ÖZ:
İİK m.153 f.1’e göre, ipotekle güvence altına alınmış ve vadesi gelmiş olan bir alacağın borçlusu, alacaklının yerleşim yerinin belirli olmaması ve gaip olması veyahut alacaklının alacağını almaktan ve taşınmaz üzerindeki ipoteğin çözmekten/terkin etmekten imtina etmiş olması durumunu belirterek ipotekle yükümlü olan taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine başvurması halinde icra dairesi, alacaklıya bir muhtıra(veya ihbarname) çıkartarak muhtıranın tebliğ edildiği tarihten itibaren on beş gün içerisinde alacağını gelip almasını ve taşınmaz üzerindeki ipoteğin terkin edilmesini ihtar eder. İcra dairesinin muhtırasının alacaklıya tebliği edilmesi üzerine alacaklının söz konusu on beş günlük süre içerisinde icra dairesine gelmediği veya gelip de haklı bir sebep ileri sürmeden alacağını almaz ve taşınmaz üzerindeki ipoteği terkinini sağlamaz ise borçlu borcun tamamını icra dairesine depo edip; icra mahkemesinden paranın alacaklı adına muhafaza edilmesini ve ipoteğin terkinine karar verilmesini talep edecektir. İcra mahkemesi, İİK m.153’de yer alan şartların sağlaması halinde taşınmaz üzerindeki ipoteğin çözümlenmesine karar verecektir. Bu çalışmamızda, İİK m.153 maddesine dayalı olarak ipoteğin çözümlenmesi kurumu hakkında genel birtakım bilgilere yer verilmiş ve alacaklının veya alacaklıların taşınmaz üzerindeki ipotek bedelinin günümüz şartlarına uygun şekilde kendilerine ödenmesi veya icra dairesine depo edilmesi yönündeki itirazlarının/beyanlarının İİK m. 153’de yer alan ipoteğin çözümlenmesi kurumunun uygulanmasına etkisi değerlendirilmiştir.
I. GİRİŞ:
Kanun koyucu, İİK m.153 hükmü ile gerek vadesi gelmiş gerekse vadesi gelmemiş ve bir taşınmaz üzerinde kurulun ipotekle güvence altına alınan alacağın borçlusuna, kanundaki öngörülen sebepler dahilinde bu anlamda, alacaklının gaip olması ve yerleşim yerinin belirli olmaması yahut alacağını almaktan ve ipoteği çözmekten imtina etmesi halinde ve koşulları sağlaması durumunda taşınmaz üzerindeki ipoteğin terkini sağlayabilme yetkisi vermiştir.
Borçlunun, İİK m.153 hükmü uyarınca icra dairesine başvurusu üzerinde, icra dairesi alacaklıya bir muhtıra çıkararak alacağını muhtıranın kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren on beş gün içerisinde icra dairesine gelerek almasını veya gelip de alacağını almama noktasında makul sebepler ileri sürmesini gerektiğini ihtar etmektedir. Uygulamada çoğu kere muhtıranın kendilerine usule uygun tebliği üzerine alacaklı veya alacaklılar, yasal süre içerisinde icra dairesine gelerek taşınmaz üzerindeki ipotek bedelinin çok eski tarihte belirlenmiş olduğu, bu sebeple ipotek bedelinin günümüz koşullar çerçevesinde yeninden belirlenip kendisine ödenmesini veya icra dairesine depo edilmesi yönünde birtakım itirazlar ileri sürebilmektedir. Bu itirazlar haliyle İİK m.153 hükmünün uygulanmasını veya uygulanmaması bakımından önemli bir etkiyi haizdir.
İşte bu yüzden, bizler bu çalışmamızda öncelikli olarak İİK m.153 hükmü bağlamında ipoteğin çözümlenmesi kurumu hakkında genel birtakım bilgiye yer verip akabinde alacaklıların ipotek bedellerinin güncel değer üzerinden kendilerine ödenmesi yönündeki itirazlarını ve bu itirazlarının İİK m.153 de yer alan kurumun uygulanmasına etkisi meselesini değerlendireceğiz.
II. İİK M. 153 HÜKMÜNÜN UYGULANMASI HAKKINDA GENEL BİRTAKIM BİLGİLER:
Borçlunun taşınmazı üzerindeki ipoteğin terkini sağlama yollarından biriside İİK m.153’de düzenlenmiştir. Söz konusu İİK m.153 hükmü aynen şöyledir: “İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.
Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte tediyesini deruhde eden borçlu hakkında da yukarıki hüküm cereyan eder.”
Öğretide, bu hükmü dayalı olarak ipotek yüklü taşınmaz maliki borçlu dışındaki üçüncü bir kişiyse o durumda üçüncü kişi de İİK m.153 hükmüne dayalı olarak maliki bulunduğu taşınmaz üzerindeki ipoteğin çözümlenmesini sağlayabileceği belirtilmektedir[1].
Borçlunun, İİK m.153 hükmüne dayalı olarak ipoteği çözümlenmesi için alacaklının gaip ve yerleşim yerinin belirli olmaması veyahut alacaklının alacağı almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınması gerekmektedir[2]. Hükümde bahsi geçen “…gaiplik ve yerleşim yerinin belirli olmaması…” kavramları maddi hukuktan yani Türk Medeni Kanunda(TMK) belirtilen farklı bir anlama sahip olup; bu anlam alacaklının adresinin meçhul olması şeklindedir[3]. Nitekim, öğretide de, İİK m.153’de yer alan “…gaiplik ve yerleşim yerinin belirli olmaması…”kavramlarının TMK’da ki gibi dar ve teknik anlamından farklı olduğu; zira, kanun koyucu bu ibarelerinin anlamını TMK’daki gibi anlamlandırmak istemiş olsaydı gaiplik ve yerleşim yerinin belirli olmaması kavramlarını ayrı olarak kanun metninde düzenleyeceğini, ancak, kanun koyucu bu şekilde yapmayarak her iki ibareyi tek bir şart olarak kanun metninde düzenlenmiş olduğunu; bu yüzden bu ibarelerin dar ve teknik anlamda anlamamak gerektiği hususu belirtilmektedir[4]. Bununla birlikte, İİK m.153’de ipoteğin çözümlenmesi kurumuna başvuru sebepleri içerisinde yer alan “alacaklının borcu( yani alacağı) almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınması” sebebi de Türk Borçlar Kanunun 107. Maddesinde yer alan alacaklının temerrüdünün hükümleri içerisinde yer alan “tevdi “ kurumun ile benzerlik arz etmekteyse de söz konusu hükümler sonuçları itibarıyla birbirlerinden ayrılmaktadır[5]. Şöyle ki; İİK m.153 hükmü TBK m.107’den farklı olarak ayni hak değişikliğine, bir diğer ifade ile ipoteğin terkini sonucunu doğurmaktadır[6].
İİK m.153 hükmüne başvuru yapılabilmesi için alacaklının çözülmeye yani terkine konu ipotek hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmamış olması gerekmektedir[7]. Aksine durumda, İİK m.153 hükmü uygulama alanı bulmayacaktır.
Bunun haricinde borçlu, İİK m.153’de öngörülen sebeplerinden birine dayalı olarak HMK m.12 f.1 ve İİK m.50 hükümleri uyarınca taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine başvuruda bulunması gerekmektedir[8]. Ayrıca, borçlu ipotekle güvence altına alınmış olan alacağı yani borcu icra dairesine başvurusu ile birlikte depo etmesi gerekmektedir[9]. Borçlu tarafından depo edilecek borç miktarı ise ipoteğin türüne yani anapara ipoteği veya limit(üst sınır) ipoteği olup olmasına göre farklılık arz edecektir. Buna göre, ipotek türü ana para ipoteği ise o durumda borçlu TMK m.875’e göre, ana parayı, takip giderleri ve gecikme faizi, iflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz miktarlarını depo etmesi gerekecektir[10]. İpotek türü limit ipoteği ise o durumda borçlu, ipotek sözleşmesinde yer alan azami miktarı depo etmesi gerekecektir[11].
