YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SONA ERME SEBEPLERİ

ÖZET

TBK’nın 350 ve 351’inci maddeleri kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerini düzenlemiştir. Bu sebepler, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi; ve de kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir. İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır. Yargıtay’ın bu konuda ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiğine dair kararlarına sıklıkla rastlanmaktadır. Doktrinde de ifade edildiği üzere ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Madde metninde belirtilen altsoy kavramına yalnız çocuklar değil torunlar ve torun çocuklar da girer. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre belirlenir. Özellikle kiraya verenin nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşleri bu kavram içine dahil edilebilir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda kabul edilmelidir. Ancak bu kişilerin fiilen nafaka alıyor olmasına gerek yoktur, nafaka koşullarının oluşması yeterlidir. Madde metninde geçen taşınmaza ihtiyacı olabilecek kişilerin tespiti amacıyla Türk Medeni Kanunu hükümleri dikkate alınmalıdır. Düzenlemede sayılan akrabaların dışında kalan kimselerin ihtiyacı için bu maddeye dayalı olarak dava açılamaz. Belirtilen sebeplere dayalı tahliye istemlerinde ihtiyacın varlığını ispat yükü davacı kiralayana aittir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi konusunda taraflar arasında ihtilaf çıktığı takdirde mahkeme açılan davanın kira sözleşmesi kapsamında süreye uygunluğunu öncelikle incelemekle yükümlüdür. Çalışmamız genel olarak bu hususları içermektedir.

A. KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

1. GENEL OLARAK

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava yoluyla” tahliyeye ilişkin bölümünde düzenlenen 350’nci maddesinde kiraya verenin, kira sözleşmesini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Madde metni incelendiğinde kiraya verenin, bu hakkını ancak dava yoluyla kullanabileceği anlaşılmaktadır. Yine madde metni zorunlu ihtiyaçtan bahsetmektedir. Uygulamada böyle bir davada tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekmektedir. Bu konudaki ihtiyaç iddiası tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir.

Yasa metni konut ve işyeri ihtiyacı kavramlarını aynı madde içerisinde düzenlemiş olsa da her iki taşınmaz türüne yönelik ihtiyaç iddiasının ispatı, ikame edilecek deliller ve ihtiyaç kavramının niteliği yönünden farklılık arz etmektedir.

Yargıtay kararlarında bir tüzel kişinin konut ve işyeri ihtiyacı da bu madde kapsamında değerlendirilmiştir. Örneğin tüzel kişilerin lojman ihtiyacı isteğini de bu sebebe göre değerlendirerek, onların lojman ihtiyacını gerçek kişilerin konut ihtiyacı gibi kabul etmiştir[1]. Ancak tüzel kişinin eşi ve çocukları söz konusu olamayacağından sadece kendi ihtiyacı için dava açabilir[2]. Bu kapsamda tüzel kişi şirket ortağının aile üyeleri için yasa hükmü kapsamında tahliye davası açılamayacağı sonucu çıkmaktadır. Uygulamada tüzel kişinin ihtiyacı için tüzel kişinin ortağı bulunan gerçek kişilere ait taşınmazların da tahliyesinin istenemeyeceği ifade edilmektedir[3]. Yargıtay da bu hususta şirketlerin tüzel kişiliklere haiz kuruluşlar olmalarından ötürü yalnızca şirket malı için şirket ihtiyacından bahisle tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir[4]. Yine uygulamada şirket faaliyet konusunun ana sözleşmelerinde belirlendiği, ana sözleşmede yazılı bu konularda ikinci bir işyeri açılabileceği, gerçek kişiler için ikinci işyerinin tahliye gerekçesi yapılamayacağı kuralının şirket tüzel kişilikleri için uygulanamayacağı ifade edilmektedir[5]. Yargıtay’ın da aynı yönde kararları mevcuttur[6].

Gereksinim sebebiyle tahliye davasının ilk şartı, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer bir kimsenin kiralananı konut olarak kullanma gereksiniminin mevcut olmasıdır. Kanun altsoy sözcüğünü kullandığı için yalnız çocuklar değil torunlar ve torun çocuklar vs de altsoy kavramına girer[7]. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre belirlenir[8]. Özellikle kiraya verenin nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşleri bu kavram içine girer[9]. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda kabul edilmelidir. Ancak bu kişilerin fiilen nafaka alıyor olmasına gerek yoktur, nafaka koşullarının oluşması yeterlidir[10]. Bu kapsamda madde metninde geçen taşınmaza ihtiyacı olabilecek kişilerin tespiti amacıyla Türk Medeni Kanunu hükümleri dikkate alınmalıdır[11]. Madde metninde sayılan akrabaların dışında kalan kimselerin ihtiyacı için bu maddeye dayalı olarak dava açılamaz.

