YOLSUZ TESCİLİN DÜZELTİLMESİ DAVALARI VE KAPSAMI

I. GİRİŞ

Hukuk uygulayıcıları tarafından daha çok tapu iptal ve tescil davaları olarak adlandırılan yolsuz tescilin düzeltilmesi davaları, birden çok hukuksal nedene dayalı olarak hukuki âlemde kendine yer edinmekle birlikte bu çalışmamızda mülkiyet hakkına müstenit tapu sicilinin düzeltilmesi davalarını ve irade sakatlıklarından olan hata (yanılma) hukuksal nedenine dayalı olarak görülen yolsuz tescilin düzeltilmesi istemini ele alacağız.

II. MÜLKİYET HAKKI VE KAPSAMI

Üçüncü kişilere karşı her zaman ileri sürülebilen ve bir kimseye bir mal üzerinde doğrudan hâkimiyet yetkisi tanıyan, ayni haklar kategorisinde yer alan mülkiyet hakkının temini için gerçekleştirilen hak arama faaliyetinin icrası olarak karşımıza çıkan yolsuz tescilin düzeltilmesi davasında korunan hukuki değer, hakkın öznesi olarak yer alan kişilerin mamelek haklarını güvence altına almak ve hak kayıplarının önüne geçmektir. Eşya Hukuku’nun temel yapı taşını oluşturan mülkiyet, sahiplik[1] olarak tanımlanmakla birlikte mülkiyet hakkı, hak sahibi olan kişiye o eşyayı kullanma (usus), semerelerinden yararlanma (fructus) ve tasarruf etme (abusus) yetkilerini sınırsız olarak tanımaktadır. Mülkiyet tarihsel süreç içerisinde değerlendirildiğinde ekonomik, siyasi ve dini sistemlerde yaşanan dönüşümlerden, yaşanan önemli olaylardan etkilenerek kapsamı genişlemiştir[2]. Bununla birlikte kişilerin hukuk düzenince koruma altında olan malvarlığı haklarına karşı gerçekleştirilen mütecaviz tutumlara ilişkin yasal yollara başvurma hakkı, kamunun değişmezliği ve sürekliliği prensibini ilke edinen modern anlayışla birlikte hukuk devleti prensibini sağlamaya yönelik mekanizmalarca tatbik edilmekte, gerek pozitif hukuk kuralları gerekse tabi hukuk uyarınca anayasal statüye de kavuşturulmuştur.

III. İRADE SAKATLIKLARI

Bir veya birden fazla kimsenin hukuki bir sonuç doğurmaya yönelmiş irade beyanlarını, hukuki işlem olarak nitelendirmek mümkündür[3]. Borcun kaynaklarından olan sözleşmenin kurulması aşaması ise uygun irade beyanlarının karşılıklı olarak taraflara açıklanmasıyla gerçekleşecek, geçerlilik koşullarını da ihtiva etmesiyle artık hukuki âlemde sarih ve geçerli bir sözleşmesel ilişkinin varlığından bahsedilebilecektir. Bununla birlikte sözleşme serbestisi ilkesinin bir istisnası olarak kurucu ve tamamlayıcı unsurları eksik olan bir sözleşmenin geçerliliği hususunda başvurulabilecek yollar ve hukukun ön gördüğü yaptırımları kısaca ele alacak olursak, iptal edilebilirlik, kısmi butlan, kesin hükümsüzlük kavramlarıyla karşılaşırız. Bir sözleşmenin batıl olması hali, o sözleşmenin en başından itibaren kesin hükümsüz olduğu anlamına gelecek ve geçersizlik sebebinin ortadan kalması ya da sonradan söz konusu işleme onay/icazet verilmesi halinde dahi sözleşmesel ilişkiye dayanan borcun ifası hukuki âlemde geçerli hale gelmeyecektir[4]. Söz konusu sözleşmenin içerdiği hükümlerin sadece bir kısmı hukuka aykırı ise kısmi butlan müessesesi gündeme gelecek şayet geçersiz kısım sözleşmede yer almasaydı sözleşmenin yapılmayacağı farazi olarak anlaşılmıyorsa sadece bu kısım geçersizlik yaptırımıyla karşı karşıya kalacaktır[5]. İptal edilebilirlik müessesesinde ise sözleşme en başından beri kendiliğinden geçersiz olmamakla birlikte sözleşmenin akıbeti askıda olup geçersizlik sebebi ile korunan tarafa sözleşmeyi iptal edebilme hakkı tanınmıştır[6]. İrade sakatlıklarında, güdüsü sakatlanan tarafın iradesi temelden etkilenmiş ve bozulmuş olmaktadır. Sözleşme ile bağlı kalınmak istenmediği hususunun karşı tarafa bildirilmesi yoluyla iptal edilen akit, kural olarak, geçmişe dönük olarak ortadan kalkar[7].