Borçlunun, yukarıda belirtilen şekilde ve usulde İİK m.153 hükmü uyarınca icra dairesine müracaatı üzerine icra dairesi, alacaklıya(alacaklı vefat etmişse mirasçılarına) bir ihbarname(uygulamada “muhtıra” olarak anılmaktadır) göndererek söz konusu ihbarnamenin tebliği tarihinden itibaren “15 gün içinde icra dairesine gelerek parayı alması ve ipoteği çözmesi, süresi içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten kaçındığı taktirde, icra mahkemesi tarafından icra dairesine yatırılan paranın alacaklı adına saklanmasına ve ipotek kaydının terkin edilmesine karar verileceği bildirilir”[12]. İcra dairesi, ihbarnameyi alacaklının gaip ve yerleşim yerinin belirli olmaması ihtimalinde yani alacaklının adresinin meçhul olması halinde ilanen tebliğ ettirecektir[13]. Buna karşılık icra dairesi, alacaklının alacağını almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiği ihtimalde ise ihbarnameyi Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca genel hükümlere göre tebliğ ettirecektir[14].
İcra dairesinin İİK m.153 göre tanzim etmiş olduğu ihbarname alacaklıya usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmiş olmasına karşın alacaklı on beş günlük süre içerisinde icra dairesine gelmezse veya gelip de haklı bir sebep olmaksızın alacağını almaktan imtina etmiş olması halinde talep üzerine icra mahkemesi İİK m.153’de yer alan şartların bir bütün olarak gerçekleştiği kanaatine varırsa o durumda icra dairesine borçlu tarafından depo edilen paranın alacaklı namına muhafazasına ve taşınmaz üzerindeki ipoteğin terkinine karar verecektir[15].
Ancak, alacaklı taraf ihbarnamenin tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal on beş günlük süre içerisinde icra dairesine gelerek alacağını alırsa o durumda alacaklı ipoteğin terkin edilmesi için ilgili tapu idaresine müracaat etmesi gerekecek olup; bu müracaat gerçekleşmez ise o durumda borçlu icra mahkemesinden borcun alacaklıya ödenmiş olduğunu; ancak, alacaklının ipoteği çözmekten imtina etmiş olduğunu belirterek söz konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin terkin edilmesini talep edecektir[16].
Öte yandan alacaklı ihbarnamenin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal on beş günlük süre içerisinde icra dairesine müracaat edip; söz konusu alacağın alınmamasında, bir diğer ifade ile alacağı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina etmesinde haklı bir sebep ileri sürmesi halinde icra mahkemesi alacaklı tarafından ileri sürülen sebebin haklı olup olmadığını değerlendirip sonuca göre karar verecektir[17].
III. HUKUKİ SORUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ:
Az yukarıda da belirttiğimiz üzere, İİK m.153 hükmü uyarınca icra dairesine borçlunun müracaatı üzerine icra dairesinin alacaklıya göndermiş olduğu ihbarnamenin alacaklıya tebliği üzerine alacaklının on beş günlük süre içerisinde icra dairesine müracaat edip; alacağı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina etmek bakımından haklı bir sebep ileri sürdüğünde alacaklı tarafından ileri sürülen sebebin haklı olup olmadığını icra mahkemesi değerlendirecektir.
Ancak, hangi sebeplerin haklı sebep olduğu hususunda kanunda açık bir düzenleme yoktur[18]. Öğretide, alacaklının ileri sürmüş olduğu sebebin genel hükümlere göre yargılama yapmayı gerektirecek bir maddi hukuk uyuşmazlığı olması halinde icra mahkemesi “kaçınmayı” yani sebebi, itirazı makul sebep olarak kabul etmesi gerektiği belirtilmektedir[19].
Yargıtay kararlarında, taşınmazın aile konutu olması nedeniyle ipoteğin terkin edilmesi talebini[20];ipotek alacaklısının ipotek miktarının uyarlanması nedeniyle itiraz etmesi durumunu[21]; dar yetkili icra mahkemesinde çözümlenemeyeceği, bir diğer deyimle bu tarz itirazların genel yetkili mahkemeler nezdinde çözümlenmesi gerektiğinden bahisle İİK m.153 hükmü uyarınca ipoteğin terkinin talebinin reddedilmesi gerektiğine belirtmiştir.