2. DAVA HAKKI VE HUSUMET

TBK’nın 350’nci madde hükmüne göre dava açma hakkı kiralayana aittir. Yargıtay içtihatlarına göre malik ve intifa hakkı sahibinin dava açabileceği kabul edilmiştir[12]. Malik sıfatıyla kuru mülkiyet sahibinin tek başına dava hakkı yoktur[13]. Bu kişilerin intifa hakkı sahibi ile birlikte dava açması gerekir. Malik olmayan bir kiraya veren de gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir[14].

Kiralanan taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz ise kiralayan konumda olmayan paydaşın dava aşması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir[15]. İştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ise tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da muvafakatinin alınması gerekir[16]. Usulüne uygun dava açıldıktan ve tüm iştirakçilerin katılımı sağlandıktan sonra bunlardan birinin davayı takipten vazgeçmesi davanın görülmesine engel teşkil etmez[17].

Mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle tüm kiracılar birlikte davalı olarak gösterilmelidir. Buradaki noksanlık daha sonra giderilemez[18]. Nitekim Yargıtay bir kararında tahliye davasının tüm kiracılara birlikte açılması gerektiği, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığını, bu eksiklik nedeniyle davanın reddi gerektiğini ifade etmiştir[19].

3. DAVA SÜRESİ

TBK’nın 350/son maddesine göre ihtiyaca dayanan tahliye davalarında kira sözleşmesi, sözleşme süreli ise sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılabilir. Aynı yasanın “Dava süresinin uzaması” başlıklı 353’üncü maddesinde kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağı düzenlenmiştir. Bu kapsamda Yargıtay kararlarına da konu olduğu üzere akdin yenilenmeyeceği konusundaki irade karşı tarafa sözleşme süresi ya da bir aylık dava açma süresi içerisinde bildirilmişse yeni dönemin sonuna kadar her zaman dava açılabilir[20]. Süresiz kira sözleşmelerinde ise dava süresi, fesih dönemine göre ve fesih için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Genel hükümlerdeki 328’inci madde taraflardan her birinin sözleşmede aksine hüküm yoksa yasal fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebileceğini düzenlemektedir. Fesih dönemlerinin hesabında kira başlangıç tarihi esas alınır[21].

Yargıtay uygulamasında davanın süresinde açılıp açılmadığı konusunda ihtilaf çıktığı takdirde sözleşmeye göre sürenin tespiti için taraflara delillerini ibraz etmesi için süre verilmesi gerektiği, ilk olarak bu uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği ifade edilmektedir[22]. Yine Yargıtay’a göre kira başlangıç ve bitiş tarihi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıktığı taktirde de hadise olarak bu uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği ifade edilmiştir[23].

Kira süresinin sona erme tarihi kira sözleşmesinin düzenlenme tarihine göre hesaplanır. Yazılı bir sözleşme yapılmamış veya sözleşmede tanzim tarihi belirtilmemiş ise kiranın başlangıç tarihi taşınmaza elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet gibi aboneliklerin kurulumu için ilgili kuruluşlara yapılan başvuru ve sözleşme tarihleri ile kanıtlanabilir[24].

Kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarname keşide etmesine gerek yoktur. Ancak kiraya veren sürenin sona ermesinden önce kiracıya ihtarda bulunmuşsa bir aylık süre geçse de dava açabilir[25].

4. İHTİYACIN İSPATI

Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç kelimesi, gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında kullanılmaktadır[26]. TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır[27]. Samimi ve zorunlu olmayan bir ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir. Örneğin kiralayanın kirada oturuyor olması bir ihtiyacın varlığına karinedir. Konut ihtiyacının devamı niteliğinde olan yazlık ihtiyacı da tahliye davası açılmasına sebep gösterilebilir[28]. Bu ihtimalde kiralayan, tahliyesi talep edilen taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatla yükümlüdür. Taşınmazın vasfına ilişkin ihtilaf çıktığı takdirde mahkemece keşif yapılarak bu ihtilaf giderilmelidir. Yargıtay da yazlık ihtiyacına dayalı bir tahliye davasında aynı hususları vurgulamıştır[29]

İhtiyaç için kiraya verenin zorda kalmasını yasa koyucu istememektedir. Örneğin Artvin’de yaşayan bir kiraya verenin çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması halinde tahliye istemi hukuka uygundur[30]. Ancak konut ihtiyacının dava sonuna kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir[31].

Konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK’nın 19’uncu maddesi kapsamında ikametgah adresi olması da gerekmez (6.HD. 13.9.1979; 3619/6381)[32].

Doktrinde kalp hastası veya yürüme özürlü bir kiraya verenin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmakta, kendi dairesi de asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde ortada gerçek bir tahliye talep ve sebebi bulunduğuna dair görüş mevcuttur[33].

Yine doktrinde kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hakimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir[34].

5. İHTİYACIN ZORUNLU VE SÜREKLİ OLMASI

TBK’nın 350’nci maddesinin tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır. Yargıtay’ın ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiğine dair kararlarına rastlanmaktadır[35].

İhtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Örneğin henüz doğmayan ihtiyaç, kiralayanın oturulabilir boş konutunun olması, boş konutun kısa bir süre önce ya da yargılama sırasında kiraya verilmiş olması, kiralananın işyerine yakın olması, oturulan konutun gürültülü bir semtte bulunuyor olması gibi sebepler tahliye gerekçesi olamaz[36]. Ancak kiralayan gecekonduda oturuyor ve tahliyesi istenen taşınmaz apartman dairesi ise, kiralayan asansörü olmayan daireden asansörlü daireye yerleşmek istiyorsa, sobalı daireden kaloriferli bir daireye geçmek istiyorsa bunlar tahliye gerekçesi olarak kabul edilebilir[37].

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında reşit olan bir kimsenin anne ve babasından ayrı bir meskende oturmak istemesinden kaynaklı ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabul edilmesi gerektiğini ifade etmiştir[38]. Yargıtay bir başka kararında konut ihtiyacına dayalı davalarda davacının kirada oturuyor olmasının tek başına tahliye için yeterli olduğunu belirtmiştir[39].

Kiraya verenin kiracı olmadan bir yakını ile birlikte veya ona ait evde oturması halinde aynı kirada oturduğu durumlarda olduğu gibi kendi konutuna yerleşmeye hakkı bulunduğu uygulamada kabul edilmektedir ( 6.HD. 5.4.1993; 3956/4132)[40].

Aynı şekilde; evli olan kiraya verenin kız kardeşinin yanında ona ait evde oturması; meslek sahibi kiraya verenin anne babasıyla onlara ait evde oturması; kiraya verenin babasına ait evde oturması; ergin olan kiraya verenin müşterek malik olduğu taşınmazda kardeşi ile birlikte oturması; baldızına ait evde oturması taşınmaza gereksinim ihtiyacının varlığını gösterir[41].

Yargıtay sağlık nedeniyle de kişinin konut ihtiyacına sahip olabileceğini, dosyaya sunulan doktor raporu ile deniz seviyesinde ılıman iklimde yaşaması gerektiğini belgelemesinden ötürü konut ihtiyacının samimi olduğunu ifade etmiştir[42]. Aynı şekilde sağlık durumu nedeniyle felçli ve bakıma muhtaç konumda olan davacının taşınmazına inip çıkma güçlüğü çekmesini ve tahliyesi talep edilen taşınmazın çocuklarına yakın olmasını samimi sebep olarak görmüştür[43].

Yargıtay tahliyesi talep edilen konutun işyerine uzak olmasını tahliye nedeni olarak kabul etmemiş, İstanbul ilinde ulaşım vasıtalarının yeterli olduğunu belirtmiştir[44]. Fakat Yargıtay uzaklık konusundaki bu görüşünü bir ortaokul öğrencisinin söz konusu olması halinde okula uzaklık gerekçesini tahliye gerekçesi saymıştır[45]. Yargıtay bir başka kararında da yaşlı olan bir kişinin tahliyesini istediği taşınmazının, hali hazırda oturduğu evden daha güvenli olması halinde tahliyeyi kabul etmiştir[46].

Yargıtay konut ihtiyacı için sadece nişanlanmış olunmasını yeterli saymamakta, evlenme konusunda hazırlık yapılmış ve girişimlerde bulunulmuş olması gerektiğini ifade etmekte[47], sabit ve sürekli bir işi bulunan kiraya verenin başka bir iş için yeni bir işyerine ihtiyaç göstermesinin şüpheyle karşılanması gerektiğini ifade etmektedir[48].

