Covid-19 Sürecinde Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması

Resmi kayıtlara göre ilk kez Aralık ayında Çin’in Vuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü ekonomik, sosyal, kültürel ve daha birçok alanda hayatı derinden etkisi altına almıştır. Tüm dünyayı etkileyen Covid-19 virüs salgını hukuki ilişkileri de etkilemiş olup, bu yazıda kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi ve kira sözleşmelerinin uyarlanması konusuna değinilecektir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun birinci kısım üçüncü bölümde, borçların ve borç ilişkilerinin sona ermesi ve zamanaşımına ilişkin hükümler yer almaktadır.

Aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. Maddesi;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı taktirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen durumlarda sözleşmeye sıkı sıkıya bağlılık ilkesini işletmek taraflara haksızlık olacaktır. Borçlunun, değişen koşullar çerçevesinde sözleşmenin yeniden uyarlanması isteme hakkı vardır. Bu talebini hakime yöneltebileceği gibi sözleşmenin karşı tarafı ile de müzakere ederek sözleşmeye hakkaniyete uygun ve “edimler dengesi”ni koruyacak bir şekilde yeniden şekil vermek mümkündür. Kısaca, ahde vefa ilkesinin mutlak bir şekilde uygulanması yerine dürüstlük kuralları gözetilerek sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması daha isabetli olacaktır.

Kira sözleşmelerinin uyarlanması uygulamada iki farklı şekilde ortaya çıkmaktadır. Bunlardan ilki kira tespiti, ikincisi kira bedelinin uyarlanması davasıdır. Kira tespit davaları, yeni döneme ait kira bedelinin belirlenmesi için açılan bir dava iken; kira bedelinin uyarlanması davası, genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde şartların esaslı ve öngörülemez bir şekilde değişmesi ve bu değişikliğin edimler arasındaki dengeyi bozması durumunda açılan bir davadır. Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasında hâkim, dürüstlük kuralı çerçevesinde özellikle her iki tarafın menfaatini gözeterek ve tarafların mali durumunu dikkate alarak bir değerlendirme yapmalıdır. Bu bağlamda Kovid-19 salgını nedeniyle önüne gelen uyarlama talebinde hâkim, örneğin salgın ortadan kalkıncaya kadar kira bedelinin belli oranda düşürülmesine veya iratlar halinde daha geniş bir vadeye yayılarak ödenmesine karar verebilir.[1]

Ayrıca, Covid 19 pandemi sürecinin mücbir sebep olarak kabul edilmesi halinde TBK m.136 hükmü uyarınca sözleşmelerde ifa imkânsızlığının var olduğu kabul edilecektir. TBK m. 138 uyarınca uyarlamadan faydalanabikmek için ifa sürecinde karşılaşılan ve ifanın belirli bir süre zorlaşmasına sebep olan bir olay olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu nedenle her sözleşmeyi kendi içerisinde ve kendine has koşulları göz önünde tutularak değerlendirmeye tabi tutmak gerekir, her bir sözleşme için genel geçer bir kural koymak mümkün değildir.

Uygulamada her sözleşme için Covid -19 pandemi sürecinin mücbir sebep kabul edilerek tarafların edim yükümlülüklerinden kurtulduklarını söylemek olası değildir. Bu sürecin taraflar açısından öngörülebilir olup olmadığı ve etkilerinin müstakil olarak değerlendirilmesi gerekecektir. Mücbir sebep ve uyarlamaya ilişkin sözleşmede bir hüküm öngörülmüş ise tarafların bu yöndeki iradesine öncelik tanınmalı, mücbir sebep klozu uygulanmalıdır. [2]

Ayrıca belirtilmelidir ki tarafların uyarlama talebinin sonucu yalnızca kira bedelinin azaltılması şeklinde ortaya çıkmaz. Somut olaya göre ifa yeri değişikliği, ifa zamanı değişikliği veya sözleşmesinin süresinde değişiklik gibi çeşitli imkanlar bulunmaktadır.

Yargıtay kararında da görüldüğü üzere, “…kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacılar aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının, taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK’nun 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt olarak kira bedelinin uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, emsal araştırması yapılmadan, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca ve kira bedelinin net olarak tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir…”. Yargıtay 3 HD, 3808/10735, 30.10.2018.[3]

Taraflar arasında edimler dengesi gözetildiği sürece sözleşme uyarlanabilirlik koşullarına tabi tutulabilir, ancak menfaat dengesinin bozulması durumunda son çare de olsa sözleşme sona erdirilebileceği unutulmamalıdır.

Dünya Sağlık Örgütü’nün Covid 19 virüsünü pandemi olarak ilan etmesi ile bu virüsün her alanda olduğu gibi sözleşmeler hukuku açısından çeşitli olumsuz etkilere sebebiyet vermeye devam edeceği ortadadır. Bu durum göz önünde bulundurulduğunda, her somut olay kendi çerçevesinde değerlendirilmeli ve sözleşmenin yeniden gözden geçirilerek koşullarının değiştirilmesinin her iki tarafın da yararına olacağı unutulmamalıdır. Covid 19 süreci her ne kadar öngörülemezlik şartlarını ihtiva ediyor olsa da asıl amaç sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının sağlanarak devamlılığı korumaktır.

Av. Arb. Deniz Yahşi

---------------------------