HATA (YANILMA)

a) Açıklamada Yanılma (Beyan Hatası)

İrade sakatlığı hallerinden olan hata(yanılma): Esaslı bir nitelik taşıdığı durumlarda sözleşmenin iptaline neden olabilmektedir. Türk Borçlar Kanun’una göre, hataya düşen taraf, esaslı hata nedeniyle sözleşmenin iptalini talep edebilir. Akit taraflarından birinin, TBK md. 31’de örnek olarak[8] sayılmış olan açıklamada yanılma hallerinden (beyan hataları) birine veya bir temel hatasına düştüğü durumlarda esaslı hatadan söz edilir. Bu hallerde, yanılanın esaslı bir şekilde yanılması söz konusu olduğundan, hataya düşen taraf sözleşmenin iptalini talep edebilecektir[9]. İç irade ile açıklanan irade arasındaki bilmeyerek yapılan uyumsuzluk olarak tanımlanan hatanın esaslı kabul edilebilmesi için, girişilen taahhüdün başlıca sebebini teşkil etmesi, daha açık söyleyişle hem yanılgıya düşen taraf, yönünden (sübjektif unsur), hem de iş hayatındaki dürüstlük kuralları (objektif unsur) açısından, hataya düşülmese idi böyle bir sözleşmenin hiç veya açıklanan biçimde yapılmayacağını ortaya konmalıdır[10].

b) Saik Hatası

Saik, kelime manası itibariyle sebep, güdü[11] anlamlarını karşılamakla birlikte bir kimseyi bir akdin tarafı olmaya iten neden/ler olarak tezahür edilebilir. Unutulmamalıdır ki saikte hata, kural olarak esaslı yanılma sebebi olarak sayılmaz ve dermeyan edilen sözleşme yanılan tarafından hata hükümlerine göre iptal olunamaz[12]. Ancak hataya sebebiyet veren hal, yanılanın ticari ilişkilerinde geçerli olan dürüstlük kurallarına uygun olarak sözleşmenin olmazsa olmazı olarak kabul görmüşse, esaslı bir yanılma olarak sayılabilecektir. Kısaca yanılan, yanıldığını bilseydi akdin tarafı olmayacak ve dürüstlük kurallarına göre iptal için haklı sebep olmalıdır[13].

ALDATMA (HİLE)

Taraflarından birinin diğerine hile yapması sonucu sözleşme akdedilmişse, söz konusu hata esaslı olmasa dahi, aldatılan taraf sözleşme ile bağlı olmaktan kurtulabilecektir. Aldatmanın üçüncü bir kişi tarafından gerçekleştirilmiş olması ihtimalindeyse hileye müstenit akdin tarafı olan kimse, sözleşmenin diğer tarafının bu aldatmayı bilmesi veya bilebilecek durumda olması halinde, sözleşme ile bağlı olmaktan kurtulabilecek ve tüm bu hallerde, hukuki işlemin aldatma sebebiyle iptal edilmesi ihtimalinde, sicildeki tescil yolsuz tescil kategorisinde olacaktır[14].

