Bilindiği üzere İcra ve İflas Kanunu’nun “Adi Kira ve Hasılat Kiraları İçin Ödeme Emri ve İtiraz Müddeti” başlıklı 269.maddesinde;“Takip âdi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilâmsız icra yoliyle takip yapamaz. Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddet üç gündür.” şeklinde düzenleme mevcuttur. Kanunun “İtiraz Etmememin Sonuçları” başlıklı 269/a maddesinde ise; “Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu kapsamda açılacak icra takiplerinde kiraya veren (alacaklı), takip talebinde yalnız kiranın ödenmesini istemekle yetinmiş, yani tahliye talebinde bulunmamış ise, icra dairesi, borçluya (kiracıya) İİK.m.269’a göre (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderemez ; göndermiş olsa bile, alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden, m.269/b, IV) taşınmazın tahliyesini isteyemez (Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, 2.Baskı, Ankara 2013, s.822-841-843). Bu durumda takip talebinde tahliye istenmeyip sadece kira alacağının istenmiş olması halinde, takip talebi genel haciz yoluna ilişkin bir takip talebidir. Bu nedenle, icra dairesi, borçluya (kiracıya) genel haciz yoluna ilişkin örnek 7 numaralı ödeme emri göndermesi gerekir (Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, s.823). Tekraren belirtmek gerekir ki kiraya veren takip talebinde sadece haciz talep etmişse, icra dairesi, kural olarak genel haciz yoluyla takibe ilişkin ödeme emri (Örnek No: 7) göndermelidir. Buna rağmen icra dairesi İİK.m.269.maddeye göre Örnek No:13 ödeme emri gönderirse takip kesinleştiğinde borçlu kiracıya karşı sadece haciz talep edilebilir, taşınmazın tahliyesi yoluna gidilemez, gidildiği takdirde şikayet yoluna başvurulabilir (Prof.Dr. Hakan PEKCANITEZ- Prof.Dr.Oğuz ATALAY – Prof.Dr.Muhammet ÖZEKES, İcra ve İflas Hukuku, 7.Bası, İstanbul 2020, s.279).
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 15.02.2016 tarihli 2015/9041 E. 2016/915 K. sayılı kararında da aynı husus vurgulanmıştır; “…Takip talebinde tahliye istemi bulunmadığı halde icra dairesince borçluya Örnek 13 ödeme emri düzenlenerek gönderilmesi, alacaklıya tahliye yönünden bir hak da sağlamaz. Zira icra müdürlüğü takip talebiyle bağlı olup istemin dışına çıkılarak tahliye istemi bulunmadığı halde ihtarlı ödeme emri düzenlenmesi, tahliye açısından hukuksal sonuç doğurmaz. Hukuksal sonuç doğurmayan ÖDEME EMRİNE DAYANARAK TAHLİYE KARARI VERİLEMEZ. Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilmesi için takip talebinde tahliye isteminin bulunması zorunludur. Aksi durumda MAHKEMECE BU HUSUSUN KENDİLİĞİNDEN GÖZETİLEREK tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.”
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 14.01.2005 tarihli 9918/89 sayılı kararı da aynı görüşü içermektedir; “…Alacaklı tarafından düzenlenen takip talepnamesinde tahliye isteğinin bulunmadığı görülmektedir. İcra müdürlüğünce borçluya gönderilen ödeme emrinde tahliye ihtarının bulunması alacaklıya tahliye açısından bir hak vermez. Ödeme emrinin takip talepnamesine uygun düzenlenmesi gerekir. Bu nedenle TAHLİYE İSTEĞİNİN REDDİNE karar verilmesi gerekir.” (Aynı yönde Y.6.HD. 4.2.2008 T. 13779/919 ; Y.6.HD. 28.11.2006 T. 10124/12037).
