Pandemi sürecinde yaşanan ekonomik daralma ve özellikle konut satışlarının düşmesi üzerine Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank, normalleşme sürecine geçiş ve sosyal hayatın canlanması için vatandaşların, finansman ihtiyaçlarını uygun şartlarda sağlayabilmesi amacıyla 4 yeni kredi paketini kamuoyuyla paylaştılar.
Bu kredi paketlerinin ortak özelliği ise önceki kredi faiz oranlarına göre çok daha düşük ve uygun bir faiz oranının tüketiciye sunulmasıdır. Böylelikle özellikle sıfır konutların satılması amaçlanarak piyasadaki durgunluğun da atlatılması amaçlanmıştır. Buna karşılık, daha önce konut kredisi kullanarak ev satın almış olan tüketiciler ise daha yüksek faiz oranları ile kredi kullandıkları için mağdur duruma düşmektedir. Çok değil sadece birkaç ay önce konut satın alıp; kredi kullanan kişi ile bugün itibariyle konut satın alan kişinin ödediği faiz miktarı kullanmış olduğu krediye de bağlı olarak en az 40.000 TL civarında olmaktadır.
Öncelikle, tüketici ve konut finansmanı ile ilgili olarak 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun 32 vd maddeleri ile ilgili yönetmeliğin hükümlerini irdelemek gerekmektedir.
“Konut finansmanı sözleşmeleri”
MADDE 32- (1) Konut finansmanı sözleşmesi, konut edinmeleri amacıyla; tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmedir.’’
Yine aynı kanunun ‘’Faiz Oranları’’ konusundaki ilgili maddesine bakılacak olursa ;
“Faiz oranı”
MADDE 36- (1) Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilir.
(2)Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit veya değişken olarak ya da aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmenin kurulduğu tarihte belirlenen oran tarafların rızası dışında değiştirilemez. Oranın değişken olarak belirlenmesi hâlinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı başlangıçta sözleşmede belirlenen azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslerden en düşük olanı baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenir.’’
“Diğer hususlar”
MADDE 39- (4) Sözleşme öncesi bilgilendirme, tüketici ile konut finansmanı kuruluşunun hak ve yükümlülükleri, sözleşmenin zorunlu içeriği, konut finansmanı reklamları, yeniden finansman, bağlı kredi, temerrüt, erken ödeme ve yıllık maliyet oranının hesaplanması ile diğer hususlara ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. ‘’
Gümrük ve Ticaret Bakanlığının, Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 12.maddesine göre ise
MADDE 12 – (1) Konut finansmanı kuruluşu ve tüketicinin mutabakatı ile konut finansmanı sözleşmesinde;
a) Kredi faiz oranında değişiklik yapılması,
b) Kredinin vadesinde değişiklik yapılması,
c) Konut finansmanı sözleşmesinde belirtilen faiz türünde değişiklik yapılması,
ç) Aynı konut teminat gösterilerek birden fazla konut finansmanı sözleşmesi kurulmuşsa bunların tek bir konut finansmanı sözleşmesi ile birleştirilmesi,
d) Kredinin para biriminde değişiklik yapılması,
hususlarından en az birinin gerçekleşmesi halinde yeniden finansman söz konusu olur.
(2) Konut finansmanı sözleşmesinde yeniden finansman kapsamında yapılacak değişikliklerde tüketiciden yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile onay alınır. Onay alınmadan önce, konut finansmanı kuruluşu, yeniden finansman amacıyla konut finansmanı sözleşmesinde yapılan değişiklikleri içeren karşılaştırmalı bilgiyi, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde kâğıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verir. ‘’
Sonuç olarak; konuyla ilgili olarak kanun ve ilgili yönetmelik göz önüne alındığında Bankaların müşterilerini yeniden yapılandırma konusundaki talepleri olumlu karşılaması gerektiği düşüncesindeyiz.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun 1.maddesinde yer alan “kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarını koruyucu, zararlarını tazmin edici, çevresel tehlikelerden korunmasını sağlayıcı, tüketiciyi aydınlatıcı ve bilinçlendirici önlemleri almak, tüketicilerin kendilerini koruyucu girişimlerini özendirmek ve bu konulardaki politikaların oluşturulmasında gönüllü örgütlenmeleri teşvik etmeye ilişkin hususları düzenlemektir.’’ Şeklinde belirlenen kanunun amacı da göz önüne alındığında her bir tüketiciler öncelikle yazılı olarak bankalara başvurma ve devamında hukuki yollara başvurarak yeniden yapılandırma ve fazladan ödenen faiz tutarının iadesini istemek hakkına sahiptir.
