1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu(TBK)’nun işyeri kirasına ilişkin bazı hükümlerinin yürürlüğe girmesi sekiz yıl süreyle ertelenmiş idi ve bu hükümler 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girdi.
6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yapılan düzenlemede “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde belirtilmiş olup, bu erteleme eşitlik ilkesine aykırı olması bakımından çeşitli eleştirilere konu olmuştur. Bu madde ile öngörülen erteleme, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmeleri bakımından uygulanmış, 1 Temmuz 2020 tarihinde yeni hükümler uygulamaya girmiştir. Yeni yürürlüğe giren hükümler şunlardır:
1. Kira İlişkisinin Devri (TBK m. 323)
TBK madde 323 uyarınca, kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Ancak, işyeri kiralarında, kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. 1 Temmuz 2020 itibariyle kiracının kira sözleşmesini devretmek istemesi durumunda, kiraya veren haklı sebebi olmaması durumunda yazılı rıza vermekten imtina edemez.
2. Kiralanan Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri verilmesi (TBK m. 325)
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
1 Temmuz 2020 itibariyle kiracı, bu hüküm ile yeniden kiraya verilebilecek makul süreyle tazminat ödeme yükümlülüğü altında iken ikame kiracı bulmak koşuluyla makul süreden sorumlu olmaksızın kira sözleşmesini geri verme imkanına sahiptir.
3. Önemli Sebeplerle Feshi (TBK m. 331)
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Önemli sebebin doğumunda kiracının kusuru bulunmaması gerekir.
4. Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı (TBK m. 340)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Kiraya verenin kiracıyı başka bir sözleşme ile kiracıya faydası olmayan herhangi bir yükümlülük altına sokması (örneğin bir önceki kiracının bırakmış olduğu eşyaları satın almak zorunda bırakması) gibi durumlarda bağlı sözleşme geçersiz sayılacaktır.
5. Kiracının Güvence Vermesi (TBK m. 342)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Güvence, sözleşme kurulurken verilebileceği gibi sonradan yapılacak olan başka bir anlaşma ile de talep edilebilir, güvence kira sözleşmesinden doğan bütün borçları kapsamına alır.
6. Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK m. 343)
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan konulara ilişkin yapılan değişiklik kiracının rızası olsa dahi hükümsüzdür.
7. Kira Bedelinin Belirlenmesi(TBK m. 344)
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Yenileme dönemlerinde belirlenecek olan yeni kira bedeli, aksi kararlaştırılmadıkça bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
8. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı/Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtlarının Geçersizliği(TBK m. 346)
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Yan giderler, kiralananın kullanımına ilişkin olarak yapılan kiraya veren veya üçüncü kişiler tarafından yapılan harcamalardır.
Ayrıca, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtlar da geçersiz sayılmıştır.
9. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı(TBK m. 354)
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kiracısı tacir veya tüzel olan kişi olan işyeri kiraları için 1 Temmuz 2020 itibariyle yürürlüğe giren bu hükümler, halihazırda yürürlükte olan kira sözleşmelerine de uygulanacak olup bu sözleşmelerde çeşitli değişiklikler yapılması gereğini doğuracaktır.