KORKUTMA (İKRAH)

İkrah sözlük anlamı itibariyle ‘Tiksinme, iğrenme. İsteği dışında bir şey yaptırma[15].’ anlamlarına gelmektedir. Türk Borçlar Kanununun 37 ve 38. maddelerinde ele alınan ikrah, yalnızca akdin hukuki âlemde vücut bulmasında değil, kurulmuş bir akdin ifasında, şartlarının değiştirilmesinde veya sona erdirilmesinde de söz konusu olabilmektedir[16]. Korkutma hukuksal nedenine dayanılabilmesi için pek tabi ‘ikrah teşkil eden bir fiilin bulunması, fiilin kişiyi ikraha düşürülmesi kastı ile yapılmış olması, eylemin ağır ve yakın bir zarar tehlikesi doğurmuş olması, söz konusu eylemin hukuka aykırı olması, ikrah ile akdin kurulması arasında illiyet bağının bulunması gerekmektedir[17].’ Aynı zamanda kişinin sonradan ikrah hukuksal nedenine dayalı olarak akit ile bağlı olmadığı beyanını ileri sürebilmesi için şüpheye yer vermeksizin akdin tarafı olan kişinin veya 3. bir kişinin etkisiyle (insan faaliyeti/leri) akdin tarafı olduğunu ispatlaması gerekecektir.

GABİN (AŞIRI YARARLANMA)

Akitte ifa edilecek edimler arasında oransızlık olması durumu, taraflardan birinin diğer tarafın zor durumda olmasından, bilgisizliğinden veya tecrübesizliğinden faydalanarak ortaya çıkmışsa sömürülen taraf, akdin kurulmasından itibaren bir yıllık süre içinde, mutabık kalınan akdi iptal etme hakkına sahiptir[18]. Gabin müessesesinden bahsedilebilmesi için edimler arasındaki aşırı oransızlığın varlığı objektif koşul olarak hukuki âlemde tecelli edecek hatta fikrimizce işbu husus ilk bakışta fark edilebilecek niteliğe haiz olacak pek tabi TMK m. 4 uyarınca edimler arasındaki aşırılık ve sömürme kastı hâkim tarafından takdir edilecek, hâkim ise gabine konu olan hukuki ilişkide yer alan eşyanın rayiç bedeli uyarınca edimin yeterliliğine/yetersizliğine karar verecektir. Binaenaleyh, yukarıda anılı şartlar dâhilinde sübjektif koşul uyarınca sömürülen tarafın zayıf bir durum içerisinde yer alması aynı zamanda diğer tarafın zayıf olan tarafın zor durumda olma halinden yararlanma kastının varlığı gerekmektedir.

IV. TAPU SİCİLİ

Devletin sorumluluğu altında alenilik ilkesi çerçevesinde, taşınmazların hukukî durumlarının kamuya açıklanmasını sağlamak amacına hizmet eden ve üzerindeki hakların durumlarını göstermek için resmi memurlar tarafından tutulan çeşitli defter ve belgelerin meydana getirdiği sicildir[19]. Tapu kütüğünde yer alan işlemler ise tescil, şerhler ve beyanlar olmak üzere üçe ayrılmakla birlikte taşınmaza ilişkin tapu kütüğe tescil edilecek haklar mülkiyet, irtifak, taşınmaz yükleri ve rehin haklarıdır[20]. Taşınmaz için tapu kütüğüne şerh edilecek haklar yasaca öngörülen kişisel haklar, tasarruf yetkisi kısıtlamaları ve geçici tescillerin şerhleri olup beyanlar hanesine ise, taşınmazın eklentileri, taşınmaz mülkiyetine ilişkin kısıtlamalar ile özel kanunlarda beyanlar hanesine yazılacağı belirtilen konular tanzim edilmektedir[21]. Tapu sicili, sicile kayıtlı olan bir taşınmaz üzerinde ayni hak tesisi, hakkın kapsamının değiştirilmesi, devri veya ortadan kaldırılmasını ifade ettiğinden her türlü kaydı kapsar, şerh ve beyanları da içerisine alır. Mevcut bir taşınmaza ayrılan sayfaya herhangi bir ayni hakkın tescili için talep, talep sahibinin tasarruf yetkisi, geçerli bir hukuki sebebin varlığı şartlarının bulunması aranır ve altını çizmek gerekir ki, bir hak ancak tapu siciline tescil edilerek ayni hak niteliğini kazanacaktır[22].

