YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

1. Genel Olarak

Konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona erdirilmesi başlığı altındaki kiracıdan kaynaklanan sebeplerden tahliye taahhüdü, TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili hüküm, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklindedir[1]. Bu üstlenme belirli süreli sözleşmelerde verilebileceği gibi belirsiz sürelilerde de verilebilir[2]. Kiracı belirli süreli sözleşmelerde yazılı taahhüt vererek, sözleşmeyi uzatma hakkından; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih ihbar sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman için sona erdirme hakkından feragat etmiş olmaktadır[3]. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin tüm hükümler gibi bu hüküm de emredici niteliktedir ve tarafların bu tahliye sebebinin şartlarını sözleşme ile değiştirmeleri mümkün değildir[4].

2. Hukuki Niteliği

Doktrinde, tahliye taahhüdünün hukuki niteliği tartışmalıdır. Bir görüş, bu anlaşmanın kiracıya, taahhüt edilen tarihte bir ikale “bozma” sözleşmesi yapma borcu yükleyen borç sözleşmesi olduğunu kabul etmektedir. İnceoğlu’na göre, yazılı tahliye taahhüdünün hukuki niteliğini ikale sözleşmesi olarak nitelendirmektedir[5]. Buna karşılık diğer bir görüş ise tahliye taahhüdünü, kiracıya belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etme yükümlülüğü getiren, kiraya verene ise tahliyeyi talep etme yetkisi veren bir borçlandırıcı işlem olarak nitelendirmektedir[6].

3. Geçerlilik Şartları

A. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalı

Tahliye taahhüdünün geçerli olması, TBK m. 352/1’de açıkça belirtildiği üzere yazılı olmasına bağlıdır[7]. Kanun, taahhüdün yazılı olmasından bahsetmiş, ancak özel bir yazılı şekil aramamıştır; bu nedenle, tahliye taahhüdünün geçerliliği için öngörülen yazılılık koşulundan anlaşılması gereken noter tarafından düzenlenmesi veya onaylanması değil, adi yazılı şekilde yapılmasıdır[8]. TBK’nın 14. maddesi uyarınca, adi yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde sadece borç altına girenlerin imzalaması yeterli ve gereklidir. Bu nedenle, tahliye taahhüdünde borç altına giren kiracı olduğundan, kiracının imzasının bulunması yeterli ve zorunludur. Metin içeriğinin, nasıl ve kim tarafından düzenlendiğinin bir önemi yoktur.

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden ayrı olarak bir beyan şeklinde verilebileceği gibi, kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan taşınmaz teslim edildikten sonra kira sözleşmesine eklenebilir ya da kiracının imzasını taşıyan anlaşma şeklinde de olabilir[9].

B. Tahliye Taahhüdünü Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Vermiş Olmalı

Tahliye taahhüdünün bizzat kiracının kendisi tarafından verilmesi gerekmektedir[10]. Kiracı yerine aile fertlerinden (kiracının kızının) veya beraber yaşadığı kişilerden birinin verdiği taahhüt geçerli olmaz[11]. Kiralanan yer aile konutu niteliği taşıyorsa, kira sözleşmesi eşlerden sadece biri tarafından yapılmış olsa bile, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için diğer eşin de TMK m. 194 gereği bu taahhüde rızası aranmalıdır.

Temsilci konusunda doktrinde özel yetki gerekip gerekmeyeceği tartışmaları mevcuttur. Her iki yönde de eski tarihli Yargıtay kararları bulunmaktadır.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kiracıların hepsinin yazılı olarak aynı tarih için tahliye taahhüdü vermesi gerekir[12]. Bunun nedeni tahliye (boşaltma) borcunun bölünemeyecek olmasıdır[13].

YG. 6. H.D. 25.05.1989, E. 7527, K. 9450, “…taşınmaz davalı ile Yahya tarafından müştereken kiralanmıştır. Tahliye taahhüdü ise sadece davalı tarafından verilmiştir. Eğer diğer kiracı kiralananı terk etmek suretiyle fiilen veya hukuki işlem veya hukuki fiille kira aktini bozmamışsa tahliye taahhüdünün ikisi tarafından verilmiş olması gerekir. mahkemenin bu nokta üzerinde durmamış olması da ayrı bir hata teşkil etmiştir…” www.kanunum.com (E.T. 18.08.2017).

Kiracı bir tüzel kişi ise, taahhüdün yetkili organ veya temsilci tarafından verilmesi gerekir.

C. Tahliye Taahhüdünde Tahliye Tarihinin Belirtilmiş Olması

Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin duraksamaya yer bırakmayacak şekilde açık ve belirgin olması gerekir[14]. Belli bir tahliye tarihi, tahliye taahhüdünün temel unsurlarından biri olduğundan, tahliye taahhüdünde kiralananın ne zaman tahliye edileceğinin yazılmaması durumunda, taahhüt geçerli olmaz.