Uygulamada, özellikle alacaklılar(veya mirasçıları) icra dairesi tarafından kendilerine gönderilen ihbarnameye veya muhtıraya, ipotek bedelinin güncellenerek kendisine ödenmesini veya icra dairesine depo edilmesini, bir diğer ifade ile ipotek bedelinin rayiç bedel üzerinden ödenmesi gerektiğini, ipotek bedellerinin güncellenerek ödenmemesi durumunun hakkaniyete aykırı teşkil edeceği şeklindeki gerekçelerle itiraz etmektedir. Yargıtay ise yerleşik içtihatlarında alacaklıların bu nitelikteki beyan veya itirazların İİK m.153 anlamında haklı bir sebep olduğunu; bu itirazların dar yetkili olan icra mahkemesinde nezdinde çözümlenemeyeceğini, bu sebeple bu itirazların genel yetkili mahkemelerde çözümlenmesi gerektiğini belirterek İİK m.153 hükmü bağlamında ipoteğin terkinin yapılmasının mümkün olmadığına dikkat çekmiştir. Söz konusu kararlardan birkaçı şöyledir: “İpotek alacaklısı, ipoteğin fekki talebi üzerine ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanması gerektiği sebebi ile borçlunun yatırdığı parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina edebilir. Bu sebep İİK'nun 153. maddesinde yazılı "makul" sebep niteliğindedir. Somut olayda; ipotek lehtarının mirasçılarına icra müdürlüğünce İİK'nun 153. maddesine göre muhtıra çıkarıldığı, mirasçıların ipotek bedelinin günümüz koşullarına uyarlanmadığını bildirmiş olmaları karşısında ihtilafın çözümlenmesi yargılama yapılmasını zorunla hale getirdiğinden ipoteğin fekki anılan madde kapsamında talep edilemez. Mahkemece, istemin açıklanan nedenlerle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.”(Yargıtay 12. HD., 16/03/2017 K.T., 2017/143 E., 2017/3954 K., https://karararama.yargitay.gov.tr/, Erişim tarihi: 07.10.2023); “İpotek alacaklısı, ipoteğin fekki talebi üzerine, ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanması gerektiği sebebi ile borçlunun yatırdığı parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina edebilir. Bu sebep, İİK'nun 153. maddesinde yazılı "makul" sebep niteliğindedir. Somut olayda, icra müdürlüğünce ipotek lehtarının mirasçılarına İİK'nun 153. maddesine göre muhtıra çıkarıldığı, mirasçıların muhtıra tebliğlerinin usulsüz olduğunu ve ipotek bedelinin günümüz koşullarına uyarlanmadığını bildirmiş olmaları karşısında, ihtilafın çözümlenmesi yargılama yapılmasını zorunla hale getirdiğinden, ipoteğin fekki, anılan madde kapsamında talep edilemez. Yukarıda açıklanan nedenlerle, Dairemizce mahkeme kararının onanması gerekirken, bozulduğu anlaşılmakla, ipotek alacaklısı mirasçılarının karar düzeltme istemlerinin kabulü gerekmiştir.”(Yargıtay 12. HD., 09/11/2017 K.T., 2017/3830 E. ,2017/13881 K., https://karararama.yargitay.gov.tr/, Erişim tarihi: 07.10.2023);” Somut olayda, icra dosyasının incelenmesinde; İİK.nun 153. maddesine göre düzenlenen muhtıranın ipotek alacaklılarına tebliğ edildiği, ipotek alacaklılarından E.. S.. ve A.. S.. vekilinin, ipotek konusu borcun ödenmediğini, borçlunun Ankara 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/951 E.sayılı dosyası ile açtığı davada alınan bilirkişi raporunda ipotek bedelinin güncellenmiş değer olarak 39.778,74 TL olarak belirlendiğini, ancak borçlunun 14/05/2013 tarihli celsede davadan feragat ettiğini, borç bedelinin tespitinin yargılamayı gerektirdiğini belirterek itiraz ettiği görülmektedir. Bu durumda artık İİK.nun 153.maddeye dayanılarak icra mahkemesinden ipoteğin fekki istenilemez. Diğer bir anlatımla, ipotek alacaklısının gösterdiği sebep ipotek miktarının uyarlanmasına ilişkin olup, sınırlı yetkili icra mahkemesinde incelenemez. Bu durumda İİK.nun 153. maddesi koşullarının oluşmadığı düşünülmelidir.”