Kısaca ifade etmek gerekir ki tapu sicili, taşınmaz üzerinde yer alan hakları göstermek için oluşturulmuş olup herkese açıktır. Buna dayalı olarak da ilgilisi olduğunu inanılır kılan kimseler tarafından, tapu sicilindeki sayfa incelenebilir ve söz konusu örneklerinin kendisine verilmesini isteyebilir. Bu nedenle de ‘kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez’ (TMK m. 1020)[23].

V. TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ DAVALARI

Tapu sicilinin düzeltilmesi davası, kural olarak yolsuz olan tescil veya terkin işlemleri için açılmakla birlikte ayni nitelikte bir dava olup mülkiyet hakkına dayanan istihkak davasının özel bir görünümü olduğu söylenebilir[24]. Bununla birlikte tapu sicilinin düzeltilmesi davasının açılabilmesinin yegâne koşulu geçersiz bir hukuki sebebe dayanan yolsuz tescilin varlığıdır. Kural olarak, ayni haklar zamanaşımına uğramadığından dolayı söz konusu davanın açılması herhangi bir hak düşürücü süreye tabi değildir[25]. Birden fazla hukuki sebebe dayalı olarak açılan tapu sicilinin düzeltilmesi davalarında işbu çalışmamızda hata hukuksal nedenine dayanan tapu sicilinin düzeltilmesi davaları irdelenecektir.

VI. HATA HUKUKSAL NEDENİNE DAYANAN TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİMESİ DAVALARI

Yukarıda ifade edildiği üzere irade sakatlıklarından olan hataya (yanılma) dayanan tapu sicilinin düzeltilmesi davalarında, yanılan TBK m.30 uyarınca hataya düştüğünü öğrendiği tarihten itibaren 1 yıl içerisinde, akdin diğer tarafına yönelteceği irade beyanı ile sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirebilecektir. Fikrimizce, akit resmi şekil şartına bağlı olarak yapılmış olsa dahi karşı tarafa yöneltilecek irade beyanının herhangi bir şekil şartına tabi olmadığını düşünmekteyiz. İş bu hususta akıbeti askıda olan sözleşme, en başından itibaren hükümsüz hale gelecek, akit uyarınca gerçekleştirilmiş olan tescil ise yolsuz tescil kategorisinde olacaktır. Pekâlâ, tapu sicilinde yer alan kayıt, kişinin hataya düşmesinden kaynaklı olarak yolsuz tescil kategorisinde yer alıyorsa ilgililerin rızası alınmak suretiyle ilama gerek duyulmadan düzeltilmesi söz konusu olabilecek midir?

TMK m.1027/1: ‘İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.’ hükmüne haizdir. İş bu hükmün mefhum-u muhalifinden çıkarılacak vazife ise, ilgililerin yazılı rızalarının olması koşulunda söz konusu kayıt, yolsuz tescil kategorisindeyse pek tabi düzeltilebilecektir. Zaten 17.08.2013 tarih ve 28738 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Tapu Sicili Tüzüğü'nün85'inci maddesinde: "Tapu işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen istem belgesi, resmi senet, tapu şeklinde senedi ve ipotek belgelerinin birer örneği, müdürlük tarafından hak sahiplerine verilir." hükmüne haizdir. Pekâlâ, ilgililerin yazılı rızası olmamasına karşı yapılabilecek hukuki iş ve eylemler neler olacaktır? Her ne kadar taşınmazın mülkiyeti; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda ön görülen hallerde tescilden önce kazanılacaksa da tasarruf işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlıdır. [26] Uygulamada mahkeme tarafından verilen hükmün infazı, yolsuz tescilin terkin edilerek ilam uyarınca hak sahipliğinin tespit edilmesi ile sağlanmaktadır. Yeter ki, söz konusu hakkın kullanılması TMK m.2’ye (dürüstlük kuralı) aykırı olmasın.