6. KİRA TESPİT DAVASI VE İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASININ AYNI DAVADA GÖRÜLEBİLMESİ

Uygulamada kira tespit davaları ile ihtiyaç sebebiyle tahliye istemine dayalı davaların aynı anda açıldığı görülmektedir. Tahliye davalarının uzun sürmesi, tahliye kararı çıkıncaya kadar kira bedelinin de artırma isteğinin bekletilmesine neden olduğundan iki davanın aynı anda açılmasına hukuki engel yoktur. Kira tespit davasının tahliye davası ile birlikte açılması taşınmaz ihtiyacının samimi olmadığını göstermez. Her iki talep de aynı anda değerlendirilebilir, talebin birlikte kabulü ya da reddine karar verilebilir ya da taleplerin kısmen kabul kısmen reddine karar verilebilir[49]. Dava açılışı öncesi kira artış talebine ilişkin ihtar sebebi de tek başına samimiyetsizlik olarak değerlendirilemez.

B. İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

1. DAVA HAKKI VE HUSUMET

Konut ihtiyacında olduğu gibi işyeri ihtiyacında da tüzel kişiler bu maddeye dayanarak dava açabilirler. TBK’nın 350’nci maddesi gerçek kişiler ile sınırlı bir düzenleme değildir. Ancak tüzel kişilik için kira sözleşmesine taraf olunması ya da malik olunması gerekir[50]. Kanunda her ne kadar dava hakkının kiralayana ait olduğu düzenlenmiş ise de kiralayan olmayan malikin de dava hakkına sahip olduğu içtihatlarda belirtilmiştir[51]. Ancak kiralayan birden fazla ise mecburi dava arkadaşlığı gereği birlikte dava açılması ya da diğerlerinin muvafakatının alınması gerekir. Aynı şekilde birden fazla kiracı var ise tüm kiracıların birlikte davalı gösterilmesi gerekir.

İşyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Ancak tüzel kişi, konut gereksinimi dışında yalnız kendi işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabilir[52]. Tüzel kişi, yönetici ya da personeli için böyle bir talepte bulunamaz[53].

2. DAVA SÜRESİ

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira süresi bitmeden veya bir aylık dava açma süresi içinde akdin yenilenmeyeceği iradesi kiracıya ulaştırılmış ise o dönemim sonuna kadar her zaman dava açılabilir. Ayrıca sözleşmede ihbar şartı varsa buna uyulması zorunlu olup akdi takdirde sözleşme yenilenmemiş sayılır[54].

3. İHTİYAÇ İDDİASININ ARAŞTIRILMASI

Yargıtay bir kararında ihtiyaç kelimesini gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında tanımlamıştır[55]. Uygulamada ikinci bir iş veya işini genişletme amaçlı tahliye nedenleri ihtiyaç iddiası için yeterli görülmemektedir[56]. Konut ihtiyacında olduğu gibi işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında da ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığı araştırılmalıdır.

Yargıtay’ın işyeri ihtiyacının samimiliği konusu araştırılırken birden çok taşınmaz maliki olan davacının tahliyesini talep ettiği taşınmazın, hali hazırda kullandığı taşınmazdan üstün vasıf taşıyıp taşımadığının araştırılması gerektiğine, bu araştırmanın yapılmamasının bozma nedeni olduğuna yönelik kararları da mevcuttur[57].

Yargıtay bir başka kararında davacı malikin başka bir taşınmazda kiracı olması halinde ihtiyacın varlığı için kendisinin de tahliye tehdidi altında olması ya da tahliyesi istenen taşınmazın yapılacak iş için daha üstün nitelikte bulunması veya eş değer nitelikte bulunması gerektiğini ifade etmiştir[58]. Doktrinde de malikin kirada olması nedeniyle mülkiyetinde bulunan işyerinin tahliyesini istemesi geçerli bir tahliye nedeni olarak kabul edilmektedir.

Yargıtay birçok kararında devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağını, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın da geçerli bir gerekçe olmadığını, davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığının yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerektiğini vurgulamıştır[59].

Yargıtay bir kararında davacının ve eşinin mevcut bir işi olduğu gerekçesiyle işyeri ihtiyacının samimi ve zorunlu olmadığının kabulü ile davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir[60]. Yargıtay aynı konuda bir başka kararında ise davacının hali hazırda çalışmakta olmasının ihtiyacın samimi olmadığı sonucunu doğurmadığını, davacının taşınmazı kendi işi için satın aldığı, hali hazırda kendisine ait olmayan bir işte çalıştığı dikkate alındığında ihtiyaca uygunluğun araştırılması gerektiğini ifade etmiştir[61].