(Yargıtay 12. HD., 24.06.2014 K.T., 2014/15175 E., 2014/18349 K. https://karararama.yargitay.gov.tr/, Erişim tarihi: 07.10.2023);” Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, kendisine bu madde şartlarında ihbar çıkarılan ipotek alacaklısı, ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanması için genel mahkemelerde dava açabilir ve böyle bir dava açtığını belirterek, icra müdürlüğündeki ipoteğin fekki talebine itiraz edebilir. İpotek alacaklısı, böyle bir dava açmadan da, ipoteğin fekki talebi üzerine, ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanması gerektiği sebebi ile borçlunun yatırdığı parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina edebilir. Bu sebep, İİK'nun 153. maddesinde yazılı "kanunen makbul" sebep niteliğindedir. Somut olayda, ipotek alacaklısı Abbas Salman ve vefatından sonra mirasçısı ...’ın dosyaya sundukları 29.04.2016, 04.05.2017 ve 21.11.2018 tarihli dilekçeleri ile, ipoteğin günümüz koşullarına göre uyarlanması gerektiğini, bu doğrultuda yapılacak hesaplamaya göre ipotek bedelinin depo edilebileceği iddiasıyla, depo edilen ipotek bedeline itiraz ettikleri, bu durumda, ihtilafın çözümlenmesi yargılama yapılmasını zorunlu hale getirdiğinden, ipoteğin fekki anılan madde kapsamında talep edilemez. O halde mahkemece, istemin açıklanan nedenlerle yargılamayı gerektirmesi nedeniyle reddi gerekirken, icra müdürlüğünce tespit edilen bedelin depo edilmesi nedeniyle ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.”(Yargıtay 12. HD., 16/04/2019 K.T., 2019/4058 E., 2019/6495 K. . https://karararama.yargitay.gov.tr/, Erişim tarihi: 07.10.2023).
Görüldüğü üzere, Yargıtay kararlarına göre, icra dairesi tarafından kendilerine gönderilen muhtıra veya ihbarname üzerine alacaklıların yasal süre içerisinde icra dairesi nezdinde ipotek bedellerinin güncel değerine göre ödenmesi itirazlarını İİK m.153 kapsamında haklı sebep olarak kabul edilmesi gerektiğini ve ipoteğin bahsi geçen kanun hükmüne terkininin yapılamayacağını belirtmektedir.
Böyle bir durumda ipotek ile yüklü taşınmaz malikleri alacaklıya veya alacaklısı vefat etmişse alacaklının mirasçılarına karşı genel mahkemede ipoteğin terkini davası açması gerekmektedir. Aynı şekilde, ipotek alacaklılarının da ipotek bedellerinin düşük olduğu kanaatindeler ise o durumda ipoteğin uyarlaması davası açılması gerekmektedir. Bu davalar duruma göre karşı dava şeklinde de açılabilmektedir. Veya sonradan açılmakla birlikte diğerleri ile birleştirilip mahkeme tarafından sonuca göre karar verilebilecektir. Nitekim, Yargıtay kararları da bu yöndedir: “Asıl dava ve birleştirilen davalar ipotek bedelinin uyarlanması, karşı davalar ise ipotek bedelinin kaldırılması isteğine ilişkindir.
Davacılar-karşı davalılar vekili, davaya konu 3312 ada 29 parseldeki 21 no'lu bağımsız bölümün 19.04.1989 tarihli satışında o zamanki para ile 10.000.000TL bedel üzerinden anlaşıldığını, bunun 2.100.000TL’sinin peşin, ödenmeyen 7.900.000TL’si için ise ... ..., ... ..., ..., ..., ... ve ... ... lehlerine bu taşınmaz üzerinde ipotek tesis edildiğini, ipotek alacaklılarından ... ... ... ve ...’ın vefat etmesiyle geriye mirasçılarının kaldığını, davalının ... ... İcra Müdürlüğüne başvurup 7.900.000TL bedelden 6 sıfır atılarak 7.9TL şeklinde ipotek bedelinin depo edilmesini istediğini, ipotek bedelinin günümüz koşullarına uyarlanması gerektiğini ve ipoteğin tesisinden itibaren 27 yılın geçtiğini belirterek ipotek bedelinin günümüz ekonomik koşullarına uyarlanmasını talep etmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili, ipoteğin 26 sene öncesine dayandığını, borcun taşınmazın önceki maliki olan ... tarafından ödendiğini, bu kişinin vefat ettiğini ve muris önceden ihmal ettiğinden terkin işlemlerinin yapılamadığını, ipotek lehtarlarıyla iletişime geçilemediğinden ipoteğin fekki talebinde bulunulduğunu, davacıların kötü niyetli olduklarını, zaten asıl alacağın tahsil edilmesi için 26 yıl beklemelerinin de bunu açıkladığını, ipoteğin kaldırılmasına bir kısım ipotek lehtarlarının da rıza gösterdiğini ve güncel bedelin 7,9TL olduğunu belirterek; asıl davanın reddi ile ipoteğin kaldırılmasını talep etmiş; daha sonra asıl davacılar-karşı davalılar, aynı yer 22 no'lu bağımsız bölüm için ...’a; aynı yer 23 nolu bölüm için ise ...’a dava açmış, bu kişiler de asıl davacılar-karşı davalılara ipoteğin kaldırılmasına yönelik karşı dava açmışlar ve bu davalar eldeki dava ile birleştirilmiştir.
