Hâlihazırda Kiracı ve Kiraya Veren ilişkileri nedeni ile pek çok uyuşmazlık çıkmakta ve sulhen çözülememesi halinde dava yoluna gidilmesi gerekmektedir. Ancak burada önemli olan husus sözleşmenin her iki tarafının da haklarını bilmesidir. Nitekim 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında sözleşmeyi sona erdirme nedenleri ‘’Dava Yolu ile’’ ve ‘’Bildirim Yolu İle’’ olarak ayrı maddeler halinde düzenlenmiş olup, ayrı hükümler ihtiva etmektedir. Öyle ki, bildirim yolu ile kira sözleşmesinin sona ermesi hali 6098 Sayılı Kanun'un 347.maddesinde düzenlenmiş olup, ilgili madde aynen,

''Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.''

şeklindedir. Madde metninden de görüleceği üzere belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitimine istinaden kira sözleşmesini bildirim yolu ile sona erdirme hakkı yalnızca KİRACI tarafa tanınmış bir haktır. Dolayısı ile Kiracı, Kira Sözleşmesi’nin belirli süreli olması halinde sözleşme sona ermeden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunularak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak Kiraya Veren tarafın yalnızca sözleşme süresinin bitimine istinaden bildirim yolu ile sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün bulunmamakta olup, Kiraya Veren’e bildirim yolu ile sözleşmesi feshetmesi ise yalnızca on yıllık uzama süresi sonunda tanınmıştır. Ancak burada önem arz eden husus on yıllık uzama süresinin hesabı olup, bu sürenin hesabında sözleşme süresi dikkate alınmamaktadır.

6098 Sayılı Kanun’da düzenleme alanı bulan sözleşmenin sona ermesine ilişkin diğer bir hüküm ‘’Dava Yolu ile Sözleşmenin Sona Ermesi’’dir. Kiraya Veren’in dava yolu ile sözleşmeyi feshedebilmesi ise yalnızca iki şekilde söz konusu olabilmektedir. Bu haller ise 6098 Sayılı Kanun’a göre Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle ve Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle şeklinde ikiye ayrılmaktadır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler ile Dava Yolu ile Sözleşmenin Sona Ermesi ;

‘’1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’

şeklinde ikiye ayrılmaktadır. Özellikle gereksinim sebebiyle açılan davalarda elzem olan ve adeta davanın mihenk taşı mahiyetinde olan husus konuta olan ihtiyacın samimi ve zorunlu olması olup, bu hususların Mahkeme nezdinde somut bir şekilde ortaya konulabilmesidir.

Dava Yolu ile Kira Sözleşmesinin feshedilmesi haline kanunen getirilen diğer bir dava hakkı ise Yeni Malik’in Dava Hakkıdır. Bu durumda taşınmazı yeni edinen malikin kiracıya süresi içerisinde yazılı olarak bir bildirimde bulunması ve kanuni sürelerin ardından konutun tahliye edilmemesi halinde dava açması gerekmektedir. Dikkat edilmesi gereken ihtarın ve davanın süresinde olmasıdır.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler ile Dava Yolu ile Sözleşmenin Sona Ermesi ;

‘’1.Kiracının kiralananın teslimi sonrası tahliye taahhütnamesi vermiş olması,

2.Kiracının kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtara neden olması,

3.Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.’’

şeklinde üç ana madde halinde düzenlenmiştir. Her bir madde için özel durumlar bulunmakta olup, ancak sürelere ve usullere riayet edilmesi halinde Kira Sözleşmesi’nin feshi geçerli olabilecektir.