırı aşamaz.

9.      Tahliye Taahhüdü (Madde 352):
Kiracı, kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmişse ve belirttiği tarihte tahliye etmezse, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Adi Kiralar ve Ürün Kiraları

10.      Adi Kiralar (Madde 353):
Adi kira, taşınır ve taşınmaz malların kullanımını kapsar. Konut ve iş yeri dışında kalan kiralamalarda uygulanır.

11.      Ürün Kiraları (Madde 357-378):
Kiraya verenin, bir taşınmazdan elde edilecek ürünleri kullanma hakkını kiracıya devrettiği özel kira türüdür. Ürün kiralarında, sözleşme süresi ve elde edilecek gelirler önceden belirlenir.

Yargılamaya İlişkin Özel Hükümler

12.      Tahliye Davaları (Madde 354):
Konut ve işyeri kiralarında tahliye davaları, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Özetle; Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının ise buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlar.

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerinin yazılı yapılmasını zorunlu kılmamaktadır. Ancak, dijital ortamda düzenlenen kira sözleşmelerinde imzanın elektronik ortamda gerçekleşmesi, 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu’na uygun şekilde yürütülmelidir. Bu bağlamda, dijital kira sözleşmelerinin geçerliliği, tarafların kimlik doğrulaması ve elektronik imzayla güvence altına alınmaktadır.

2.2. Vergi Mevzuatı

Kira gelirleri, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesi kapsamında gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmek zorundadır. e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılması, kira gelirlerinin otomatik olarak Maliye Bakanlığı'na bildirilmesine olanak tanır. Bu durum, vergi kaçağını önlemeye yönelik önemli bir adım olarak değerlendirilmektedir.

2.3. Elektronik Tebligat ve Zaman Damgası

e-Devlet üzerinden düzenlenen kira sözleşmelerine, zaman damgası ve barkod eklenmesi, sözleşmenin delil niteliğini artırır. Bu uygulama, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun elektronik delillere ilişkin düzenlemeleri ile de uyumludur.

3. Avantajlar

3.1. Hukuki Güvencenin Sağlanması

- Dijital kira sözleşmeleri, zaman damgalı ve barkodlu olması sayesinde sahteciliği önler ve oluşabilecek bir uyuşmazlıkta ise güçlü delil niteliği taşır.

- Tarafların kimlik bilgilerinin doğrulanması, kira sözleşmelerinde kötü niyetli işlemleri büyük ölçüde engeller.

3.2. Kayıt Dışı Ekonomiyi Azaltma

- Kira gelirlerinin e-Devlet üzerinden otomatik bildirimi vergi kaçakçılığının önüne büyük ölçüde geçmeyi sağlar.

- Türkiye genelinde oluşturulacak gayrimenkul değer haritası sayesinde ise piyasadaki şeffaflık arttırılarak denetim kolaylığı sağlanmış olur.

3.2.1. Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi Hususu

Türkiye'de kira gelirlerinin vergilendirilmesi, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında düzenlenmektedir. Kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen gelirler ise "gayrimenkul sermaye iradı" olarak kabul edilir ve belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulur.

Kira Gelirinin Vergilendirilmesi Süreci

1.      Vergiye Tabi Olmayan Durumlar (İstisna Tutarı)

2.      2024 yılı için konut kira gelirlerinde yıllık 21.000 TL'lik bir istisna uygulanır. Bu tutarın altındaki kira gelirleri vergiden muaftır. Ancak, işyeri kiraları için bu istisna geçerli değildir.

3.      Beyanname Verme Zorunluluğu

Kira geliri istisna sınırını aşarsa, mükelleflerin yıllık gelir vergisi beyannamesi                vermesi gerekir. Beyan dönemi genellikle mart ayıdır ve bir önceki yılın gelirleri beyan edilir.

4.      Vergi Matrahının Hesaplanması

Vergi hesaplamasında iki yöntem uygulanabilir:

a.       Gerçek Gider Yöntemi: Kiralamaya ilişkin giderlerin (örneğin bakım, onarım masrafları, sigorta primleri) toplam gelire oranlanarak düşülmesi.

b.      Götürü Gider Yöntemi: Gelirin %15'inin gider olarak düşülmesi.

5.      Vergi Tarifesi

Kira gelirleri, diğer gelirlerle birleştirilerek artan oranlı bir vergi tarifesine tabi tutulur. 2024 yılı gelir vergisi dilimleri:

a.       İlk 70.000 TL için %15

b.      70.001-150.000 TL arası için %20

c.       150.001-550.000 TL arası için %27

d.      550.001-1.900.000 TL arası için %35

e.       1.900.001 TL'den sonrası için %40 oranında vergi uygulanır.

6.      Vergi Ödeme Süreci

Beyanname üzerinden hesaplanan vergiler, genellikle mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Özel Durumlar

1.      Elden Alınan Kiralar Hususu

Kiraların banka ya da PTT aracılığıyla tahsil edilmesi zorunludur ancak ülkemizde halen elden alınan kiralar mevcuttur. Elden tahsil edilen kiralar, vergi kaçırma riski taşıdığından ağır cezalarla karşılaşılabilir.

2.      Eşyalı Kiralama Gelirleri

Eşyalı olarak kiraya verilen taşınmazlar, kira gelirinin yanında sağlanan hizmetlerin (örneğin mobilya, beyaz eşya kullanımı) de beyan edilmesini gerektirir.