İlk derece mahkemesince, ipotek bedelinin güncelleştirilmesine ilişkin asıl davanın reddi ile ipoteğin kaldırılmasına ilişkin karşı davanın kabulüne; birleştirilen ... ... 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/289 Esas sayılı dava dosyasındaki ipotek bedelinin güncelleştirilmesine ilişkin asıl davanın reddi ile ipoteğin kaldırılmasına ilişkin karşı davanın kabulüne; birleştirilen ... ... 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/302 Esas sayılı dava dosyasındeki ipotek bedelinin güncelleştirilmesine ilişkin asıl davanın reddi ile ipoteğin kaldırılmasına ilişkin karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.
Asıl davacılar-karşı davalılar vekilinin istinaf talebi, ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince esastan reddedilmiştir.
Hükmü, asıl davacılar-karşı davalılar vekili temyiz etmiştir.
İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
1- Davaya konu 3312 ada 29 parseldeki 21 nolu bağımsız bölüm yönünden yapılan temyiz incelemesinde; dava, TMK’nın 893. maddesinde düzenlenen satıştan doğan alacak nedeniyle tapuya tescil edilen kanuni ipotek istemine yönelik olup, bununla taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacak teminat altına alınmaktadır. Buna göre; mahkemece, öncelikle taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri saptanmalı, bu değerin satış bedelinin ödenmeyen kısmına oranlanarak ulaşılan bedelin depo edilmesi için davacıya süre verilip sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır.
21 nolu bağımsız bölümün ipotek yükümlüsünün taşınmazı davalılardan ...’a; 23 nolu bağımsız bölümün ipotek yükümlüsünin ise taşınmazı davalılardan ...’a satmış olduğundan davalılar ... ve ...’un ipotek nedeniyle sorumluluğu resmi senette yazılı olan ipotek bedeli ile sınırlıdır. Bu nedenle asıl dava yönünden temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2- Birleştirilen ... ... 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/289 Esas ve 2016/302 Karar sayılı dava dosyaları yönünden yapılan temyiz itirazlarının incelenmesinde; 22 no'lu bağımsız bölümü satın alan ... ile 23 no'lu bağımsız bölümü satın alan ... aleyhine satış bedelinden ödenmeyen miktar kadar TMK’nın 893. maddesine dayalı kanuni ipotek tesis edilmiş olup ilk derece mahkemesinin ipoteği karz ipoteği olarak nitelendirmesi doğru olmamıştır. Mahkemece yapılacak iş, satış akdi yapıldığında belirlenen toplam satış bedelinden ödenmeyen kısmın oranı yüzdelik (%) nispette tespit edilerek taşınmazın dava açma tarihindeki güncel değeri ile çarpılmak suretiyle bulunacak miktarın depo edilmesinden sonra ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş ve kararın bozulması gerekmiştir.”(Yargıtay 14. HD., 24.05.2021 K.T., 2018/3147 E., 2021/3433 K., https://karararama.yargitay.gov.tr/, Erişim tarihi: 07.10.2023).
