Yeni düzenlemeye göre, “Düzenleme Ortaklık Pay’ından (DOP)” kesilen alanların %10’una kadar olan kısmı taşınmaz maliklerinin kullanımına bırakılabilir hale gelmiştir. Bu düzenlemenin amacı, maliklerin tamamen hak kaybına uğramasını önlemek ve düzenleme sonrası taşınmaz değerinin artması ile birlikte mülkiyetin belirli bir kısmını korumalarını sağlamaktır.

İmar Hakkı Aktarımının Şartları

1. Uygulama İmar Planı Çerçevesinde Yapılması:

   - İmar hakkı aktarımı yalnızca “1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının” bulunduğu alanlarda mümkündür. Yani, aktarım süreci için önceden detaylı bir planlama yapılmış olmalıdır.

2. Kamu Hizmetine Ayrılan Alanlar:

   - Parselin tamamı veya bir kısmı “yeşil alan, park, yol, okul” gibi kamu hizmetlerine ayrıldığında, maliklere özel mülkiyet hakkı tanınamayabilir. Bu durumda, kullanılmayan inşaat hakkı başka bir parsele aktarılır.

3. Emsale Esas Hakkın Korunması:

Parsel üzerindeki “emsal oranı”(inşaat hakkı), malik lehine korunur ve taşınmazın başka bir bölgedeki uygun parsele taşınması sağlanır. Bu, maliklerin maddi kayıplarını önlemeye yöneliktir.

İmar Hakkı Aktarımının Faydaları

1.Mülkiyet Hakkının Korunması:

Kamusal ihtiyaçlar için taşınmazına el konulan malik, hakkını başka bir alanda kullanarak mağduriyet yaşamaz.

2. Planlama Süreçlerinde Esneklik:

Kamu yararına ayrılan alanlar artırılırken, maliklere alternatif sunulur. Bu, toplumsal kabulü artırır ve itiraz süreçlerini azaltır.

3. Değer Kaybını Önleme:

Parselin bir kısmının ya da tamamının kamu hizmetine ayrılması nedeniyle oluşabilecek “değer kayıpları” önlenir.

Örnek olarak Bir taşınmazın tamamı imar planında "yeşil alan" olarak belirlenmişse ve bu nedenle yapılaşmaya izin verilmiyorsa, taşınmazın maliki bu arazide yapı inşa edemez. Ancak yeni düzenleme ile malik, bu hakkını aynı bölgede imar planında belirlenen başka bir parselde kullanabilir. Sonuçta bu uygulama, hem kamusal alanların genişletilmesi hem de taşınmaz maliklerinin haklarının korunması adına getirilen önemli bir mekanizmadır. Ancak, uygulamanın adil ve şeffaf bir şekilde yapılması büyük önem taşır; aksi halde maliklerin mağduriyeti devam edebilir.

Bu değişiklik, “imar hakkı aktarımı” kavramını hukuki ve şehircilik açısından daha sistematik bir yapıya kavuşturuyor. Temelde şunu ifade ediyor: 

- “Kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında denge kurulması” Arazi ve arsa düzenlemeleri sırasında bazı taşınmazlar, tamamen kamu hizmetlerine (yeşil alan, park, okul, yol vb.) tahsis edilebiliyor. Bu durum, mülkiyet hakkının özüne zarar verebiliyor ve malikler açısından mağduriyet yaratabiliyor. İmar hakkı aktarımı ile taşınmaz malikine, başka bir parselde bu hakkını kullanma imkânı tanınıyor.

- “Planlama süreçlerinde daha fazla esneklik” Bu düzenleme, belediyelere ve kamu kurumlarına, şehir planlaması yaparken taşınmaz maliklerinin mağduriyetlerini azaltan alternatif çözümler sunuyor. Kamusal alanların artırılması gibi ihtiyaçlar için maliklerin haklarından tamamen vazgeçmesi yerine, başka bir bölgedeki haklarının korunması sağlanıyor.

- “Adalet ve hakkaniyetin korunması” Daha önce, kamu yararına ayrılan parseller için maliklere yeterince tazminat sağlanamıyordu. Yeni düzenleme, mülkiyet hakkının korunmasını garanti altına alarak, daha adil bir uygulama mekanizması oluşturmayı hedefliyor.

Bu düzenleme, şehir planlamasında katılımcılığı artırmak ve maliklerin yargıya başvurmasını önlemek için geliştirilen bir çözüm olarak karşımıza çıkıyor. Ancak, uygulamanın net kurallarla ve şeffaf bir şekilde yürütülmesi kritik önem taşıyor. Aksi takdirde bu sistem de mağduriyetlere neden olabilir.

3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 18. MADDESİNDEKİ YENİ DÜZENLEMELER

3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, arazi ve arsa düzenlemeleri için belediyelere önemli yetkiler sunarken, aynı zamanda mülkiyet hakkı ve kamu yararı arasındaki dengeyi kurmayı hedefler. Bu maddeyle ilgili son düzenlemeler, hem düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintileri hem de uygulama süreçleri açısından bazı yenilikler ve netleştirmeler getirmiştir.