Yargıtay uygulaması gereği takip talebinde tahliye isteği bulunmadığı halde ödeme emrinde tahliye isteğinde bulunulması da hukuki sonuç doğurmaz. Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 05.02.2009 tarihli 13918/935 sayılı kararı da aynı yöndedir; “…Takip talebinde tahliye isteği bulunmamaktadır. Takip talebinde olmadığı halde icra müdürlüğünce düzenlenen ÖDEME EMRİNDE TAHLİYE İSTEĞİ BULUNMASI HUKUKİ SONUÇ DOĞURMAZ. Mahkemece, talebe aykırı olarak düzenlenen ödeme emrine itibar edilerek tahliye kararı verilmesi hatalıdır.” (Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, s.824) (Aynı Yönde Emsal Kararlar; Y.6.HD. 22.3.2005 T. 871/2588 ; Y.12.HD. 26.9.2000 T. 8019/7867 ; Y.6.HD. 13.4.2004 T. 2613/2733 ; Y.6.HD. 05.11.1996 T. 9577/9902 ; Y.6.HD. 16.02.1995 T. 1583/1775 ; Y.6.HD. 30.11.1994 T. 11874/12150 ; Y.6.HD. 09.04.2013 T. 2014/5055 E. 2014/7744 K. ; Y.6.HD. 23.02.2016 T. 2015/5536 E. 2016/1243 K. ; Y.6.HD. 03.04.2014 T. 2014/8079 E. 2014/9783 K. ; Y.6.HD. 15.05.2012 T. 4441/7274 ; Y.6.HD. 14.05.2015 T. 3815/4897 ; Y.6.HD. 12.5.2011 T. 2039/6297 ; Y.6.HD. 14.9.2009 T. 6171/7131 ; Y.6.HD. 13.11.2008 T. 9848/12529 ; Y.6.HD. 4.3.2008 T. 1266/2447 ; Y.12.HD. 24.11.1988 T. 2341/14299).
Tüm bu hususlarla birlikte takip tarihinde muaccel hale gelmemiş kira paraları için takip yapılamaz (Y.6.HD. 22.9.2008 T. 9222/9934 ; Y.6.HD. 01.03.2011 T. 11504/2241 ; Y.6.HD. 18.4.2011 T. 630/4933). Buna rağmen kira alacağına istinaden başlatılan bir icra takibinde borçlu kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira borcunu öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur ve alacaklı haciz ve tahliye isteyemez (Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, s.828). Kiracının, 30 günlük ödeme süresi içerisinde borcu icra dairesine ödemesi de şart olmayıp direkt kiraya verene de ödeme yapma hakkına sahiptir (Y.6.HD. 28.1.2008 T. 13710/539). Bu kapsamda kira borcunu ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük süre içerisinde kiraya verene ödeyen kiracı, bu ödemesini icra mahkemesinde iddia ve ispat edebilir. Banka makbuzu da buna dair ispat araçlarından biridir (Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, s.834). Dolayısıyla bu tür bir icra takibinde borçlu kiracının ödemenin banka kanalıyla yapıldığı şeklindeki iddiasının, delillerin toplanarak araştırılması gerekir (Y.8.HD. 10.04.2018 T. 2017/5134 E. 2018/11031 K. ; Y.8.HD. 02.04.2018 T. 2017/4922 E. 2018/10460 K. ; Y.6.HD. 09.03.2011 T. 13578/2793). Yine ödeme belgesi borcu sona erdiren belge niteliğinde olduğundan savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın yargılamanın her aşamasında ibraz edilebilir (Y.8.HD. 20.03.2019 T. 2019/1268 E. 2019/2991 K. ; Y.8.HD. 18.04.2019 T. 2019/2092 E. 2019/4296 K. ; Y.8.HD. 20.03.2019 T. 2019/1268 E. 2019/2991 K. ; Y.6.HD. 25.9.2006 T. 8607/9075).
Borçlunun 30 günlük ödeme süresi içinde takibe konu ana parayı ödemesi, tahliyeyi engelleyici bir faktör olup faiz, icra giderleri ve vekalet ücreti gibi kira borcundan sayılmayan kalemleri ödememiş olması nedeniyle de icra mahkemesinden tahliye istenemez (Y.6.HD. 14.3.2006 T. 657/2538 ; Y.6.HD. 21.9.2006 T. 2006/6819 E. 2006/8879 K. ; Y.6.HD. 14.11.2005 T. 2005/8418 E. 2005/10333 ; YHGK. 22.04.2015 T. 2013/6-1759; 1249) (Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, s.829-831 ; İstanbul Hakimi İsmail ERCAN, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, 8.Baskı, Ankara 2021, s.891). Yine kiracının 30 günlük süre içerisinde kısmi itiraza konu kira borcunu ödemesi halinde de İİK.m.269/a hükmüne göre borçlunun icra mahkemesince tahliyesine karar verilemez (Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, s.83 ; Y.8.HD. 15.01.2018 T. 2017/4446 E. 2018/310 K.).