IV. SONUÇ:
İİK m.153 f.1’e göre, ipotekle güvence altına alınmış ve vadesi gelmiş olan bir alacağın borçlusu, alacaklının yerleşim yerinin belirli olmaması ve gaip olması veyahut alacaklının alacağını almaktan ve taşınmaz üzerindeki ipoteğin çözmekten/terkin etmekten imtina etmiş olması durumunu belirterek ipotekle yükümlü olan taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine başvurması halinde icra dairesi, alacaklıya bir muhtıra çıkartarak muhtıranın tebliğ edildiği tarihten itibaren on beş gün içerisinde alacağını gelip almasını ve taşınmaz üzerindeki ipoteğin terkin edilmesini ihtar eder. İcra dairesinin muhtırasının alacaklıya tebliği edilmesi üzerine alacaklının söz konusu on beş günlük süre içerisinde icra dairesine gelmediği veya gelip de haklı bir sebep ileri sürmeden alacağını almaz ve taşınmaz üzerindeki ipoteği terkinini sağlamaz ise borçlu borcun tamamını icra dairesine depo edip; icra mahkemesinden paranın alacaklı adına muhafaza edilmesini ve ipoteğin terkinine karar verilmesini talep edecektir. İcra mahkemesi, İİK m.153’de yer alan şartların sağlaması halinde borçlu tarafından icra dairesine yatırılan paranın alacaklı adına bir bankada saklanmasına ve taşınmaz üzerindeki ipoteğin çözümlenmesine karar verecektir.
Ancak, Yargıtay kararlarına göre, icra dairesi tarafından kendilerine gönderilen muhtıra veya ihbarname üzerine alacaklıların yasal süre içerisinde icra dairesi nezdinde ipotek bedellerinin güncel değerine göre ödenmesi itirazlarını İİK m.153 kapsamında haklı sebep olarak kabul edilmesi gerektiğini ve ipoteğin bahsi geçen kanun hükmüne terkininin yapılamayacağını belirtmektedir. Böyle bir durumda ipotek ile yüklü taşınmaz malikleri alacaklıya veya alacaklısı vefat etmişse alacaklının mirasçılarına karşı genel mahkemede ipoteğin terkini davası açması gerekmektedir. Aynı şekilde, ipotek alacaklılarının da ipotek bedellerinin düşük olduğu kanaatindeler ise o durumda ipotek bedelinin uyarlaması davası açılması gerekmektedir.
------------------
[1] Kuru, B; Aydın, B.(2022), İstinaf Sistemine Göre Yazılmış İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, 7. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, s. 335.
[2] Akkaya, T. (2016), “İpotek Alacaklısının Adresinin Meçhul Olması veya Borcu Almaktan ve İpoteği Çözmekten Kaçınması Sebebiyle İcra Mahkemesi Kararıyla İpoteğin Terkini”, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt:2, Sayı:3, s. 307-308.
[3] Akkaya, s. 307-308.
[4] Akkaya, s. 307-308.
[5] Akkaya, s. 308.
[6] Akkaya, s. 308; TBK m.106 vd. yer alan alacaklının temerrüdü ile İİK m.153’de yer alan ipoteğin çözülmesi kurumu hakkındaki karşılaştırılmalı bilgi için ayrıca bkz: Akkaya, s. 319-320.
[7] Akkaya, s. 309.
[8] Akkaya, s.309-310.
[9] Pekcanıtez, H; Atalay, O; Sungurtekin- Özkan, M; Özekes, M.(2019), İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, 6. Baskı, Oniki Levha Yayıncılık, İstanbul, s. 316; Akkaya, s. 310-311.
[10] Akkaya, s. 312-313.
[11] Akkaya, s. 313.
[12] Akkaya, s. 314.
[13] Akkaya, s. 314.
[14] Akkaya, s.314.
[15] Atalı, M; Ermenek, İ; Erdoğan, E.(2022), İcra ve İflas Hukuku, 6. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, s.484.
[16] Akkaya, s. 315.
[17] Akkaya, s. 315.
[18] Akkaya, s. 315.
[19] Akkaya, s. 315.
[20] Yargıtay 12. HD., 2005/3506 E., 2007/5821 K., https://karararama.yargitay.gov.tr/, Erişim Tarihi: 07.10.2023.
[21] Yargıtay 12. HD., 2011/32291 E. , 2012/17946 K. https://karararama.yargitay.gov.tr/, Erişim Tarihi: 07.10.2023.
Anahtar Kelimeler: İpoteğin Çözümlenmesi, İİK m.153, Makul Sebep, İcra Dairesi, Depo, Güncel Değer.