Kiralık bir işyerinde ya da babasının, arkadaşının, ortağının ya da ustasının işyerinde onların yanında meslek ve sanatını icra eden bir kiraya verenin tahliye talebi de gerçek ve samimi talep olarak kabul edilmektedir[62].

4. KISMİ TAHLİYE

Dava açıldıktan sonra davacı, kiraya verilen taşınmazın kısmen tahliyesini talep edebilir. Bu talep halinde taşınmazın kısmen tahliyesinin mümkün olup olmadığı proje, mimari durum vb etkenler gözönünde bulundurularak bilirkişi incelemesi ile incelenmelidir.

Davacı sadece bir kısmın tahliyesini talep ediyorsa, davalının kısmi tahliyeye razı olup olmadığı sorulmalı, kiracı buna razı olmadığı takdirde taşınmazın tümden tahliyesine karar verilmelidir[63].

Yargıtay bir kararında davacının isteği kısmi tahliye olmayıp kiralananın tümünün tahliyesi ise kiralananın kısmen tahliyesinin ihtiyaca yeterli olduğu saptandığı takdirde kiracı bu tespite rağmen taşınmazın tümden tahliyesini talep ettiği takdirde davanın reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir[64].

C. YENİDEN İNŞA VE İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE

1. DAVA HAKKI VE HUSUMET

TBK’nın 350’nci maddesi kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiralayana taşınmazın tahliyesini talep etme imkanı sağlamaktadır. Kanuna göre dava açma hakkı konut ve işyeri ihtiyacı halinde açılacak tahliye davasında olduğu gibi yine kiralayana aittir. Yargıtay içtihatlarına göre malik de bu davayı açabilir. Malik sıfatıyla açılan davalarda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması zorunludur. Bu eksiklik dava açıldıktan sonra da tamamlanabilir[65]. Birden fazla kiracı bulunması halinde mecburi dava arkadaşlığı vardır ve davanın tüm kiracılara birlikte yönlendirilmesi gerekir. Kiracılardan birinin dava dilekçesinde eksik gösterilmesi halinde bu kiracı yargılama aşamasında davaya dahil edilemez. Böyle bir durumda husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddi gerekir. Nitekim husumet davanın görülebilirlik şartlarından olup mahkemece resen dikkate alınmalıdır[66].

TBK’nın 350/son maddesine göre ihtiyaca dayanan tahliye davalarında kira sözleşmesi süreli ise sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Kanunun 353’üncü maddesi gereğince en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açılacağı konusunda irade açıklaması kiracıya yazılı olarak bildirilmişse dava açma süresi bir yıl uzamış sayılır. Yargıtay kararlarına göre dava açma süresi içerisinde bu tür bir yazı, kiracıya tebliğ edilmiş ise yeni dönem kira süresi bitimine kadar tahliye davası açılabilir.

Yargıtay’a göre davacı sözlü kira akdine dayanır fakat davalı kira akdini inkar ederse yeniden imar ve inşa sebebine dayalı tahliye davasında öncelikle kiracılık ilişkisinin ispatlanmalı, tarafların bu hukuki ilişkinin ispatı için tanık dinletmesine izin verilmelidir[67]. Yine Yargıtay’a göre tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenen tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu işlemin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının tespit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme projesinin yetkili makamlarca onaylanması gerekmektedir[68]. Yine Yargıtay, tadilatın esaslı tadilat niteliğinde olup olmadığı, geçici tahliye gerektirip gerektirmediği, bu tadilat sırasında taşınmazda ikamet etmenin mümkün olup olmadığı araştırması gerektiğini ifade etmiştir[69].

Yargıtay dava konusu binanın ruhsatsız olmasının imar uygulaması nedeniyle tahliye istemine engel olmadığını belirtmiştir[70].

2. DAVANIN İSPATI

Kiralayan veya malik tarafından bu maddeye dayanarak açılacak tahliye davasının dinlenebilmesi için bir takım şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu konuda mahkeme kendiliğinden inceleme yapar. Gerek yeniden inşada gerekse de imar amaçlı esas surette tamirde tasdikli proje mahkemeye mutlaka sunulmalıdır. Tasdik mercii ilgili belediyedir.

Yeniden inşada bina tamamen yıkılarak yerine yenisi inşa edilmektedir. İmar amaçlı esas surette tamirde ise bina muhafaza edilmekte binanın daha iyi hale getirilmesi için işlem yapılmaktadır. Binadaki iyileştirme sağlayan tadilatın esaslı ve imar amaçlı olması şarttır.