İİK.m.269 kapsamında başlatılan kiralayanın temerrüdüne dayalı icra takiplerinde, kiralayanın hangi aylara ait kira bedelini takip konusu yaptığını takip talebinde Türk parası olarak belirtmesi de zorunludur (Yargıtay Onursal Daire Başkanı Dr.Mustafa KILIÇOĞLU, Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Davaları, 4.Bası, Ankara 2017, s.835 ; Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, 2.Baskı, Ankara 2013, s.822).
Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin T. 24.12.2020 E. 2020/7918 K. 2020/11300 Sayılı Kararında da kiracı tarafından yapılan ödemelerin hangi döneme ait olduğunun incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır; “Somut olayda alacaklının, 06.09.2016 tarihinde başlattığı icra takibi ile aylık 22.460,00 TL olmak üzere ödenmeyen 2016 yılı Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ve 2017 yılı Ocak, Şubat, Mart aylarına ait kira bedellerinin 445,81 TL işlemiş faizi ile tahsilini ve taşınmazın tahliyesini talep ettiği görülmektedir. …mahkemece varsa kiracının önceki dönemlere ilişkin ödeme belgeleri de getirtilip ödemelerin kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren denetlenmesi ve gerekirse bilirkişi incelemesi de yaptırılmak suretiyle eksik ödemeler bulunup bulunmadığı tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2.11.2015 T. 2015/6815 E. 2015/9304 K. sayılı kararı da aynı yöndedir; “…Davalı kiracı cevap dilekçesinde icraya itirazını tekrarla davacıya karşı herhangi bir borcu olmadığını, İş Bankası Karagümrük Şubesinden sorulmasını istediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Dosya kapsamından icra takibinde istenen eksik kira bedelinin hangi aylara ilişkin olduğu anlaşılamamaktadır. Bu nedenle öncelikle davacıya eksik kira bedellerinin hangi aylara ait olduğunun ayrıntılı olarak açıklattırılması, bu açıklama doğrultusunda ödemelerin yapıldığı banka hesap özeti getirtilerek gerekirse bilirkişiden ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma sonucu yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
Temerrüt nedeniyle tahliye ve itirazın kaldırılması istemli davalarda borçlu kiracının, kira sözleşmesi dışındaki itirazları da icra mahkemesince incelenmek zorundadır. Kiranın daha az olduğu, muaccel olmadığı, takas, mahsup gibi itirazlar da incelenmesi zorunlu olan hususlardandır (Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, s.846 ; Prof.Dr.Hakan PEKCANITEZ- Prof.Dr.Oğuz ATALAY – Prof.Dr.Muhammet ÖZEKES, İcra ve İflas Hukuku, 7.Bası, İstanbul 2020, s.280). Bu hususlar incelenirken tarafların karşılıklı gönderdiği ihtarnameler de dikkate alınmalıdır (Y.6.HD. 17.11.2009 T. 8927/10039). Yine Yargıtay temerrüt nedeniyle tahliye istemli bu tip davalarda tanık dinlenebileceği görüşündedir (Y.6.HD. 30.01.1995 T. 574/795). Bu kapsamda kira parasının tahsilinin gerekip gerekmediği yargılamayı gerektiriyorsa, alacaklı itirazın kaldırılmasını talep edemez. İcra mahkemesi böyle bir talebin reddine karar vermelidir. Örneğin; kiracı, kiralanan işyerinin imara aykırılığı nedeniyle işletme ruhsatı alınamadığını ve yıkım kararı alındığını itiraz olarak ileri sürmüşse, kira parasının istenip istenemeyeceği yargılamayı gerektirir (Yargıtay Üyesi Mahmut COŞKUN, İcra ve İflas Kanunu, Cilt-4, 5.Bası, s.4450).
SONUÇ OLARAK; İİK.m.269 kapsamında başlatılan kiralayanın temerrüdüne dayalı icra takiplerinde kiraya veren (alacaklı), takip talebinde yalnız kiranın ödenmesini istemekle yetinmiş, yani tahliye talebinde bulunmamış ise, icra dairesi, borçluya (kiracıya) İİK.m.269’a göre (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderemez ; göndermiş olsa bile, alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden, m.269/b, IV) taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda takip talebinde tahliye istenmeyip sadece kira alacağının istenmiş olması halinde, takip talebi genel haciz yoluna ilişkin bir takip talebidir. Bu nedenle, icra dairesi, borçluya (kiracıya) genel haciz yoluna ilişkin örnek 7 numaralı ödeme emri göndermesi gerekir. Yargıtay uygulaması gereği takip talebinde tahliye isteği bulunmadığı halde ödeme emrinde tahliye isteğinde bulunulması da hukuki sonuç doğurmaz.