1. Düzenleme Ortaklık Payı (Dop) Oranları

DOP, kamu hizmetleri için taşınmaz sahiplerinden alınan bir kesintidir. Ancak, kesintiler sonucu kamu hizmetleri için yeterli alan sağlanamazsa belediyeler veya valilikler, eksik kalan kısmı kamulaştırma yoluyla tamamlamak zorundadır. Böylece taşınmaz sahiplerinden ikinci kez DOP kesintisi yapılması önlenmiştir. Bu düzenleme, hak sahiplerinin mağduriyetini azaltmayı amaçlamaktadır.

2. Bir Parselden Tek Seferlik Kesinti

Bir taşınmazdan yalnızca bir kez DOP kesintisi yapılabileceği vurgulanmıştır. Örneğin, %30 oranında kesinti yapılan bir parsel yeniden bir düzenlemeye tabi tutulduğunda, önceki kesintinin dikkate alınması gerekmektedir. Bu durum, Danıştay kararlarıyla da desteklenmiştir.

3. Uygulama Süreçlerinde Şeffaflık

Yeni düzenlemeler, parselasyon işlemlerine yönelik şeffaflık beklentisini artırmıştır. Parselasyon planlarının askıya çıkarılması ve itiraz süreçlerinin netleştirilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, maliklere doğrudan tebligat yapılması mecburi olmasa da, bu eksikliğin itiraz ve dava süreçlerinde hak kaybına yol açabileceği belirtilmiştir.

4. Kamulaştırmasız El Atma Ve Değer Kaybı

Kamulaştırmasız el atma durumlarının önlenmesi amacıyla, taşınmaz sahiplerinin değer kaybı yaşamaları durumunda tazminat talep edebilecekleri ifade edilmiştir. Bu tür uyuşmazlıkların yargı yoluyla çözülebileceği, ancak belediyelerin arabuluculuk ve uzlaşma mekanizmalarını daha etkin kullanmaları gerektiği de belirtilmiştir.

5. Tapu Siciline Belirtim Eklenmesi

Düzenlemeye alınan parsellerin tapu siciline “imar düzenlemesine alınmıştır” şerhi eklenmesi gerektiği açıklanmıştır. Bu işlem, taşınmazların imar uygulaması nedeniyle özel hukuki durumlarının görünür kılınmasını sağlar. Ancak bu durum, taşınmazın satışı veya diğer tasarrufi işlemlerini engellememektedir.

6. Toplumsal Algı Ve Hukuki Hassasiyet

Son düzenlemeler, toplumsal algıda haksızlık duygusunu azaltmayı ve uygulamaların mülkiyet hakkının özüne zarar vermeden gerçekleşmesini amaçlamaktadır. Hukuka uygun bir şekilde yürütülmeyen parselasyon işlemlerinin iptale muhtaç hale gelebileceği konusunda uyarılar yapılmıştır.

Bu yenilikler, hem uygulama süreçlerini düzenleyen idarelere hem de hak sahiplerine daha net ve adil bir çerçeve sunmayı hedeflemektedir. Ancak uygulamada karşılaşılabilecek uyuşmazlıklar ve eksiklikler hâlâ önemini korumaktadır. Bu nedenle, parselasyon işlemleri titizlikle yapılmalı ve ilgili paydaşların bilgilendirilmesi sağlanmalıdır.

DOP’UN YENİ YÜZDE 10 DÜZENLEMESİ

1. Malik Lehine Kullanım Hakkı

   - Düzenlemeyle, DOP kesintisinin %10’a kadar olan kısmının taşınmaz malikinin tasarrufunda kalabileceği belirtilmiştir. Bu oran, taşınmaz sahibinin doğrudan kamu projelerinden (park, yeşil alan, yol vb.) kaynaklı hak kaybını azaltma amacı taşır.

   - Örneğin, 1000 m²’lik bir taşınmazdan %50 oranında DOP kesildiğinde (450 m²), bunun %10’luk kısmı (45 m²) malik adına bırakılabilecektir.

2. Amaç

   - Maliklerin, imar düzenlemeleri nedeniyle maruz kaldıkları kayıpları hafifletmek.

   - Uygulamanın adil ve toplumsal kabul görmesini sağlamak.

3. Uygulama Ve Şartlar

   - DOP’tan bırakılan %10’luk pay, imar uygulamaları çerçevesinde malik adına tapuda korunur.

   - Bu düzenleme, yalnızca kamu hizmetine ayrılan alanlar için geçerlidir; özel mülkiyetin tamamen ortadan kaldırılması anlamına gelmez.

Değerlendirme:

Bu yenilik, özellikle yüksek oranda kesintiye tabi tutulan taşınmaz sahipleri için hak kaybını azaltıcı bir etki taşır. Ancak, uygulama sırasında detayların nasıl belirleneceği ve hangi kriterlerin esas alınacağı belediyelerin yetkisi kapsamında olacaktır. 

Bu düzenleme, maliklerin mülkiyet hakkını koruma çabası olarak değerlendirilse de, uygulamada dikkatli ve şeffaf bir yönetim gerektirir. Aksi halde, haksızlık algısı ve hukuki itirazlar gündeme gelebilir.