Yargıtay yeniden yapmak söz konusu olmadıkça sadece yıkmak için tahliyenin dava gerekçesi yapılamayacağını[71], yeniden inşaat nedeniyle tahliye istenilmesine rağmen tahliye ettirilip satılma maksadının güdülmesinin davanın reddini gerektirdiğine karar vermiştir[72].

3. PROJENİN İBRAZ ZORUNLULUĞU

Taşınmazın yeniden inşa, imar amaçlı esasa surette tamir, tadil ve tevsi nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için diğer şartların yanında belediyece tasdik edilmiş yeniden inşa veya tadil tamir ve tevsi projesinin ibrazı ve bunun bilirkişi aracılığı ile mahallinde uygulanması gerekir.

Dava ikame edildiği tarihte proje tasdik edilmemiş olabilir. Ancak yargılama aşamasında proje mutlaka ibraz olunmalıdır. Bu konuda ilgili belediyeye müracaat edilmiş ancak henüz sonuç alınamamışsa projenin bekletici mesele yapılması gerekir. Proje tasdikinin sağlanması için davacı tarafa gerekirse süre verilmeli ve süre sonu beklenmelidir. Bu kapsamda davanın devamı sırasında projenin ibrazı mümkün olup davanın açılışı sırasında dava dilekçesi ekinde mahkemeye sunulması zorunlu değildir. Zira davadan önce inşaat ruhsatı alınması zorunlu olmayıp tasdikli ön projeye dayanılarak dava açılabilir[73]. Yargıtay da bu hususta aynı yönde karar vermiştir[74].

Yargıtay bir kararında kiralanan yerin sadece bir kısmının kullanılması ve diğer kısımla irtibatın bir duvarla ayrılmasının mümkün olduğu hallerde kısmi tahliyeye hükmedilebileceğine karar vermiştir[75].

D. İKTİSAP VE YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

1. DAVA HAKKI VE HUSUMET

TBK’nın “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı 351’inci maddesinde kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Yasanın 350’nci maddesinde olduğu gibi bu maddede de tahliye sebebi, zorunlu ihtiyaçtan kaynaklanmalıdır. Madde metninden geçen iktisap satım, trampa, hibe vs şeklinde olabilir[76].

Bu madde kapsamında dava açma hakkına sahip olan kimse TMK hükümlerine göre taşınmazı sonradan iktisap eden kimsedir. Bu kişi gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Ancak malik olarak kuru mülkiyet tek başına dava hakkı tanımaz. Yargıtay uygulamasına göre intifa hakkı sahibinin tek başına ya da kuru mülkiyet sahibi ile birlikte dava açma hakkı vardır[77]. Şayet taşınmazı iktisap edenler birden fazla ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Bu şart yerine getirilmediğinde davacıya süre verilmeli ve dava şartı tamamlandıktan sonra esasa yönelik inceleme yapılması gerekir[78]. Aynı şekilde birden çok kiracının bulunduğu durumlarda dava dilekçesinde tüm kiracılar hasım olarak gösterilmelidir[79].

2. DAVA SÜRESİ

Kiralananı iktisap eden kimse iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde talebini içeren ihtarname ile kiracıyı haberdar ettikten altı ay sonra dava açabilir. İktisaptan itibaren bir aylık süre geçtikten sonra ihtarname tebliğ edilmişse yeni malik bu maddeye dayanarak dava açamaz[80]. Şayet bir ay içerisinde bu ihtar keşide edilmezse yeni malik de kira sözleşmesini aynı koşullarla üstlenmiş sayılır ve bu nedenle tahliye davası açamaz[81]. Ancak bundan sonraki kira döneminde gereksinim sebebiyle sözleşmeyi, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı tahliye davasıyla da sona erdirebilir (TBK.m.351/II)[82].

Y.6.HD. 28.5.1995 gün ve 6795/7183 sayılı kararında sözü edildiği üzere kanun yeni malike dava açma hakkını bir defaya mahsus olmak üzere tanımıştır. Şayet altı aylık süre dolmadan dava açılırsa dava reddedilir[83]. Altı aylık süre dolmadan açılması nedeniyle dava reddedilirse bu süre dolduktan sonra aynı nedenle ikinci bir dava açılabilir. Birinci davanın derdest ve kesin hüküm sayılması söz konusu değildir[84].