3.      İşyeri Kiraları

İşyeri kiralarında, stopaj uygulaması bulunmaktadır. İşveren, kira bedelinden %20 oranında stopaj keserek vergi dairesine öder. Bu durumda işyeri sahipleri için ayrı bir vergi beyannamesi gerekmez.

4.      Kira Geliri Beyan Edilmezse Hangi Durumlarla Karşılaşılır?

Gelirin beyan edilmemesi durumunda, cezai yaptırımlar uygulanır. Vergi dairesi, eksik beyan edilen tutarlar için gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası kesebilir.

3.3. Uyuşmazlıkları Azaltma

- Sözleşme şartlarının açık ve şeffaf olması, taraflar arasındaki uyuşmazlık riskini azaltır.

- TBK’nın kira artış oranlarını düzenleyen 344. maddesine uygun olarak hazırlanacak dijital sözleşmeler, artış oranlarının aşılmasını engeller. Özellikle fahiş kira artışlarından dolayı taraflar arasında yaşanabilecek husumetler bu şekilde de engellenmiş olacaktır.

3.4. Zaman ve Maliyet Tasarrufu

- Fiziki belgelerin hazırlanmasına gerek kalmaması, noter masraflarını ve posta giderlerini ortadan kaldırır.

- İşlemler, mekândan bağımsız olarak hızla tamamlanabilir.

- Hukuki işlemler genellikle yüksek maliyetli olabilir. Usul ekonomisi, gereksiz prosedürlerin ortadan kaldırılması, basitleştirilmesi veya azaltılması yoluyla hukuki süreçlerin maliyetlerini düşürür. Bu da hem taraflar için ekonomik açıdan faydalıdır.

4. Dezavantajlar ve Tartışmalar

4.1. Veri Güvenliği Problemleri

- Kişisel ve finansal verilerin dijital ortamda işlenmesi, veri ihlalleri riskini artırabilir. Bu nedenle, güçlü bir siber güvenlik altyapısı gereklidir. Olası siber saldırılar sonucu tarafların kişiler verileri dair birçok bilgi kötü niyetli kişilerin eline geçebilir.

4.2. Dijital Uyum ve Erişim Sorunları

- Özellikle dijital okuryazarlık seviyesi düşük ya da internet erişimi sınırlı bölgelerde yaşayanlar için sistemin kullanımında zorluklar yaşanabilir. Ayrıca emlakçıların ve profesyonel danışmanların süreçteki rolleri netleştirilmelidir.

4.3. Özel Durumlar

- Kefalet işlemleri gibi ek güvence gerektiren durumların e-Devlet üzerinden nasıl yönetileceği henüz kesinleşmemiştir. Kefilin kimlik doğrulaması ve elektronik imzası gibi prosedürlerin detaylandırılması gereklidir.

5. Güncel Gelişmeler

- Türkiye Gayrimenkul Değer Haritası: e-Devlet üzerinden toplanan verilerle, Türkiye’nin gayrimenkul piyasasına ilişkin şeffaf bir veri tabanı oluşturulması hedeflenmektedir. Bu harita, özellikle kira ve satış değerlerinin bölgesel olarak analiz edilmesini kolaylaştıracaktır.

- Emlak Danışmanlarının Sisteme Dahil Edilmesi: Yeni sistemin ikinci aşamasında emlak danışmanlarının da sürece entegre edilmesi planlanmaktadır. Bu durum, emlakçıların süreçteki rollerini artırabilir.

6. Çözüm Önerileri

6.1. Hukuki Düzenlemeler

- Elektronik sözleşmelerin geçerliliği, kefalet gibi durumları da kapsayacak şekilde açıkça düzenlenmelidir.

- Veri güvenliği ihlalleri durumunda uygulanacak yaptırımlar, açık ve caydırıcı olmalıdır.

6.2. Teknik Destek

- Kullanıcılar için rehberler ve eğitim videoları hazırlanarak dijital platformların kullanımı kolaylaştırılabilir. Kamu spotları oluşturularak bu konuda toplumsal bilincin artırılması, kamu sağlığının korunması amaçlanabilir.

- Sistemin kullanıcı dostu olması için sürekli geri bildirim alınmalı ve iyileştirme çalışmaları yapılmalıdır.

6.3. Kapsayıcılık

- Kırsal bölgelerde internet erişimini artırmaya yönelik projeler hayata geçirilmelidir.

- Yaşlı ve teknolojik bilgiye erişimi sınırlı bireyler için alternatif yardım mekanizmaları geliştirilmelidir.

7. Sonuç

e-Devlet üzerinden kira sözleşmelerinin yapılması, Türkiye’nin dijitalleşme yolundaki önemli bir adımıdır. Hukuki altyapı, veri güvenliği ve tarafların haklarının korunması açısından güçlü bir sistem sunan bu uygulama, dikkatli bir şekilde hayata geçirildiğinde hem bireyler hem de kamu için büyük faydalar sağlayabilir.

Ancak, sistemin tam anlamıyla etkili olabilmesi için veri güvenliği, dijital kapsayıcılık ve özel durumlara yönelik düzenlemelerin güçlendirilmesi gerekmektedir.

Bu tür yenilikler, dijitalleşmenin yalnızca bir araç değil, aynı zamanda hukuki güvenliği artıran bir unsur olduğunu göstermektedir.