KARAR TAHLİLİ

- Y. 1. HD 2003/13830 E. 2004/2556 K. 09.03.2004 K.T.

‘.. Davacıların müteveffasından intikalen gelen 25 parsel sayılı taşınmazdaki iştirak paylarını, 30.04.1997 tarihli akitle davalıya satış yoluyla devrettikleri tapu kaydından anlaşılmakla davacılar esasında bu temlikin hataya dayalı olduğunu, aslında 149 no’lu parseldeki paylarını devretmek istedikleri halde, hataen yukarıda sözü edilen işlemi yaptıklarını ileri sürerek, iptal isteğinde bulunmuşlardır. Mahalli mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir[27]..’

TBK m.31’de tahdidi olmamak kaydıyla esaslı hata halleri sayılmış olmakla somut olayda öncelikle irdelenmesi gereken husus, hatanın esaslı olup olmadığıdır. Fikrimizce sözleşmenin konusundan kaynaklı olarak taraflar hataya düşmüş olmakla birlikte eğer taraf iradelerinden 25 no’lu parselde yer alan taşınmazın mülkiyetini devretmeyecekleri açıkça anlaşılabiliyorsa yani davanın esasına girildiğinde; hem sübjektif unsur uyarınca hem de iş hayatındaki dürüstlük kuralları (objektif unsur) açısından, hataya düşülmese idi böyle bir sözleşmenin hiç veya açıklanan biçimde yapılmayacağı açıkça ispat olunabiliyorsa hukuki ilişkinin taraflarının dikkatsizliği veya bilgisizliği sonucu gerçek iradesine uymayan beyanda bulunmak suretiyle tarafların esaslı hataya düştüğü kabul edilebilecektir.

Yerel mahkemece, somut olay ile soyut hukuk kuralları arasında uyuşmazlığı çözüme kavuşturacak bağ tesisi gerçekleştirilmeden önce re ’sen incelenmesi gereken olumlu ve olumsuz dava şartları tespitine Yargıtay 1. HD 2003/13830 E. 2004/2556 K. 09.03.2004 K.T. ilam açısından göz atmak gerekirse;

‘…Yanılgının davalı tarafından davacılara iletilmesi üzerine sözü edilen 149 parsel sayılı taşınmazdaki payların da, 23.06.1997 tarihli akitle davalıya temlik edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, davalıların hatalı işlemi ile 23.06.1997 tarihinde öğrendikleri açıktır. Eldeki dava Borçlar Kanununun 31. maddesinde öngörülen 1 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra 30.01.2001 tarihinde açılmıştır. Hak düşürücü süre geçtikten sonra açılan davanın dinlenme olanağı yoktur. Değinilen hususun mahkemece resen göz önünde bulundurması zorunludur. Hal böyle olunca, davanın hak düşürücü sürenin geçtiğinden bahisle reddi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. SONUÇ: Davalının temyiz itirazları bu nedenle yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü H.U.M.K.’un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA..’ şeklinde hüküm tesisi isabetli olmuştur. Şöyle ki;