Ayrıca önceki malik ile davacı kiracı arasında yapılan sözleşmeye dayanarak dava açılabilir[85]. Mülkiyet hakkı ile birlikte kira sözleşmesinden doğan hakların da yeni malike geçtiğinin kabulü gerekir. Nitekim TBK’nın “kiralananın el değiştirmesi” başlıklı 310.maddesi gereği sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur hükmü amirdir. Yargıtay da bir kararında taşınmazı iktisap eden yeni malikin kira sözleşmesi ile bağlı olduğuna karar vermiştir[86].

TBK’nın 351/2’nci maddesi kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir düzenlemesi ile iktisap eden kişiye dava açma süresi olarak bir alternatif hak tanımıştır. Bu kapsamda davacı dilerse düzenlemenin birinci fıkrasında belirtilen altı aylık süre içerisinde dilerse de ikinci fıkrada belirtilen süre içerisinde davasını açabilecektir.

Yargıtay da konuya ilişkin bir kararında konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimsenin dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse de TBK.'nun 351’inci maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini, davanın altı ayın sonunda hemen açılmasının (örneğin bir ay içinde açılması) şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılmasının mümkün olduğunu ifade etmiştir[87]. Zira bu konuda İcra ve İflas Kanunu’nun 272’nci maddesi kıyasen uygulanmaz[88].

Yargıtay bir başka kararında da TBK’nın 351’nci maddesi kapsamında bir aylık ihtar süresinin edinme günü de dahil olmak üzere hesaplanması gerektiğini, davanın altıncı ayın bitiminde hemen açılmasının gerekmediğini belirtmiştir[89]. Yargıtay aynı konuya ilişkin başka bir kararında altı aylık sürenin hesabında da iktisap edilen günün de hesaba katılması gerektiğini belirtmiştir[90].

3. İHTİYACIN İSPATI

TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında yer alan tahliye sebeplerinde olduğu gibi yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde de ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu husus mahkemece araştırılmadan karar verilmesi kanuni düzenlemeye uygun düşmez[91].

Yargıtay iktisap ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkin bir davada davalı kiracının muvazaalı satış iddiasının tahliye davasında ileri sürülemeyeceğine karar vermiştir[92]. Aynı şekilde Yargıtay bir başka kararında da satışta muvazaa iddiasının tahliye davasında dinlenilme olacağı olmadığına hükmetmiştir[93]

4. TAŞINMAZIN TAMAMININ VEYA BİR KISMININ İKTİSABI, İKTİSAPTAN ÖNCE PAYDAŞ OLMA HALİ

Taşınmazın bir kısmını satın alan kimse diğer paydaşların rızasını alarak bu maddeye dayanarak dava açabilir. Ancak sonradan bir kısım pay iktisap eden kimse davadan önce aynı taşınmazda paydaş ise yeni iktisap işbu davanın açılması hakkını vermez[94].

5. İKTİSAPTAN SONRA KEŞİDE OLUNAN İHTARNAME

TBK’nın 351’nci maddesi kapsamında kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamenin keşide edilmesi yeterli olmayıp bir aylık süre içerisinde ihtarnamenin tebliğ edilmesi gerekmektedir. Bir ay içerisinde tebliğ edilen bu ihtar dava süresini korur. İşbu ihtarname, kira sözleşmesini bozucu nitelik taşır.

Kiralananı iktisap edenlerin sayısı birden fazla ise ihtarname bunların tümü tarafından keşide edilmelidir[95]. Tek malikin ihbar ve ihtarı yeterli değildir. Şayet tek malik tarafından ihtar çekilmişse o ihtara dayanılarak kanuni sürelerden faydalanılarak dava açılamaz, açılmış ise süre yönünden reddedilir[96].

Davacı yeni malik kiracıya çektiği ihtarda altı aydan daha uzun bir süre vermişse o süre ile bağlıdır. İhtarda belirtilen süre dolmadan dava açılamaz. Kanun metninde geçen altı aylık süre ihtarnamenin kiracıya tebliğ tarihinden itibaren işleyecek süredir. Bu süre iktisap tarihi üzerinden hesaplanamaz[97]. Y.6.HD. 15.12.1997 gün ve 10410/1058 sayılı kararında belirtildiği üzere davacı, ihtarla verdiği süre dolmadan dava açamaz, süre sonunu beklemek ve ondan sonra dava açmak zorundadır.

Yargıtay bir kararında iktisap nedeniyle kiracıya telgraf şeklinde gönderilen ihtarın tebliğinin Tebligat Kanunu hükümlerine tabi olmayıp, Posta Kanununa tabi olduğunu, bu kapsamda tebligatın bizzat muhatabına yapılması gerektiğini, telgraf ihtarı davalı kiracının bizzat kendisine tebliğ edilmediğinden ve davalı da tebligattan haberdar olmadığını bildirdiğinden yapılan tebligatın usulüne uygun şekilde yapılmış bir tebligat olarak kabul edilemeyeceğini, hukuki sonuç doğurmayacağını ifade etmiştir[98].

