07.12.2019 tarih ve 30971 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 Sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (“Yeni Kanun”)  ile; Dijital Hizmet Vergisi, Değerli Konut Vergisi ve Konaklama Vergisi ihdas edilmiştir.  Bu yazıda sadece Değerli Konut Vergisi üzerinde duracağız.  Yeni Kanun ile Değerli Konut Vergisi (“DKV) hakkında 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun bazı maddelerinde değişiklik ve eklemeler yapılmıştır.

DKV hakkında henüz bir tebliğ yayınlanmadığından mükelleflerin aklına pek çok soru takılmaktadır. Maalesef internette yer alan pek çok yazıda da yanlış yönlendirme yapılmaktadır. Bu sebeple, mükelleflere yardımcı olması için konu hakkında bize ulaşan soruları derleyip cevaplandırdık.

1-) DKV nin konusu nedir ? : Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce (TKGM) belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir. Burada bina vergi değeri lafzından maksat Emlak Vergisi Değeridir. Bu durumda mesken nitelikli taşınmazınızın emlak vergisi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değeri 5 milyon veya üstü değerde ise o mesken için değerli konut vergisi ödemeniz gerekmektedir.

2-) Mesken niteliği ne demektir ? : Mesken niteliği, binanın tapuda mesken olarak kayıtlı olması anlamına gelir. Bu sebeple işyeri olarak kullanılsa bile bir bina tapuda mesken olarak kayıtlı ise, değer koşulunu sağladığı takdirde DKV’ne tabi olacaktır.,

3-) DKV’nin mükellefi kimdir ?: Mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler DKV’yi ödemekle yükümlü tutulmaktadır. En öncelikle varsa intifa hakkı sahibi mükelleftir. Fakat tebligatın malike yapılması gerekir.

4-) DKV ne kadar ödenecek ?: DKV’ye tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar (Binde 3)

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar (Binde 6)

10.000.001 TL’yi aşanlar (Binde 10)

oranında vergilendirilir.

Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette ise matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır.

5-) DKV’den kimler muaftır ?:

a-) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar,

b-) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.): Bu durumda, mesken nitelikli taşınmazı 5 milyon veya üstü değerde olan kişinin hiçbir geliri yoksa veya sadece sosyal güvenlik kurumundan aldığı maaş varsa, bu kişi DKV ödemekten muaf olacaktır.

c-) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

d-) Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).

6-) TKGM tarafından yapılan değerlemeler nerden öğrenilebilir ?: TKGM tarafından yapılan değerlemeler bazı maliklere tebliğ edilmeye başlanmıştır. Eline tebliğ ulaşmayanlar TKGM ‘nin web sitesinden sorgulama yapabilirler.

7-) TKGM’ye itiraz süreci ne zaman başlar?: İtiraz süreci tebliğden itibaren başlar.

8-) TKGM’nin değerlemesine kimler itiraz edebilir ?: Değerlemeye; mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler DKV’yi ödemekle yükümlü tutulmaktadır.

9-) Verginin beyanı, ödeme süresi ve ödeme yeri neresidir ?:

a-) Vergi, mesken nitelikli taşınmazın değerinin Yeni Kanun’un 42 nci maddesinde belirtilen tutarı aştığı (bu tutar dâhil) yılı takip eden yılın şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur. Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.: Bu durumda ilk DKV (kişiye tebligat yapılmış olsun, olmasın) 20 Şubat 2020 tarihine kadar beyan edilecektir. Beyanname formatının ne olacağı konusunda henüz bir bilgi yoktur. Maliye Bakanlığı’nın web sitesi takip edilmelidir.

b-) Vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

c-) Mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesi, ödeme yeridir.

10-) 20 şubat 2020’de verilen beyannameye ihtirazi kayıt koymalı mıyız? : Evet. Beyannameye bu vergiyle ilgili dava açacağınıza dair ihtirazi kayıt koymanız gerekmektedir. Böylece, beyannameye karşı açacağınız vergi davasında ödediğiniz vergiyi faiziyle geri almanız mümkün olacaktır. 

11-) İtiraz süreci nasıl işler ?: Mükellefler, TKGM tarafından kendilerine tebliğ edilen değerlemenin yanlış yapıldığını düşünüyorlarsa, bu değerlemeye (rapora) karşı TKGM’ye bir dilekçe ile 15 gün içinde itiraz edeceklerdir. Dilekçeye gerçek değerlemeyi gösteren harici bir değerleme raporu eklenebilir. Veya taşınmaz alınırken bankadan kredi alınmışsa, bankanın değerleme raporu veya sigorta şirketinin değerleme raporu (lehinize ise) dilekçeye eklenebilir.  (Haricen alınan değerleme raporunun Sermaye Piyasa Kurulu tarafından lisanslı bir taşınmaz değerleme şirketi olması gerekmektedir).

TKGM 15 gün içinde itirazı karara bağlar. Kararın RED olması halinde; bir görüşe göre idare mahkemesinde TKGMnin değerleme işleminin iptali için iptal davası açılır. Diğer görüşe göre ise, TKGMnin değerleme işlemi sonucu ortaya koyduğu vergi sebebiyle vergi mahkemesinde dava açmak gerekir. Biz ilk görüşe katılmaktayız.

12-) DKV için kaç dava açmamız gerekmektedir ? : DKV için duruma göre 1 veya 2 dava açmak gerekmektedir. Eğer TKGM’nin değerlemesi doğru ise, TKGM’ye karşı yukarıda belirttiğimiz iptal davasını açmaya gerek yoktur. Zira, iptal davası sadece TKGM’nin yanlış değerlemesine karşı açılır. Bu durumda açılacak dava sadece 20 Şubat 2020’den sonra DKV’nin anayasaya aykırı olduğu ve ödediğimiz vergiyi faiziyle geri almak üzere açılacak olan vergi davasıdır.

13-) DKV için açılacak davaların konusu nedir?: DKV için açılacak ilk dava iptal davasıdır. Konusu, TKGM’nin yapmış olduğu değerlemenin yanlış olduğu, değerlemede hangi kriterlerden yararlandığının belirtilmeyip sadece rakamın tebliğ edildiğinden bahsedilmeli ve bunun hukuk devletine aykırı olduğu izah edilmeli, ayrıca TKGM’nin bu konuda yetkisiz olmasına rağmen işlem yaptığı belirtilmelidir.

İkinci açılacak dava olan vergi davasında ise; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 377. Maddesinde kapsamında mükelleflerin ve kendilerine vergi cezası kesilenlerin, tarh edilen vergilere ve kesilen cezalara karşı vergi mahkemesinde dava açabileceği düzenlendiğinden bahsedilerek bu davanın açıldığı, DKV’nin Anayasanın 73. Maddesine (Eşitlik ve adalet ) aykırı olduğu, çifte vergilendirmenin kanuna aykırı olduğundan bahsedilerek ödenen verginin iadesi (faiziyle birlikte ) talep edilecektir.

14-) DKV için Şubat 2020’de açacağımız vergi davasında yürütmeyi durdurma kararı alabilir miyiz?: Bu konuda yürütmeyi durdurma kararının verilmesi gerekmekle birlikte mahkeme, yürütmeyi durdurmayıp davaya devam edebilir. Bu nedenle vergiyi ödedikten sonra iade alma durumuna hazırlıklı olmak gerekir.