Süre kavramı; dava ile ilgili bir işlemin yapılması gayesiyle, mahkeme veya ilgililer için, yasa tarafından veya yasanın verdiği yetkiye müstenit hâkim veya ilgili şahıs tarafından tayin olunan belirli bir zaman dilimi olarak tanımlanabilir[28]. Hak düşürücü süre ise taraflarca yahut yasa da belirlenen süreler içerisinde hakkın kullanımını zorunlu kılan, aksi takdirde ilgili hakkı sona erdiren sürelerdir[29]. Altını çizmek gerekir ki hak düşürücü süre, sadece dava[30] hakkını değil, hakkın bizzat kendisi de ortadan kaldırmaktadır[31]. İş bu hususlar karşısında hata, hile, gabin ve ikrah gibi iradeyi sakatlayan nedenlerden birine dayalı olarak iradesi sakatlanan taraf, bu sebeplerin öğrenilmesinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yapacağı bir bildirimle sözleşmeden dönebilecektir. Her ne kadar 818 sayılı eski Borçlar Kanunu uyarınca kanunda ön görülmediği halde akitten dönmek için sözleşmenin kurulmasından itibaren başlayan 10 yıllık bir sürenin bulunup bulunmadığı hususu tartışmalı kalsa da 6098 sayılı TBK'da üst süre ön görülmemiş olup irade sakatlığının öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde iradesi sakatlanan taraf irade bozukluğuna dayanarak söz konusu sözleşmeyi sonlandırabilecektir. Somut olayda ‘davacıların 149 parsel sayılı taşınmazdaki paylarını da 23.06.1997 tarihli akitle davalıya temlik ettikleri anlaşılmış’ dolayısıyla hataya düştüklerini öğrendikleri tarihin 30.04.1997 olduğu kabul edilmiştir. Dava ise yasanın ön gördüğü 1 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra 30.01.2001 tarihinde açılmış ve dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesi gerekirken temyiz mahkemesince yerel mahkeme tarafından yazılı hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

VII. SONUÇ

Bu çalışmamızda, tapu sicilinin düzeltilmesi istemlerine konu olan davaların hukuki temelini, hangi gerekçelerle yolsuz tescilin düzeltilmesi talebine havi iddia ve taleplerin ileri sürülebileceğini, söz konusu hükmen tescil işleminin altında yatan hukuki menfaatleri ve özel bir görünüm biçimi olan hata hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasını karar tahliliyle pekiştirmek suretiyle ifade etmeye çalıştık. Faydalı olması temennisiyle…

KAYNAKÇA

ÇETİN, Görkem: Yolsuz Tescil Kavramı ve Türleri, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Ana Bilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, s.44, İstanbul 2019

DİNLER, Elvin; ÇALIŞKAN, Zeynep: Mülkiyetin Tarihsel Gelişimi Üzerine Bir Deneme, Sosyal Siyaset Konferansları Dergisi/Journal of Social Policy Conferences, 77: 421-452

KAYA SAYDAM, Ayşe: Maddi Hukuk ve Medeni Usul Hukuku Boyutuyla Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesi Kapsamında Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası, Yüksek Lisans Tezi, s.1 Erzincan 2020

KÖROĞLU, Emre: İrade Bozukluğu Hallerinden Korkutma, Erciyes Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Doktora Tezi, s.39, Eylül 2020

NOMER, Haluk Nami: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Gözden geçirilmiş 16. Bası s.33, Beta Yayınları, İstanbul

ÖZYİĞİT, Mehmet Hulusi: Yolsuz Tescil, Yüksek Lisans Tezi, s.5 Konya 201

SEÇER, Yaren: Tapu Sicilinin Düzeltilmesi, Yüksel Lisans Tezi, İstanbul 2010.

TİFTİK, Mustafa: Borç Sözleşmelerinin İrade Sakatlığı Sebebiyle İptalinde Uğranılan Zararların Tazmini, s.398, EÜHFD, C X, S. 3-4, (2006)

TONUNAY, Hatice; YAYLA Ozanemre: Gabinin Şartları, ÇankayaUniversity Journal of Law, 7/2 (Şubat 2011), s.197

YAZAR, Gökçe: Hukuk Muhakemeleri Kanununda Süreler, Eski Hale Getirme ve Adli Tatil, Özel Hukuk Yüksek Lisans Tezi, s.3 İstanbul, 2021

YİĞİT, Devrim Pınar: Türk Borçlar Hukukunda Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre, Özel Hukuk Yüksek Lisans Tezi, s.7, İstanbul, 2020