6. AYNI NEDENE DAYANARAK BİRDEN FAZLA DAVA AÇILMASI

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kanunda belirtilen altı aylık süre dolmadan dava açılmış ve süre nedeniyle reddedilmişse aynı nedene dayanılarak yeni bir dava ikame edilebilir[99]. Süre yönünden reddedilen bu dava sonradan açılacak dava için derdest sayılmaz ve kesin hüküm olarak kabul edilemez[100]. Ancak dava açılmış ve esastan reddine karar verilmiş ise artık aynı sebebe dayalı yeni bir dava açılamaz[101]. Davacı ve yeni malik, eski malikle yapılan sözleşmeye göre dava açmak zorundadır[102].

SONUÇ

TBK’nın 350 ve 351’inci maddeleri kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerini düzenlemiştir. Bu sebepler, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi; ve de kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir. İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır. Yargıtay’ın bu konuda ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiğine dair kararlarına sıklıkla rastlanmaktadır. Doktrinde de ifade edildiği üzere ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir. Madde metninde belirtilen altsoy kavramına yalnız çocuklar değil torunlar ve torun çocuklar da girer. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler ise Türk Medeni Kanunu’nun 364’üncü maddesine göre belirlenir. Özellikle kiraya verenin nafaka ödeme şartlarının bulunduğu kardeşleri bu kavram içine dahil edilebilir. Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğenleri de aynı kapsamda kabul edilmelidir. Ancak bu kişilerin fiilen nafaka alıyor olmasına gerek yoktur, nafaka koşullarının oluşması yeterlidir. Madde metninde geçen taşınmaza ihtiyacı olabilecek kişilerin tespiti amacıyla Türk Medeni Kanunu hükümleri dikkate alınmalıdır. Düzenlemede sayılan akrabaların dışında kalan kimselerin ihtiyacı için bu maddeye dayalı olarak dava açılamaz. Belirtilen sebeplere dayalı tahliye istemlerinde ihtiyacın varlığını ispat yükü davacı kiralayana aittir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi konusunda taraflar arasında ihtilaf çıktığı takdirde mahkeme açılan davanın kira sözleşmesi kapsamında süreye uygunluğunu öncelikle incelemekle yükümlüdür. Belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak dava açma hakkı kiralayana aittir. Yargıtay içtihatlarına göre malik ve intifa hakkı sahibinin dava açabileceği kabul edilmektedir. Doktrinde de malik sıfatıyla kuru mülkiyet sahibinin tek başına dava hakkı olmadığı belirtilmektedir. Bu kişilerin intifa hakkı sahibi ile birlikte dava açması gerekir. Malik olmayan bir kiraya veren de gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiralanan taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz ise kiralayan konumda olmayan paydaşın dava aşması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. İştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ise tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da muvafakatinin alınması gerekir. Usulüne uygun dava açıldıktan ve tüm iştirakçilerin katılımı sağlandıktan sonra bunlardan birinin davayı takipten vazgeçmesi davanın görülmesine engel teşkil etmez. Mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle de tüm kiracılar birlikte davalı olarak gösterilmelidir. Buradaki noksanlık daha sonra giderilemez. Nitekim Yargıtay uygulamasında tahliye davasının tüm kiracılara birlikte açılması gerektiği, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığını, bu eksiklik nedeniyle davanın reddi gerektiği ifade edilmiştir.

KAYNAKÇA

TUNABOYLU, Müslim: Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, Yetkin Yayınları, Ankara 2013.

YAVUZ, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınevi, 10.Baskı, İstanbul 2014.

EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, 4.Baskı, Ankara 2017.

YAVUZ, Nihat: Kira Hukuk Şerhi, Adalet Yayınevi, 5.Baskı, Ankara 2017.

YAVUZ, Nihat: Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Adalet Yayınevi, 2. Baskı, Ankara 2015.

KILIÇOĞLU, Mustafa: Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Davaları, Bilge Yayınevi, 4. Baskı, Ankara 2017.

ACAR, Faruk: Kira Hukuku Şerhi, Beta Yayıncılık, 4. Bası, İstanbul 2017.

www.kazancı.com.tr

www.sinerjimevzuat.com.tr

www.jurix.com.tr

www.dergipark.com.tr

-----------

[1] TUNABOYLU, s.596.