Verilen tahliye taahhüdünün mutlaka sözleşme döneminin sonuna ilişkin olması gerekli olmayıp; dönem içerisinde bir tarihe ilişkin olması mümkündür[15]. Örneğin kira sözleşmesi 22.08.2017 tarihinde sona erecek olmasına rağmen, kiracının 22.05.2017 tarihi için tahliye taahhüdü vermesine bir engel bulunmamaktadır.

D. Tahliye Taahhüdü Kiralanan Teslim Edildikten Sonra Verilmiş Olmalı

Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin 1. fıkrasında yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesinin gerektiği açıkça belirtilmiştir.

Kira sözleşmesi kurulmadan veya kurulurken ya da kira sözleşmesi kurulmasına rağmen kiralanan teslim edilmeden yapılan tahliye taahhüdü kiracının iradesinin serbest olmadığı (zor durumda veya baskı altında bulunulması nedeniyle verildiği) kabul edildiğinden kesin hükümsüzdür[16]. Ancak ilk kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan teslim edildikten sonra, sözleşmenin devamı sırasında verilen tahliye taahhütleri geçerli olur; zira kiralanan teslim edildikten sonra kiracının böyle bir taahhüt altına girmesinde iradesinin serbest olduğu kabul edilir. Burada önemli olan husus; taahhüdün geçerliliği için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olmasının tek başına yeterli olmadığı, taşınmazın tesliminin de arandığıdır[17]. Az rastlanan bir durum olan, sözleşmenin imzalanmasından önce taşınmazın teslim olması halinde, kiracının her türlü baskıdan kurtulmuş bir şekilde tahliye taahhüdünü vermesi arandığı için artık taşınmazın teslimi değil, sözleşmenin yapıldığı tarih esas alınmalıdır[18].

Tahliye taahhüdünün sözleşmenin devamı sırasında veya sözleşmenin uzaması halinde uzama dönemlerinde verilmesi mümkündür; zira kiralananın kiracıya teslim edilmiş olduğu ve TBK m. 347’ye göre kiraya verenin tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme hakkının bulunmadığı bir durumda, kiracı üzerinde bir baskı da bulunmamaktadır[19].

Taraflar arasında kira sözleşmesi belli bir süre devam ettikten ve kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş bir tahliye kararı dolayısıyla sona ermesinden sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılması durumunda, tarafları aynı olsa da, birbirine bağlı sözleşmelerden değil (yapılan bu yeni sözleşme ilk kira sözleşmesinin devamı gibi yorumlanmamalı), bağımsız yeni bir sözleşmeden bahsetmek ve bu sözleşme ile birlikte verilen taahhüdü, geçersiz kabul etmek gerekmektedir; zira bu durumda yeni bir sözleşme yapmak için kiracı baskı altındadır ve iradesi serbest değildir[20]. Çünkü tahliyesi kesinleşmiş kiracının yeni kira sözleşmesi yapmak için kiraya verenin taleplerini kabul etmek zorunda kalacağı açıktır[21].

Uygulamada kiraya verenin, ilk kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan boş tarihli tahliye taahhüdü alması ve daha sonra istediği tarih ile doldurarak kira sözleşmesini sona erdirme yoluna başvurduğu görülmektedir[22]. Bunun yanı sıra aslında tahliye taahhüdü içermeyen bir belgenin kiracı tarafından imzalanarak kiraya verene verilmesi, daha sonra yapılan eklemelerle tahliye taahhüdü haline getirilmesi veya kiraya verenlerin tahliye taahhüdünü ileri tarihli olarak hazırlayarak taahhütleri geçerli hale getirdikleri görülmektedir. Kural olarak, tahliye taahhüdünün anlaşmaya uygun olarak doldurulması ve onu sakatlayacak başka sebeplerin bulunmaması halinde, söz konusu tahliye taahhüdü geçerli olacaktır[23]. Tahliye taahhütlerinin geçerli olması için düzenleme tarihinin olması zorunlu değildir[24]. Kiracının imzayı kabul etmesi halinde, sadece taahhüdü imzalayarak (beyaza imza) verdiğini ve taahhüdün sonradan gerçeğe aykırı doldurulduğu iddiasının dinlenmeyeceğine, belgeyi imzalamakla boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul ettiğine ilişkin Yargıtay kararları mevcuttur[25].

Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için irade sakatlığı hallerinden biriyle sakatlanmamış olması gerekir. Eğer tahliye taahhüdü, irade sakatlıklarını oluşturan yanılma, aldatma, korkutma hallerinden biriyle sakatlanmışsa, kiracı tarafından taahhüdün geçersizliği ileri sürülebilir ve bu iddia her türlü delille ispatlanabilir. Tahliye taahhüdünün irade sakatlıkları sebebiyle verildiği durumda bu konuyu düzenleyen özel bir hüküm bulunmadığından, TBK’nın irade sakatlıklarını düzenleyen 30 ile 39. maddeleri arasındaki hükümler uygulanacaktır.